## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。

#### (1) 会社の経営の基本方針

当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。

#### (2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題

##### ①　経営環境

不動産投資市場は世界経済の動向や金融政策に左右されやすい市場であり、当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場においても、インフレ進行や欧米の金融引き締めを背景とした景気後退懸念により不透明感が増しています。足元では国内外投資家の旺盛な投資需要継続により不動産の流動性は高く、取引価格も高止まりで推移していますが、2022年12月に実施された日銀による長期金利の変動幅の拡大に伴う不動産投資家の姿勢変化、国内金融政策のさらなる変更、金融機関の融資姿勢の厳格化など、不動産市況に調整局面が訪れる可能性に留意が必要です。また、新型コロナ対策として実施された中小企業向けの実質無利子・無担保融資（ゼロゼロ融資）が終了し、2023年夏に向けて返済期限のピークが到来するため、動向を注視する必要があると認識しています。

#####

②　中長期的な会社の経営方針、経営戦略

当社グループは、企業価値の向上を果たすべく、３ヶ年の中期経営計画を策定し事業を推進しております。中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）では、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』ことを大方針に掲げ、グループのさらなる成長に向けて既存事業の拡大とDX推進による既存事業拡充、ESG経営の実践に取り組んでおります。なお、最終年度を迎えるにあたり、現時点における事業環境の見通し並びに業績動向、棚卸資産のポートフォリオ状況を鑑み、不動産再生事業・不動産開発事業における販売計画の見直しを行いました。不動産再生事業の想定利益率が上昇しており、従前計画の税引前利益は維持したまま、売上高は計画を下方修正いたします。

中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）

＜大方針＞

『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たな

ステージを目指す。』

＜基本方針＞

基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大

基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出

基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略

基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略

基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上

基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進

＜定量計画＞※下線部を修正しております。

成長性　　：最終年度連結売上高 850億円

最終年度連結税引前利益 140億円

資本効率　：最終年度ROE 12％以上

安定性　　：安定事業比率(営業利益ベース) 42％以上

財務健全性：自己資本比率 35％程度

ネットD/Eレシオ 1.3倍程度

株主還元　：３年間で配当性向25％から30％へ段階的に引き上げを目指す

資本効率を意識した自社株買いの実施検討

当社グループは、グループの無限大の成長可能性を具現化すべく、さらなる事業成長と、デジタル技術応用によるビジネスの変革及び事業を通じたSDGsへの貢献、ESG経営の推進に取り組んでまいります。具体的には、環境・社会的課題への取組みを各事業の個別施策へ盛り込むことによりグループ一体で取り組みを進めることを目指し、不動産再生事業では既存不動産の再生によりビルの活用年数を延ばし、快適性・安全性を意識したバリューアップによる付加価値創造で商品の差別化と収益向上を追求してまいります。不動産開発事業においては商品企画に環境への配慮や防犯・災害への備えなどを盛り込むなど、顧客に支持される商品企画で各商品ブランド価値の向上を目指し、不動産再生事業・不動産開発事業ともにITを活用した販売活動、投資判断力の強化、グループ連携促進により、事業規模拡大に向けて体制強化を図ります。また、安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいては、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の各事業でESGを意識した高品質なサービスの提供と顧客満足度の向上、ITを活用した業務プロセスの見直し等により、事業規模拡大と収益性向上を目指します。また、DXと不動産の融合を新たな事業機会と認識し、クラウドファンディング事業の運用資産拡大やセキュリティトークンによる投資スキームの事業化など、新たな収益モデルの創出に向けて取り組みを進めます。

財務面につきましては、事業規模及び資産残高の拡大を下支えすべく、資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。また、事業規模の拡大・多様化に伴うグループ組織戦略として、組織の機能整理と再構成、内部統制のより一層の質的な充実、最適なコーポレート・ガバナンス体制を維持し、グループの連携と総合力増大を目指します。さらに、当社グループの最重要財産である人材を活かすため、グループ全体の従業員満足度の向上を図りながら、全役員・従業員の成長、生産性向上のための人材育成を推進してまいります。

