第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

回次		第69期	第70期	第71期	第72期	第73期
決算年月		2018年11月	2019年11月	2020年11月	2021年11月	2022年11月
売上高	(千円)	61,543,319	60,727,704	63,939,781	61,726,449	70,953,486
税引前利益	(千円)	10,171,017	12,090,095	5,901,313	10,302,616	12,753,538
親会社の所有者に 帰属する当期利益	(千円)	6,852,237	8,447,032	3,602,339	6,721,305	8,607,088
親会社の所有者に 帰属する当期包括利益	(千円)	6,856,712	8,684,946	3,064,864	7,134,366	8,784,368
資本合計	(千円)	52,021,782	58,306,499	58,969,524	65,958,740	72,290,677
総資産額	(千円)	138,768,538	161,894,056	161,684,503	195,010,899	210,955,801
１株当たり 親会社所有者帰属持分	(円)	1,071.63	1,225.27	1,250.00	1,380.36	1,529.65
基本的１株当たり 当期利益	(円)	141.36	176.40	76.05	142.56	181.66
希薄化後 １株当たり当期利益	(円)	141.12	175.83	75.94	142.37	181.33
親会社所有者帰属持分 比率	(％)	37.5	36.0	36.5	33.8	34.3
親会社所有者帰属持分 当期利益率	(％)	14.0	15.3	6.1	10.8	12.5
株価収益率	(倍)	7.28	7.55	15.29	6.76	7.72
営業活動による キャッシュ・フロー	(千円)	7,615,322	△3,799,892	12,509,792	974,603	△197,084
投資活動による キャッシュ・フロー	(千円)	△10,786,784	△2,133,119	△4,054,077	△15,448,977	△9,081,101
財務活動による キャッシュ・フロー	(千円)	5,941,884	11,412,129	△3,414,376	10,994,264	7,477,196
現金及び現金同等物の 期末残高	(千円)	26,520,569	31,998,929	37,039,600	33,560,679	31,767,008
従業員数	(人)	431	457	509	638	663
〔外、平均臨時雇用数〕	(人)	〔139〕	〔124〕	〔141〕	〔175〕	〔193〕

(注) 国際会計基準(以下「IFRS」という。)に基づいて連結財務諸表を作成しております。

(2) 提出会社の経営指標等

回次		第69期	第70期	第71期	第72期	第73期
決算年月		2018年11月	2019年11月	2020年11月	2021年11月	2022年11月
売上高	(千円)	48,061,639	48,861,295	51,958,230	47,452,190	43,063,515
経常利益	(千円)	6,770,624	9,770,383	3,382,780	9,690,159	10,678,418
当期純利益	(千円)	5,054,356	7,273,194	2,594,607	7,452,678	8,687,116
資本金	(千円)	6,554,139	6,579,844	6,624,890	6,624,890	6,624,890
発行済株式総数	(株)	48,544,800	48,595,300	48,683,800	48,683,800	48,683,800
純資産額	(千円)	46,965,634	52,076,260	51,737,131	59,467,346	65,863,314
総資産額	(千円)	127,844,930	149,812,509	148,071,547	171,076,831	189,896,706
１株当たり純資産額	(円)	966.65	1,093.35	1,095.59	1,243.27	1,393.00
１株当たり配当額	(円)	30.00	42.00	19.00	38.00	51.00
(うち１株当たり 中間配当額)	(円)	(－)	(－)	(－)	(－)	(－)
１株当たり当期純利益	(円)	104.27	151.89	54.77	158.08	183.35
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益	(円)	104.09	151.40	54.70	157.86	183.02
自己資本比率	(％)	36.7	34.7	34.9	34.7	34.7
自己資本利益率	(％)	11.3	14.7	5.0	13.4	13.9
株価収益率	(倍)	9.87	8.76	21.23	6.09	7.65
配当性向	(％)	28.8	27.7	34.7	24.0	27.8
従業員数	(人)	181	191	195	215	244
(外、平均臨時雇用者数)	(人)	〔－〕	〔－〕	〔2〕	〔2〕	〔－〕
株主総利回り	(％)	96.7	128.1	114.5	99.7	144.5
(比較指標①：配当込TOPIX) (比較指標②：配当無東証業種別株価指数（不動産業））	(％) （％）	(95.1) (97.8)	(99.4) (103.3)	(105.1) (91.3)	(118.0) (93.3)	(124.8) (107.2)
最高株価	(円)	1,529	1,467	1,572	1,258	1,506
最低株価	(円)	953	759	782	950	952

(注) 最高株価及び最低株価は2022年４月４日付の東京証券取引所の市場区分の見直しに伴い、同日以降は東京証券取引所（プライム市場）におけるものであり、それ以前は東京証券取引所（市場第一部）におけるものであります。

