【連結財務諸表注記】
１．報告企業
トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場第一部並びにシンガポール証券取引所メインボードに上場しております。当社及び連結子会社(以下、当社グループ)は、不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の６事業を主に展開しております。各事業の内容については、注記「６．セグメント情報」に記載しております。
２．作成の基礎
(1) 連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載
当社グループの連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、同第93条の規定により、IFRSに準拠して作成しております。
本連結財務諸表は、2022年２月21日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇によって承認されております。
(2) 測定の基礎
連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。
(3) 表示通貨及び単位
連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財務情報は、千円未満を切り捨てして記載しております。
３．重要な会計方針
連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、この連結財務諸表に記載されているすべての期間について適用された会計方針と同一であります。
(1) 連結の基礎
① 子会社
子会社とは、当社グループが支配している企業であります。企業への関与により生じる変動リターンに対するエクスポージャーまたは権利を有し、かつ、企業に対するパワーによりそのリターンに影響を及ぼす能力を有している場合、当社グループはその企業を支配しております。
子会社の財務諸表は、支配の獲得日から喪失日まで連結財務諸表に含まれております。
グループ会社間の債権債務残高及び取引並びにグループ会社間の取引から生じた未実現損益は、連結財務諸表の作成にあたり相殺消去しております。
② 企業結合
当社グループは、企業結合の会計処理として取得法を採用しております。子会社の取得のために移転された対価は、移転した資産、発生した負債、及び当社グループが発行した資本持分の公正価値によって構成されます。さらに、移転された対価には、条件付対価契約から生じた資産又は負債の公正価値が含まれます。取得関連費用は発生時に費用処理されます。企業結合において取得した識別可能資産、並びに引き受けた負債及び偶発負債は、当初、取得日の公正価値で測定されます。移転された対価が、識別可能資産及び引受負債の正味価額を上回る場合にはのれんが測定され、下回る場合には、負ののれんを、即時に純損益に認識しております。
(2) 外貨換算
① 外貨建取引
外貨建取引は、取引日における為替レートで当社グループ各社の機能通貨に換算しております。期末日において再測定する外貨建資産及び負債は、期末日の為替レートで機能通貨に再換算しております。公正価値で測定される外貨建の非貨幣性資産及び負債は、当該公正価値の測定日における為替レートで機能通貨に再換算されます。
これらの取引の決済から生じる為替差額並びに外貨建の貨幣性資産及び負債を期末日の為替レートで換算することによって生じる為替差額は、純損益で認識しております。但し、非貨幣性項目の利益又は損失がその他の包括利益に計上される場合は、為替差額もその他の包括利益に計上しております。
② 在外営業活動体
在外営業活動体の資産及び負債については、期末日の為替レート、収益及び費用については、その期間の平均為替レートを用いて日本円に換算しております。但し、当該平均為替レートが、取引日における為替レートの累積的影響の合理的な概算値とはいえない場合には、取引日の為替レートで換算しております。
在外営業活動体の財務諸表の換算から生じる為替換算差額は、その他の包括利益で認識しております。在外営業活動体について、支配の喪失や重要な影響力を喪失するような処分がなされた場合には、当該在外営業活動体に関連する累積換算差額は、処分された期間に純損益として認識されます。
(3) 現金及び現金同等物
現金及び現金同等物は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
(4) 金融商品
① 金融資産の評価基準及び評価方法
当社グループは、金融資産に対する投資を、償却原価で測定する金融資産、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産、純損益を通じて公正価値で測定する金融資産のカテゴリーに分類しております。この分類は、資産の性質及び当該資産がどのような目的に従って取得されたかに応じて行っており、当初認識時に投資の分類を決定し、毎期末日に分類が適切かどうかについて再評価を行っております。
（ⅰ）分類
（a）償却原価で測定する金融資産
以下の要件をともに満たす場合には、償却原価で測定する金融資産に分類しております。
・契約上のキャッシュ・フローを回収するために資産を保有することを目的とする事業モデルに基づいて、
資産が保有されている。
・金融資産の契約条件により、元本及び元本残高に対する利息の支払いのみであるキャッシュ・フローが
特定の日に生じる。
償却原価で測定する金融資産は、支払額が固定もしくは決定可能なデリバティブ以外の金融資産で、活発な市場における公表価格が存在しないものであります。
（b）その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（負債性金融資産）
以下の要件をともに満たす場合には、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。
・契約上のキャッシュ・フローの回収と売却の両方によって目的が達成される事業モデルに基づいて、
資産が保有されている。
・金融資産の契約条件により、元本及び元本残高に対する利息の支払いのみであるキャッシュ・フローが
特定の日に生じる。
当初認識後は、公正価値で測定し、その事後的な変動をその他の包括利益として認識しております。なお、当連結会計年度末において、当社グループは、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（負債性金融資産）は保有しておりません。
（c）その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（資本性金融資産）
資本性金融資産は、一部を除きその他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。当社グループの保有する、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産（資本性金融資産）のうち、上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。
(d) 純損益を通じて公正価値で測定する金融資産
償却原価で測定する金融資産及びその他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産以外の金融資産を、純損益を通じて公正価値で測定する金融資産に分類しております。
（ⅱ）認識と事後測定
金融資産の購入及び売却は、取引日、すなわち当社グループが当該資産の購入又は売却を約定した日に認識されます。また、金融資産は、当該資産からのキャッシュ・フローを受領する権利が消滅もしくは譲渡され、当社グループが当該資産の所有に伴う全てのリスクと経済価値を実質的に移転した時点で、認識が中止されます。金融商品は、公正価値に当該金融資産に直接帰属する取引費用を加算した金額で当初認識され、以後は公正価値で測定されます。
（ⅲ）減損
当社グループは、四半期毎に金融資産もしくは金融資産グループについて減損の客観的な証拠があるかどうかについて評価を行っており、そのような証拠が存在する場合には減損損失を認識しております。償却原価で測定する金融資産のうち、営業債権及びその他の債権に関する減損の客観的な証拠は、債務者の重要な財政困難、破産の可能性、支払不能あるいは重要な遅延等であります。これらの資産の帳簿価額は、当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値と帳簿価額との差額として計算された減損損失の額を基礎として、引当金勘定を通してその帳簿価額を切り下げております。資産が回収不能になった場合は、減損損失額を金融資産の帳簿価額から直接減額しております。
以前に償却された額の戻入は、減損と同じ損益項目で認識しております。当初の実効金利で割り引いた見積将来キャッシュ・フローの現在価値の増加により減損損失の額が減少し、当該金額が客観的に測定可能である場合には、その後の会計期間における損益において当該引当金の減少額が認識されます。以前に減損された資産の帳簿価額は、減損損失がなかった場合の償却原価を超えない範囲で増加されます。
資本性金融資産の場合には、減損の証拠があるかどうかの判定において、発行体が営んでいる事業環境に生じた不利な影響を伴う重大な変化に関する情報で、投資の取得原価が回収できない可能性や、公正価値の取得原価に対する著しい下落又は長期にわたる下落があるかどうかについても考慮されます。資本性金融資産について減損の証拠がある場合、取得価額と期末日の公正価値との差額から以前に純損益で認識された金融資産の減損損失を控除した金額として測定される損失が、純損益へ振り替えられます。
