# 第一部 【企業情報】

## 第１ 【企業の概況】

### １ 【主要な経営指標等の推移】

#### (1) 連結経営指標等

回次 | 第68期 | 第69期 | 第70期 | 第71期 | 第72期
決算年月 | 2017年11月 | 2018年11月 | 2019年11月 | 2020年11月 | 2021年11月
売上高 | (千円) | 57,754,328 | 61,543,319 | 60,727,704 | 63,939,781 | 61,726,449
税引前利益 | (千円) | 9,049,467 | 10,171,017 | 12,090,095 | 5,901,313 | 10,302,616
親会社の所有者に 帰属する当期利益 | (千円) | 6,155,169 | 6,852,237 | 8,447,032 | 3,602,339 | 6,721,305
親会社の所有者に 帰属する当期包括利益 | (千円) | 6,165,615 | 6,856,712 | 8,684,946 | 3,064,864 | 7,134,366
資本合計 | (千円) | 46,158,867 | 52,021,782 | 58,306,499 | 58,969,524 | 65,958,740
総資産額 | (千円) | 122,550,281 | 138,768,538 | 161,894,056 | 161,684,503 | 195,010,899
１株当たり 親会社所有者帰属持分 | (円) | 955.99 | 1,071.63 | 1,225.27 | 1,250.00 | 1,380.36
基本的１株当たり 当期利益 | (円) | 127.48 | 141.36 | 176.40 | 76.05 | 142.56
希薄化後 １株当たり当期利益 | (円) | 127.41 | 141.12 | 175.83 | 75.94 | 142.37
親会社所有者帰属持分 比率 | (％) | 37.7 | 37.5 | 36.0 | 36.5 | 33.8
親会社所有者帰属持分 当期利益率 | (％) | 14.1 | 14.0 | 15.3 | 6.1 | 10.8
株価収益率 | (倍) | 8.59 | 7.28 | 7.55 | 15.29 | 6.76
営業活動による キャッシュ・フロー | (千円) | 7,089,159 | 7,615,322 | △3,799,892 | 12,509,792 | 974,603
投資活動による キャッシュ・フロー | (千円) | △18,800 | △10,786,784 | △2,133,119 | △4,054,077 | △15,448,977
財務活動による キャッシュ・フロー | (千円) | △4,962,180 | 5,941,884 | 11,412,129 | △3,414,376 | 10,994,264
現金及び現金同等物の 期末残高 | (千円) | 23,750,239 | 26,520,569 | 31,998,929 | 37,039,600 | 33,560,679
従業員数 | (人) | 386 | 431 | 457 | 509 | 638
〔外、平均臨時雇用数〕 | (人) | 〔156〕 | 〔139〕 | 〔124〕 | 〔141〕 | 〔175〕

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．国際会計基準(以下「IFRS」という。)に基づいて連結財務諸表を作成しております。

#### (2) 提出会社の経営指標等

回次 | 第68期 | 第69期 | 第70期 | 第71期 | 第72期
決算年月 | 2017年11月 | 2018年11月 | 2019年11月 | 2020年11月 | 2021年11月
売上高 | (千円) | 45,491,580 | 48,061,639 | 48,861,295 | 51,958,230 | 47,452,190
経常利益 | (千円) | 7,218,097 | 6,770,624 | 9,770,383 | 3,382,780 | 9,690,159
当期純利益 | (千円) | 5,449,682 | 5,054,356 | 7,273,194 | 2,594,607 | 7,452,678
資本金 | (千円) | 6,421,392 | 6,554,139 | 6,579,844 | 6,624,890 | 6,624,890
発行済株式総数 | (株) | 48,284,000 | 48,544,800 | 48,595,300 | 48,683,800 | 48,683,800
純資産額 | (千円) | 42,889,054 | 46,965,634 | 52,076,260 | 51,737,131 | 59,467,346
総資産額 | (千円) | 115,196,337 | 127,844,930 | 149,812,509 | 148,071,547 | 171,076,831
１株当たり純資産額 | (円) | 886.38 | 966.65 | 1,093.35 | 1,095.59 | 1,243.27
１株当たり配当額 | (円) | 25.00 | 30.00 | 42.00 | 19.00 | 38.00
(うち１株当たり 中間配当額) | (円) | (－) | (－) | (－) | (－) | (－)
１株当たり当期純利益 | (円) | 112.87 | 104.27 | 151.89 | 54.77 | 158.08
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益 | (円) | 112.81 | 104.09 | 151.40 | 54.70 | 157.86
自己資本比率 | (％) | 37.2 | 36.7 | 34.7 | 34.9 | 34.7
自己資本利益率 | (％) | 13.4 | 11.3 | 14.7 | 5.0 | 13.4
株価収益率 | (倍) | 9.70 | 9.87 | 8.76 | 21.23 | 6.09
配当性向 | (％) | 22.1 | 28.8 | 27.7 | 34.7 | 24.0
従業員数 | (人) | 159 | 181 | 191 | 195 | 215
(外、平均臨時雇用者数) | (人) | 〔－〕 | 〔－〕 | 〔－〕 | 〔2〕 | 〔2〕
株主総利回り | (％) | 134.8 | 130.5 | 171.8 | 153.9 | 134.4
(比較指標①：配当込TOPIX) (比較指標②：配当無東証業種別株価指数（第一部・不動産）） | (％) （％） | (124.5) (102.0) | (118.4) (99.7) | (123.7) (105.3) | (130.9) (93.1) | (146.9) (95.1)
最高株価 | (円) | 1,162 | 1,529 | 1,467 | 1,572 | 1,258
最低株価 | (円) | 712 | 953 | 759 | 782 | 950

