##### 【注記事項】

##### (重要な会計方針)

１　資産の評価基準及び評価方法

#### (1) 有価証券の評価基準及び評価方法

①　子会社株式　移動平均法による原価法

②　その他有価証券

市場価格のない株式等以外のもの

時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)

市場価格のない株式等

移動平均法による原価法

#### (2) デリバティブの評価基準及び評価方法

デリバティブ　時価法

#### (3) 棚卸資産の評価基準及び評価方法

評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。

①　販売用不動産・仕掛販売用不動産

個別法

②　貯蔵品

最終仕入原価法

２　固定資産の減価償却の方法

(1) 有形固定資産(リース資産を除く)

定額法を採用しております。また、一部の資産については、定率法を採用しております。

(2) 無形固定資産(リース資産を除く)

・自社利用のソフトウエア

社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。

(3) リース資産

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

３　引当金の計上基準

#### (1) 貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。

#### (2) 賞与引当金

従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当事業年度負担額を計上しております。

(3) 役員賞与引当金

役員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当事業年度負担額を計上しております。

(4) 役員株式給付引当金

役員への当社株式の交付に備えるため、当事業年度末における株式給付債務の見込額に基づき計上しております。

#### (5) 退職給付引当金

従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき計上しております。

退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当事業年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっております。

数理計算上の差異は、各事業年度の発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額を、費用処理することとしております。

(6) 賃貸事業損失引当金

転貸借契約等に係る損失に備えるため、支払義務のある賃料等総額から転貸による見込賃料収入等総額を控除した金額を計上しております。

４収益及び費用の計上基準

当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。

（不動産再生事業）

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売する事業であり、顧客との不動産売買契約等に基づき物件の引渡しを行う義務を負っております。当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、引渡時点において収益を認識しております。取引価格は不動産売買契約等により決定され、契約締結時に売買代金の一部を手付金として受領し、物件引渡時に残代金の支払を受けております。

（不動産開発事業）

取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売する事業であります。当該事業における履行義務及びその充足時期、取引価格の決定方法、収益の認識時期等については、不動産再生事業と同様であります。

（不動産賃貸事業）

東京都区部を中心に自社が所有するオフィスビル・マンション・店舗・駐車場をエンドユーザー等に賃貸する事業であり、顧客との賃貸借契約に基づき、電気・ガス・水道等のサービスを利用可能にする義務を負っております。当該履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、顧客が使用した電気・ガス・水道等の使用量を測定し、この測定した使用量に請求単価を乗じた金額を収益として認識しております。代金は前月分を当月末に支払を受けております。

５　その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

(1) 外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準

外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。

(2) ヘッジ会計の方法

①　ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。

②　ヘッジ手段とヘッジ対象

・ヘッジ手段・・・金利スワップ

・ヘッジ対象・・・借入金に係る利息

③　ヘッジ方針

借入金利変動リスク低減並びに金融収支改善のため、ヘッジ対象の範囲内で金利変動リスクをヘッジしております。

④　ヘッジの有効性評価の方法

ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を半期毎に比較し、両者の変動額等を基にヘッジの有効性を評価しております。

(重要な会計上の見積り)

棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価

(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額

(単位：千円)

| 前事業年度 (自2022年12月１日 至2023年11月30日) | 当事業年度 (自2023年12月１日 至2024年11月30日)
販売用不動産 | 72,375,817 | 100,673,475
仕掛販売用不動産 | 17,363,701 | 20,069,416
棚卸資産評価損(△は戻入額) | △151,691 | △382,821

(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

① 算出方法

販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、取得原価と正味売却価額のいずれか低い価額で評価しております。正味売却価額は、個別物件ごとに見積売価から販売にかかる費用を控除して算出しており、正味売却価額が取得原価を下回った場合には、取得原価を正味売却価額まで切り下げ、差額を棚卸資産評価損として売上原価に計上しております。また、経済的状況の変化等により、正味売却価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限として棚卸資産評価損の戻入れを行います。

② 主要な仮定

正味売却価額の算定に当たり、投資家向け物件については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。また、必要に応じて、不動産鑑定評価を取得しております。