③　優先的に対処すべき事業上、財務上の課題

当社グループの優先的に対処すべき事業上、財務上の課題は下記のとおりであります。

１．事業上の課題

セグメント | 優先的に対処すべき課題 ※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE（環境）分野、S（社会）分野を示しています。
不動産再生事業 | １ | 出口戦略（規模別・エリア別等）ごとの仕入方針の定期的な改訂と投資対象物件の拡大、効率的な情報収集とアクイジションの強化、DXを活用した出口戦略の多様化
２ | 付加価値創造に資するバリューアップガイドラインの見直しと、E分野・S分野における課題解決および物件特性・顧客ニーズに即した最適バリューアップの実施
３ | 販売ルート・販売手法の拡充および効率性の追求
４ | IT活用による投資判断力の強化、投資判断者の育成
５ | グループの連携強化による区分マンション販売事業の強化
６ | E分野・S分野を意識したバリューアッププランの研究と販売価格向上・ブランド価値向上
不動産開発事業 | １ | 物件タイプ、用途ごとの仕入方針の定期的な改訂、効率的な情報収集とアクイジションの強化
２ | 物件タイプ、出口戦略（規模別・エリア別等）に即した販売ルート・販売手法の拡充および効率的な販売の実践
３ | 高価格帯戸建の事業拡大に向けた商品化・販売手法の調査・研究
４ | E分野・S分野を意識した商品企画の追求と供給

セグメント | 優先的に対処すべき課題 ※以下記載のE分野・S分野とは、ESGにおけるE（環境）分野、S（社会）分野を示しています。
不動産賃貸事業 | １ | 固定資産の積み上げおよびE分野・S分野を意識した物件運用、環境認証取得
２ | 早期の稼働率引き上げおよび安定稼働の維持
３ | アセットマネジメント専任部署による賃貸運営の高度化、物件マネジメント力の強化、IT利用促進とDX活用による業務プロセスの変革
不動産ファンド・ コンサルティング事業 | １ | 受託資産残高の拡大（REIT、私募ファンド、CRE）
２ | IT活用促進による業務品質の向上およびグループの連携強化による投資家リターンの最大化
３ | 不動産アセットマネジメント会社に求められるESG、SDGsへの継続的な取組み
不動産管理事業 | １ | 管理物件数拡大に向けた新規案件獲得力の強化および業務品質・CS向上への取組み、プロパティマネジメント（PM）、建物管理（BM）をワンストップで行う管理会社としてのSDGs取組体制の確立
２ | 物流施設のプロパティマネジメント（PM）拡大に向けた受託力の強化
３ | IT活用促進による業務効率化と原価削減による利益率の引き上げ
ホテル事業 | １ | インバウンド需要の取り込み強化による早期営業利益の黒字化、新規開業ホテルの早期安定化
２ | ホテル事業拡大に向けた管理体制の構築と強化
３ | E分野・S分野を意識した訴求力あるメニュー提供、リピーター顧客の拡大、客室単価引き上げ

２．財務上の課題

| 優先的に対処すべき課題
財務戦略 | １ | 事業拡大に伴う資金調達力の強化 （与信枠拡大、固定資産向け調達条件の改善、バンクフォーメーション戦略、グリーンローンの活用）
２ | 成長投資、財務規律、株主還元のバランスを図ったキャピタルアロケーション（自己資本比率35％程度、ネットD/Eレシオ1.3倍程度、安定事業比率（営業利益ベース）42％以上、配当性向30.2％）
３ | 資本コストを上回るROE12％以上の実現（中期経営計画 最終年度目標）
４ | グループ全体の効率的な資金管理によるコスト・事務負担の軽減

### ２ 【事業等のリスク】

当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

#### (1) 経済情勢の動向

当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。

#### (2) 災害等について

将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。

#### (3) 有利子負債の依存度および金利の動向

当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリングを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。

#### (4) 法的規制

①　法的規制

会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。

今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。

主な法的規制
・宅地建物取引業法 ・国土利用計画法 ・都市計画法 ・建築基準法 ・建設業法 ・建築士法 ・住宅の品質確保の促進等に関する法律 ・金融サービスの提供に関する法律 ・不動産特定共同事業法 ・信託業法 ・投資信託及び投資法人に関する法律 ・資産の流動化に関する法律 ・不動産投資顧問業登録規程 ・住宅瑕疵担保履行法 ・犯罪による収益の移転防止に関する法律 ・マンションの管理の適正化の推進に関する法律 ・建築物における衛生的環境の確保に関する法律 ・警備業法 ・消防法 ・エネルギーの使用の合理化に関する法律 ・貸金業法 ・旅館業法 ・食品衛生法

