１．有価証券の評価基準及び評価方法
時価のあるもの
決算末日の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)
時価のないもの
移動平均法による原価法
２．たな卸資産の評価基準及び評価方法
個別法による原価法（収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）
個別法による原価法（収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）
なお、賃貸中のものについては有形固定資産に準じて償却を行っております。
仕掛販売用不動産
個別法による原価法（収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）
未成工事支出金
個別法による原価法（収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）
最終仕入原価法による原価法
３．固定資産の減価償却の方法
定額法を採用しております。主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物及び構築物 ２～47年
機械及び装置 ２～15年
工具、器具及び備品 ２～20年
定額法を採用しております。自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。
主に定額法を採用しております。
４．引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
転貸損失引当金
マスターリースにおいて転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い転貸物件について、翌事業年度以降の損失見込額を計上しております。
買戻損失引当金
前事業年度以前に販売した建築確認申請を行っているコンテナにつき、販売先において当該コンテナ商品の耐用年数に関する税務当局との見解の相違が生じていることなどから、当該コンテナ商品をすべて買い戻すことを基本方針とすることを取締役会にて決議いたしました。それに伴い、販売先からコンテナを買い取る際に発生する翌事業年度以降の損失見込額を計上しております。
５．外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。
６．完成工事高及び完成工事原価の計上基準
当事業年度末までの進捗部分について成果の確実性が認められる工事契約（工期のごく短期間のもの等を除く。）については工事進行基準を適用し、その他の工事契約については、工事完成基準を適用しております。なお、工事進行基準を適用する工事の当事業年度末における進捗度の見積りは、原価比例法によっております。
７．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
８．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
消費税等の会計処理
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっており、控除対象外消費税及び地方消費税は当事業年度の費用として処理しております。
(未適用の会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 令和２年３月31日）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 令和２年３月31日）
収益認識に関する包括的な会計基準であります。収益は、次の５つのステップを適用し認識されます。
ステップ1：顧客との契約を識別する。
ステップ2：契約における履行義務を識別する。
ステップ3：取引価格を算定する。
ステップ4：契約における履行義務に取引価格を配分する。
ステップ5：履行義務を充足した時に又は充足するにつれて収益を認識する。
2022年12月期の期首より適用予定であります。
影響額は、当財務諸表の作成時において評価中であります。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2019年７月４日）
・「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 2019年７月４日）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日）
(1) 概要
国際的な会計基準の定めとの比較可能性を向上させるため、「時価の算定に関する会計基準」及び「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(以下「時価算定会計基準等」という。)が開発され、時価の算定方法に関するガイダンス等が定められました。時価算定会計基準等は次の項目の時価に適用されます。
・「金融商品に関する会計基準」における金融商品
・「棚卸資産の評価に関する会計基準」におけるトレーディング目的で保有する棚卸資産
また「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」が改訂され、金融商品の時価のレベルごとの内訳等の注記事項が定められました。
(2) 適用予定日
2022年12月期の期首より適用予定であります。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」（企業会計基準第31号 2020年３月31日）
(1) 概要
当年度の財務諸表に計上した金額が会計上の見積りによるもののうち、翌年度の財務諸表に重要な影響を及ぼすリスクがある項目における会計上の見積りの内容について、財務諸表利用者の理解に資する情報を開示することを目的とするものです。
(2) 適用予定日
2021年12月期の年度末より適用予定であります。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 2020年３月31日）
(1) 概要
関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に、採用した会計処理の原則及び手続きの概要を示すことを目的とするものです。
(2) 適用予定日
2021年12月期の年度末より適用予定であります。
(キャッシュ・フロー計算書関係)
前事業年度において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めておりました「未払金の増減額（△は減少）」及び「長期未払金の増減額（△は減少）」は、重要性が増したため、当事業年度より独立掲記することとしております。この表示方法の変更を反映させるため、前事業年度の財務諸表の組替えを行っております。