（ⅳ）デリバティブ及びヘッジ
当社グループは、金利リスクをヘッジするために、デリバティブ（金利スワップ）を利用しております。なお、デリバティブ及びヘッジについては、「(17)デリバティブ及びヘッジ」に記載しております。
② 金融負債の評価基準及び評価方法
当社グループは、金融負債を当社グループが当該金融商品の契約の当事者になる取引日に認識しております。
当社グループは、金融負債が消滅した場合、つまり、契約上の義務が免責、取消又は失効となった場合に、金融負債の認識を中止しております。
また、当社グループは、金融負債を公正価値で当初認識し、実効金利法に基づき償却原価で事後測定しております。
(5) 棚卸資産
棚卸資産は、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、見積売価から販売にかかる費用を控除して算出されます。
棚卸資産の取得原価は、購入代価、開発費用、借入コスト及びその他関連支出を含む個別に特定された支出から構成されます。
また、開発不動産にかかる借入金に対して支払われる借入コストは、開発が終了するまでの期間にわたり開発不動産の取得原価の一部として、個別法を基礎として資産化しております。
(6) 有形固定資産
当社グループは、有形固定資産の測定に「原価モデル」を採用しております。
有形固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。取得原価には、資産の取得に直接付随する支出、資産の解体・撤去及び設置していた場所の原状回復費用及び適格資産の取得、建設又は生産に直接起因する借入コストが含まれます。
すでに認識されている有形固定資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。日常的に行う有形固定資産の保守費用は、発生時に純損益として認識しております。
土地及び建設仮勘定以外の資産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物 ３－50年
工具、器具及び備品 ３－20年
見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(7) のれん及び無形資産
① のれん
企業結合により生じたのれんの当初認識及び測定については、「(1）連結の基礎 ②企業結合」に記載しております。
のれんは、取得原価から減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。のれんの償却は行わず、毎期又は減損の兆候が存在する場合にはその都度、減損テストを実施しております。のれんの減損損失は連結包括利益計算書において認識され、その後の戻入れは行っておりません。
② 無形資産
当社グループは、無形資産の測定に「原価モデル」を採用しております。また、無形資産は、取得原価から償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。耐用年数を確定できる無形資産は、見積耐用年数に基づき定額法で償却しております。なお、見積耐用年数及び償却方法は毎期見直しを行い、変更があった場合は、会計上の見積りの変更として将来に向かって適用します。
主要な資産項目ごとの見積耐用年数は以下のとおりであります。
・ソフトウエア ５年
すでに認識されている無形資産に係る取得後の支出は、当該項目に関連する将来の経済的便益が当社グループにもたらされる可能性が高く、当該支出を信頼性をもって測定できる場合に限り資産の帳簿価額に含めております。それ以外の支出は、発生時に純損益として認識しております。
取得したソフトウエアは、購入対価(値引きやリベート控除後の純額)及び意図された利用のための当該資産の準備に直接起因する支出を含む取得原価によって当初認識しております。
耐用年数を確定できない無形資産については、償却を行わず、毎期又は減損の兆候が存在する場合にはその都度、減損テストを実施しております。
(8) リース
当社グループは、契約の締結時に契約がリースであるか又はリースを含んでいるかを判定しております。契約が特定された資産の使用を支配する権利を一定期間にわたり対価と交換に移転する場合には、当該契約はリースであるか又はリースを含んでいると判定しております。契約がリースであるか又はリースを含んでいると判定した場合、リース契約はリース開始日に使用権資産及びリース負債を認識しております。
リース負債は未払リース料総額の現在価値で測定し、使用権資産は、リース負債の当初測定の金額に、開始日以前に支払ったリース料等、借手に発生した当初直接コストを調整した取得原価で測定しております。
当初認識後は、使用権資産は耐用年数とリース期間のいずれか短い年数にわたって、定額法で減価償却を行っております。リース料は、利息法に基づき金融費用とリース負債の返済額に配分し、金融費用は連結包括利益計算書において認識しております。
ただし、リース期間が12ヶ月以内の短期リース及び原資産が少額のリースについては、使用権資産及びリース負債を認識せず、リース料をリース期間にわたって、定額法により費用として認識しております。
使用権資産は連結財政状態計算書上、「有形固定資産」及び「投資不動産」に、リース負債は連結財政状態計算書上、「有利子負債」に含めて表示しております。
(9) 投資不動産
投資不動産とは、賃貸収入またはキャピタル・ゲイン、もしくはその両方を得ることを目的として保有する不動産であります。通常の営業過程で販売する不動産や管理目的で使用する不動産は含まれておりません。
当社グループは、投資不動産の測定に「原価モデル」を採用しております。
投資不動産の当初認識は取得原価によって行われ、その後は減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した帳簿価額で表示しております。投資不動産の減価償却は、以下の見積耐用年数にわたり、主として定額法により計算しております。また、定率法による減価償却が、当該資産から生じる将来の経済的便益が消費されるパターンをより良く反映する場合には、定率法を採用しております。
建物及び構築物 ３－50年
工具、器具及び備品 ３－10年
見積耐用年数、残存価額及び減価償却方法は、毎期見直しを行い、必要に応じて改定しております。
(10) 非金融資産の減損
当社グループでは、四半期毎に棚卸資産及び繰延税金資産を除く非金融資産の帳簿価額について、減損の兆候の有無を判定しております。減損の兆候が存在する場合には、その資産又はその資産の属する資金生成単位毎の回収可能価額を見積り、減損テストを行っております。のれん及び耐用年数を確定できない無形資産については、毎年同時期及び減損の兆候が存在する場合にはその都度、当該資産の回収可能価額を見積り、減損テストを行っております。
資金生成単位は、他の資産又は資産グループのキャッシュ・インフローから概ね独立したキャッシュ・インフローを生み出す最小の資産グループとしております。
回収可能価額は、処分コスト控除後の公正価値と使用価値のいずれか高い金額となります。資産又は資金生成単位の回収可能価額が帳簿価額を下回った場合、資産又は資金生成単位の帳簿価額は回収可能価額まで切り下げられます。
帳簿価額と回収可能価額との差額は、減損損失として純損益に認識されます。
のれんに関連する減損損失は戻入れを行っておりません。
のれん以外の資産に関しては、過年度に認識された減損損失について、損失の減少又は消滅の可能性を示す兆候が存在しているかどうかを評価しております。そのような兆候が存在する場合は、当該資産又は資金生成単位の回収可能価額の見積りを行っております。
その回収可能価額が、当該資産又は資金生成単位の帳簿価額を超える場合、減損損失を認識しなかった場合の帳簿価額から必要な減価償却費又は償却費を控除した後の帳簿価額を超えない金額を上限として減損損失を戻入れ、純損益として認識しております。
(11) 営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務は、通常の事業の過程において、当社グループに提供された財貨又はサービスに対して支払いを行う義務等であります。営業債務及びその他の債務は、支払期限が１年以内に到来する、あるいは正常営業循環期間内に到来する場合は流動負債に分類し、それ以外の場合は非流動負債として表示しております。
営業債務及びその他の債務は、公正価値で当初認識され、以後は実効金利法を用いて算定した償却原価で計上しております。
(12) 有利子負債
有利子負債は、借入金、社債及びリース負債で構成されています。有利子負債は、公正価値で当初認識されます。当初認識以後は、償却原価で計上されます。取引費用控除後の正味手取金額と返済価額との差額は、実効金利法を用いて借入期間にわたり純損益として認識されます。
有利子負債は、当社グループが期末日後少なくとも12ヶ月間その返済を繰り延べる無条件の権利を有しない限り、流動負債に計上されます。
(13) 引当金
引当金は、過去の事象から生じた法的又は推定的債務で、当該債務を決済するために経済的便益が流出する可能性が高く、当該債務について信頼性のある見積りができる場合に認識しております。
(14) 従業員給付
① 確定給付型年金制度
確定給付型年金制度に関する債務は、従業員が過年度及び当年度において提供したサービスの対価として獲得した将来給付額を見積り、当該金額を現在価値に割り引くことによって算定しております。割引率は、償還期日が当社グループの債務と概ね整合している優良社債の利回りを用いております。当該債務の計算は、年金数理人によって予測単位積増方式を用いて行っております。当社は、確定給付型年金制度から生じる再測定額をその他の包括利益として認識し、同額を利益剰余金に振り替えております。
