## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

「企業内容の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(30)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。

文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。

#### (1) 会社の経営の基本方針

当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。

#### (2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題

##### ①　経営環境

当社の主要ターゲット市場である首都圏不動産投資市場は、良好な資金調達環境が継続しており、Ｊリートや海外投資家、一般企業等によって活発に不動産取引が行われています。物件価格は高値圏で推移しているものの、eコマースの成長で益々需要が拡大している物流施設や、堅調な賃貸ニーズに支えられたオフィス、マンションをはじめとした首都圏収益不動産は世界的な低金利を背景に魅力が高まっており、今後も不動産投資市場は活況が継続するとの見通しをしております。一方、個人投資家向け収益不動産に対する融資厳格化の影響が一部アセットタイプに見られており、木造アパート及び郊外の小規模投資用住宅は調整局面に入りました。また、インバウンド需要拡大を見込んで各地で開業が相次ぐホテル市場では供給過多が懸念されており、現状では高い客室稼働率を維持している首都圏においても市況悪化への警戒が必要です。不動産市況は経済・金融情勢の影響を受けやすいことから、世界経済の減速懸念や金融政策の転換がもたらす変動期への留意も必要であり、将来のリスクと事業機会を見据えた経営戦略の立案・推進が重要課題であると認識しております。

#####

②　中長期的な会社の経営方針、経営戦略

当社グループは2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。本計画では、「独自性のある総合不動産企業としての確固たるポジションの実現に向けて、グループの成長を継続する」ことを大方針として掲げています。最終年度となる2020年11月期も本計画に基づき成長戦略を推進してまいります。

なお、中期経営計画の進捗及び計画対比については、「３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（6）経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について」に記載しております。

＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」基本方針＞

１．既存５事業（※１）のさらなる成長、営業利益増大、売買事業・安定事業（※２）の売上総利益50：50の

実現

２．既存５事業（※１）に次ぐ新たな収益事業の確立

３．事業規模拡大を支える財務体質の向上

４．事業規模拡大を可能とする効率的な組織体制の実現に向けたリスクマネジメントとグループ・ガバナンスの

一層の強化

５．グループ従業員満足度のさらなる向上、人材育成による組織力強化・生産性向上

６．CSR・ESGを強く意識したトーセイブランドの強化

※１　既存５事業とは、中期経営計画策定時点（2017年12月）における報告セグメント「不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業」のことをいいます。なお、当社においてホテル関連事業の重要性が増したことから、2019年11月期よりホテル事業を新たな報告セグメントとして新設しています。

※２　報告セグメントのうち、不動産流動化事業および不動産開発事業を“売買事業”、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の４事業を“安定事業”と定義しています。本計画における売買事業の売上総利益は、物件販売に掛かる経費（広告費、仲介手数料等）を控除したものをいいます。

＜中期経営計画「Seamless Growth 2020」定量計画（連結）＞

| 当初計画数値 （2018年１月10日発表） | 修正後計画数値 （2020年１月９日発表）
最終年度（2020年11月期）の 連結売上高 | 1,000億円 | 803億円
最終年度（2020年11月期）の 連結税引前利益 | 120億円 | 130億円
３年平均利益成長 | 10％以上 | 変更なし
３年平均ROE | 12％以上 | 変更なし
安定事業比率の拡大 | 最終年度において、売買事業と安定事業の売上総利益比率を50：50にする | 安定事業比率は 売買60：安定40に留まる見込み
自己資本比率ガイドライン | 35％ | 変更なし

＜修正理由＞

１．連結売上高

不動産流動化事業において当初計画策定時の想定よりも高い利益率での物件販売が継続しており、また、2020年11月期も同水準での販売が継続できる見通しであることから、販売計画の見直しを実施し、下方修正を致しました。