この結果、前事業年度のキャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた△181,875千円は、「未払金の増減額（△は減少）」△203,030千円、「長期未払金の増減額（△は減少）」△113,775千円、「その他」134,930千円として組み替えております。
（新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積り）
新型コロナウイルス感染症の感染拡大は、経済や企業活動に広範な影響を与えております。
新型コロナウイルス感染症の影響については、収束時期等を正確に予測することは困難な状況にありますが、現時点では買戻損失引当金、固定資産の減損、及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りに与える影響は限定的であると考えております。
なお、新型コロナウイルス感染症の収束時期及び経済環境への影響が変化した場合には、翌事業年度以降において当社の経営成績、財政状態及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
※１ 保有目的の変更
前事業年度(2019年12月31日)
保有目的の変更により、有形固定資産として保有していた土地60,371千円、建物58,665千円を販売用不動産へ振替え、販売用不動産4,598,203千円及び仕掛販売用不動産1,924,034千円を有形固定資産（土地3,826,092千円、建物1,973,543千円、構築物26,477千円、工具器具備品114,277千円、建設仮勘定581,846千円）に振替えております。
当事業年度(2020年12月31日)
保有目的の変更により、販売用不動産210,721千円を有形固定資産（土地201,989千円、建物8,732千円）に振替えております。
※２ 担保資産及び担保付債務
担保に提供している資産は次のとおりであります。
担保付債務は次のとおりであります。
※３ 当社は、運転資金の効率的な調達を行うため取引銀行（前事業年度５行、当事業年度２行）と当座貸越契約及び貸出コミットメント契約を締結しております。
事業年度末における当座貸越契約及び貸出コミットメントに係る借入未実行残高等は次のとおりであります。
※４ 財務制限条項
前事業年度(自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
当事業年度末における長期借入金について、以下の通り財務制限条項が付されており、これに抵触した場合、当該借入金の一括返済を求められる可能性があります。
(1)長期借入金1,049,705千円に係る財務制限条項
①決算期の末日における貸借対照表の純資産の部の金額を前年同期比70％以上に維持すること。
②決算期の末日における損益計算書上の営業損益を損失としないこと。
(2)長期借入金1,439,174千円に係る財務制限条項
①決算期の末日における貸借対照表の純資産の部の金額を2018年12月期の決算期末日における貸借対照表の純資産の部の金額または当該年度の決算期の直前に終了した決算期の末日における貸借対照表の純資産の部の金額のいずれか高い方の金額の75％以上に維持すること。
②決算期の末日における損益計算書上の経常損益を２期連続で損失としないこと。
当事業年度(自 2020年１月１日 至 2020年12月31日)
当事業年度末における長期借入金について、以下の通り財務制限条項が付されており、これに抵触した場合、当該借入金の一括返済を求められる可能性があります。
(1)長期借入金1,084,883千円に係る財務制限条項
①決算期の末日における貸借対照表の純資産の部の金額を前年同期比70％以上に維持すること。
②決算期の末日における損益計算書上の営業損益を損失としないこと。
(2)長期借入金1,619,190千円に係る財務制限条項
①決算期の末日における貸借対照表の純資産の部の金額を2018年12月期の決算期末日における貸借対照表の純資産の部の金額または当該年度の決算期の直前に終了した決算期の末日における貸借対照表の純資産の部の金額のいずれか高い方の金額の75％以上に維持すること。
②決算期の末日における損益計算書上の経常損益を２期連続で損失としないこと。
※１ 通常の販売目的で保有するたな卸資産の収益性の低下による簿価切下額は次のとおりであります。
※２ 固定資産売却益の内訳は次のとおりであります。
※３ 固定資産売却損の内訳は次の通りであります。
※４ 固定資産除却損の内訳は次のとおりであります。
※５ 減損損失
前事業年度(自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
当社は、当事業年度において以下のとおり減損損失を計上しております。
（1）減損損失を認識した主な資産の概要
（2）減損損失を認識するに至った経緯
店舗設備及び事業用資産である土地・建物・工具、器具及び備品・構築物等につきましては、営業活動から生じる損益が継続してマイナスまたは継続してマイナスとなる見込みであることから、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として認識しました。その主な内訳は、土地165,324千円、建物112,962千円、工具、器具及び備品83,597千円、構築物268,074千円、ソフトウエア154,579千円、長期前払費用2,599千円であります。
（3）資産のグルーピングの方法
キャッシュ・フローを生み出す最小単位として主として物件ごとに資産のグルーピングを行っております。
（4）回収可能価額の算定方法
回収可能価額は正味売却価額又は使用価値により測定しております。正味売却価額は取引事例等を勘案した合理的な見積りにより評価しております。また、使用価値は営業活動から生じる将来キャッシュ・フローを一定の割引率で割り引いて算定しております。ただし、営業活動から生じる将来キャッシュ・フローがマイナスである場合は、回収可能価額を零と算定しております。
当事業年度(自 2020年１月１日 至 2020年12月31日)
当社は、当事業年度において以下のとおり減損損失を計上しております。
（1）減損損失を認識した主な資産の概要
（2）減損損失を認識するに至った経緯
事業用資産である建物・工具、器具及び備品・構築物等につきましては、営業活動から生じる損益が継続してマイナスまたは継続してマイナスとなる見込みであることから、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として認識しました。その主な内訳は、建物82,963千円、工具、器具及び備品67,414千円、構築物41,684千円、ソフトウエア26,500千円、リース資産124,998千円であります。
（3）資産のグルーピングの方法