②　免許、許認可等

当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。

(当社)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(14)第24043号 | 2027年３月23日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不動産投資顧問業登録 | 国土交通大臣 | 一般－第127号 | 2026年２月28日 | 不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)
特定建設業許可 | 東京都知事 | 東京都知事許可(特－４) 第107905号 | 2027年12月９日 | 特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録 | 東京都知事 | （本社） 東京都知事登録第46219号 | 2026年４月９日 | 不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
不動産特定共同事業許可 | 金融庁長官・ 国土交通大臣 | 金融庁長官・国土交通大臣許可第102号 | － | 宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業) | 金融庁 | 関東財務局長(金商) 第898号 | － | 不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)

(トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(４)第85736号 | 2026年４月７日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
不動産特定共同事業許可 | 金融庁長官・国土交通大臣 | 金融庁長官・国土交通大臣許可第70号 | － | 宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)
金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業) | 金融庁 | 関東財務局長(金商) 第363号 | － | 不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)
取引一任代理等の認可 | 国土交通大臣 | 国土交通大臣 認可第52号 | － | 不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２)

(トーセイ・コミュニティ㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(５)第80048号 | 2026年９月28日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
特定建設業許可 | 東京都知事 | 東京都知事許可(特－29) 第119534号 | 2023年３月10日 | 特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録 | 東京都知事 | 東京都知事登録第49526号 | 2024年１月14日 | 不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
マンション管理業登録 | 国土交通大臣 | 国土交通大臣(５)第030488号 | 2027年５月21日 | 不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)
建築物環境衛生総合管理業登録 | 東京都知事 | 東京都19総 第273号 | 2025年10月３日 | 不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)
警備業認定 | 東京都公安委員会 | 東京都公安委員会認定 第30002591号 | 2026年10月14日 | 不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)
賃貸住宅管理業 | 国土交通大臣 | 国土交通大臣（01）第000240号 | 2026年７月29日 | 不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条）

(トーセイ・ロジ・マネジメント㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(３)第88903号 | 2023年２月22日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
貸金業登録 | 東京都知事 | 東京都知事(１)第31891号 | 2025年３月28日 | 不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)

(岸野商事㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(２)第99269号 | 2026年６月３日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(㈱増田建材店)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許 (１)第101703号 | 2023年３月２日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(磯子アセットマネジメント㈱)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許 (１)第107826号 | 2027年５月20日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(トーセイ・ホテル・マネジメント㈱)

＜トーセイホテルココネ神田＞

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証 | 千代田保健所長 | 旅館業営業許可 | － | 構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ上野＞

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証 | 台東保健所長 | 旅館業営業許可 | － | 構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
飲食店営業許可証 | 台東保健所長 | 飲食店営業許可 | 2025年11月30日 | 人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

＜トーセイホテル＆セミナー幕張＞

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証 | 習志野保健所長 | 旅館業営業許可 | － | 構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
飲食店営業許可証 （レストラン） | 習志野保健所長 | 飲食店営業許可 | 2026年２月28日 | 人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）
飲食店営業許可証 （カフェ） | 習志野保健所長 | 飲食店営業許可 | 2026年２月28日 | 人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

＜トーセイホテルココネ浅草蔵前＞

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証 | 台東保健所長 | 旅館業営業許可 | － | 構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ上野御徒町＞

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証 | 台東保健所長 | 旅館業営業許可 | － | 構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ浅草＞

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証 | 台東保健所長 | 旅館業営業許可 | － | 構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ鎌倉＞

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
旅館業営業許可証 | 鎌倉保健福祉事務所長 | 旅館業営業許可 | － | 構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消
飲食店営業許可証 | 鎌倉保健福祉事務所長 | 飲食店営業許可 | 2028年９月27日 | 人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

(㈱プリンセススクゥエアー)

許認可等の名称 | 所管 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 取消、解約その他の事由
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 | 東京都知事免許(８)第59205号 | 2026年７月20日 | 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
賃貸住宅管理業 | 国土交通大臣 | 国土交通大臣（01）第000376号 | 2026年７月30日 | 不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条）