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．最高株価及び最低株価は、東京証券取引所市場第一部におけるものであります。

３．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年２月16日）等を第70期の期首から適用しており、第69期に係る指標については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値となっております。

### ２ 【沿革】

年月 | 概要
1950年２月 | 大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)
1952年４月 | 本社を東京都江東区亀戸に移転
1964年６月 | 事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加
1968年５月 | 本社を東京都千代田区外神田に移転
1969年７月 | 商号を株式会社ユーカリに変更
1973年３月 | 宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)
1983年３月 | 商号を東誠ビルディング株式会社に変更
1986年４月 | 本社を東京都千代田区岩本町に移転
1994年10月 | 「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始
1995年９月 | 株式会社神田淡路町ビルを設立
1996年３月 | 商号を東誠不動産株式会社に変更
1996年４月 | 不動産流動化事業を開始
1996年12月 | 本社を東京都千代田区神田淡路町に移転
1997年12月 | ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始
| 特定建設業許可(東京都知事許可(特－９)第107905号)
1999年７月 | 「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始
2001年２月 | アセットマネジメント事業を開始
| 不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)
2001年３月 | LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の３社を吸収合併
2001年４月 | 一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)
2001年11月 | ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)に分割譲渡
2001年12月 | 不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設
2002年８月 | 当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ
2002年12月 | 子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併
2004年２月 | 日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録
2004年９月 | 不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)
2004年12月 | 日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)
2005年３月 | トーセイリバイバルインベストメント株式会社(現　連結子会社トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社)を設立
2005年４月 | 東誠コミュニティ株式会社(現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化
2005年９月 | トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現　連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)を設立
2006年10月 | 商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転
2006年11月 | 東京証券取引所市場第二部に株式を上場
2007年９月 | 第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)
2009年９月 | 不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始
2011年９月 | 東京証券取引所市場第一部に株式を上場
2012年１月 | TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立
2012年12月 | NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了)
2013年３月 | シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場

年月 | 概要
2014年11月 | 連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場
2015年12月 | 株式会社アーバンホーム（現　連結子会社トーセイ・アーバンホーム株式会社）の株式を取得し連結子会社化（2021年11月解散）
2016年２月 | トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立
2017年６月 | トーセイホテル神田株式会社（2020年４月　連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立
2017年12月 | ホテル事業を開始（第１号として、トーセイホテル ココネ神田を開業）
2018年５月 | トーセイホテル上野株式会社（2020年４月　連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立
2018年７月 | トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立
2020年４月 | 不動産開発事業における新規アセットタイプとして物流施設の開発を開始（第１号として、T’s Logi橋本を竣工）
2020年７月 | クラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始（第１号案件として、TREC1号世田谷区用賀マンション投資ファンドを立ち上げ）
2021年４月 | 本社を東京都港区芝浦に移転
2021年９月 | 株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社の株式を取得し連結子会社化

### ３ 【事業の内容】

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社16社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分 | 事業内容 | 主要な会社
不動産 流動化事業 | 資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 | 当社
不動産開発 事業 | 当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。 開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。 | 当社、 トーセイ・アーバンホーム㈱
不動産賃貸 事業 | 当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。 当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。 | 当社
不動産ファンド・コンサルティング事業 | 当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。 具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。 | トーセイ ・アセッ ト・アド バイザー ズ㈱
不動産管理 事業 | オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。 ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。 プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。 分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。 | トーセイ ・コミュ ニティ㈱
ホテル事業 | 首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。 当社がこれまで不動産開発事業、不動産流動化事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。 | トーセイ・ホテル・マネジメント㈱