キャッシュ・フローを生み出す最小単位として主として物件ごとに資産のグルーピングを行っております。
（4）回収可能価額の算定方法
回収可能価額は正味売却価額又は使用価値により測定しております。正味売却価額は一定の評価額や適切に市場価額を反映していると考えられる指標により評価しております。使用価値は営業活動から生じる将来キャッシュ・フローを一定の割引率で割り引いて算定しております。ただし、営業活動から生じる将来キャッシュ・フローがマイナスである場合は、回収可能価額を零と算定しております。
※６ 買戻損失引当金繰入額
前事業年度(自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
当期以前に販売した建築確認申請を行っているコンテナにつき、販売先において当該コンテナ商品の耐用年数に関する税務当局との見解の相違が生じていることなどから、今後もその可能性が高まると判断し、当該コンテナをすべて買い戻すことを基本方針とすることを取締役会にて決議いたしました。それに伴い買戻見積総額13,090,476千円と資産計上見込総額等との差額を買戻損失引当金繰入額として特別損失に計上しております。
当事業年度(自 2020年１月１日 至 2020年12月31日)
該当事項はありません。
※７ 買戻損失引当金戻入益
販売先とのコンテナ買取不要の合意締結により発生した戻入及び買取対象となるコンテナの買取時期、買戻見積総額等の見直しを行った際に発生した戻入であります。
前事業年度(自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
（注）当事業年度の自己株式の増減の概要
単元未満株式の買取による増加 459株
２．配当に関する事項
（1）配当金支払額
（2）基準日が当事業年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌事業年度となるもの
当事業年度(自 2020年１月１日 至 2020年12月31日)
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
（注）当事業年度の自己株式の増減の概要
単元未満株式の買取による増加 55株
２．配当に関する事項
（1）配当金支払額
（2）基準日が当事業年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌事業年度となるもの
※１. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
※２. 重要な非資金取引
①保有目的の変更
②コンテナの買戻しに伴い計上した割賦取引に係る資産及び債務の額
１. オペレーティング・リース取引（借主側）
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものにかかる未経過リース料
(注) 上記金額のうち、買戻損失引当金の計上対象となる物件に係る金額は以下の通りです。
２．ファイナンス・リース取引（貸主側）
リース取引に関する会計基準適用初年度開始前の所有権移転外ファイナンス・リース取引
(注) 不動産に係るリース取引で、建物及び構築物と土地が区分できないため一括して記載しております。
(注) 不動産に係るリース取引で、建物及び構築物と土地が区分できないため一括して記載しております。
未経過リース料期末残高相当額
利息相当額の各期への配分方法については、利息法によっております。
１．金融商品の状況に関する事項
当社は、設備投資計画に照らして、必要な資金（主に銀行借入）を調達しております。資金運用については流動性を重要視し、運用期間を短期とすることにより、市場リスクを極力回避しております。
営業債権である売掛金は、顧客の信用リスクに晒されております。
投資有価証券は、主に取引先企業との業務に関連する株式であり、市場価格の変動リスクに晒されております。
賃借物件において預託している差入保証金は、取引先企業等の信用リスクに晒されております。
営業債務である買掛金は、１年以内の支払期日であります。借入金、社債、ファイナンス・リース取引に係るリース債務は、主に設備投資に必要な資金の調達を目的としたものであり、返済完了日は決算日後、最長で27年後であります。このうち一部は、変動金利であるため金利の変動リスクに晒されております。長期未払金は、主にコンテナの買取に係る債務であり、支払完了日は決算日後、最長で13年後であります。
当社は、営業債権及び差入保証金について、各部署が主要な取引先の状況を定期的にモニタリングし、取引相手ごとに期日及び残高を管理するとともに、財務状況等の悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っております。
当社は、投資有価証券等について、定期的に時価や取引先企業の財務状況等を把握し、市況や取引先企業との関係を勘案して保有状況を継続的に見直しております。
当社は、各部署からの報告に基づき経理部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手許流動性の維持などにより流動性リスクを管理しております。
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注２)を参照ください)。
前事業年度(2019年12月31日)
(単位：千円)
(※１) １年内に期限到来の長期借入金を含めております。
(※２) １年内に期限到来の社債を含めております。
(※３) １年内に期限到来のリース債務を含めております。
(※４) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しております。
当事業年度(2020年12月31日)
(単位：千円)
(※１) １年内に期限到来の長期借入金を含めております。
(※２) １年内に期限到来の社債を含めております。
(※３) １年内に期限到来のリース債務を含めております。
(※４) １年内に期限到来の長期未払金を含めております。
(注１)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券に関する事項
資 産
(1) 現金及び預金、(2)売掛金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっております。
(3) 投資有価証券
これらの時価について、株式は取引所の価格によっております。
負 債
(1) 買掛金、(2) 工事未払金及び(3) 未払金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっております。
(4) 長期借入金