#### (5) 会計基準・不動産税制の変更について

会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、資産保有および取得・売却時のコストの増加等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、会計基準及び不動産税制の変更に関して適時に情報を収集することで、当社グループの経営成績、財務状況に与える影響を早期に把握するよう努めております。

#### (6) 新規事業について

当社グループは、近年参入したホテル事業を含む既存事業の拡大などを目的とした企業買収、子会社の設立等に加えて、新たにクラウドファンディングやセキュリティ・トークンを活用した不動産事業を推進しております。これら事業の業績には様々な不確実性を伴うため、想定しうるリスクに対する内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行っておりますが、想定を超えるリスクの発生、法令や諸規制の変更によっては、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、可能な限りリスクを想定した内部管理体制の構築、人材の充実、保険の付保等を行うとともに、事業戦略の進捗状況や事業環境の変化等について定期的にモニタリングを行い、環境変化に応じた戦略の見直しを適時に行っております。

#### (7) 新型コロナウイルス感染症について

新型コロナウイルスの感染状況については、政府等による感染防止策やワクチン接種の普及等を受け、落ち着きを取り戻しておりますが、今後、感染拡大が再燃し、経済活動の停滞が生じた場合、ホテル事業をはじめとする当社グループの行う事業に業績低迷が生じ、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

また、従業員に感染者が出た場合は、営業所の閉鎖等により事業活動が滞る可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、政府等の方針や各業界のガイドラインに従い、顧客や従業員の安全確保を最優先とし、感染予防対策の徹底に努めております。

#### (8) ESGについて

環境・社会・ガバナンスへの企業の取組みの重要性は、年々高まっております。当社グループの取組みが適切に行われず対応に遅れや不備が発生した場合、地域社会や顧客、取引先、従業員、投資家、市場からの信頼を損ない、当社グループの事業戦略や経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。なお、環境分野においては世界的に気候変動の深刻度が増していることから、気候変動に伴う物理的な被害や気候関連の規制強化、脱炭素・低炭素社会への移行について適切な緩和策と適応策が取られなかった場合、当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。加えて、社会分野では人材の多様性の確保を含む人材育成や社内環境整備等、人的資本経営に対する要請が高まり、これらの取り組みに関する体制整備や実行計画、情報開示等に遅れや不備が生じた場合、当社グループにおける雇用への影響や市場からの評価を損なう可能性があります。

当社グループでは、当該リスクへの対応策として、「サステナビリティ委員会の設置」、「トーセイグループESG方針・ESG行動指針、トーセイグループ人権方針、トーセイグループ環境ポリシーの制定」などサステナビリティ推進体制を整備、強化するとともに、中期経営計画における経営基盤の強化の一つとして「サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進」を掲げ、ESG経営の実践および地球環境の負荷軽減への取り組みの推進、サステナビリティ課題のリスク低減に努めております。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)　経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

①　事業環境と経営成績等の状況に関する認識

当連結会計年度（2021年12月１日～2022年11月30日）における我が国経済は、水際対策の緩和をはじめとしたウィズコロナへの適応により社会経済活動の正常化が進み、持ち直しの動きがみられています。一方、世界的な金融引締めやロシア・ウクライナ情勢による資源の供給難および価格高騰を背景とした海外景気の下振れ、過度な円安による物価上昇が及ぼす影響については留意が必要です。

当社グループが属する不動産業界においては、売却案件の減少やJ-REITの物件取得減少の影響により2022年１月～９月の国内不動産投資額は1.9兆円（前年同期比38％減）となりました。しかしながら、安定性・流動性に優れる国内不動産の優位性は変わらないうえに、世界各国の利上げに対して金融緩和の継続かつ円安が進む日本の不動産投資市場はさらに魅力を増しており、海外投資家の投資意欲は堅調です（民間調査機関調べ）。

首都圏分譲マンション市場は、2022年１月～10月の新築発売戸数が20,946戸（前年同期比2.7％減）となりました。昨今の資材高の影響で、デベロッパーはなるべく値下げをせず販売に時間をかける傾向が見られますが、販売戸数は概ね底堅く推移しています。また、首都圏中古マンション市場においては、2022年１月～10月の成約戸数が29,797戸と前年同期比で11.1％減少しましたが、成約価格は引き続き上昇傾向にあり活況を呈しています。分譲戸建市場においては、2022年１月～10月の新設住宅着工戸数は49,452戸（前年同期比6.0％増）となりました（民間調査機関調べ）。

