文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1）経営方針
当社グループはこれまで、①「住宅作りにおいて、社会へ貢献する」②「より良いものを、より安く、より早く、より安全に提供することで社会へ貢献する」③「人を育て、健全経営を行い、社会へ貢献する」の３つを企業理念として、事業活動を行ってまいりました。
当社グループは、戸建事業を主軸としており、これまで支店展開などにあわせて事業エリアを拡大しております。当連結会計年度末では、当社におきましては、兵庫県下に本社を含めて８拠点、大阪府下に６拠点、京都府下に２拠点、奈良県下に１拠点、愛知県下に３拠点、広島県下に１拠点、福岡県下に１拠点、千葉県下に１拠点及び埼玉県下に１拠点の合計24の営業拠点を有しております。また、平成30年５月１日付でアオイ建設株式会社（相模原市南区）の株式60％を取得し、同社を連結子会社としたことにより、神奈川県下にも事業エリアが拡大いたしました。当社グループは、より高度なマーケティングを行うために地域に密着した営業活動を行うことを事業戦略としており、今後も引続き支店展開などを通じ事業エリアの拡大に努め、市場シェアの向上を目指してまいります。また、お客様第一主義で業務に取り組み、顧客満足の更なる向上を目指してまいります。
(2）経営戦略等
当社グループは、戸建事業におきまして戸建住宅供給棟数拡大を推進しており、マーケット・シェアの獲得による収益拡大を目指しております。当社グループでは、地域に密着した営業活動を行うことを基本戦略の１つとしており、創業以来、近畿圏を中心に営業拠点網を構築し、また平成20年12月に名古屋支店（名古屋市名東区）を開設して以降は、近畿圏以外の地域にも事業エリアを拡大してまいりました。
当社グループは今後も引き続き、既存の事業エリアにおいて更なる深耕を図るとともに、事業エリアの拡大を推し進めることを、中長期的な経営戦略としております。そして、顧客ニーズを的確に把握し徹底したマーケティングリサーチを行うため、年間２～３支店を目標として支店の新設を継続していき、それぞれの事業エリアにおいて地域に密着した営業活動を行ってまいります。
また、営業部門も工事部門もアウトソーシングを活用することにより、少数精鋭主義を持続させ、ムリ・ムダを省いた健全かつ効率的な経営を継続してまいります。これにより、柔軟で機動的な組織を構築し、事業展開のスピードを高めてまいります。
当社グループは将来にわたって戸建事業を柱として、①「地域に根ざした暮らし重視の住まい」、②「街の景観を形成する美しい住まい」、③「基礎・構造の確かな安心の住まい」、④「先端技術による居住性の高い住まい」の４つのキーワードでお客様のニーズに的確に応えていく方針であります。
当社グループではまた、主力の戸建分譲を中心とした戸建住宅の供給棟数拡大に加え、中長期的な観点で、事業の多角化による経営の強化を図るべく、注文住宅の請負工事、マンション分譲や不動産賃貸等のマンション事業など、周辺領域の事業育成にも取り組んでおり、また、木造建築のノウハウを戸建住宅以外の領域で活用することを目指す特建事業など、新たな分野への進出に向けた取り組みも行っております。当社では、将来の人口・世帯構成の変化に伴う住宅需要の多様化に対応できる体制を構築するとともに、収益基盤の強化並びに経営の安定性の向上を図ってまいります。
(3）経営環境
当社グループが事業を行う不動産業界においては、住宅ローン金利が低水準で推移していることや、新型コロナウイルス感染症による生活様式の変化などにより、戸建住宅を中心に住宅需要は比較的堅調に推移してまいりました。しかしながら、競合他社との競争激化、建設労働者の減少、木材などの資材価格の高騰も生じており、厳しい事業環境が続いております。また、新型コロナウイルス感染症の影響については、引き続き予断を許さないものの徐々に社会・経済活動は回復すると想定しておりますが、足許では物価上昇や個人消費の弱さもみられており、また住宅ローンの金利上昇も懸念されるなど、住宅需要の動向には注意が必要であると考えております。
住宅の建築工事の面では、若年層の建設業界離れなどにより、建設労働者の減少や高齢化が問題の一つとなっており、施工体制を確保することの重要性が高まるとともに、建築コストにも影響を及ぼす状況が生じております。また、新型コロナウイルス感染症の影響から社会・経済活動が回復する過程において、住宅設備及び建築資材などの調達難や価格上昇が生じる可能性が懸念され、今後の動向には十分な注意が必要となっております。
長期的な観点からは、わが国における人口の減少や世帯構成の変化などが予想されており、こうした住宅需要の変化に対応できる収益基盤の構築が必要であると考えております。
(4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社グループは、今後も企業理念に基づいた事業の拡大を継続していくためには、会社の成長に応じた人材の採用並びに育成、施工能力の確保と建設労働者の減少・高齢化への対処、及び、事業の多角化による安定的な経営基盤の確立が必要であると考えております。
人材の採用並びに育成につきまして、当社の企画営業職は、販売をアウトソーシングする一方、緻密なマーケット調査、プロジェクトの立案、土地の仕入からプランニング、官公庁における許認可の取得、契約と業務が多岐にわたるため、その育成は非常に重要であります。また、工事部門では、施工は協力業者に分離発注する一方、工程、品質、コスト、安全の４つを徹底して管理することに人的資源を集中しておりますが、お客様にご満足していただける商品を作り、事業を拡大していくためには、これを適切に管理する人材を確保し、育成していくことが必要であります。