当社ではこれらの時価の算定は、一定の期間ごとに分類し、その将来キャッシュ・フローを新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。長期借入金の一部については、変動金利であり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっていることから、時価は帳簿価額に等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっております。
当社では社債の時価の算定は、元利金の合計額を同様の新規社債調達を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。
(6) リース債務
当社ではリース債務の時価の算定は、一定の期間ごとに分類し、その将来キャッシュ・フローを新規リースを行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。
(7) 長期未払金
当社では長期未払金の時価の算定は、一定の期間ごとに分類し、その将来キャッシュ・フローを安全性の高い長期の債券の利回りを基礎として算定した利率で割り引いた現在価値により算定しております。
(注２)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位：千円)
上記については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため時価開示の対象としておりません。
(注３)金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前事業年度(2019年12月31日)
(単位：千円)
当事業年度(2020年12月31日)
(単位：千円)
(注４)長期借入金、社債及びリース債務の決算日後の返済予定額
前事業年度(2019年12月31日)
(単位：千円)
当事業年度(2020年12月31日)
(単位：千円)
１．その他有価証券
前事業年度(2019年12月31日)
(単位：千円)
(注) １．表中の「取得原価」は減損処理後の帳簿価額であります。
２．非上場株式等（貸借対照表計上額 投資有価証券290,354千円）については、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、上表の「その他有価証券」には含めておりません。
当事業年度(2020年12月31日)
(単位：千円)
(注) １．表中の「取得原価」は減損処理後の帳簿価額であります。
２．非上場株式等（貸借対照表計上額 投資有価証券224,009千円）については、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、上表の「その他有価証券」には含めておりません。
２．事業年度中に売却したその他有価証券
前事業年度(自 2019年１月１日 至 2019年12月31日)
(単位：千円)
当事業年度(自 2020年１月１日 至 2020年12月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引関係)
１．ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引
(1) 通貨関連
前事業年度（2019年12月31日）
該当事項はありません。
当事業年度（2020年12月31日）
該当事項はありません。
(2) 金利関連
前事業年度（2019年12月31日）
当事業年度（2020年12月31日）
該当事項はありません。
該当事項はありません。
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別の内訳
（注）前事業年度について、税引前当期純損失を計上しているため、記載を省略しております。
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1) 当該資産除去債務の概要
ストレージ事業における物件のアスファルト舗装、内装、看板等、オフィス事業の不動産賃貸借契約に伴う原状回復義務等であります。
(2) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を当該資産の耐用年数に応じて２年から31年と見積り、割引率は使用見込期間に対応した国債の利回り0.19％から2.19％を使用して資産除去債務の金額を計算しております。
(3) 当該資産除去債務の総額の増減
当社では、東京都その他の地域及び米国において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しております。なお、その一部については、当社が使用しているため、賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産としております。2019年12月期における当該賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する賃貸損益は404,267千円（賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上）、減損損失は290,533千円（特別損失に計上）であります。2020年12月期における当該賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する賃貸損益は424,911千円（賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上）、減損損失は 183,877千円（特別損失に計上）であります。なお、賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産には、サービスの提供及び経営管理として当社が使用している部分も含むため、当該部分の賃貸収益は、計上されておりません。
これら賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する貸借対照表計上額及び当事業年度における主な変動ならびに決算日における時価及び当該時価の算定方法は以下のとおりであります。
(単位：千円)
(注) １. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。
２. 主な変動
主な増加は、建物の取得478,182千円、保有目的の変更に伴う販売用不動産からの振替（土地201,989千円、建物8,732千円）であります。主な減少は、減損損失316,616千円、減価償却費183,877千円であります。
３. 時価の算定方法
主として社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価及び固定資産税評価額に基づく金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む。）であります。