② 確定拠出型年金制度
確定拠出型年金制度は、雇用主が一定額の掛金を他の独立した企業に拠出し、その拠出金以上の支払義務を負わない退職後給付制度であります。確定拠出型年金制度の拠出は、従業員がサービスを提供した期間に純損益として認識しております。
③ 短期従業員給付
短期従業員給付については、割引計算は行わず、関連するサービスが提供された時点で純損益として認識しております。
賞与及び有給休暇費用については、それらを支払う法的もしくは推定的な債務を有し、信頼性をもって見積ることができる場合に、それらの制度に基づいて支払われると見積られる額を負債として認識しております。
(15) 収益
① 顧客との契約から生じる収益
当社グループは、IFRS第９号「金融商品」に基づく利息及び配当金等、IFRS第16号「リース」に基づく賃貸収入等を除く顧客との契約について、下記の５ステップアプローチに基づき収益を認識しております。
ステップ１：顧客との契約を識別する
ステップ２：契約における履行義務を識別する
ステップ３：取引価格を算定する
ステップ４：取引価格を契約における履行義務に配分する
ステップ５：企業が履行義務の充足時点で（又は充足するに応じて）収益を認識する
当社グループは、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主な事業としております。これらの事業から生じる収益は顧客との契約に従い計上しており、各事業の履行義務に関する情報、 取引価格の決定方法、収益の認識時期等は、注記「22．売上収益」に記載のとおりであります。
② 賃貸用不動産のオペレーティング・リース
オペレーティング・リースに係る収益は、リース期間にわたって定額法で認識しております。
③ 利息収入
利息収入は、実効金利法により認識しております。
④ 配当収入
配当収入は、配当を受け取る権利が確定した時点で認識しております。
(16) 借入コスト
当社グループは、意図した使用または販売が可能となるまでに相当の期間を必要とする資産、つまり適格資産の取得、建設または生産に直接帰属する借入コストは、その資産が実質的に意図した使用または販売を可能にする時まで、それらの資産の取得原価に加算しております。
上記以外のすべての借入コストは、それが発生した期間に実効金利法を用いて純損益として認識しております。
(17) デリバティブ及びヘッジ
デリバティブの当初認識は、デリバティブ契約を締結した日の公正価値で行い、当初認識後は各期末日の公正価値で再測定しております。
当社グループは、変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするため、金利スワップ契約を締結しております。ヘッジ開始時に締結したデリバティブ契約をキャッシュ・フロー・ヘッジとして指定し、文書化を行っております。
当社グループはまた、ヘッジ開始時及び継続的にヘッジ取引に利用したデリバティブがヘッジ対象の公正価値又はキャッシュ・フローの変動を相殺するため極めて有効的であるかどうかについての評価をしております。
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定され、かつその要件を満たすデリバティブ取引の公正価値の変動は、その他の包括利益を通じて、資本で認識されます。デリバティブ取引の公正価値の変動のうち非有効部分は、直ちに純損益で認識されます。
(18) 法人所得税
法人所得税は、当期税金と繰延税金から構成されております。これらは、企業結合に関連するもの、及び直接資本の部またはその他の包括利益で認識される項目を除き、純損益として認識しております。
当期税金は、期末日時点において施行または実質的に施行される税率を乗じて算定する当期の課税所得または損失に係る納税見込額あるいは還付見込額の見積りに、前年までの納税見込額あるいは還付見込額の調整額を加えたものであります。
繰延税金資産及び負債は、資産及び負債の会計上の帳簿価額と税務上の金額との一時差異に対して認識しております。企業結合以外の取引で、かつ会計上または税務上のいずれの損益にも影響を及ぼさない取引における資産または負債の当初認識に係る差異については、繰延税金資産及び負債を認識しておりません。繰延税金資産及び負債は、期末日に施行または実質的に施行される法律に基づいて一時差異が解消される時に適用されると予測される税率を用いて測定しております。繰延税金資産及び負債は、当期税金資産及び負債を相殺する法律上強制力のある権利を有しており、かつ法人所得税が同一の税務当局によって同一の納税主体に課されている場合に相殺しております。
繰延税金資産は、未使用の税務上の欠損金、税額控除及び将来減算一時差異のうち、将来課税所得に対して利用できる可能性が高いものに限り認識しております。繰延税金資産は毎期末日に見直し、利用できない可能性が高い部分について減額しております。
(19) １株当たり当期利益
当社グループは、普通株式に係る基本的及び希薄化後１株当たり当期利益(親会社の所有者に帰属)を開示しております。基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、その期間の自己株式を調整した発行済普通株式の加重平均株式数で除して算定しております。
(20) セグメント情報
事業セグメントは、収益を稼得し費用を負担する事業活動の構成単位であります。これらは分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及びその業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっている構成単位であります。
報告セグメントは、当該事業セグメントを基礎に決定されております。
セグメント情報には、各セグメントに直接的に帰属する項目のほか、合理的な基準により各セグメントに配分された項目が含まれております。
(21) 株式報酬
当社は、持分決済型の株式に基づく報酬制度として、ストック・オプション制度を採用しております。ストック・オプションは、付与日における公正価値によって見積り、最終的に権利確定すると予想されるストック・オプションの数を考慮した上で、権利確定期間にわたって費用として連結包括利益計算書において認識し、同額を連結財政状態計算書において資本の増加として認識しております。
（表示方法の変更）
前連結会計年度において、「流動負債」及び「非流動負債」にて、借入金とリース負債の合計金額を「借入金」として表示しておりましたが、新規連結により、新たに社債が発生したことに伴い、より実態に即した表示とするため、当連結会計年度より「有利子負債」に科目名を変更しております。
４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断
IFRSに準拠した連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異なる場合があります。見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。
経営者が行った連結財務諸表の金額に重要な影響を与える判断及び見積りは以下のとおりであります。
・棚卸資産の評価(注記10)
・非金融資産の減損(注記12，13，14)
・有形固定資産、投資不動産及び無形資産の耐用年数及び残存価額の見積り(注記12，13，14)
・繰延税金資産の回収可能性(注記15)
・引当金の会計処理と評価(注記18)
・従業員給付(注記19)
・金融商品の公正価値測定(注記31)
・リース（注記32）
・株式報酬(注記35)
・企業結合における取得資産及び引受負債の公正価値測定(注記37)
(新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う会計上の見積りについて）
当社グループでは、棚卸資産の評価、固定資産の減損及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りにおいて、新型コロナウイルス感染症の拡大が、将来の収益に一定の影響を与えると仮定しております。
当連結会計年度において、ホテル及び商業施設以外の不動産市況は既に回復していると認識しておりますが、ホテル及び商業施設については、新型コロナウイルス感染症の影響が当面継続し、回復は2023年11月期以降になるとの見通しをもっております。
このような状況を踏まえ、当連結会計年度では、一部の棚卸資産及び固定資産の評価等について、会計上の見積りの前提となる一定の仮定の変更を行っております。
５．未適用の新基準
連結財務諸表の承認日までに新設又は改訂が公表された基準書及び解釈指針のうち、重要な影響があるものはありません。
６．セグメント情報
(1) 報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産流動化事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営等を行っております。
(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。
当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。
前連結会計年度
(自 2019年12月１日 至 2020年11月30日)