これに対し、人材の採用につきましては、長期的かつ安定的な人材確保を目的として、新卒者の定期採用を継続して実施しており、当連結会計年度におきましては29名が入社いたしました。更に、中途採用も継続して実施し、即戦力となる人材の確保に努めております。育成面においては、オン・ザ・ジョブ・トレーニングによる実務研修のほか、社内外の講師を招いた研修会を定期的に開催し、法令等をはじめとする、業務に必要となる知識や技能の教育を実施しており、また資格支援制度によって各種業務資格の取得を促進しております。
今後も継続して新店舗を出店し、事業エリアを拡大していくためには、その責任者の確保が特に重要であるため、人材の採用並びに育成を当社の最重要課題として対処してまいります。
施工能力の確保と建設労働者の減少・高齢化への対処につきまして、近年、建設業界においては、若年層の建設業界離れなどにより、建設労働者の減少や高齢化が進んでおり、当社グループによる住宅の供給棟数を拡大していくためには、施工を行う協力業者の確保が必要となってまいります。これに対し、当社グループでは、継続して協力業者の新規開拓に取り組むとともに、海外からの技能実習生の受入等の取組みを行っております。
事業の多角化による安定的な経営基盤の確立につきましては、わが国において将来的な人口や世帯構成の変化が予想されており、それに伴って住宅ニーズも多様化することが見込まれるため、主力の戸建分譲に加え第２、第３の収益の柱となる事業の育成が重要であると考えております。これに対しては、当社グループでは現在、注文住宅の請負工事、マンション分譲や不動産賃貸等のマンション事業を始め、集合住宅などの大規模木造建築物の建築請負等を行う特建事業など、安定的な経営基盤の確立を目指して、住宅に関する周辺領域を対象とした事業分野の拡大を徐々に進めております。
(5）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、既存の事業エリアの深耕及び新規エリアへの積極的な事業展開によって販売棟数を拡大しつつ、売上高経常利益率10％以上を目標としております。また、当社グループは一定の資本効率を確保することが会社の健全な経営と株主を始めとする様々なステークホルダーの負託に応えるものとして考えており、賃貸等不動産に関する資産、負債及び利益を除いた自己資本当期純利益率について10％以上、棚卸資産回転率について年３回転を目標としております。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
１．事業内容について
(1）事業の概要について
当社グループは戸建事業を主な事業とし、この他、マンション事業を行っております。特に戸建事業は、住宅一次取得者層を主な購買層とした低価格の戸建住宅の分譲が中心であり、令和４年10月期において、売上高の96.6％（前連結会計年度は97.6％）を占めております。
戸建事業及びマンション事業は、消費者の需要動向の影響を受ける傾向があり、景気見通しの悪化、消費者所得の減少、金利の上昇、物価・地価の変動、住宅税制の改正や消費税等の税率変更等により消費者の需要が減少した場合、当社グループの経営成績に影響が及ぶ可能性があります。
当社グループでは、分譲用地仕入に際して徹底したマーケットリサーチを行うとともに事業サイクルの短縮を図ることで、当該リスクの低減に努めております。
(2）マンション事業について
当社グループはマンション事業において、新築マンションの分譲、中古マンション等のリノベーション販売並びに不動産賃貸を中心に行っております。
新築マンションの分譲につきましては、比較的短期間で建築できる中規模マンションを分譲しております。当該事業については戸建事業ほど積極的な事業拡大を目指しておらず、戸建住宅の分譲を中心とした事業活動の中でマンションに適した案件の情報が入手できた場合に、慎重に事業化の判断を行っております。従って、具体的な案件の有無により当該事業に関する売上が変動する可能性があります。
また、中古マンション等のリノベーション販売につきましては、中古マンション等を１戸単位で仕入れ、内装のリフォーム工事を行った後に販売を行っております。このリノベーション販売は、将来の事業展開に備えて継続してまいりますが、本格的に事業化するためには、更にノウハウの蓄積を行う必要があるものと見込まれます。
不動産賃貸につきましては、交通・周辺環境等の利便性の高い物件を厳選し、単身者向け賃貸マンション等を中心とする等、安定的な賃料収入の確保に努めております。しかしながら、不動産市況が悪化した場合、賃料収入の減少や当社所有不動産の評価損等が生じ、当社グループの経営成績に影響が及ぶ可能性があります。
(3）競争の激化について
当社グループでは、工期も含む事業サイクルの短縮及び仕入規模の拡大による建築コストの圧縮等により低価格での住宅供給に努めておりますが、競争激化等により当社の価格面での競争力が低下する可能性があります。また、販売競争が激化した場合、販売価格の下落や値引き競争により経営成績に影響が及ぶ可能性があるほか、当社グループが販売未契約の完成物件を持つことを余儀なくされる可能性があります。
当該リスクに対しては、住宅のデザインや設備・仕様の見直しなどを通じて販売価格以外の面でも商品力の向上を図ることで、リスクの低減に努めております。
(4）価格変動等について