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

### ４ 【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金又は 出資金 (千円) | 主要な事業の内容 | 議決権の所有 割合(％) | 関係内容
(連結子会社) |  |  |  |  |
トーセイ・コミュニティ株式会社 | 東京都港区 | 99,500 | 不動産管理事業 | 100.0 | 当社保有不動産の管理をしております。 役員の兼任あり
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 | 東京都港区 | 100,000 | 不動産ファンド・コンサルティング事業 | 100.0 | 役員の兼任あり
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 | 東京都港区 | 50,000 | 不動産コンサルティング事業 | 100.0 | 役員の兼任あり
トーセイ・アーバンホーム株式会社 | 東京都町田市 | 100,000 | 不動産開発事業 | 100.0 |
岸野商事株式会社 | 東京都港区 | 10,000 | 不動産賃貸事業 | 100.0 | 役員の兼任あり
株式会社増田建材店 | 東京都港区 | 60,500 | 不動産流動化事業 | 100.0 |
三起商事株式会社 | 東京都港区 | 30,000 | 不動産流動化事業 | 100.0 |
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社 | 東京都港区 | 100,000 | ホテル事業 | 100.0 | 役員の兼任あり
トーセイ・ホテル・サービス株式会社 | 東京都港区 | 10,000 | ホテル事業 | 100.0 |
トーセイ賃貸保証合同会社 | 東京都港区 | 3,000 | 不動産管理事業 | 100.0 |
株式会社アイ・カンパニー | 東京都港区 | 5,000 | その他 | 100.0 |
株式会社プリンセスホールディングス | 東京都渋谷区 | 5,000 | 不動産流動化事業 | 100.0 （74.3） |
株式会社プリンセススクゥエアー | 東京都渋谷区 | 96,000 | 不動産流動化事業 | 100.0 （100.0） | 役員の兼任あり
株式会社ジー・ピー・アセット | 東京都渋谷区 | 10,000 | 不動産流動化事業 | 100.0 （100.0） |
株式会社レッツクリエイション | 東京都港区 | 10,000 | 不動産流動化事業 | 100.0 （100.0） | 役員の兼任あり
TOSEI SINGAPORE PTE.LTD. | シンガポール | 322,787 | 不動産賃貸事業 | 100.0 |

(注) １．議決権の所有割合の（ ）内は、間接所有割合で内数であります。

２．当連結会計年度中に、合同会社トレック・ムーンの匿名組合出資持分を取得したことにより、連結の範囲に含めておりましたが、当該出資が全額払戻しされたため、連結の範囲から除外しております。

３．当連結会計年度中に、株式会社アイ・カンパニーの全株式、及びその子会社である株式会社プリンセスホールディングスの株式のうち株式会社アイ・カンパニーが保有していない発行済株式の全数を取得し、両社並びに株式会社プリンセスホールディングスの子会社である株式会社プリンセススクゥエアー、株式会社ジー・ピー・アセット及び株式会社レッツクリエイションを連結の範囲に含めております。

４．株式会社プリンセスホールディングスは、2021年11月19日付で株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社とした吸収合併契約を同社との間で締結し、その効力発生日である2022年１月１日付で消滅しております。

### ５ 【従業員の状況】

#### (1) 連結会社の状況

2021年11月30日現在

セグメントの名称 | 従業員数(人)
不動産流動化事業 | 146 | (5)
不動産開発事業 | 67 | (1)
不動産賃貸事業 | 17 | (－)
不動産ファンド・コンサルティング事業 | 121 | (－)
不動産管理事業 | 132 | (115)
ホテル事業 | 76 | (52)
全社(共通) | 79 | (2)
合計 | 638 | (175)

(注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。

２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

３．前連結会計年度末と比べ、従業員数が129名増加しております。その主な理由は、株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社を連結子会社化したことによるものです。

#### (2) 提出会社の状況

2021年11月30日現在

従業員数(人) | 平均年齢(歳) | 平均勤続年数(年) | 平均年間給与(千円)
215 | 38.7 | 5.4 | 7,733

セグメントの名称 | 従業員数(人)
不動産流動化事業 | 74
不動産開発事業 | 42
不動産賃貸事業 | 14
不動産ファンド・コンサルティング事業 | 6
ホテル事業 | －
全社(共通) | 79
合計 | 215

(注) １．従業員数は、就業人員であります。

２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。

３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

#### (3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。