２ 【沿革】

年月	概要
1950年２月	大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)
1952年４月	本社を東京都江東区亀戸に移転
1964年６月	事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加
1968年５月	本社を東京都千代田区外神田に移転
1969年７月	商号を株式会社ユーカリに変更
1973年３月	宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)
1983年３月	商号を東誠ビルディング株式会社に変更
1986年４月	本社を東京都千代田区岩本町に移転
1994年10月	「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始
1995年９月	株式会社神田淡路町ビルを設立
1996年３月	商号を東誠不動産株式会社に変更
1996年４月	不動産流動化事業を開始
1996年12月	本社を東京都千代田区神田淡路町に移転
1997年12月	ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始
	特定建設業許可(東京都知事許可(特－９)第107905号)
1999年７月	「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始
2001年２月	アセットマネジメント事業を開始
	不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)
2001年３月	LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の３社を吸収合併
2001年４月	一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)
2001年11月	ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)に分割譲渡
2001年12月	不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設
2002年８月	当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ
2002年12月	子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併
2004年２月	日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録
2004年９月	不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)
2004年12月	日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)
2005年３月	トーセイリバイバルインベストメント株式会社(現　連結子会社トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)を設立
2005年４月	東誠コミュニティ株式会社(現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化
2005年９月	トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現　連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)を設立
2006年10月	商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転
2006年11月	東京証券取引所市場第二部に株式を上場
2007年９月	第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)
2009年９月	不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始
2011年９月	東京証券取引所市場第一部に株式を上場
2012年１月	TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立
2012年12月	NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了)
2013年３月	シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場

年月	概要
2014年11月	連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場
2015年12月	株式会社アーバンホーム（商号を2019年３月にトーセイ・アーバンホーム株式会社に変更）の株式を取得し連結子会社化（2022年５月清算結了）
2016年２月	トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立
2017年６月	トーセイホテル神田株式会社（2020年４月　連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立
2017年12月	ホテル事業を開始（第１号として、トーセイホテル ココネ神田を開業）
2018年５月	トーセイホテル上野株式会社（2020年４月　連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立
2018年７月	トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立
2020年４月	不動産開発事業における新規アセットタイプとして物流施設の開発を開始（第１号として、T’s Logi橋本を竣工）
2020年７月	クラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始（第１号案件として、TREC1号世田谷区用賀マンション投資ファンドを立ち上げ）
2021年４月	本社を東京都港区芝浦に移転
2021年９月	株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社の株式を取得し連結子会社化（連結子会社株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社とする吸収合併により株式会社アイ・カンパニー、株式会社プリンセスホールディングス、株式会社ジー・ピー・アセットおよび株式会社レッツクリエイションの４社は2022年11月期中に消滅）
2022年４月	東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行

３ 【事業の内容】

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社12社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分	事業内容	主要な会社
不動産 再生事業	資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。	当社、 ㈱プリンセススクゥエアー
不動産開発 事業	当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。 開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル、物流施設、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。	当社
不動産賃貸 事業	当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。 当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。	当社
不動産ファンド・コンサルティング事業	当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。 具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。	トーセイ ・アセッ ト・アド バイザー ズ㈱
不動産管理 事業	オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。 ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。 プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。 分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。	トーセイ ・コミュ ニティ㈱
ホテル事業	首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。 当社がこれまで不動産開発事業、不動産再生事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。	トーセイ・ホテル・マネジメント㈱

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

４ 【関係会社の状況】

名称	住所	資本金又は 出資金 (千円)	主要な事業の内容	議決権の所有 割合(％)	関係内容
(連結子会社)
トーセイ・コミュニティ株式会社	東京都港区	99,500	不動産管理事業	100.0	当社保有不動産の管理をしております。 役員の兼任あり
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社	東京都港区	100,000	不動産ファンド・コンサルティング事業	100.0	役員の兼任あり
トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社	東京都港区	50,000	不動産コンサルティング事業	100.0	役員の兼任あり
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社	東京都港区	100,000	ホテル事業	100.0	役員の兼任あり
トーセイ・ホテル・サービス株式会社	東京都港区	10,000	ホテル事業	100.0
株式会社プリンセススクゥエアー	東京都渋谷区	96,000	不動産再生事業	100.0	役員の兼任あり
トーセイ賃貸保証合同会社	東京都港区	3,000	不動産管理事業	100.0
TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.	シンガポール	322,787	不動産賃貸事業	100.0
岸野商事株式会社	東京都港区	10,000	不動産賃貸事業	100.0	役員の兼任あり
株式会社増田建材店	東京都港区	60,500	不動産開発事業	100.0
三起商事株式会社	東京都港区	30,000	不動産再生事業	100.0
磯子アセットマネジメント株式会社	東京都港区	15,000	不動産再生事業	100.0

(注) １．当連結会計年度中に、磯子アセットマネジメント株式会社及びスリーフォールド株式会社の株式を取得し、連結の範囲に含めております。

２．当連結会計年度中に、株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社とする吸収合併に伴い、株式会社プリンセスホールディングス、株式会社アイ・カンパニー、株式会社ジー・ピー・アセット及び株式会社レッツクリエイションが消滅したため、連結の範囲から除外しております。

３．当連結会計年度中に、トーセイ・アーバンホーム株式会社及びスリーフォールド株式会社は清算が結了したことに伴い、連結の範囲から除外しております。

５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2022年11月30日現在

セグメントの名称	従業員数(人)
不動産再生事業	111	(8)
不動産開発事業	58	(1)
不動産賃貸事業	19	(－)
不動産ファンド・コンサルティング事業	149	(1)
不動産管理事業	156	(124)
ホテル事業	72	(59)
全社(共通)	98	(－)
合計	663	(193)

(注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。

２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(2) 提出会社の状況

2022年11月30日現在

従業員数(人)	平均年齢(歳)	平均勤続年数(年)	平均年間給与(千円)
244	36.1	5.2	8,035

セグメントの名称	従業員数(人)
不動産再生事業	74
不動産開発事業	57
不動産賃貸事業	6
不動産ファンド・コンサルティング事業	9
ホテル事業	－
全社(共通)	98
合計	244

(注) １．従業員数は、就業人員であります。

２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。

３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。