２．連結税引前利益

2019年11月期において最終年度目標数値を1年前倒しで達成したことから、引き続き増益を企図し、上方修正を致しました。

３．安定事業比率の拡大

前中期経営計画終了時の売買57：安定43から、2018年11月期は売買56：安定44、2019年11月期は売買55：安定45と順調に引き上げてまいりました。この２期においては、不動産ファンド・コンサルティング事業と不動産管理事業は好調に推移しましたが、不動産賃貸事業において固定資産（有形固定資産および投資用不動産）の保有の積み増しが当初計画に比して遅れたことにより、2020年11月期は売買60：安定40に留まる見込みであります。

③　優先的に対処すべき事業上、財務上の課題

当社グループの優先的に対処すべき事業上、財務上の課題は下記のとおりであります。

１．事業上の課題

セグメント | 優先的に対処すべき課題
不動産流動化事業 | １ | 物件種別・規模に応じたアクイジションの強化（固定資産物件、REIT向け物件、大手投資家向け物件、個人投資家向け物件、不動産Ｍ＆Ａ含む）
２ | 物件特性に応じたバリューアップ・ガイドラインの拡充、利益率向上を意識したバリューアップの実施
３ | 販売ルート・手法の多様化による効率性の追求
４ | エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化、投資判断者の育成
不動産開発事業 | １ | 物件種別（投資家向け収益不動産等開発用地、分譲マンション用地、戸建用地、ホテル開発用地、物流施設開発用地）・規模・エリアに応じたアクイジションの強化
２ | 投資家向け収益不動産開発（オフィスビル、商業ビル、賃貸マンション、ホテル、物流施設等）の利益率向上
３ | 戸建開発における商品力引上げ、開発～販売期間の短縮、内製化の推進、企画・販売担当者の生産性向上
４ | エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化、投資判断者の育成、エンド向け（分譲マンション、戸建住宅）供給量増加のためのエリア戦略（事業会社Ｍ＆Ａ、支店開設等）
不動産賃貸事業 | １ | 固定資産大幅増加、流動化取扱い物件増加に対応できるリーシング力強化（安定稼動、空室早期リースアップ、賃料引上げ等）
２ | 安定稼動のための適切な物件管理（長期修繕、管理コスト削減含む）、テナント管理の効率化
３ | エリア・規模・用途・物件特性に応じた賃貸マーケット観の醸成・強化
不動産ファンド・ コンサルティング事業 | １ | 受託資産残高の拡大（REIT、私募ファンド、CRE）
２ | ファンドのオリジネーション力の強化、エグゼキューション力の強化
３ | 大手機関投資家(公的ファンド含む)との直接ルート構築・拡大、新ファンドの組成
不動産管理事業 | １ | 管理物件数大幅増加に対応できるプロパティマネジメント・建物管理・マンション管理の適正性向上と効率的な業務運営
２ | オフィス・商業・マンション・学校施設・ホテルに次ぐ、新たな施設・建物への対応力の確立
３ | エリア・規模・用途・物件特性に応じた賃貸マーケット観の醸成・強化
ホテル事業 | １ | 既存ホテル（トーセイホテルココネ神田・トーセイホテルココネ上野）の収益力の拡大
２ | 新規ホテル（トーセイホテルココネ浅草蔵前・トーセイホテルココネ上野御徒町・トーセイホテル＆セミナー幕張）の開業と安定稼働、新規物件の獲得

２．財務上の課題

| 優先的に対処すべき課題
財務戦略 | １ | 不動産市況・金融市場の急激な変動への備え 資本構成（負債・資本比率）・手元流動性等の財務健全性の確保 不動産価格・流動性・金利等の急変を想定したストレステストの継続
２ | 資本・資金の有効活用 資本コストを上回る事業投資によるROE12％超の実現 成長投資・手元流動性・株主還元のバランスをはかったキャピタルアロケーション
３ | 持続的な事業拡大を可能とする資金調達力の強化 十分な資金量の確保、借入期間の長期化、金利固定化等による低利安定資金の調達 金融機関・資本市場への開示・対話の推進による資本コストの低減