(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額△1,933,276千円には、セグメント間取引消去43,103千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,976,379千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2) 減価償却費の調整額63,996千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
当連結会計年度
(自 2020年12月１日 至 2021年11月30日)
(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。
(1) セグメント利益の調整額△2,970,416千円には、セグメント間取引消去△29,586千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△2,940,829千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。
(2) 減価償却費の調整額406,677千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。
２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
(3) 主要な製品及び役務からの収益
「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。
(4) 地域別に関する情報
本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。
(5) 主要な顧客に関する情報
前連結会計年度
(自 2019年12月１日 至 2020年11月30日)
(単位：千円)
当連結会計年度
(自 2020年12月１日 至 2021年11月30日)
(単位：千円)
７．現金及び現金同等物
現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
８. その他の金融資産
その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
９．営業債権及びその他の債権
営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
連結財政状態計算書では、貸倒引当金控除後の金額で表示しております。
10．棚卸資産
棚卸資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
前連結会計年度及び当連結会計年度に費用として認識された棚卸資産は、それぞれ42,771,126千円及び34,735,401千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末に販売費控除後の公正価値で計上した棚卸資産は、それぞれ20,387,921千円及び6,705,217千円であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの棚卸資産残高のうち、62,202,017千円及び81,484,310千円が借入金及び社債に対する担保に供されております。
各連結会計年度から12ヶ月を超えて販売される予定の販売用不動産及び仕掛販売用不動産を含んでおりますが、正常営業循環基準期間内で保有するものであるため棚卸資産に含めております。
前連結会計年度及び当連結会計年度において、資産化した借入コストの金額は、それぞれ181,421千円及び154,006千円であります。
識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
① 算出方法
販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、取得原価と正味実現可能価額のいずれか低い価額で評価しております。正味実現可能価額は、個別物件ごとに見積売価から販売にかかる費用を控除して算出しており、正味実現可能価額が取得原価を下回った場合には、取得原価を正味実現可能価額まで切り下げ、差額を棚卸資産評価損として売上原価に計上しております。また、経済的状況の変化等により、正味実現可能価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限として棚卸資産評価損の戻入れを行います。
② 主要な仮定
正味実現可能価額の算定に当たり、投資家向け物件については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。また、必要に応じて、不動産鑑定評価を取得しております。
住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。
当該会計上の見積りにあたっては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味実現可能価額の算定の基礎となる売価及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われますが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因、新型コロナウイルス感染症の影響等により大きく影響を受けております。
③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合には、正味実現可能価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
評価損として認識された棚卸資産に係る費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
11．その他の資産
その他の資産の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
12．有形固定資産
(1) 増減表
有形固定資産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位：千円)
2020年11月30日時点及び2021年11月30日時点における使用権資産の帳簿価額は、それぞれ63,076千円及び772,272千円であります。
会計方針の変更による影響額は、IFRS16号「リース」の適用による使用権資産の増加であります。また、前連結会計年度の「その他」の取得価額の変動のうち、その他△83,530千円は使用権資産の見積りの変更による減少額であります。
前連結会計年度の振替は、棚卸資産及び投資不動産からの振替であります。また、前連結会計年度における振替及び2020年11月30日時点における「その他」には、建設仮勘定がそれぞれ213,820千円含まれております。
当連結会計年度の振替は、投資不動産への振替及び棚卸資産からの振替であります。また、当連結会計年度における振替及び2021年11月30日時点における「その他」には、建設仮勘定が△215,700千円及び1,150千円含まれております。
2020年11月30日及び2021年11月30日時点において、当社グループの有形固定資産残高のうち、22,683,693千円及び22,055,561千円が借入金に対する担保に供されております。
減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」及び「販売費及び一般管理費」に計上しております。
(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
① 算出方法
資産又は資産グループにおいて減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には、資金生成単位の回収可能価額を見積もっています。回収可能価額は、処分コスト控除後の公正価値と使用価値とのうち、いずれか高い価額としております。資金生成単位の回収可能価額が当該単位の帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。
② 主要な仮定
ホテルについては、将来キャッシュ・フローの算定に当たり、前提となる稼働率、平均客室単価等については、市場の動向、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。処分コスト控除後の公正価値については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。回収可能価額は、将来キャッシュ・フローの見積り及び割引率に基づく使用価値と処分コスト控除後の公正価値のいずれか大きい方によって測定されますが、事業計画においては、新型コロナウイルス感染症による影響から回復するとの前提に基づいた将来キャッシュ・フローの基礎となるホテル事業の将来の稼働率、平均客室単価及び割引率を主要な仮定としております。
ホテル以外については、将来キャッシュ・フローの算定に当たり、前提となる賃料、空室率、賃貸費用等については、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。処分コスト控除後の公正価値については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。
③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合は、処分コスト控除後の公正価値または使用価値の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