戸建事業及びマンション事業においては、不動産市況、原材料価格や近隣の取引状況が物件の販売価格、ひいては、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループは完成前に全ての物件について顧客と契約を結ぶことで販売未契約の完成物件を持たないことを基本方針としております。当社グループでは、徹底したマーケットリサーチにより顧客ニーズに即した住宅のプランニングを行い、販売契約の早期化に努めておりますが、計画どおりに販売契約が完了しない物件について価格改定による販売促進を行うことに伴い採算が悪化する可能性があります。
(5）用地仕入について
戸建事業及びマンション事業においては、土地の仕入の成否が経営成績に影響を及ぼします。当社グループが土地の仕入を行う際には、立地条件・面積・価格・地盤等について調査を行い、営業担当者が作成した事業計画を企画営業部業務推進課で審査を行うことで牽制が機能する体制を構築しておりますが、これにもかかわらず周辺相場よりも高い価格で購入してしまう場合や当社グループが想定する価格で販売できない場合等があります。また、全体会議・支店長会議などを通じた進捗状況等の情報共有、エリアマネージャーによるサポート体制や仲介業者とのネットワークの強化により、仕入業務の円滑化を図っておりますが、他社との競合、情報収集の遅れ・不足等により土地の仕入が想定どおりにできない事態が発生する可能性があります。
また、用地仕入における専門知識と経験を有する優秀な人材の確保、育成のために、採用部門の強化や仕入業務に関するＯＪＴ体制の拡充、適切なインセンティブの設定などに取り組んでおりますが、人材が十分に確保できない場合又は現在在職している人材が流出するような場合には、当社グループの経営成績及び今後の事業運営に影響を及ぼす可能性があります。
(6）外注先への依存について
当社グループは、戸建事業及びマンション事業のうちリノベーションに係る事業において、当社グループの工事監督が行う施工管理業務（品質・工程・コスト・安全の管理）を除いて全て外注業者に分離発注を行い外注しております。また、マンション事業のうち新築分譲に係る事業においては施工管理も含めて外部の建設業者に全てを外注しております。これにより、当社グループでは事業拡大の早期化を図るとともに、人件費の抑制を図っております。
しかしながら、施工面の大部分を外注に依存しているため、外注業者の新規開拓を継続的に行う一方、品質管理に万全を期すためにも委託先の選定は慎重に行っておりますが、万が一、販売件数の増加に伴って当社グループの選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、また、近年の建設労働者の減少・高齢化により、外注業者自体が十分な労働力を確保できない場合や、外注先が経営困難に陥って施工できず工期が遅延した場合等には当社グループの経営成績に影響が及ぶ可能性があります。
(7）販売方法について
当社グループでは、自社販売部門を設けておらず、戸建住宅並びにリノベーション住宅の販売は地元仲介業者に委託し、新築マンションの販売は販売代理会社を通じて行っております。当社グループは、この販売方法により固定的な人件費及び広告宣伝費の肥大化を防止できるほか、仲介業者が持つ情報を活用できるものと考えておりますが、販売を外部に依存しているため、他社との競合により仲介業者等が当社グループの物件を積極的に販売しなくなった場合等には当社グループの経営成績に影響が及ぶ可能性があります。
こうしたリスクを低減するために、当社グループでは、営業担当者がチラシのポスティングや現場待機を実施するなど、少しずつ自社販売にも取り組んでおります。
(8）営業地域について
当社グループは、分譲用地の仕入、建築工事や販売などの営業活動を効率的・効果的に遂行するために、各地域に営業拠点を設置し、地域に密着して行うことを基本戦略の１つとしております。当連結会計年度末時点における各地域の営業拠点数は、当社におきましては、兵庫県に本社を含め８拠点、大阪府に６拠点、京都府に２拠点、奈良県に１拠点、愛知県に３拠点、広島県に１拠点、福岡県に１拠点、千葉県に１拠点及び埼玉県に１拠点となっております。また、連結子会社のアオイ建設株式会社では、神奈川県下に本社を含め２拠点を有しております。
当社グループは、現在のところ近畿圏、首都圏及び愛知県が主な事業エリアとなっておりますが、当社グループの事業におきましては、事業エリアが営業拠点の存在する地域及びその周辺地域となるため、当社グループの経営成績は近畿圏、首都圏及び愛知県等の営業拠点の所在地域における景気動向、住宅需要、地価変動等による影響を受けやすいものと認識しております。今後、各エリアにおいて営業拠点の拡大を進めることで、リスクの分散を図ってまいります。
また、当社グループは営業拠点の増加による事業の拡大を計画しておりますが、営業網の拡大にあたり営業基盤の確立が順調に進まない可能性があります。
なお、売上高の大部分を占める戸建事業のうちの戸建分譲について、物件の属する地域により分類した販売実績の推移は以下のとおりです。
|
|
令和２年10月期 |
令和３年10月期 |
令和４年10月期 |
||||
|
金額(千円) |
構成比(％) |
金額(千円) |
構成比(％) |
金額(千円) |
構成比(％) |
||
|
|
埼玉県 |
1,834,334 |
4.2 |
1,659,652 |
3.9 |
1,162,881 |
2.9 |
|
|
千葉県 |
1,421,941 |
3.3 |
955,163 |
2.2 |
963,002 |
2.4 |
|
|
東京都 |
1,078,216 |
2.5 |
2,284,930 |
5.4 |
1,858,796 |
4.7 |
|
|
神奈川県 |
2,826,543 |
6.5 |
3,742,587 |
8.8 |