### ２ 【事業等のリスク】

「企業内容の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(31)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。

当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

#### (1) 経済情勢の動向

当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。

#### (2) 災害等について

将来発生が懸念されている東京における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。

#### (3) 有利子負債の依存度および金利の動向

当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリングを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。

#### (4) 法的規制

①　法的規制

会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。

今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。

主な法的規制
・宅地建物取引業法 ・国土利用計画法 ・都市計画法 ・建築基準法 ・建設業法 ・建築士法 ・住宅の品質確保の促進等に関する法律 ・金融商品の販売等に関する法律 ・不動産特定共同事業法 ・信託業法 ・投資信託及び投資法人に関する法律 ・資産の流動化に関する法律 ・不動産投資顧問業登録規程 ・住宅瑕疵担保履行法 ・犯罪による収益の移転防止に関する法律 ・マンションの管理の適正化の推進に関する法律 ・建築物における衛生的環境の確保に関する法律 ・警備業法 ・消防法 ・エネルギーの使用の合理化に関する法律 ・貸金業法 ・旅館業法 ・食品衛生法

②　免許、許認可等

当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会、事業法務連絡会議等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。

(当社)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(13)第24043号 | 2022年３月23日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不動産投資顧問業登録 | 国土交通大臣 | 一般－第127号 | 2021年２月28日 | 不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)
特定建設業許可 | 東京都知事 | 東京都知事許可(特－29) 第107905号 | 2022年12月９日 | 特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録 | 東京都知事 | 東京都知事登録第46219号 | 2021年４月９日 | 不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
不動産特定共同事業許可 | 金融庁長官・ 国土交通大臣 | 金融庁長官・国土交通大臣許可第102号 | ― | 宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業) | 金融庁 | 関東財務局長(金商) 第898号 | ― | 不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)

(トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(３)第85736号 | 2021年４月７日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不動産特定共同事業許可 | 金融庁長官・国土交通大臣 | 金融庁長官・国土交通大臣許可第70号 | ― | 宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業) | 金融庁 | 関東財務局長(金商) 第363号 | ― | 不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)
取引一任代理等の認可 | 国土交通大臣 | 国土交通大臣 認可第52号 | ― | 不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２)

(トーセイ・コミュニティ㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(４)第80048号 | 2021年９月28日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業許可 | 東京都知事 | 東京都知事許可(特－29) 第119534号 | 2023年３月10日 | 特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録 | 東京都知事 | 東京都知事登録第49526号 | 2024年１月14日 | 不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
マンション管理業登録 | 国土交通大臣 | 国土交通大臣(４)第030488号 | 2022年５月21日 | 不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)
建築物環境衛生総合管理業登録 | 東京都知事 | 東京都19総 第273号 | 2025年10月３日 | 不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)
警備業認定 | 東京都公安委員会 | 東京都公安委員会認定 第30002591号 | 2021年10月14日 | 不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)

(トーセイ・リバイバル・インベストメント㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(３)第88903号 | 2023年２月22日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
貸金業登録 | 東京都知事 | 東京都知事(４)第31311号 | 2022年３月16日 | 不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)

(トーセイ・アーバンホーム㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣 | 国土交通大臣 免許 (１)第9038号 | 2021年８月19日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業許可 | 東京都知事 | 東京都知事許可(特－26) 第112893号 | 2020年３月24日 | 特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録 | 東京都知事 | 東京都知事登録第54776号 | 2023年６月24日 | 不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)

(岸野商事㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(１)第99269号 | 2021年６月３日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(トーセイホテル神田㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証 | 千代田区長 | 旅館業営業許可 | ― | 構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