(3）有形固定資産の減損損失
当連結会計年度の減損テストの内容については、以下の通りです。
ホテル事業については、主に新型コロナウイルス感染症の拡大に伴うホテルの休業や客室稼働率の低下により営業損益がマイナスとなっており、ホテル事業に関する有形固定資産14,060,353千円が属する資金生成単位に減損の兆候が認められております。減損テストを実施した結果、回収可能価額が帳簿価額を上回ったことから、減損損失は認識されておりません。
13．投資不動産
(1) 投資不動産の取得原価、減価償却累計額及び減損損失累計額の増減
(単位：千円)
減価償却費は、連結包括利益計算書上の「売上原価」に計上しております。
会計方針の変更による影響額は、IFRS16号「リース」の適用による使用権資産の増加であります。
前連結会計年度の振替は、棚卸資産及び有形固定資産への振替であります。また、当連結会計年度の振替は、棚卸資産への振替及び有形固定資産からの振替であります。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、当社グループの投資不動産残高のうち、それぞれ20,780,262千円及び33,812,135千円が借入金に対する担保に供されております。
(2) 公正価値
(単位：千円)
(3）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
① 算出方法
資産又は資産グループにおいて減損が生じている可能性を示す兆候の有無を判定し、兆候がある場合には、資金生成単位の回収可能価額を見積もっています。回収可能価額は、処分コスト控除後の公正価値と使用価値とのうち、いずれか高い価額としております。資金生成単位の回収可能価額が当該単位の帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。
② 主要な仮定
将来キャッシュ・フローの算定に当たり、前提となる賃料、空室率、賃貸費用等については、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。使用価値を算定する場合の割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。処分コスト控除後の公正価値については、周辺の取引事例、不動産鑑定評価、路線価等に基づき適切と考えられる金額を設定しております。
③ 翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響
主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合は、処分コスト控除後の公正価値または使用価値の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
(4）投資不動産の減損損失
該当事項はありません。
14．のれん及び無形資産
のれん及び無形資産の取得原価、償却累計額及び減損損失累計額の増減は以下のとおりであります。
(単位：千円)
無形資産の償却費は、連結包括利益計算書上の「販売費及び一般管理費」に計上しております。
15．繰延税金及び法人所得税
(1) 繰延税金
繰延税金資産及び繰延税金負債の主な内訳は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2019年12月１日 至 2020年11月30日)
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2020年12月１日 至 2021年11月30日)
(単位：千円)
当社グループは、繰延税金資産の認識にあたり、将来減算一時差異又は繰越欠損金に関して将来課税所得に対して利用できる可能性を考慮しております。繰延税金資産の回収可能性の評価においては、予定される繰延税金負債の取り崩し、予測される将来課税所得及びタックスプランニングを考慮しております。
上記の繰延税金資産の回収可能性の評価の結果から、当社グループは将来減算一時差異及び繰越欠損金の一部について、繰延税金資産を認識しておりません。繰延税金資産が認識されていない将来減算一時差異及び税務上の繰越欠損金の金額(税効果会計適用後)は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
繰延税金資産が認識されていない税務上の繰越欠損金の繰越期限は以下のとおりです。
(単位：千円)
子会社に対する投資にかかる将来加算一時差異に対しては当該一時差異の解消をコントロールできる立場にあり、かつ予見可能な期間内に当該一時差異が解消されない可能性が高いため繰延税金負債を認識しておりません。当該将来加算一時差異の金額は、それぞれ前連結会計年度末9,164,820千円、当連結会計年度末8,994,518千円であります。
(2) 法人所得税
前連結会計年度及び当連結会計年度において、当社は、主に法人税、住民税及び事業税を課されており、これらを基礎として計算した法定実効税率はそれぞれ30.62％となっております。ただし、海外子会社についてはその所在地における法人税等が課されております。
当期税金費用及び繰延税金費用の内訳は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当期税金費用には、税金費用を減少させるために使用された従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。
繰延税金費用には、従前は税効果未認識であった税務上の欠損金又は過去の期間の一時差異から生じた便益の額が含まれています。これに伴う前連結会計年度及び当連結会計年度における当期税金費用の減少額は、軽微であります。
法定実効税率による法人所得税と連結包括利益計算書で認識された法人所得税の金額との差異は以下のとおりであります。なお、前連結会計年度及び当連結会計年度の法定実効税率は、それぞれ30.62％を適用しております。
(単位：千円)
16．営業債務及びその他の債務
営業債務及びその他の債務の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
17．有利子負債
有利子負債の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
(注) １．平均利率は、当連結会計年度末残高に対する表面利率の加重平均であります。
２．前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入金及び社債には、担保付の債務がそれぞれ89,294,489千円及び112,750,374千円含まれております。
一部の棚卸資産、有形固定資産及び投資不動産を担保に供しております。
３．社債の発行条件の要約は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
18．引当金
引当金の内訳及び増減は以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2019年12月１日 至 2020年11月30日)
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2020年12月１日 至 2021年11月30日)
(単位：千円)
(単位：千円)
資産除去債務は、当社が保有する投資不動産の一部で、その解体・撤去時に法令の定める特別な方法で処理しなければならないアスベスト、PCBが含まれているものがあるため、当該処理費用を認識しております。
これらの費用は主に１年以上経過した後に支払われることが見込まれておりますが、将来の事業計画等により影響を受けます。
その他の引当金については、主に翌連結会計年度の費用となることが見込まれております。
19．従業員給付
(単位：千円)
(1) 従業員に対する退職給付
当社グループは、従業員の退職給付に充てるため、確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。給付額は、退職時の給与水準、勤務期間等の要因により決定されます。確定給付制度は、数理計算上のリスクに晒されております。
① 確定給付制度
従業員に対する退職給付に係る負債の内訳
(単位：千円)
純損益で認識した退職給付費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
(注) 退職給付費用は、「販売費及び一般管理費」に計上しております。
確定給付制度債務の現在価値の変動は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当社グループの確定給付制度債務に係る加重平均期間は、前連結会計年度及び当連結会計年度において、それぞれ9.7年及び9.6年であります。
数理計算に用いた主要な仮定は、以下のとおりであります。
(単位：％)
当連結会計年度末において、割引率が変動した場合の確定給付制度債務に与える影響額は次のとおりであります。なお、本分析では割引率以外の変動要因は一定であることを前提としております。
マイナスは確定給付制度債務の減少を、プラスは確定給付制度債務の増加を表しております。
(単位：千円)
② 確定拠出制度
当社グループ全体の拠出額は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
(2) 経営幹部に対する退職給付
(単位：千円)
上記金額は内規に基づいて算定された期末要支給額をもって計上しております。