2022年１月～10月の建築費は、木造の平均坪単価は580千円/坪（前年同期比1.9％上昇）、鉄骨鉄筋コンクリート造の平均坪単価が1,436千円/坪（前年同期比23.8％上昇）となりました。かつてウッドショックを引き起こした木材の供給不足は落ち着きを見せているものの、昨今の円安の影響により木材価格は値下げに至っておらず、木造建築費は高止まりしています。また、鋼材価格の高騰により、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築費は急上昇しています（国土交通省調べ）。

東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、2022年10月時点の平均空室率は6.44％（前年同月比0.03ポイント下落）、平均賃料は20,114円/坪（前年同月比3.3％下落）と下降傾向はゆるやかになっています。2023年には新築オフィスビルの大量供給が予定されており、引き続き需給動向の注視が必要です（民間調査機関調べ）。

一方、マンション賃貸市場はおおむね堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2022年10月時点の平均募集賃料は10,879円/坪（前年同月比 0.5％下落）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2022年８月末時点の平均稼働率は97.0％（前年同月比 0.5ポイント上昇）となりました。東京23区のシングル向けマンションの賃料は、昨年までの下落基調は一服し、底打ち感が見られます（民間調査機関調べ）。

首都圏物流施設賃貸市場では、2022年10月の賃貸ストックは821万坪（前年同月比13.5％増）となりました。空室率は4.0％と前年同月比で2.3ポイント上昇しましたが、賃料は緩やかに上昇を続けています。新規供給増加により短期的にはさらなる空室率の上昇が見込まれますが、中長期的にはEC需要の拡大に支えられ、堅調に推移する見通しです（民間調査機関調べ）。

不動産ファンド市場は、引き続き市場規模の拡大が続いています。2022年10月のJ-REITの運用資産額は 21.7兆円（前年同月比 0.4兆円の増加）、私募ファンドは運用資産額 26.5兆円（2022年６月末時点、前年同月比 3.1兆円の増加）となり、両者を合わせた証券化市場の規模は 48.2兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。

東京都のビジネスホテル市場では、2022年１月～９月の平均客室稼働率は53.9％（前年同期は38.1％）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は3,874万人（前年同期比59.1％増）となりました。国内需要の回復に加え入国制限緩和により外国人宿泊者数の増加も見られはじめています（観光庁調べ）。

このような事業環境の中、当社グループは不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。

以上の結果、当連結会計年度は、売上高70,953百万円(前連結会計年度比14.9％増)、営業利益13,514百万円(同23.2％増)、税引前利益12,753百万円(同23.8％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益8,607百万円(同28.1％増)となりました。

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

当連結会計年度より、「不動産流動化事業」から「不動産再生事業」にセグメント名称を変更しております。当該変更はセグメント名称の変更であり、セグメント情報に与える影響はありません。

(不動産再生事業)

当連結会計年度は、「セントラル南大塚第一ビル」（東京都豊島区）、「NACビルディング」（東京都立川市）、「加須倉庫」（埼玉県加須市）等のバリューアップ物件38棟及び中古区分マンション127戸を販売いたしました。

仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて33棟、土地４件及び中古区分マンション125戸を取得しております。

また、保有する収益不動産の評価の見直しにより、棚卸資産評価損502百万円及び棚卸資産評価損の戻入を535百万円計上しております。

以上の結果、不動産再生事業の売上高は37,477百万円(前連結会計年度比11.6％増)、セグメント利益は6,102百万円(前連結会計年度比15.3％減)となりました。

(不動産開発事業)

当連結会計年度は、「T'S BRIGHTIA南青山EAST」（東京都港区）を販売いたしました。また、新築分譲マンションでは、「THEパームス戸田マスターグレイス」（埼玉県戸田市）において、93戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート世田谷八幡山」（東京都世田谷区）、「THEパームスコート三鷹ヴェール」（東京都三鷹市）等において、105戸を販売いたしました。

仕入につきましては、賃貸マンション開発用地４件、賃貸アパート開発用地３件、収益オフィスビル開発用地２件、96戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。

また、保有する収益不動産の評価の見直しにより、棚卸資産評価損の戻入544百万円を計上しております。

以上の結果、不動産開発事業の売上高は13,792百万円(前連結会計年度比15.3％増)、セグメント利益は2,958百万円(前連結会計年度比178.9％増)となりました。