(㈱増田建材店)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許 (１)第101703号 | 2023年３月２日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(三起商事㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許 (１)第102292号 | 2023年７月13日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(トーセイ・ホテル・マネジメント㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証 | 台東区長 | 旅館業営業許可 | ― | 構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
飲食店営業許可証 | 台東区長 | 飲食店営業許可 | 2025年11月30日 | 人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第55条）

#### (5) 会計基準・不動産税制の変更について

会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、会計基準及び不動産税制の変更に関して適時に情報を収集することで、当社グループの経営成績、財務状況に与える影響を早期に把握するよう努めております。

#### (6) 新規事業について

当社グループは、ホテル事業、物流施設開発事業等の新規事業の立ち上げや既存事業の拡大などを目的として、企業買収、子会社の設立等を行っております。また、新たにクラウドファンディング事業への参入を推進しております。これら事業への参入や参入後の業績には様々な不確実性を伴うため、想定しうるリスクに対する内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行うとともに、事業戦略の進捗状況や事業環境の変化等について定期的にモニタリングを行い、環境変化に応じた戦略の見直しを適時に行っております。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年１月31日内閣府令第３号）による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第二号様式記載上の注意(32)の規定を当事業年度に係る有価証券報告書から適用しております。

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)　経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容

①　事業環境と経営成績等の状況に関する認識

当連結会計年度（2018年12月１日～2019年11月30日）における我が国経済は、緩やかな回復基調が続いています。米中貿易摩擦の長期化や消費税増税の影響による消費者マインドの低下等が懸念されていますが、雇用・所得環境の改善と各種政策に支えられ、今後も緩やかな回復が続くことが期待されています。

当社グループが属する不動産業界では、2019年１～９月の上場企業等による国内不動産取引額は3.1兆円と前年同期比で２％増加しました。賃料上昇を反映して不動産価格は高水準にあるものの、依然として投資家の不動産投資意欲は旺盛であり、不動産投資市場は堅調に推移しています（民間調査機関調べ）。

首都圏分譲マンション市場では、工事費の高止まりや用地取得難により供給戸数が減少し、2019年１～10月の発売戸数は21,553戸と前年同期比で17.8％減少しました。また、同期間の初月契約率も好不調の目安となる70％を下回って推移しており、月末の繰越在庫数は前年同期間の平均6,350戸を大きく上回る7,600戸となりました。一方、分譲戸建市場では、2019年１～９月の住宅着工戸数は47,000戸と前年同期比で5.1％増加となりました。高騰するマンションと比べて相対的に値ごろ感があり、堅調な需要が続いています（民間調査機関・国土交通省調べ）。

東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は好調に推移しています。2019年10月時点の平均空室率は1.63％（前年同月比0.57％の低下）と過去最低を更新し、平均賃料は22,010円/坪（同1,413円の上昇）と70か月連続で上昇しました。人材の確保や働き方改革を見据えた企業の増床・拡張移転等のニーズは依然として強く、今後も賃料の上昇傾向が続くものと見られています。また、近年オフィス・マンションに次ぐ第三のアセットとして注目されている首都圏物流施設賃貸市場では、需要の拡大を見込んだ大量供給があり、2019年10月の賃貸ストックは570万坪（前年同期比15.6％の増加）となりました。需給が逼迫する状況が続いており、空室率は2.6％と低水準に留まっています。

不動産ファンド市場は、市場規模の拡大が続いています。2019年10月のJ-REITの運用資産額は18.9兆円（前年同月比1.1兆円の増加）となり、私募ファンドの運用資産額19.2兆円(2019年６月時点) と合わせた証券化市場の規模は38.1兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。

東京都のビジネスホテル市場では、2019年１～９月の客室稼働率は好不調の目安となる80％を各月概ね上回って推移しています。また、東京都の全施設タイプにおける延べ宿泊者数は4,950万人泊と前年同期比で９％増加しました。外国人旅行客は、自然災害や日韓関係の冷え込みの影響により一時的に減少したものの、引き続き東南アジアや欧米豪からの旅行客が伸長し、外国人延べ宿泊者数は1,850万人泊と前年同期比で16％増加、インバウンド比率は37％（前年同期比２ポイント増加）となりました（観光庁調べ）。