経営幹部に対する退職給付に係る負債については、当社グループの退職給付の対象となる経営幹部の人数が少数であり、また年齢に偏りがあることなどから、高い水準の信頼性をもって数理計算上の見積り及び割引計算を行うことが困難であります。そのため当社グループとしては、内規に基づいて算定された期末要支給額が経営幹部に対する退職給付に係る負債の最善の見積りであると判断しております。
20．資本及びその他の資本項目
(1) 資本金及び資本剰余金
(注) １．当社の発行する株式は、無額面普通株式であります。
２．発行済株式は、全額払込済であります。
３．資本剰余金の主な内容は、資本準備金であります。
４．資本剰余金の期中増加は、主に第三者割当による自己株式の処分によるものであります。
(2) 自己株式
(注) １．期中増加は、単元未満株式の買取及び会社法第165条第２項の規定による定款の定めに基づく取得によるものであります。なお、当社は2021年１月25日開催の取締役会において下記のとおり決議し、実施しております。
２．期中減少は、主に第三者割当による自己株式の処分によるものであります。
(3) 資本剰余金
資本剰余金は資本準備金及びその他資本剰余金から構成されます。会社法では、株式の発行に際しての払込み又は給付に係る額の２分の１以上を資本金に組み入れ、資本金として計上しないこととした金額は資本準備金として計上することが規定されております。
(4) 利益剰余金
利益剰余金は利益準備金及びその他利益剰余金から構成されます。会社法では、剰余金の配当に際し、減少する剰余金の額の10分の１を、資本準備金及び利益準備金の合計額が資本金の４分の１に達するまで資本準備金又は利益準備金として積み立てることが規定されております。
(5) その他の資本の構成要素
前連結会計年度(自 2019年12月１日 至 2020年11月30日)
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2020年12月１日 至 2021年11月30日)
(単位：千円)
① 在外営業活動体の換算差額
外貨建で作成された在外活動体の財務諸表を連結する際に発生した換算差額であります。
② その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動
その他の包括利益を通じて測定する金融資産の評価差額であります。
③ キャッシュ・フロー・ヘッジの公正価値の純変動
キャッシュ・フロー・ヘッジとして指定されたデリバティブ取引の公正価値の変動額のうち有効と認められる部分であります。
21．配当金
(1) 配当金支払額
(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
22．売上収益
当社グループは、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを主な事業としております。これらの事業から生じる収益は、顧客との契約に従い計上しており、約束した対価の金額に重要な金融要素は含まれておりません。
各報告セグメントの売上収益と、種類別に分解した売上収益との関連は以下のとおりであります。
前連結会計年度（自2019年12月１日 至2020年11月30日）
（単位：千円）
(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含まれています。
当連結会計年度（自2020年12月１日 至2021年11月30日）
（単位：千円）
(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含まれています。
（不動産流動化事業）
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売する事業であり、顧客との不動産売買契約等に基づき物件の引渡しを行う義務を負っております。当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、引渡時点において収益を認識しております。取引価格は不動産売買契約等により決定され、契約締結時に売買代金の一部を手付金として受領し、物件引渡時に残代金の支払を受けております。
（不動産開発事業）
取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売する事業であります。当該事業における履行義務及びその充足時期、取引価格の決定方法、収益の認識時期等については、不動産流動化事業と同様であります。
（不動産賃貸事業）
東京都区部を中心に自社が所有するオフィスビル・マンション・店舗・駐車場をエンドユーザー等に賃貸する事業であり、顧客との賃貸借契約に基づき、電気・ガス・水道等のサービスを利用可能にする義務を負っております。当該履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、顧客が使用した電気・ガス・水道等の使用量を測定し、この測定した使用量に請求単価を乗じた金額を収益として認識しております。代金は前月分を当月末に支払を受けております。
（不動産ファンド・コンサルティング事業）
不動産ファンドに対して、信託受益権等の取得、処分及び保有期間中の管理運用等のアセットマネジメント業務を提供する事業であります。
アセットマネジメント契約に基づき、信託受益権等の取得、処分及び保有期間中の管理運用等に関するサービスを提供する義務を負っております。
信託受益権等の取得、処分に関するサービスの履行義務はサービス提供が完了した一時点で充足されるものであり、完了時点において収益を認識しております。取引価格は当該契約により決定され、取得時または処分時に代金の支払を受けております。
一方、保有期間中の管理運用等に関するサービスの履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、報酬計算期間毎に信託受益権の簿価等に対し一定の利率を乗じた金額を当該計算期間にかかる収益として認識しております。取引価格は当該契約により決定され、代金は四半期毎等に支払を受けております。
（不動産管理事業）
不動産の設備管理、清掃、保安警備、テナント管理、テナント募集等を行う事業であります。
不動産管理契約に基づき、設備管理や清掃等のサービスを提供する義務を負っており、当該履行義務は一定期間にわたり充足されるものであり、管理報告書を毎月指定日までに入手し、契約に基づいた金額を収益として認識しております。取引価格は契約により決定され、代金は当月分を翌月末に支払を受けております。
（ホテル事業）
首都圏を中心とした自社ホテルの企画、運営等を行う事業であります。
宿泊約款に基づき、ホテルの宿泊利用サービスを提供する義務を負っております。当該履行義務はサービス提供が完了した一時点で充足されるものであり、完了時点において収益を認識しております。取引価格は宿泊約款及び近隣相場等により決定され、宿泊客の出発時またはホテルからの請求時に代金の支払を受けております。
(2) 履行義務
当社グループが履行義務を充足する通常の時点等については、上記（1）に記載のとおりであります。当社グループにおいては、個別の予想契約期間が１年を超える重要な取引がないため、残存履行義務に関する情報の記載を省略しております。また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価格に含まれていない重要な金額はありません。
(3) 契約残高
(単位：千円）
(注) １. 顧客との契約から生じた債権は、連結財政状態計算書において「営業債権及びその他の債権」に含まれており、契約負債は、「営業債務及びその他の債務」に含まれております。
２. 契約負債は主に顧客からの前受金に関するものであります。当該前受金は、主として不動産の販売において、契約締結時に顧客から受け取る手付金及び保有不動産の賃貸において、顧客から受領する翌月分以降の賃料であります。前連結会計年度に認識した収益のうち、2019年12月１日現在の契約負債残高に含まれていたものは、1,585,964千円であります。また、当連結会計年度に認識した収益のうち、2020年12月１日現在の契約負債残高に含まれていたものは、2,224,529千円であります。
(4) 残存履行義務に配分した取引価格
当社グループにおいて、個別の契約が１年を超える重要な取引はありません。また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価格に含まれていない重要なものはありません。
(5) 契約コスト
当社グループにおいては、顧客との契約の獲得又は履行のために発生したコストから認識した資産はありません。
23．売上原価
売上原価の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
24．販売費及び一般管理費
販売費及び一般管理費の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
25．人件費
人件費の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
26．その他の収益
その他の収益の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
27．その他の費用
その他の費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
28．金融収益・費用
金融収益・費用の内訳は以下のとおりであります。
(単位：千円)