4,209,488 |
10.5 |
|
|
愛知県 |
6,241,022 |
14.3 |
6,386,059 |
15.0 |
6,450,273 |
16.1 |
|
|
滋賀県 |
1,009,239 |
2.3 |
1,261,211 |
2.9 |
1,116,493 |
2.8 |
|
|
京都府 |
2,089,989 |
4.8 |
2,570,241 |
6.0 |
1,795,624 |
4.5 |
|
|
大阪府 |
9,344,166 |
21.4 |
8,356,654 |
19.6 |
7,125,854 |
17.8 |
|
|
兵庫県 |
8,887,890 |
20.4 |
7,885,808 |
18.5 |
6,931,064 |
17.4 |
|
|
奈良県 |
2,698,930 |
6.2 |
2,033,954 |
4.8 |
2,890,537 |
7.2 |
|
|
広島県 |
1,963,127 |
4.5 |
1,678,177 |
3.9 |
1,669,951 |
4.2 |
|
|
福岡県 |
1,857,874 |
4.2 |
1,312,185 |
3.1 |
1,228,390 |
3.1 |
|
|
佐賀県 |
－ |
－ |
－ |
－ |
48,183 |
0.1 |
|
戸建分譲 |
41,253,278 |
94.6 |
40,126,628 |
94.1 |
37,450,541 |
93.7 |
|
|
戸建分譲以外 |
2,340,267 |
5.4 |
2,505,363 |
5.9 |
2,514,740 |
6.3 |
|
|
合計 |
43,593,545 |
100.0 |
42,631,991 |
100.0 |
39,965,281 |
100.0 |
|
２．財政状態について
当社グループの戸建事業及びマンション事業におきましては、分譲用地又は中古マンション等の棚卸資産の仕入が必要であり、当社グループではこれら分譲用地等の取得資金について金融機関等からの借入金に依存しているため、棚卸資産の増加に伴って「営業活動によるキャッシュ・フロー」がマイナスとなり、又は有利子負債が増加する可能性があります。
令和４年10月期末においては有利子負債が当社の総資産額の15.8％を占めておりますが、当社グループでは、今後も分譲用地の取得資金について金融機関等からの借入金を中心とした調達を計画しており、事業の拡大に際しては有利子負債残高が増加することが見込まれます。このため、今後、金利が上昇あるいは高止まりした場合、金融機関の貸し出し態度が変化した場合等には、支払利息の増加、仕入計画の変更等により当社グループの経営成績に影響が及ぶ可能性があります。
当該リスクに対しては、事業サイクルの短縮により資金効率を高めることでリスクを低減する他、取引金融機関との円滑な取引関係の構築、金融資本市場の動向のモニタリング、健全な財務体質の維持などにより、対処してまいります。
|
|
令和２年10月期(千円) |
令和３年10月期(千円) |
令和４年10月期(千円) |
|
総資産額 |
47,565,238 |
50,911,472 |
52,999,697 |
|
有利子負債残高 |
7,524,291 |
7,931,899 |
8,357,481 |
|
営業活動によるキャッシュ・フロー |
11,869,781 |
6,824,913 |
△5,373,039 |
|
投資活動によるキャッシュ・フロー |
△819,295 |
△687,940 |
△728,643 |
|
財務活動によるキャッシュ・フロー |
△3,402,609 |
△194,908 |
△175,552 |
|
現金及び現金同等物の期末残高 |
17,928,368 |
23,870,431 |
17,593,195 |
|
販売用不動産 |
11,454,696 |
5,919,948 |
10,277,646 |
|
仕掛販売用不動産 |
5,552,683 |
7,054,111 |
10,220,829 |
|
未成工事支出金 |
840,789 |
1,313,067 |
1,506,354 |
３．法的規制等について
当社グループは主に「宅地建物取引業法」に基づく宅地建物取引業、「建設業法」に基づく建設業、さらに「建築士法」、「建築基準法」に基づく一級建築士事務所として分譲用の土地の仕入から企画設計業務、施工業務、販売業務を行っております。また、当社の事業は上記以外にも「都市計画法」、「土地区画整理法」、「農地法」、「宅地造成等規制法」、「国土利用計画法」、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」等、さまざまな法的規制を受けております。
当社では、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者免許（免許証番号 国土交通大臣（５）第6116号：有効期限 令和８年２月８日）及び建設業法に基づく特定建設業の許可（許可番号 兵庫県知事許可（特－30）第218665号：有効期限 令和５年８月22日 他）を受けており、また建築士法に基づく一級建築士事務所の登録（登録番号 兵庫県知事登録第01Ａ01427号：有効期限 令和９年３月29日）を行っております。また、連結子会社アオイ建設株式会社では、宅地建物取引業者免許（免許証番号 神奈川県知事（13）第7489号：有効期限 令和５年４月16日）及び一般建設業の許可（許可番号 神奈川県知事許可（般－４）第23146号：有効期限 令和９年12月20日）を受け、一級建築士事務所の登録（登録番号 神奈川県知事登録第13185号：有効期限 令和６年２月９日）を行っております。