以上の結果、当連結会計年度は、売上高60,727百万円(前連結会計年度比1.3％減)、営業利益12,690百万円(同16.7％増)、税引前利益12,090百万円(同18.9％増)、当期利益8,447百万円(同23.3％増)となりました。

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。

(不動産流動化事業)

当連結会計年度は、「せいせきＣ館ビル」（東京都多摩市）、「両国トーセイビルⅠ・Ⅱ」（東京都墨田区）、「T's garden大島」（東京都江東区）、「センチュリー浦和MS」（埼玉県さいたま市）、「グロブナースクエアBL」（神奈川県横浜市）等53棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）等で11戸の販売を行いました。

当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合わせて39棟、土地４件を取得しております。

以上の結果、不動産流動化事業の売上高は31,012百万円(前連結会計年度比10.9％減)、セグメント利益は7,754百万円(前連結会計年度比14.5％増)となりました。

(不動産開発事業)

当連結会計年度は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THEパームス調布マノアーガーデン」（東京都調布市）等において、163戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート船橋法典」（千葉県船橋市）、「THEパームスコート三ツ池公園Ⅱ」（神奈川県横浜市）、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川県鎌倉市）等において、94戸を販売いたしました。その他、商業施設１件、新築賃貸マンション１件、土地12件を販売いたしました。

当連結会計年度の仕入につきましては、ホテル開発用地３件、物流施設開発用地２件、商業施設開発用地２件、賃貸マンション開発用地３件、収益オフィスビル開発用地１件、141戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。

以上の結果、不動産開発事業の売上高は14,346百万円(前連結会計年度比8.2％増)、セグメント利益は1,528百万円(前連結会計年度比2.8％増)となりました。

(不動産賃貸事業)

当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産39棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等28棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。

以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は5,944百万円(前連結会計年度比0.2％増)、セグメント利益は2,367百万円(前連結会計年度比3.5％減)となりました。

(不動産ファンド・コンサルティング事業)

当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）663,359百万円から、ファンドの物件売却等により215,844百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、398,963百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は846,478百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献いたしました。

以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は3,752百万円(前連結会計年度比25.8％増)、セグメント利益は2,365百万円(前連結会計年度比46.3％増)となりました。

(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)

当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努め、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び学校等で415棟、分譲マンション及び賃貸マンションで244棟、合計659棟（前連結会計年度末比37棟増加）となりました。

以上の結果、不動産管理事業の売上高は4,586百万円(前連結会計年度比14.2％増)、セグメント利益は504百万円(前連結会計年度比11.1％増)となりました。

(ホテル事業)

当連結会計年度は、2017年12月開業の「トーセイホテルココネ神田」の平均客室単価及び稼働率の向上に努めたことに加え、2018年12月に開業した「トーセイホテルココネ上野」が売上に貢献しました。

以上の結果、ホテル事業の売上高は1,086百万円（前連結会計年度比95.5％増）、セグメント利益は99百万円(前連結会計年度比175.2％増)となりました。

②　経営成績等に関する分析、検討内容

当連結会計年度は、連結売上高は前連結会計年度比1.3％減の60,727百万円となったものの、不動産流動化事業において利益率の高い物件の売却が進んだこと、不動産開発事業において利益率の高い大型分譲マンションの竣工・売却があったこと、不動産ファンド・コンサルティング事業において受託資産の拡大に伴う期中報酬の増加および受託ファンドの物件取得や売却に係る業務報酬が収益を底上げしたこと等により、営業利益は前連結会計年度比16.7％増の12,690百万円、税引前利益は同18.9％増の12,090百万円、当期利益は同23.3％増の8,447百万円と大きく伸長しました。利益面につきましては、進行中の中期経営計画「Seamless Growth 2020」の最終年度の連結税前利益目標である120億円を１年間前倒しで達成しております。

