## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。

### （１）会社の経営の基本方針

当社グループは基本理念である『Partner For Life ～一生涯のお付き合い～』を実現すべく「外断熱とリビング・サービス・システム(L.S.S.)で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション　シェルゼ」ならびに賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』を主力商品として、他社との差別化を図り安定的な企業成長を続けていくことを経営目標としております。

この経営目標を実現するための基本方針は以下のとおりです。

①住宅系不動産業を中核とし、少数精鋭にて、高い収益率を生み出すプロ集団を目指す。

②お客様からの高い評価、信頼を得るために、常に新しいものへチャレンジする企業として「挑戦」と「適
応」をキーワードに、常にお客様のニーズを先取りし、柔軟に対応していく。

③高い収益、安定した収益を確保するために、お客様ニーズを先取りをしたマーケティングを実現し、これに
付加価値を加えていく発想・アイデアを生み出していく。

近年、環境・建築・安全に対するお客様の関心が高まりを見せる中、当社グループは「リビング・サービス・システム(L.S.S.)」を通して、お客さまのあらゆるニーズに真摯に応え、コミュニティ支援も行っていくことで真に満足戴けるマンションライフを提供してまいります。そのために「外断熱とリビング・サービス・システム(L.S.S.)で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション シェルゼ」を主力商品として、他社とは差別化した健康・快適・省エネで資産価値の維持が図れる外断熱工法を採用した分譲マンションならびに投資用不動産として賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』の供給拡大に積極的に取り組んでまいります。

### （２）目標とする経営指標

当社グループは、安定的な企業成長を目指し、収益性を重視した経営を行っております。具体的な経営指標と
しましては、売上高経常利益率及び自己資本比率に主眼を置き、安定的な業績の実現を目指しております。

### （３）中長期的な会社の経営戦略

当社グループは、企業活動を継続していくために、業務効率の高い少数精鋭の組織を構築するとともに、当社
グループが得意とする不動産開発市場で資金効率の高い事業を中心に取り組み、経営の安定と成長を実現してまいります。
具体的な事業推進の方針は、以下のとおりです。

①不動産分譲事業

分譲事業については、短期間での資金回収が見込める賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』シリーズ、シェアハウス事業『Nerja（ネルハ）』、不動産小口化事業『M-Lots（エムロット）』、不動産開発再生事業などを中心に展開し営業基盤を固め、収益性の高い分譲マンション事業についても、他社と共同にて事業に着手してまいります。

②不動産賃貸事業の拡大

子会社の株式会社明豊プロパティーズ、株式会社ハウスセゾンエンタープライズにおいては、安定した収益確保を目的とした収益不動産の取得及びプロパティーマネージメント業務の受託戸数の増加による収益の拡大を図ってまいります。

### （４）会社の対処すべき課題

当社及び当社グループの主力事業である賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』を中心とする投資用賃貸不動産市場においては、地方都市を中心として空家数の増加が続いており、全国的な需要回復が難しい中で安定した入居率を確保するには、将来的にも高い入居率が見込める都心エリアへの重点的な物件供給、また付加価値サービスの提供による差別化戦略が求められております。

これらの状況を踏まえ、当社及び当社グループは主力の『MIJAS（ミハス）』事業に加え、多様な顧客ニーズに対応した商品開発に取り組み、賃貸マンション開発事業、不動産小口化事業・不動産開発再生事業など、安定した収益の更なる確保を目指し事業活動を展開してまいります。

### ２ 【事業等のリスク】

本有価証券報告書提出日現在において、当社グループの事業展開に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。

なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避に努め、また万が一発生した場合には、その影響を最小限にとどめるよう対応に努めていく方針であります。また、以下の記載は当社株式への投資に関するリスクをすべて網羅するものではありませんので、この点にご留意ください。

（1）不動産分譲事業における市況、金利動向および税制について

不動産分譲事業においては、景気動向、金利動向、地価動向、新規供給動向及び不動産に係る税制等の影響を受けやすいため、景気の悪化や大幅な金利上昇、新規大量供給による販売価格の下落など経済情勢に変化があった場合には、お客様の購入意欲を減退させる可能性があり、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、上記経済情勢の変化は、事業用地の仕入価格の変動要因にもなり、事業用地の仕入れが計画通りに進まない場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性もあります。
また不動産分譲事業は、建設業者との間にて工事請負契約を締結し、建物の建設工事を行っております。そのため建設業者の資材・部材の調達費や労務コストにおいて、国内外の経済情勢により価格高騰などが発生した場合には、当社グループの建築費上昇という結果をもたらす可能性があり、その場合には当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（2）有利子負債への依存について