当社グループの主要な事業活動を継続するには、前述の宅地建物取引業者免許、建設業許可及び一級建築士事務所登録が必要であり、現時点においてこれらの免許、許可及び登録の取消し又は欠格事由に該当する事実等は無いものと認識しております。しかしながら、将来においてこれら免許、許可及び登録の取消し等があった場合には、主要な事業活動に支障をきたすとともに経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社グループでは、各種法令等の遵守体制を強化するために、顧問弁護士による関連法令に関する法務セミナーを開催する他、各種会議体・研修会・通達などを通じて周知徹底を図る等、コンプライアンス教育に注力いたしております。
４．住宅品質保証について
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」は瑕疵担保期間の10年間義務化と住宅性能表示制度を定めております。同法により、住宅供給者は新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負っております。
当社が販売する戸建分譲住宅は、住宅瑕疵担保責任保険法人である住宅保証機構株式会社による住宅瑕疵担保責任保険「まもりすまい保険」に加入しております。当該保険等を利用するためには、同機構の定める技術的基準に適合しているかどうかについて同機構が指定する第三者機関による現場検査を受ける必要があります。そのため、当社グループにおきましても施工を充実させ、品質管理に万全を期するとともに、販売後のクレーム等に関しましても十分に対応しております。
しかしながら、販売件数の増加に伴い、当社グループの品質管理に不備が生じた場合には、クレーム件数の増加や保証工事の増加等が当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。さらに、当社グループの販売した住宅に重大な瑕疵があるとされた場合など、当社グループの責によるか否かを問わず、また実際の瑕疵の有無によらず、根拠のない誤認であった場合にも当社グループの信用に悪影響を及ぼし、当社グループの経営成績に影響を与える可能性があります。
５．顧客情報等の管理について
当社グループは、当社グループの物件のご購入を検討頂くお客様やご購入頂いたお客様等、事業を行う上で多数の個人情報を保有しているほか、様々な経営情報等の内部情報を有しております。
これらの情報管理については、その管理に万全を期するため、管理体制の構築、社内規程の整備、システム上のセキュリティ対策を図るとともに、外部セミナーや研修等により社員の情報管理意識の向上に努めております。しかしながら、万が一、これらの情報が外部流出した場合は、当社グループに対する信頼の失墜や損害賠償等により、当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、社会的関心が高まるなか、今後、法規制が一層厳しくなる可能性もあり、徹底した情報管理の継続を図るため、コストが増加する可能性があります。
６．新型コロナウイルス感染症の拡大による影響について
新型コロナウイルス感染症は依然として収束までの見通しが不透明な状況が続いており、今後、新型コロナウイルス感染症の拡大防止のため外出自粛や休業要請が長期間に亘り行われる等、当社グループの役職員、顧客、協力業者の他、当社グループの事業に関連する行政機関や金融機関などの活動が制限されることとなった場合、住宅供給棟数の減少、顧客や取引先との商談機会の減少・効率の低下などの影響が生じる可能性があります。また、経済活動の停滞や悪化に伴い、住宅販売価格や賃貸等不動産を始めとする保有資産の収益性・時価の下落などが生じ、これらにより当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響が及ぶ可能性があります。
当社グループでは、役職員のマスク着用、除菌液の設置や手洗いの励行、密閉・密集・密接の回避や室内の換気などの感染防止のための基本的対策の他、必要に応じてシフト勤務やオフィスの分散化などの対応を行い、新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止に努めております。
(1）経営成績等の状況の概要
① 財政状態及び経営成績の状況
ａ．経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症対策に万全を期しながら、徐々に正常化に向かってはいるものの、感染者が不規則にピークを迎える等、依然として予断を許さない状況が続いております。また、ウクライナ情勢が長期化しエネルギー価格や各種原材料が高騰する中、急激な円安進行も相まって、光熱費や食糧品などの生活に不可欠な物価の高騰が続いており、景気の先行きが見通せない状況が続いております。
不動産業界におきましては、リモートワークを始めとする各種の感染対策を働き方や日常生活に取り入れた新しい生活様式の広まりにより、戸建住宅に対する需要の拡大など底堅い動きがみられるものの、住宅販売価格の上昇により、住宅需要への影響が懸念される状況が強まっております。また、ウッドショックによる木材価格の上昇は落ち着いてきておりますが、全体的な物価上昇による建築コストや工期などへの影響は払拭されず、事業環境の厳しさは強まる状況となっております。
このような環境の中、当社グループでは、企業理念「１．住宅作りにおいて、社会へ貢献する。２．より良いものを、より安く、より早く、より安全に提供することで社会へ貢献する。３．人を育て、健全経営を行い、社会へ貢献する。」の下、お客様のニーズに即した魅力的な住宅を、適切な価格で供給することに注力し、業績の向上を目指して取り組んでおります。
