独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書

2022年２月21日

トーセイ株式会社

取締役会　御中

新創監査法人

東京都中央区

指定社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 坂　　下　　貴　　之 |

指定社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 飯　　島　　　　　淳 |

＜財務諸表監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2020年12月１日から2021年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結財政状態計算書、連結包括利益計算書、連結持分変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書及び連結財務諸表注記について監査を行った。

当監査法人は、上記の連結財務諸表が、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条により規定された国際会計基準に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の2021年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

ホテル事業に関する固定資産の減損損失計上の要否に関する判断
監査上の主要な検討事項の 内容及び決定理由 | 監査上の対応
トーセイ株式会社の当連結会計年度に係る連結財政状態計算書において、有形固定資産23,860,236千円には、ホテル事業に関する有形固定資産14,060,353千円が含まれており総資産の７%を占めている。 これらの固定資産の減損損失計上の要否に関して、連結財務諸表注記の「３．重要な会計方針（６）有形固定資産」、「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及び「12．有形固定資産」において、経営者による説明で記述されているとおり、固定資産に減損の兆候があると認められる場合には、資金生成単位の回収可能価額と帳簿価額を比較し、回収可能価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として認識される。 ホテル事業においては、主に新型コロナウイルス感染症の拡大に伴うホテルの休業や客室稼働率の低下により営業損益がマイナスになっており、これらの固定資産が属する資金生成単位に減損の兆候があると認められる。このため、当連結会計年度末において減損テストを実施しているが、減損テストの結果、回収可能価額が帳簿価額を上回ったことから、減損損失は認識されなかった。 回収可能価額は、将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率に基づく使用価値と処分コスト控除後の公正価値のいずれか大きい方によって測定されるが、将来キャッシュ・フローに影響を及ぼす仮定は、経営者の主観的な判断に依拠する程度が大きいことから、不確実性を伴う。 したがって、当監査法人はホテル事業に関する固定資産の減損損失計上の要否に関する判断が、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、ホテル事業に関する固定資産の減損損失計上の要否に関する判断の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。 (1)固定資産の減損損失計上の要否の判定に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 (2)将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率の合理性を評価するため、以下の手続を実施した。 ・将来キャッシュ・フローに関する仮定の合理性を評価するため、過年度の実績も含めた一定期間の推移及び傾向を分析したうえで、将来の客室稼働率、平均客室単価及び長期の成長率について、経営者等に質問するとともに、過年度の実績、経営者の市場予測、外部機関が公表しているホテル市場の動向等との比較分析を実施し、整合性を検討した。 ・将来の使用計画や修繕計画等の将来キャッシュ・フローの評価に影響する事象を把握するために、取締役会等の議事録を閲覧し、また、経営者等に対し使用計画や修繕計画等の仮定について質問し、把握された事象が将来キャッシュ・フローに反映されているか検討した。 ・物件ごとの将来キャッシュ・フローの妥当性を検討するため、キャッシュ・フローの計算の基礎となる細目ごとに予測値と過年度の実績値との比較を行った。 ・使用価値を算定するために用いられる割引率については、その基礎となる借入期間別借入金の加重平均金利データの信頼性及び計算の正確性を検討した。

不動産流動化事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価
監査上の主要な検討事項の 内容及び決定理由 | 監査上の対応
トーセイ株式会社の当連結会計年度に係る連結財政状態計算書において、不動産流動化事業及び不動産開発事業に関する棚卸資産85,210,849千円が計上されており、その内訳は販売用不動産が61,598,132千円、仕掛販売用不動産が23,612,717千円であり、総資産の44%を占めている。 これらの販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「販売用不動産等」という。）の評価に関して、連結財務諸表注記の「３．重要な会計方針（５）棚卸資産」、「４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」及び「10．棚卸資産」において、経営者による説明で記述されているとおり、正味実現可能価額が取得原価を下回る場合には販売用不動産等の評価損を計上し、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限に戻し入れている。 販売用不動産等の正味実現可能価額の算定の基礎となる売価及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われるが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因、新型コロナウイルス感染症拡大等により大きく影響を受ける。このため、見積りの不確実性が高く、経営者の主観的な判断による程度が大きい。 したがって、当監査法人は、不動産流動化事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価について、連結財務諸表への影響が大きく、見積りには経営者の判断を必要とすることから、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、不動産流動化事業及び不動産開発事業に関する販売用不動産等の評価の合理性を検討するため、主として以下の監査手続を実施した。 (1)販売用不動産等の評価に関連する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 (2)個々の販売用不動産等の正味実現可能価額の見積りについて、以下の手続を実施した。 ・正味実現可能価額の算定方法の適切性及び継続性を評価した。 ・事業計画に基づき評価している物件について、正味実現可能価額と取得原価又は帳簿価額の比較を実施した。 ・当連結会計年度に売却した販売用不動産等について、前連結会計年度末で評価した正味実現可能価額と売却実績額の比較を実施した。 ・販売用不動産等の評価における重要な仮定である新型コロナウイルス感染症の影響によるテナント賃料等について、経営者に見積方法やその根拠を質問し、販売用不動産等の評価への反映を確認し、見積りの合理性及び不確実性の程度を評価した。 ・正味実現可能価額の算定に用いる会社が設定したCAPレートの見積りについて、過去からの推移分析、外部機関が公表している情報やヒアリング結果との整合性を検討しその合理性を評価した。 (3)不動産開発事業に属する販売用不動産等については、個々の開発計画が販売計画に適合しているか実現可能性を評価した。 (4)一部の販売用不動産等について、現場視察を実施し、物件の現況、その周りの環境等を確認し、見積りの合理性を評価した。

連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、国際会計基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、国際会計基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

連結財務諸表監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・　連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・　経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　連結財務諸表の表示及び注記事項が、国際会計基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・　連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

＜内部統制監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、トーセイ株式会社の2021年11月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。

当監査法人は、トーセイ株式会社が2021年11月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。

なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。

内部統制監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

※１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社が連結財務諸表に添付する形で別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。

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