「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年内閣府令第３号）による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第四号の三様式記載上の注意(７)の規定を当事業年度に係る四半期報告書から適用しております。
当第２四半期連結累計期間において、前事業年度の有価証券報告書に記載した「事業等のリスク」について、以下の追加すべき事項が生じております。なお、文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。
新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大による経済活動の抑制や休業要請に伴い、当社グループの財政状態及び経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。
「企業内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」（平成31年内閣府令第３号）による改正後の「企業内容等の開示に関する内閣府令」第四号の三様式記載上の注意(８)の規定を当事業年度に係る四半期報告書から適用しております。
なお、文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。
当第２四半期連結累計期間（2019年12月１日～2020年５月31日）における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、極めて厳しい状況にあります。緊急事態宣言の解除を受け、社会経済活動のレベルを段階的に引き上げていく状況にありますが、感染症の再拡大や金融資本市場の変動、再燃する米中関係の悪化などの影響を注視する必要があり、当面、極めて厳しい状況が続くと見込まれています。
当社グループが属する不動産業界では、2020年１月～３月の事業用不動産の投資額においては、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で、対前年同期比１％減の1.2兆円となりました。多くの投資家に様子見ムードが広がっており、４月以降は投資が大きく減少することが予想されますが、一方で、収束後の投資再開に向けた動きもあり、今後の動向を注視する必要があります（民間調査機関調べ）。
首都圏分譲マンション市場では、2020年１月～４月の新規供給戸数は、５千５百戸と前年同期比38％減となりました。価格高騰による売れ行きの鈍化で発売物件を絞り込んだところに新型コロナウイルス感染症の影響が重なり、４月の発売戸数は686戸と1973年の調査開始以降で最少となりました。初月契約率は、販売物件が減少したことで上昇し、78.9％となりましたが、一方で４月の売却戸数は779戸となり、前年同月の半分未満にとどまりました。分譲戸建市場でも、2020年１月～３月の住宅着工戸数は１万３千戸と前年同期比で9.6％の減少となりました（民間調査機関・国土交通省調べ）。
東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、2020年４月時点の平均空室率は1.56％（前年同期比0.14ポイントの低下）と引き続き低水準で推移しており、平均賃料は22,820円/坪（同1,541円の上昇）と76か月連続で上昇しました。2020年４月時点では新型コロナウイルス感染症の影響は顕在化していませんが、オフィス移転の動きに鈍化が見られることから、今後の需給動向が注視されます（民間調査機関調べ）。
首都圏物流施設賃貸市場では、需要の拡大を見込んだ大量供給により2020年４月の賃貸ストックは602万坪（前年同期比15.2％の増加）となりました。需給が逼迫する状況が続いており、空室率は0.9％と2008年の調査開始以降で最も低い水準となりました（民間調査機関調べ）。
不動産ファンド市場は、市場規模の拡大が続いています。2020年４月のJ-REITの運用資産額は19.6兆円（前年同月比1.1兆円の増加）となり、私募ファンドは運用資産額20.2兆円（2019年12月時点、前年同期比2.5兆円の増加）となりました。両者を合わせた証券化市場の規模は39.8兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。
東京のビジネスホテル市場では、2020年１～３月の平均客室稼働率は57.4％となり、前年同月を大幅に下回って推移しました。また、東京都の全施設タイプにおける延べ宿泊者数は1,140万人泊/年（前年比27.9％減）となりました。新型コロナウイルス感染症の影響により、訪日外国人が大幅に減少しており、低迷長期化が懸念されています（観光庁調べ）。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビルや賃貸マンション等の一棟販売を進捗させるとともに、不動産開発事業においては、分譲マンションや戸建住宅、物流施設の販売を推進しました。
以上の結果、当第２四半期連結累計期間における売上高は45,050百万円(前年同四半期比30.8％増)、営業利益は2,170百万円(同72.7％減)、税引前四半期利益は1,890百万円(同75.2％減)、四半期利益は1,147百万円(同78.1％減)となりました。
セグメント毎の業績は次のとおりであります。
(不動産流動化事業)
当第２四半期連結累計期間は、「神楽坂プラザビル」（東京都新宿区）、「T's garden北柏」（千葉県柏市）、「大日本コンサルタントビル」（東京都豊島区）等29棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「エコロジー落合レジデンス」（東京都新宿区）、「ヒルトップ横浜東寺尾」（神奈川県横浜市）等で４戸の販売を行いました。
当第２四半期連結累計期間の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合わせて20棟、土地６件を取得しております。
また、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、一部の物件についてIAS第２号「棚卸資産」の規定に基づき正味実現可能価額で評価を行っております。これにより売上原価に1,457百万円の評価損を計上しております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は27,679百万円(前年同四半期比62.1％増)、セグメント利益は5,565百万円(前年同四半期比10.7％増)となりました。
(不動産開発事業)
当第２四半期連結累計期間は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THEパームス相模原パークブライティア」（神奈川県相模原市）において240戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート国分寺恋ヶ窪」（東京都国分寺市）、「THEパームスコート船橋法典」（千葉県船橋市）等において、26戸を販売いたしました。その他、商業施設１件を販売いたしました。
当第２四半期連結累計期間の仕入につきましては、賃貸マンション開発用地１件、商業施設開発用地１件、34戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