戸建事業におきまして、主力の戸建分譲では、主にウッドショックの影響により建築コストが上昇傾向となっておりますが、厳選した分譲用地の仕入や積極的なバリューエンジニアリングの推進により、前連結会計年度に比べて平均販売単価が上昇し、収益性は改善いたしました。一方、販売棟数につきましては、当連結会計年度の期首時点では完成在庫が前連結会計年度に比べて減少しており、販売棟数を拡大するためには販売用不動産在庫の拡充が必要であるため、分譲用地の仕入を厳選しつつ仕入業務の活性化により仕入棟数の増加に取り組むとともに、工程管理を強化し、用地仕入から建物完成までの事業サイクルの短縮に注力して取り組んでまいりました。これらの取組みにより、徐々に仕掛在庫は増加いたしましたが、各種建築資材や住宅設備の価格上昇に対応し適切にコストをコントロールすることにも留意した結果、完成棟数の増加は第４四半期連結会計期間に集中したため、十分に販売に繋げることができず、当連結会計年度の販売棟数は1,198棟（前連結会計年度比 10.8％減）と前連結会計年度を下回る実績となりました。請負工事につきましては、多様な顧客ニーズに適切に対応できるプランを取り入れることで顧客への提案力の強化等に取り組んでまいりましたが、急激に建築コストが上昇する状況の中、受注は伸び悩む傾向となり、引渡棟数は53棟（同 24.3％減）にとどまる結果となりました。
マンション事業では、賃貸による安定的な収益を着実に拡大するべく自社建築を進めていた木造集合住宅１棟（全12戸）が令和４年３月に完成した他、賃貸用不動産建築用地の新規取得も進めております。また、区分所有単位で取得した中古マンションのリノベーション販売にも継続して取り組み、当連結会計年度の販売実績は26戸（同 44.4％増）となりました。特建事業につきましては、前連結会計年度に受注した木造集合住宅１棟の請負工事が完成・引渡となった他、新たに３件を受注いたしました。
これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高399億65百万円（前連結会計年度比 6.3％減）、営業利益32億19百万円（同 9.1％減）、経常利益31億55百万円（同 9.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益20億50百万円（同 10.3％減）となりました。
なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日。以下、「収益認識会計基準」という。）等を当連結会計年度の期首から適用しており、当連結会計年度の売上高は45百万円減少し、売上原価は50百万円減少し、営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益はそれぞれ５百万円増加しております。詳細については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（会計方針の変更）及び（セグメント情報）」に記載のとおりであります。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
（戸建事業）
戸建事業のうち主力の戸建分譲について、当連結会計年度における販売棟数は1,198棟（うち、戸建分譲 1,104棟、土地分譲 94区画）（前連結会計年度比 10.8％減）となり、売上高は374億50百万円（同 6.7％減）となりました。前連結会計年度には、主に収益性の回復に向けて完成在庫の販売を積極的に推進していたのに対し、当連結会計年度においては期中の完成在庫棟数は前連結会計年度より減少しており、販売棟数拡大に向けて分譲用地仕入と工程管理の強化に取り組み、供給棟数の増加を目指してまいりました。しかしながら、第４四半期連結会計期間に完成棟数が集中する結果となり、十分に販売に繋げることができず販売棟数は前連結会計年度より減少いたしております。一方、収益性については、ウッドショック等による建築コストの上昇が生じたものの、これまで分譲用地の仕入を厳選しバリューエンジニアリングを推進してきた成果などにより、前連結会計年度に比べて平均販売単価が上昇し、収益性が改善いたしました。請負工事におきましては、引渡棟数は53棟（うち、注文住宅 52棟、その他請負工事 １件）（同 24.3％減）となり、売上高は10億24百万円（同 20.8％減）となりました。なお、収益認識会計基準等の適用により、従来の方法に比べて請負工事の売上高は54百万円減少しております。戸建事業に関するその他の売上高は１億51百万円（同 14.7％減）となりました。
これらの結果、戸建事業全体の売上高は386億26百万円（同 7.1％減）となり、セグメント利益は39億57百万円（同 7.1％減）となりました。なお、収益認識会計基準等の適用により、従来の方法に比べて戸建事業全体の売上高は54百万円減少、セグメント利益は２百万円増加しております。
（その他）
その他の事業セグメントのうち、マンション事業について、賃貸収益による売上高は６億34百万円（前連結会計年度比 5.4％増）となりました。前連結会計年度中に取得・完成した賃貸マンションや当連結会計年度に完成した木造集合住宅が賃貸収益の増加に寄与いたしております。マンション分譲については、当連結会計年度にはリノベーションマンション26戸（同 44.4％増）を販売し、売上高は６億43百万円（同 51.6％増）となりました。特建事業では、前連結会計年度には売上高はありませんでしたが、当連結会計年度には木造集合住宅１棟の請負工事が完成・引渡となった他、３件の新規受注を行い、売上高52百万円を計上しております。なお、収益認識会計基準等の適用により、従来の方法に比べて特建事業の売上高は９百万円増加しております。