(注) 前連結会計年度及び当連結会計年度の純損益を通じて公正価値で測定されていない金融負債から生じる手数料費用は、それぞれ46,825千円及び79,301千円であります。
29．その他の包括利益
各連結会計年度の「その他の包括利益」に含まれている、各包括利益項目の当期発生額及び損益への組替調整額、並びに税効果の影響は、以下のとおりであります。
前連結会計年度(自 2019年12月１日 至 2020年11月30日)
(単位：千円)
当連結会計年度(自 2020年12月１日 至 2021年11月30日)
(単位：千円)
30．１株当たり利益
(注) 基本的１株当たり当期利益は、親会社の所有者に帰属する当期利益を、発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。
31．金融商品
(1) 資本管理
当社グループは、持続的な成長の実現のための機動的な投資を実施するため、十分な資金調達余力の確保が必要であると認識しております。そのため、当社グループは、将来の事業投資に対する財務の健全性・柔軟性の確保及び資本収益性のバランスある資本構成を目指しております。
当社グループでは、現金及び現金同等物、有利子負債及び資本のバランスに注意しております。
各連結会計年度末時点のそれぞれの残高は以下のとおりであります。
(単位：千円)
なお、当社の一部の銀行借入には、一定の資本水準の維持等を要求する財務制限条項が付されております。当社グループは、当該条項にて必要とされる水準を維持するようにモニタリングしております。
(2) リスク管理に関する事項
当社グループは、経営活動を行う過程において、財務上のリスク(為替リスク、金利リスク、信用リスク、流動性リスク、価格リスク)に晒されております。当社グループは、当該財務上のリスクを軽減するために、リスク管理を行っております。リスク発生要因の根本からの発生を防止(リスク回避)、又は回避できないリスクについてはその低減を図るようにしております。また、当社グループの方針として、投機目的のデリバティブ及び株式等の取引は行っておりません。
(3) 為替リスク
為替リスクは、当社グループの機能通貨以外の通貨による取引から生じます。当社グループの営業活動においては、重要な外貨建取引がないことから、重要な為替リスクには晒されておりません。
また、当社グループの在外営業活動体の財務諸表換算に伴い、その他の包括利益が変動しますが、その影響は当社グループにとって重要なものではないと考えております。
(4) 金利リスク
金利リスクは、主として金融機関からの変動金利による借入から生じます。当該リスクの管理に関して、金融機関毎の借入金利の一覧表を定期的に作成し、借入金利の変動状況をモニタリングしております。
金利感応度分析
当社グループが各連結会計年度末において保有する変動金利の借入金及び社債において、金利が1.0％上昇した場合の、連結包括利益計算書の税引前利益に与える影響額は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
(5) 信用リスク
営業債権及びその他の債権は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、回収遅延債権については、定期的に経営会議へ報告され、個別に把握及び対応を行う体制となっております。
金融資産の信用リスクに係る最大のエクスポージャーは、連結財政状態計算書に表示されている減損後の金融資産の帳簿価額であります。
前連結会計年度
連結会計年度末における営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。また、当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当連結会計年度
連結会計年度末における営業債権及びその他の債権の年齢分析は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
当社グループでは、主要な取引先の財政状態、与信の状況、債権の回収状況等を個々に検証して貸倒引当金を設定しております。また、当社グループでは、金融資産が減損した場合、減損を当該金融資産の帳簿価額から直接減少させずに、貸倒引当金を計上しております。貸倒引当金の増減については、以下のとおりであります。
(単位：千円)
(6) 流動性リスク
当社グループは、金融機関からの借入により資金を調達しているため、資金調達環境の悪化などにより支払期日にその支払を実行できなくなる流動性リスクに晒されております。当社は、定期的に、手許流動性及び有利子負債の状況等を把握・集約し、経営会議に報告しております。金融負債の期日別残高は以下のとおりであります。
(単位：千円)
(7) 価格リスク
当社グループは、その他の金融資産に分類される投資から生じる金融商品の価格リスクに晒されております。これらの金融商品は主として上場有価証券及び私募ファンドへの出資額であります。当該金融商品から生じる価格リスクを管理するため、定期的に、保有する上場有価証券及び私募ファンドへの出資額を経営会議へ報告しております。
前連結会計年度末及び当連結会計年度末において、税率を含むその他すべての変動要因が一定であるとして、上場有価証券の価格が10％変動した場合には、当期包括利益及び資本への影響は、それぞれ、238,433千円、281,952千円変動します。
(8) その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に対する投資
当社グループは、事業上のノウハウ蓄積や情報収集などを目的として保有する資本性金融商品に対する投資について、その保有目的に鑑み、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に指定しております。
① 主な銘柄ごとの公正価値
その他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品に対する投資の主な銘柄ごとの公正価値は次のとおりであります。
(単位：千円)
② 受取配当金
前連結会計年度及び当連結会計年度の受取配当金のうち、連結会計年度末日で保有している投資に関するものと期中に認識の中止を行った投資に関するものの内訳は、次のとおりであります。
(単位：千円)
③ 期中に認識を中止したその他の包括利益を通じて公正価値で測定する資本性金融商品
当社グループは、業務上の関係の見直し等により、その他の包括利益を通じて公正価値で測定する金融資産の一部を売却等により処分し、認識を中止しております。期中で処分した銘柄の処分時における公正価値、処分に係る累積利得又は損失の合計額は以下のとおりであります。
(単位：千円)
(9) 公正価値
① 公正価値及び帳簿価額
金融資産・負債の公正価値及び連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりであります。
(単位：千円)
これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。但し、金利スワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。
(その他の金融資産)
上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。
(長期有利子負債)
長期有利子負債のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。
② 公正価値ヒエラルキー
以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベル１からレベル３まで分類しております。
レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値
レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値
レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値
(単位：千円)
(注) 変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。
なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より４年以内であります。
(単位：千円)
(注) 変動金利の借入に関連する将来キャッシュ・フローの変動をヘッジするための金利スワップ契約であります。
なお、指定されたキャッシュ・フロー・ヘッジに関しキャッシュ・フローが発生すると見込まれる期間及びそれらが純損益に影響を与えると見込まれる期間は当連結会計年度末より５年以内であります。
レベル３に分類された金融商品に係る期首残高から期末残高への調整は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
（注）１.すべて不動産ファンド・コンサルティング事業にかかる損益であり、各連結会計年度の「売上高」又は「売上原価」に含まれております。
２.その他の包括利益に認識した利得又は損失は、連結包括利益計算書上の「その他の包括利益を通じて測定する金融資産の純変動」に表示しております。
32．リース
(1) 借手側
当社グループは、建物及び構築物等を賃借しております。
① 使用権資産に関する増減
使用権資産に関する増減は、次のとおりであります。
（単位：千円）
② 金利費用、短期リースの例外によるリース費用及び少額資産の例外によるリース費用