不動産市場の好調は継続しているものの「不動産価格の高値圏が持続する市況」の中で、いかに投資機会を見出すかが最大の課題となっております。当社は、多様な６つの事業セグメントを営むポートフォリオ経営を推進すること、また、市場の需要変化に合わせて柔軟に主力アセットタイプを変化させていくことにより、リスクの軽減を図りつつ事業機会を拡大し、持続的な成長を目指してまいります。

(2)　生産、受注及び販売の状況

##### ① 生産実績

当社グループは、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

#### ② 受注実績

当社グループのうち連結子会社において受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。

#### ③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自　2018年12月１日 至　2019年11月30日) | 前連結会計年度比 (％)
金額(千円)
不動産流動化事業 | 31,012,030 | △10.9
不動産開発事業 | 14,346,337 | 8.2
不動産賃貸事業 | 5,944,112 | 0.2
不動産ファンド・コンサルティング事業 | 3,752,874 | 25.8
不動産管理事業 | 4,586,096 | 14.2
ホテル事業 | 1,086,252 | 95.5
合計 | 60,727,704 | △1.3

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先 | 前連結会計年度 (自　2017年12月１日 至　2018年11月30日) | 当連結会計年度 (自　2018年12月１日 至　2019年11月30日)
金額(千円) | 割合(％) | 金額(千円) | 割合(％)
トーセイ・リート投資法人 | 9,556,658 | 15.5 | 8,969,028 | 14.8

３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

#### (3) 財政状態

当連結会計年度末における財政状態は、総資産161,894百万円(前連結会計年度末比16.7％増)、負債103,587百万円(同19.4％増)、資本58,306百万円(同12.1％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は36.0％(前連結会計年度末は37.5％)となっております。

(流動資産)

当連結会計年度末における流動資産の残高は、109,333百万円となり、前連結会計年度末に比べ17,234百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産流動化事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比11,115百万円増)等によるものであります。

(非流動資産)

当連結会計年度末における非流動資産の残高は、52,560百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,891百万円増加しております。これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比4,115百万円増)、その他の金融資産の増加（前連結会計年度比2,007百万円増）等によるものであります。

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債の残高は、25,054百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,630百万円増加しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比8,982百万円増)等によるものであります。

(非流動負債)

当連結会計年度末における非流動負債の残高は、78,533百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,209百万円増加しております。これは主に、借入金の増加(前連結会計年度末比5,835百万円増)等によるものであります。

(資本)

資本は58,306百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,284百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の増加(前連結会計年度末比6,996百万円増)、自己株式の取得999百万円等によるものであります。

#### (4) キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ5,478百万円増加し、31,998百万円となりました。

####

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動により使用した資金は、3,799百万円(前連結会計年度は、7,615百万円の獲得)となりました。これは主に、税引前利益12,090百万円、不動産流動化事業及び不動産開発事業の物件仕入による棚卸資産の増加15,378百万円、法人所得税の支払額3,876百万円等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動により使用した資金は、2,133百万円(前連結会計年度比80.2％減)となりました。これは主に、その他のの金融資産の取得による支出1,811百万円、投資不動産の取得による支出344百万円等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動により獲得した資金は、11,412百万円(前連結会計年度比92.1％増)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出28,572百万円及び配当金の支払額1,455百万円、自己株式の取得による支出999百万円等があったものの、長期借入による収入41,630百万円等があったことによるものであります。

キャッシュ・フロー指標のトレンド

| 2017年11月期 | 2018年11月期 | 2019年11月期
親会社所有者帰属持分比率(％) | 37.7 | 37.5 | 36.0
時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％) | 43.1 | 36.0 | 39.1
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年) | 9.5 | 9.9 | －
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) | 8.0 | 7.9 | －