(不動産賃貸事業)

当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産25棟を売却した一方、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等26棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。

以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は6,083百万円(前連結会計年度比11.3％)、セグメント利益は3,041百万円(前連結会計年度比12.7％増)となりました。

(不動産ファンド・コンサルティング事業)

当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,420,867百万円から、ファンドの物件売却等により184,413百万円の残高が減少したものの、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより、486,442百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は1,722,896百万円となりました。

以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は5,444百万円(前連結会計年度比10.3％増)、セグメント利益は3,218百万円(前連結会計年度比2.6％増)となりました。

(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)

当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で478棟、分譲マンション及び賃貸マンションで315棟、合計793棟（前連結会計年度末比35棟増加）となりました。

以上の結果、不動産管理事業の売上高は6,228百万円(前連結会計年度比19.3％増)、セグメント利益は878百万円(前連結会計年度比30.6％増)となりました。

(ホテル事業)

当連結会計年度も引き続き新型コロナウイルス感染症の影響は継続しておりますが、既存ホテルの稼働率の改善等に向けて取り組み、売上高・セグメント損益とも前年同期を上回りました。

以上の結果、ホテル事業の売上高は1,927百万円（前連結会計年度比247.0％増）、セグメント損失は315百万円(前連結会計年度はセグメント損失838百万円)となりました。

②　経営成績等に関する分析・検討内容

当連結会計年度は、急激な世界のインフレ進行や欧米の金融引き締め等を背景とした世界経済の減速懸念はありながらも、規模と安定性に優れる日本の不動産投資市場は低金利環境の継続や足元の円安進行等もあって堅調に推移し、国内外投資家の不動産投資需要が継続しました。また、国内の経済活動はコロナ抑制と経済活動の両立により回復基調にあり、個人向け住宅市場は底堅く推移しました。

このような事業環境のなか、当社は引き続き不動産市場の動向を注視しながら各事業を推進し、当連結会計年度の業績は、売上高は709億円（期初計画比11.3％減）、営業利益は135億円（同5.9％増）、税引前利益は127億円（同6.3％増）となりました。一部販売予定物件の販売時期を翌期以降に変更したことにより期初計画比で減収となったものの、不動産再生事業ならびに不動産開発事業の利益率向上により営業利益が当初計画を上回り、税引前利益・当期利益はともに過去最高益を達成いたしました。

主力事業である不動産再生事業は、オフィスビルや物流施設、収益マンションなどの投資用物件の販売が好調であり、2021年度に本格参入した区分マンション販売も含めて順調に推移しました。不動産開発事業は、分譲マンションや戸建については販売を急がない利益重視の戦略であるため分譲の販売実績は計画戸数を若干下回ったものの、上期に売却した商業施設の利益が寄与し、セグメント利益は計画を上回りました。

当社が安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスは、ほぼ計画通りの着地となりました。不動産賃貸事業は収益不動産の仕入やリーシングの遅れによりセグメント収益が計画を下回りましたが、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業は順調に受託案件を伸ばして計画を達成いたしました。回復途上にあるホテル事業も客足回復により、GOP（営業総利益）が計画を上回りました。なお、近年成長を続けている不動産ファンド・コンサルティング事業は、期末の受託資産残高を1.7兆円超と大きく残高を伸ばしており、2022年12月には新たに大型案件「大手町プレイス」を受託しました。さらなる事業成長に向けて、組織増強や効率化を推進してまいります。

(2)　生産、受注及び販売の状況

##### ① 生産実績

当社グループは、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

#### ② 受注実績

当社グループにおいて受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。

#### ③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自2021年12月１日 至2022年11月30日) | 前連結会計年度比 (％)
金額(千円)
不動産再生事業 | 37,477,067 | 11.6
不動産開発事業 | 13,792,758 | 15.3
不動産賃貸事業 | 6,083,791 | 11.3
不動産ファンド・コンサルティング事業 | 5,444,022 | 10.3
不動産管理事業 | 6,228,354 | 19.3
ホテル事業 | 1,927,490 | 247.0
合計 | 70,953,486 | 14.9

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先 | 前連結会計年度 (自2020年12月１日 至2021年11月30日) | 当連結会計年度 (自2021年12月１日 至2022年11月30日)
金額(千円) | 割合(％) | 金額(千円) | 割合(％)
トーセイ・リート投資法人 | 3,923,983 | 6.4 | 6,914,887 | 9.7