当社グループは、リース期間が12ヶ月以内の短期リース及び原資産が少額のリースについては、使用権資産及びリース負債を認識せず、リース料をリース期間にわたって定額法により費用として認識しております。
金利費用、短期リースの例外によるリース費用及び少額資産の例外によるリース費用は次のとおりであります。
（単位：千円）
③ サブリース収入
サブリース収入は、前連結会計年度754,332千円、当連結会計年度255,449千円であります。
④ リースに係るキャッシュアウトフロー
リースに係るキャッシュアウトフローは、前連結会計年度688,488千円、当連結会計年度313,734千円であります。
⑤ リース負債の満期分析
リース負債の満期分析については、次のとおりであります。
（単位：千円）
(2) 貸手側
当社グループは、建物及び構築物、土地等を賃貸しております。
① オペレーティング・リースに係る収益
（単位：千円）
② 満期分析
オペレーティング・リース取引におけるリース料の満期分析は、次のとおりであります。
（単位：千円）
③ オペレーティング・リースの対象となっている原資産の帳簿価額
（単位：千円）
33．関連当事者
(1) 関連当事者との取引
当社グループは、経営幹部との取引を以下のように行っております。
(単位：千円)
関連当事者との取引は、通常の事業取引と同様の条件で行われております。
なお、当社は、2015年２月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給を決議し、「役員退職慰労引当金」を全額取崩し、打ち切り支給額の未払分を非流動負債の「営業債務及びその他の債務」に含めて表示しております。「営業債務及びその他の債務」に含めて表示した未払分は、前連結会計年度304,034千円、当連結会計年度302,679千円であります。
また、当連結会計年度末の借入金のうち一部の子会社の借入金2,249,538千円に対して株式会社プリンセススクゥエアー及び株式会社レッツクリエイションの取締役である出口博俊氏より債務保証を受けております。
(2) 主要な経営幹部に対する報酬
主要な経営幹部に対する報酬は、以下のとおりであります。
(単位：千円)
34．ストラクチャード・エンティティ
当社及び一部の連結子会社は、不動産への投資を目的としたストラクチャード・エンティティに対し、投資及びアセットマネジメント業務等により関与しておりますが、連結しておりません。
当該連結していないストラクチャード・エンティティからの前連結会計年度末及び当連結会計年度末におけるアセットマネジメント受託資産残高はそれぞれ、1,123,406,699千円及び1,420,867,449千円であり、受け取った報酬は、それぞれ、3,858,301千円及び4,032,881千円であります。
当該ストラクチャード・エンティティは、主として、不動産を担保とするノンリコースローンにより、資金調達を行っております。
連結していないストラクチャード・エンティティに対する関与に関連して、連結財政状態計算書において認識した資産の帳簿価額は以下のとおりであり、当該帳簿価額が最大エクスポージャーであります。
(単位：千円)
なお、最大エクスポージャーは、ストラクチャード・エンティティが保有する資産の価値の下落から発生する可能性のある損失の最大の金額であり、ストラクチャード・エンティティに関与することにより見込まれる損失の金額を意味するものではありません。
35．株式報酬
(1) 株式報酬制度の内容
当社は、ストック・オプション制度を採用しており、当社の取締役、執行役員及び従業員並びに連結子会社の取締役に対してストック・オプションを付与しています。この制度は当社グループの業績向上と企業価値向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的としています。
ストック・オプションの行使期間は、新株予約権割当契約に定められた期間であり、その期間内に行使されない場合は、当該オプションは失効します。また、権利行使の時点において、当社グループの取締役、監査役、執行役員又は従業員のいずれかの地位にあることを要します。ただし、任期満了による退任等、新株予約権割当契約で認められた場合は、この限りではありません。
当社の株式報酬制度は、持分決済型株式報酬として会計処理されており、前連結会計年度及び当連結会計年度の持分決済型株式報酬取引に関する費用は、それぞれ、33,556千円及び12,189千円であります。
当連結会計年度末において存在する当社グループのストック・オプション制度は、以下のとおりです。
(2) ストック・オプションの行使可能株式総数及び加重平均行使価格
第５回新株予約権
（注） 前連結会計年度における期中に行使されたストック・オプションの権利行使日時点の加重平均株価は、1,275円です。
第６回新株予約権
（注）１.当連結会計年度における期中に行使されたストック・オプションの権利行使日時点の加重平均株価は、1,115円です。
２.当連結会計年度末の期末未行使残高及び期末行使可能残高には、当社が保有している自己新株予約権が75,000株含まれております。
３.未行使のストック・オプションの加重平均残存契約年数は、前連結会計年度及び当連結会計年度においてそれぞれ3.0年及び2.3年であります。
36．キャッシュ・フロー情報
財務活動から生じる財務キャッシュ・フローの状況は以下のとおりです。
(単位：千円)
(注) リース負債のキャッシュ・フローを伴わない変動は、使用権資産の増加によるものであります。
37．企業結合
（取得による企業結合）
当社は、2021年８月25日開催の取締役会において、株式会社アイ・カンパニーの全株式及びその子会社である株式会社プリンセスホールディングスの株式のうち株式会社アイ・カンパニーが保有していない発行済株式の全数を取得し、株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社（以下合わせて「プリンセスグループ」という。）を子会社化することを決議いたしました。また、株式会社アイ・カンパニーの株式の取得対価として、自己株式処分を実施することを併せて決議し、2021年９月30日に株式を取得しました。
１.企業結合の概要
(1）被取得企業の名称及びその事業の内容
①被取得企業の名称 株式会社アイ・カンパニー
事業の内容 有価証券の保有及び運用
不動産の賃貸及び管理
②被取得企業の名称 株式会社プリンセスホールディングス
事業の内容 有価証券の管理及び運用
不動産の賃貸及び管理
③被取得企業の名称 株式会社プリンセススクゥエアー
事業の内容 不動産の賃貸、管理、売買及び仲介
リフォーム事業及びコンサルティング業務
④被取得企業の名称 株式会社ジー・ピー・アセット
事業の内容 不動産の売買、賃貸、管理、仲介及び販売代理
住宅、店舗等のリフォームのコンサルティング業務
⑤被取得企業の名称 株式会社レッツクリエイション
事業の内容 不動産の売買、賃貸、管理、仲介及び販売代理
住宅・店舗・事務所等のリフォームの請負及び斡旋
(2) 取得日 2021年９月30日
(3）取得した議決権付資本持分の割合
100％（間接所有含む）
(4）企業結合を行った主な理由
本件株式取得によって、当社グループの事業領域の拡大が見込め、新事業領域である中古区分所有マンションの買取リノベ再販事業においては、当社グループの不動産再生ノウハウの共有による資産価値の一層の向上や開発力・資金力等経営資源の補完による効率性の向上、取扱商品の拡充などのシナジーを生み出すことが可能となります。また、プリンセスグループの営む不動産賃貸事業・不動産管理事業・周辺事業においても規模・エリアの経済性・合理化により、当社グループの既存事業の拡充も見込めることから、当社グループの中長期的な企業価値向上につながるものと判断し、本株式取得を実施いたしました。
(5）被取得企業の支配の獲得方法
現金及び自己株式を対価とする株式取得
(6）取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値
（単位：千円）
（注）のれんの主な内容は、今後の事業展開により期待される将来の超過収益力です。認識されたのれんのうち、税務上損金算入が見込まれるものはありません。
(7）取得関連費用
企業結合に係る取得関連費用として、株式取得に係る業務委託費用等224,315千円を連結包括利益計算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています。
(8）取得に伴うキャッシュ・フロー
（単位：千円）
(9）業績に与える影響
①当連結会計年度の連結包括利益計算書に計上されている取得日以降の被取得企業の売上高は1,303,364千円、当期利益は85,206千円です。
②企業結合が期首に実施されたと仮定した場合、当連結会計年度の連結包括利益計算書の売上高は7,199,260千円、当期利益は146,894千円です。なお、当該プロフォーマ情報は、監査証明を受けておりません。
38．偶発事象
該当事項はありません。
39．後発事象
自己株式の取得
当社は、2022年１月12日開催の取締役会において、会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される同法第156条の規定に基づき、自己株式取得に係る事項を決議しました。決議内容は下記のとおりであります。
１．自己株式の取得を行う理由
株主還元水準の向上ならびに資本効率の改善を図り、環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため。
２．取得に係る事項の内容
40．重要な子会社
当社の重要な子会社は、「第１ 企業の概況 ４ 関係会社の状況」に記載のとおりであります。