また、不動産開発事業においても、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、一部の物件についてIAS第２号「棚卸資産」の規定に基づき正味実現可能価額で評価を行っております。これにより売上原価に6,223百万円の評価損を計上しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は9,913百万円(前年同四半期比3.1％減)、セグメント損失は4,720百万円(前年同四半期は1,541百万円の利益)となりました。
(不動産賃貸事業)
当第２四半期連結累計期間は、保有する賃貸用棚卸資産15棟を売却した一方、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等13棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は2,734百万円(前年同四半期比6.8％減)、セグメント利益は1,038百万円(前年同四半期比12.1％減)となりました。
(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当第２四半期連結累計期間は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）846,478百万円から、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより90,084百万円の残高が増加した一方で、ファンドの物件売却により10,748百万円の残高が減少したこと等により、当第２四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高は、925,813百万円となりました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は2,180百万円(前年同四半期比66.6％増)、セグメント利益は1,480百万円(前年同四半期比114.6％増)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。
当第２四半期連結累計期間は、新規契約の獲得および既存契約の維持に努めました。当第２四半期連結会計期間末での管理棟数は、オフィスビル、ホテルおよび学校等で436棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで253棟、合計689棟（前年同四半期末比57棟増加）となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は2,273百万円(前年同四半期比1.9％減)、セグメント利益は354百万円(前年同四半期比22.7％増)となりました。
当第２四半期連結累計期間は、新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大による経済活動の抑制や休業要請に基づき、既存の「トーセイホテルココネ神田」、「トーセイホテルココネ上野」の休業を行ったことにより売上高・セグメント損益ともに想定を大きく下回りました。
以上の結果、ホテル事業の売上高は269百万円(前年同四半期比54.4％減)、セグメント損失は458百万円(前年同四半期は131百万円の利益)となりました。
当第２四半期連結累計期間は、４月から５月において新型コロナウイルス感染症の拡大による緊急事態宣言下での事業活動となり、自社運営ホテルの休業や不動産流動化事業ならびに不動産開発事業において仕入販売業務に一定期間の停滞がありましたが、各事業の収益は好調に積み上がっており、当期の業績進捗は順調に進捗しています。
しかし、世界的な景気後退により将来の収益不動産の流動性低下やリスクプレミアムの上昇が予想されることから、当社は現時点において想定する複数のシナリオのうち、保守的なシナリオに基づいて、販売用不動産につき、特に流通価格低下が懸念されるホテル施設や商業施設を中心に7,680百万円の評価損を計上することと致しました。この影響により、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高は前年同期比30.8％増の45,050百万円、税引前四半期利益は同75.2％減の1,890百万円、四半期利益は同78.1％減の1,147百万円となりました。
今後、不動産投資市場は調整が続くと見ております。当社は、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルタント事業等の安定事業によるキャッシュ・フローにより販売費・一般管理費を賄い、手元流動性・財務健全性を確保しながら、売買事業の回復を図ってまいります。具体的には、評価損を計上した旧在庫の販売を促進し、将来の成長に向けた仕入活動を拡大してまいります。また、この度の新型コロナウイルス感染症の影響がもたらした社会変化を新たな事業機会と捉え、市況の変化に対応しアセットタイプの多様化を進めてまいります。
当第２四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ739百万円減少し、161,154百万円となりました。負債は905百万円増加し、104,492百万円となりました。
総資産が減少した主な要因は、現金及び現金同等物及び投資不動産が増加したものの、棚卸資産が減少したことによるものであります。負債が増加した主な要因は、借入金の増加によるものであります。
また資本は1,644百万円減少し、56,661百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払、自己株式の取得によるものであります。
当第２四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ3,421百万円増加し35,420百万円となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
営業活動により獲得した資金は、7,411百万円(前年同四半期は554百万円の獲得)となりました。これは主に、税引前四半期利益1,890百万円、棚卸資産の減少6,602百万円及び法人所得税の支払額1,861百万円等によるものであります。
投資活動により使用した資金は、3,364百万円(前年同四半期は209百万円の使用)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出3,136百万円等によるものであります。
財務活動により使用した資金は、624百万円(前年同四半期は2,235百万円の獲得)となりました。これは主に、長期借入れによる収入29,245百万円等があったものの、長期借入金の返済による支出25,215百万円及び配当金の支払額1,995百万円等があったことによるものであります。
当第２四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めておりますが、前事業年度の有価証券報告書提出日後、当四半期累計期間において重要な変更はありません。
該当事項はありません。
当第２四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。