#### (3) 財政状態

当連結会計年度末における財政状態は、総資産210,955百万円(前連結会計年度末比8.2％増)、負債138,665百万円(同7.4％増)、資本72,290百万円(同9.6％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は34.3％(前連結会計年度末は33.8％)となっております。

(流動資産)

当連結会計年度末における流動資産の残高は、137,131百万円となり、前連結会計年度末に比べ14,173百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比10,092百万円増)等によるものであります。

(非流動資産)

当連結会計年度末における非流動資産の残高は、73,824百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,771百万円増加しております。これは主に、その他の金融資産2,708百万円の増加等によるものであります。

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債の残高は、22,436百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,613百万円増加しております。これは主に、有利子負債2,306百万円の増加等によるものであります。

(非流動負債)

当連結会計年度末における非流動負債の残高は、116,228百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,999百万円増加しております。これは主に、有利子負債7,586百万円の増加等によるものであります。

(資本)

当連結会計年度末における資本の残高は、72,290百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,331百万円増加しております。これは主に利益剰余金の積み上げ、配当金の支払、自己株式の取得及び処分によるものであります。

#### (4) キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ1,793百万円減少し、31,767百万円となりました。

####

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動により使用した資金は、197百万円(前連結会計年度は、974百万円の獲得)となりました。これは主に、税引前利益12,753百万円、営業債権及びその他の債権の増加5,542百万円、棚卸資産の増加6,365百万円、法人所得税の支払額5,099百万円等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動により使用した資金は、9,081百万円(前連結会計年度比41.2％減)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出3,172百万円、その他の金融資産の取得による支出2,921百万円、子会社の取得による支出2,764百万円等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動により獲得した資金は、7,477百万円(前連結会計年度比32.0％減)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出29,180百万円及び配当金の支払額1,814百万円があったものの、長期借入れによる収入37,857百万円があったことによるものであります。

キャッシュ・フロー指標のトレンド

| 2020年11月期 | 2021年11月期 | 2022年11月期
親会社所有者帰属持分比率(％) | 36.5 | 33.8 | 34.3
時価ベースの親会社所有者帰属持分比率(％) | 33.9 | 23.6 | 31.4
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年) | 7.3 | 118.0 | －
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) | 12.9 | 0.8 | －

親会社所有者帰属持分比率　　　　　　：親会社所有者帰属持分／資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計

キャッシュ・フロー対有利子負債比率　：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ　　：キャッシュ・フロー／利払い

(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。

(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。

(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。

(注５) 2022年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

#### (5) 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(１) 連結財務諸表　連結財務諸表注記　３．重要な会計方針、４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。

(6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について

中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月） の計画数値に対する当連結会計年度の実績については以下の通りとなっております。

当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」をご参照ください。

＜中期経営計画「Infinite Potential 2023」定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。

| 初年度 2021年11月期 | ２年目 2022年11月期 | ３年目（最終年度） 2023年11月期 （2022年１月12日発表） | 修正３年目（最終年度） 2023年11月期 （2023年１月12日発表）
連結売上高 | 695億円 | 800億円 | 1,000億円 | 850億円
連結税引前利益 | 80億円 | 120億円 | 140億円 | 140億円
最終年度ROE | - | - | 12％以上 | 12％以上
安定事業比率 (営業利益ベース) | 47.5％ | 43.5％ | 50％程度 | 42％以上
自己資本比率 | 35.7％ | 33.3％ | 35％程度 | 35％程度
ネットD/Eレシオ | 1.01倍 | 1.35倍 | 1.3倍程度 | 1.3倍程度
配当性向 | 26.2％ | 28.2％ | 30％程度 | 30.2％

＜当連結会計年度までの実績＞

| 2021年11月期 | 2022年11月期
連結売上高 | 617億円 | 709億円
連結税引前利益 | 103億円 | 127億円
ROE | 10.8％ | 12.5％
安定事業比率 (営業利益ベース) | 40.7％ | 43.0％
自己資本比率 | 33.8％ | 34.3％
ネットD/Eレシオ | 1.23倍 | 1.29倍
配当性向 | 26.7％ | 28.1％

#### (7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項

当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。

### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。