これらにマンション事業に関するその他の売上高２百万円（同 40.8％増）を加え、その他の事業セグメント全体の売上高は13億32百万円（同 29.7％増）となり、セグメント利益は３億21百万円（同 13.1％増）となりました。なお、収益認識会計基準等の適用により、従来の方法に比べてその他の事業セグメント全体の売上高は９百万円増加、セグメント利益は２百万円増加しております。
ｂ．財政状態の状況
当連結会計年度末における総資産は529億99百万円（前連結会計年度末比 4.1％増）となり、前連結会計年度末に比べて20億88百万円増加いたしました。主な増加要因は、棚卸資産の増加77億15百万円及び有形固定資産の増加３億81百万円であり、一方、主な減少要因は、現金及び預金の減少62億77百万円であります。当連結会計年度におきましては、主力である戸建事業において在庫の拡充に向けて分譲用地仕入の強化と完成棟数の増加に取り組み、その結果、前連結会計年度末に比べて、販売用不動産は43億57百万円、仕掛販売用不動産は31億66百万円、未成工事支出金は１億93百万円、それぞれ増加いたしました。また、有形固定資産の増加につきましては、主にマンション事業における賃貸用不動産の建築並びに取得によるものであります。
負債合計は151億92百万円（同 3.6％増）となり、前連結会計年度末に比べて５億34百万円増加しております。主な増加要因は、支払手形・工事未払金の増加５億73百万円及び短期有利子負債の増加７億86百万円であり、主な減少要因は、未払法人税等の減少２億83百万円及び長期有利子負債の減少３億60百万円であります。支払手形・工事未払金及び短期有利子負債の増加につきましては、主に棚卸資産の増加に伴うものであり、未払法人税等の減少につきましては税金等調整前当期純利益の減少に伴うものであります。
また、純資産は378億７百万円（同 4.3％増）となり、前連結会計年度末に比べて15億54百万円増加いたしました。主な増減の要因は、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益20億50百万円に対して配当金の支払５億97百万円を行ったこと等により、利益剰余金が14億58百万円増加したことであります。なお、収益認識会計基準等の適用により、利益剰余金の当期首残高は５百万円増加しております。
これらの結果、自己資本比率は69.1％となり、前連結会計年度末も69.1％で同じ比率となっております。当社グループでは、今後も健全な財務体質の維持、向上に努めてまいります。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、175億93百万円（前連結会計年度末比 26.3％減）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは53億73百万円の支出（前連結会計年度は68億24百万円の収入）となりました。主な収入の要因は、税金等調整前当期純利益31億55百万円及び仕入債務の増加額７億30百万円であり、主な支出の要因は、棚卸資産の増加額78億81百万円及び法人税等の支払額12億76百万円であります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは７億28百万円の支出（前連結会計年度比 5.9％増）となりました。主な支出の要因は、有形固定資産の取得による支出７億54百万円であります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは１億75百万円の支出（前連結会計年度比 9.9％減）となりました。主な収入の要因は、短期借入金の純増加額９億29百万円であり、主な支出の要因は、長期借入金の返済による支出５億円及び配当金の支払額５億97百万円であります。
③ 生産、受注及び販売の実績
ａ．生産実績
当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 令和３年11月１日 至 令和４年10月31日） |
前年同期比（％） |
|
|
件数 |
金額（千円） |
||
|
１．戸建事業 |
|
|
|
|
(1）戸建分譲 |
1,340 |
42,355,595 |
+25.1 |
|
(2）請負工事 |
53 |
1,024,559 |
△20.8 |
|
戸建事業 計 |
1,393 |
43,380,155 |
+23.4 |
|
２．その他 |
|
|
|
|
(1）マンション分譲 |
30 |
796,168 |
△88.9 |
|
(2）特建事業 |
2 |
52,446 |
－ |
|
その他 計 |
32 |
848,615 |
△88.2 |
|
合計 |
1,425 |
44,228,770 |
+4.5 |
（注）１．金額は販売価格によっております。
２．件数欄については、戸建分譲は棟数又は区画数、請負工事は棟数又は契約数、マンション分譲は戸数、特建事業は棟数を表示しております。
ｂ．受注実績
当社グループは主に見込み生産を行っており、請負工事等、一部には受注生産も行っておりますが、その多くが短期間で販売するものであるため、記載を省略しております。
ｃ．販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 令和３年11月１日 至 令和４年10月31日） |