住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。

当該会計上の見積りにあたっては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額の算定の基礎となる売価及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われますが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因等の影響を受けております。

③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響

主要な仮定は財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合には、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

###### (貸借対照表関係)

※１　金融取引として会計処理した資産及び負債

「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（企業会計基準委員会移管指針第10号）に基づき、金融取引として会計処理した資産及び負債は、以下のとおりであります。

| 前事業年度 (2023年11月30日) | 当事業年度 (2024年11月30日)
販売用不動産 | 274,060 | 千円 | 233,480 | 千円
長期借入金 | 278,655 |  | 236,616 |

※２　担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。

担保に供している資産

| 前事業年度 (2023年11月30日) | 当事業年度 (2024年11月30日)
販売用不動産 | 70,681,866 | 千円 | 93,915,500 | 千円
仕掛販売用不動産 | 16,533,897 |  | 17,661,577 |
建物 | 19,647,567 |  | 19,018,989 |
土地 | 40,264,883 |  | 42,323,431 |
計 | 147,128,214 |  | 172,919,498 |

担保権によって担保されている債務

| 前事業年度 (2023年11月30日) | 当事業年度 (2024年11月30日)
短期借入金 | － | 千円 | 1,244,000 | 千円
１年内返済予定の長期借入金 | 9,426,993 |  | 10,746,748 |
長期借入金 | 122,627,199 |  | 134,467,681 |
計 | 132,054,192 |  | 146,458,429 |

※３　関係会社に対する資産及び負債

| 前事業年度 (2023年11月30日) | 当事業年度 (2024年11月30日)
短期金銭債権 | 32,590 | 千円 | 1,373,556 | 千円
長期金銭債権 | 122,002 |  | 125,812 |
短期金銭債務 | 176,671 |  | 200,844 |
長期金銭債務 | 65,144 |  | 300,782 |

４　偶発債務

下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。

| 前事業年度 (2023年11月30日) | 当事業年度 (2024年11月30日)
トーセイ・ロジ・マネジメント㈱ | 215,120 | 千円 | 190,160 | 千円

※５　財務制限条項

前事業年度(2023年11月30日)

(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計6,970,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債

(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計2,569,244千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2022年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債

(3) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計5,741,040千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(4) 当社の借入金のうち、㈱りそな銀行との個別金銭消費貸借契約証書(残高合計6,500,000千円)には、確約事項が付されており、下記のすべてに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を、前年又は前々年度末における資本合計額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・2024年11月30日以後１年ごとの最終元本返済日までの各期間における本プロジェクトのGOPを本契約の年間返済額以上に維持すること。

(5) 当社の借入金のうち、農林中央金庫との個別金銭消費貸借証書(残高合計3,585,200千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか１項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

当事業年度(2024年11月30日)

(1) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計6,370,000千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債

(2) 当社の借入金のうち、㈱三菱UFJ銀行との個別融資特約書(残高合計2,482,892千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか２項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2022年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結財政状態計算書及び連結包括利益計算書において、以下の算式にて算出される基準値が2.8以下であること。

基準値＝総有利子負債額 ÷ 資本合計

※総有利子負債額＝社債＋借入金＋リース負債

(3) 当社の借入金のうち、㈱三井住友銀行との融資契約書(残高合計5,438,880千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれかに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を2016年11月期の年度決算期の末日における資本合計及び前年度決算期の末日における資本合計の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、営業利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、営業利益は連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

(4) 当社の借入金のうち、㈱りそな銀行との個別金銭消費貸借契約証書(残高合計6,305,561千円)には、確約事項が付されており、下記のすべてに抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書における資本合計を、前年又は前々年度末における資本合計額のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

※但し、資本合計額の算出に際して用いる当期純利益は、連結包括利益計算書の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を２期連続して０円未満としてはならない。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

・2024年11月30日以後１年ごとの最終元本返済日までの各期間における本プロジェクトのGOPを本契約の年間返済額以上に維持すること。

(5) 当社の借入金のうち、農林中央金庫との個別金銭消費貸借証書(残高合計2,743,500千円)には、財務制限条項が付されており、下記のいずれか１項目以上に抵触した場合には、当該借入金の借入先に対し該当する借入金額を一括返済することがあります。