親会社所有者帰属持分比率　　　　　　：親会社所有者帰属持分／資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計

キャッシュ・フロー対有利子負債比率　：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ　　：キャッシュ・フロー／利払い

(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。

(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。

(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。

(注５) 2019年11月期連結会計年度は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

#### (5) 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(１) 連結財務諸表　連結財務諸表注記　３．重要な会計方針」及び「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。

(6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について

当社グループは、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（2）経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題」に記載のとおり、2018年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017年12月～2020年11月）を推進しております。当該中期経営計画と当連結会計年度の実績については、以下のとおりとなっております。

（中期経営計画の進捗状況）

中期経営計画数値

| 2018年11月期 （当初計画） | 2019年11月期 （当初計画） | 2020年11月期 （当初計画） | 2020年11月期 （2020年１月９日 発表の修正後計画）
連結売上高 | 678億円 | 834億円 | 1,000億円 | 803億円
連結税引前利益 | 100億円 | 113億円 | 120億円 | 130億円
３年平均利益成長率 | － | － | 10％以上 | 10％以上
３年平均ROE | － | － | 12％以上 | 12％以上
安定事業比率 （売買事業：安定事業） | － | － | 50：50 | 60：40
自己資本比率 | － | － | 35％ | 35％

（注）「当初計画」は、2017年11月期に策定し、2018年１月に公表した中期経営計画「Seamless Growth 2020」の数値となります。2018年11月期及び2019年11月期については連結売上高及び連結税引前利益のみ開示しております。

当連結会計年度までの実績

| 2018年11月期 （実績） | 2019年11月期 （実績）
連結売上高 | 615億円 | 607億円
連結税引前利益 | 101億円 | 120億円
利益成長率 | 12.4％ | 18.9％
ROE | 14.0％ | 15.3％
安定事業比率 （売買事業：安定事業） | 56：44 | 55：45
自己資本比率 | 37.5％ | 36.0％

（注）当連結会計年度において、連結売上高は607億円、連結税引前利益は120億円、自己資本比率は36.0％となり、最終年度における目標達成に向けて概ね順調に推移しております。

なお、2018年11月期（実績）及び2019年11月期（実績）の利益成長率及びROEについては、それぞれ、単年度の実績数値で算出しております。

（当連結会計年度の計画比）

当連結会計年度の計画と実績は次のとおりであります。

| 2019年11月期 （当初計画） | 2019年11月期 （修正後） （A） | 2019年11月期 （実績） （B） | 計画比 （B）－（A）
連結売上高 | 834億円 | 715億円 | 607億円 | △107億円
連結税引前利益 | 113億円 | 112億円 | 120億円 | ＋８億円
利益成長率 | － | 10.4％ | 18.9％ | －
ROE | － | 14.0％ | 15.3％ | －
安定事業比率 （売買事業：安定事業） | － | 57：43 | 55：45 | －
自己資本比率 | － | 35.4％ | 36.0％ | －

(注) 「2019年11月期（当初計画）」及び「2019年11月期（修正後）」は、それぞれ2018年１月に公表した中期経営計画「Seamless Growth 2020」及び2019年１月に公表した連結業績予想の数値となります。

なお、2019年11月期（修正後）及び2019年11月期（実績）の利益成長率及びROEは、それぞれ、単年度の計画及び実績数値で算出しております。

#### (7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項

当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。

(8) 経営成績等の状況の概要に係る主要な項目における差異に関する情報

#### IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則(第７章及び第８章を除く。)により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項

(退職給付債務の処理に関する事項)

IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求められています。

この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度は847千円増加、当連結会計年度は2,562千円減少しております。

(有給休暇引当金の処理に関する事項)

IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。

この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額(販売費及び一般管理費)は、前連結会計年度3,207千円、当連結会計年度5,231千円増加しております。

(表示の組替)

日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSでは、これらの項目も営業損益に含まれております。

### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。