前年同期比（％） |
|
|
件数 |
金額（千円） |
||
|
１．戸建事業 |
|
|
|
|
(1）戸建分譲 |
1,198 |
37,450,541 |
△6.7 |
|
(2）請負工事 |
53 |
1,024,362 |
△20.8 |
|
(3）その他 |
－ |
151,229 |
△14.7 |
|
戸建事業 計 |
－ |
38,626,133 |
△7.1 |
|
２．その他 |
|
|
|
|
(1）マンション分譲 |
26 |
643,420 |
+51.6 |
|
(2）不動産賃貸 |
－ |
634,605 |
+5.4 |
|
(3）特建事業 |
1 |
52,446 |
－ |
|
(4）その他 |
－ |
2,368 |
+40.8 |
|
その他 計 |
－ |
1,332,840 |
+29.7 |
|
セグメント計 |
－ |
39,958,974 |
△6.3 |
|
事業セグメントに帰属しない売上高 |
－ |
6,307 |
△3.2 |
|
合計 |
－ |
39,965,281 |
△6.3 |
（注）１．件数欄については、戸建分譲は引渡棟数又は引渡区画数、請負工事は引渡棟数又は完成契約数、マンション分譲は引渡戸数、特建事業は引渡棟数を表示しております。
２．戸建分譲における地域別の販売実績は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。
|
地域 |
件数 |
金額（千円） |
前年同期比（％） |
|
埼玉県 |
30 |
1,162,881 |
△29.9 |
|
千葉県 |
28 |
963,002 |
+0.8 |
|
東京都 |
47 |
1,858,796 |
△18.6 |
|
神奈川県 |
127 |
4,209,488 |
+12.5 |
|
愛知県 |
210 |
6,450,273 |
+1.0 |
|
滋賀県 |
40 |
1,116,493 |
△11.5 |
|
京都府 |
62 |
1,795,624 |
△30.1 |
|
大阪府 |
216 |
7,125,854 |
△14.7 |
|
兵庫県 |
233 |
6,931,064 |
△12.1 |
|
奈良県 |
110 |
2,890,537 |
+42.1 |
|
広島県 |
57 |
1,669,951 |
△0.5 |
|
福岡県 |
36 |
1,228,390 |
△6.4 |
|
佐賀県 |
2 |
48,183 |
－ |
|
合計 |
1,198 |
37,450,541 |
△6.7 |
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「２ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (5）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。これらの指標に関して、当連結会計年度における実績は、売上高経常利益率 7.9％（前連結会計年度は8.2％）、賃貸等不動産に関する資産、負債及び利益を除いた自己資本当期純利益率 6.3％（同 7.4％）、棚卸資産回転率 年1.5回転（同 年2.5回転）となっております。各利益率につきまして、厳選した分譲用地の仕入に注力してきた成果によって平均販売単価が上昇し、売上総利益率は前連結会計年度より向上いたしましたが、営業利益率、経常利益率、親会社株主に帰属する当期純利益は、売上高の減少に伴い販管費率が上昇したことが主要因となり、前連結会計年度より低下いたしました。翌連結会計年度においては、販売棟数の増加に注力するとともに、コストアップに対しては各種経費の削減やＶＥ等により、収益性の維持・向上に取り組んでまいります。また、棚卸資産回転率につきましては、前連結会計年度より売上原価が6.9％減少した一方、棚卸資産が前連結会計年度に比べて54.0％増加しており、その結果、当連結会計年度における棚卸資産回転率は前連結会計年度より低下いたしました。分譲用地の仕入から販売までの事業サイクルの短縮に向け、工程管理の強化、業務効率の向上及び販売活動の強化を図り、引き続き年３回転を目標として、回転率の向上に努めてまいります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループのキャッシュ・フローの状況の分析・検討内容につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきまして、当社グループの資金需要のうち主なものは、分譲用地の仕入資金及び収益物件の購入資金等であり、主に内部留保資金又は当座貸越契約を含む金融機関からの借入により調達しております。なお、当連結会計年度末における社債、借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は83億57百万円（前連結会計年度末比 5.4％増）となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は175億93百万円（同 26.3％減）となっております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。
なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（追加情報）」に記載のとおりであります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。