(条項)

・決算期末の連結財政状態計算書において、資本合計を2020年11月期の年度決算期の末日における資本合計又は前年度決算期の末日における資本合計のいずれか大きい方の75％以上に維持すること。

・連結包括利益計算書において、税引前利益を０円以上に維持すること。

※但し、税引前利益は、連結包括利益計算書に係る注記記載の売上原価に含まれる棚卸資産評価損を加算した値を使用する。

###### (損益計算書関係)

※１　各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。

| 前事業年度 (自2022年12月１日 至2023年11月30日) | 当事業年度 (自2023年12月１日 至2024年11月30日)
売上高 | 1,685,402 | 千円 | 2,686,075 | 千円
仕入高 | 1,044,278 |  | 1,266,079 |
その他の営業取引高 | 191,442 |  | 147,126 |
営業取引以外の取引高 | 3,929,435 |  | 5,516,574 |

※２　販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度20.1％、当事業年度18.6％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度79.9％、当事業年度81.4％であります。販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

| 前事業年度 (自2022年12月１日 至2023年11月30日) | 当事業年度 (自2023年12月１日 至2024年11月30日)
販売経費(再生) | 620,180 | 千円 | 529,922 | 千円
販売経費(開発) | 313,066 |  | 361,769 |
給料手当 | 1,523,783 |  | 1,748,182 |
賞与引当金繰入額 | 425,075 |  | 587,936 |
退職給付費用 | 80,505 |  | 108,529 |
貸倒引当金繰入額 | 203 |  | 5,366 |
租税公課 | 631,519 |  | 779,392 |
減価償却費 | 325,059 |  | 295,165 |

###### (有価証券関係)

前事業年度(2023年11月30日)

子会社株式(貸借対照表価額12,105,737千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式の時価を記載しておりません。

当事業年度(2024年11月30日)

子会社株式(貸借対照表価額10,231,339千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式の時価を記載しておりません。

###### (税効果会計関係)

１　繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

| 前事業年度 (2023年11月30日) | 当事業年度 (2024年11月30日)
繰延税金資産 |  |  |  |
未払事業税 | 87,113 | 千円 | 108,832 | 千円
賞与引当金 | 130,158 |  | 180,026 |
棚卸資産評価損 | 146,357 |  | 146,357 |
退職給付引当金 | 123,346 |  | 135,076 |
役員長期未払金 | 92,680 |  | 92,680 |
投資の払戻しとした受取配当金 | 1,522,392 |  | 2,059,911 |
その他有価証券評価差額金 | － |  | 84,828 |
その他 | 81,078 |  | 351,428 |
小計 | 2,183,126 |  | 3,159,140 |
評価性引当額 | △1,634,525 |  | △2,059,911 |
繰延税金資産合計 | 548,601 |  | 1,099,228 |
繰延税金負債 |  |  |  |
その他有価証券評価差額金 | △147,350 |  | － |
固定資産圧縮積立金 | △679,277 |  | △679,277 |
繰延ヘッジ損益 | △7,962 |  | △12,393 |
繰延税金負債合計 | △834,590 |  | △691,671 |
繰延税金資産及び負債の純額 | △285,989 |  | 407,557 |

２　法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

| 前事業年度 (2023年11月30日) | 当事業年度 (2024年11月30日)
法定実効税率 | 30.62 | ％ | 30.62 | ％
(調整) |  |  |  |
交際費等永久に損金に算入されない項目 | 0.43 |  | 1.31 |
受取配当金等永久に益金に算入されない項目 | △15.70 |  | △16.30 |
子会社清算に伴う繰越欠損金の引継ぎ | － |  | △0.51 |
所得拡大促進税制による税額控除 | △0.51 |  | △0.46 |
評価性引当額の増減 | 5.05 |  | 2.98 |
その他 | △0.01 |  | 0.09 |
税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 19.88 |  | 17.73 |

(収益認識関係)

顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、「注記事項 (重要な会計方針) ４．収益及び費用の計上基準」に記載しております。

###### (重要な後発事象)

該当事項はありません。