当社グループは不動産分譲事業における事業資金を主に金融機関からの借入金により調達しており、有利子負債への依存度が高い水準にあることから、現行の金利水準が大幅に変動した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

|  | 平成28年７月期 | 平成29年７月期 | 平成30年７月期
| 有利子負債残高(千円)(A) | 2,723,707 | 4,696,253 | 4,868,805
| 総資産額(千円)(B） | 5,150,808 | 7,916,563 | 10,312,987
| 有利子負債依存度(％)(A)/(B) | 52.9 | 59.3 | 47.2

（3）物件の引渡時期等による業績の変動について

不動産分譲事業においては、顧客への引渡時に売上高を計上しておりますが、引渡時期につきましては、一般的に転勤や転居の多い、２月から３月に集中することが多くなっており、その結果、売上高の計上が下期に集中する傾向にあります。また天災など不測の事態により物件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合や期末近くに竣工・引渡を計画している物件について、顧客への引渡が翌期にずれ込む事態が生じた場合には、当該期の当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（4）瑕疵担保責任について

当社グループは独自に「標準仕様書」「品質管理基準」「アフターサービス基準」を定め、設計段階から建設工事・竣工に至る各過程での重要なポイントを各現場で検査・確認し、高品質な住宅づくりに努めております。
しかしながら、建物竣工後、ある一定期間内において、設計・施工上の問題等に起因する瑕疵など、不具合が生じた場合には、間接的な損害を含め、不具合が原因で生じた損害に対する責任として、損害賠償等による費用が発生する可能性があります。その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（5）たな卸資産の評価に関する会計基準の適用による業績への影響について

「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準委員会　平成20年９月26日　企業会計基準第９号）を適用しておりますが、この会計基準は、期末に保有しているたな卸資産について、時価（正味売却価格）が取得原価よりも下落している場合には、その差額について売上原価に費用処理するものであります。今後、景気変動及び不動産市況の悪化等により、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落するたな卸資産が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（6）法的規制について

不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「建築基準法」、「都市計画法」「不動産特定事業法」などの法的規制があります。当社グループは宅地建物取引業者としてこれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、事業を展開しております。
今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合等においては、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

（7）災害の発生及び地域偏在について

地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社グループが所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループが保有する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（8）大株主としての経営権について（株式会社ハウスセゾン）

親会社である株式会社ハウスセゾンは、当社の将来性を理解したスポンサーとして、長期的な視点から当社株式を保有する予定であるとの意向を示しておりますが、同社による株式の売却について、当社の定款上特に制限が設けられておらず、これを制限する合意を当社との間で行っているものでもないことから、その保有する株式の売却状況等により、株式の需給関係及び市場価格等に重大な影響を与える可能性があります。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

#### (1) 経営成績等の状況の概要

#### 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

#### ① 経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、インバウンドの増加や、地価の上昇も相まって企業収益や雇用・所得の環境が改善し、個人消費や設備投資への持ち直しが継続するなど、緩やかな回復基調で推移しました。アジアを取り巻く地政学リスクの顕在化、欧米での金融政策変更の動き・米国による保護主義色の強い通商政策などの影響により、株価が乱高下するなど、先行き不透明な状況が続いております。

このような事業環境下、当社グループは各事業セグメントにおいて、以下のような取り組みを行いました。

不動産分譲事業においては、主要ブランド『MIJAS(ミハス)』事業の仕入・販売活動を積極的に行い、都心近郊におきまして20棟の引渡しを完了いたしました。また、ミハス田園調布を不動産小口化事業『M-Lots』シリーズ第１弾として販売を開始するなど、多様な商品展開により潜在的な賃貸不動産検討顧客の掘り起こしを行うなど更なる収益拡大に努めました。

不動産賃貸事業においては、既存オーナー様向けに賃貸トラブルや相続税対策などの各種セミナーを開催するなど、積極的にコミュニケーションを図り、また賃貸管理サービスの品質向上に努め、高稼働率の維持・管理戸数の増加につなげることができました。

不動産仲介事業においては、不動産分譲事業など他事業を含めた独自の情報網を活用し、顧客ニーズに合わせた物件紹介を行い、収益獲得に努めました。

請負事業においては、当社グループによる『MIJAS(ミハス)』シリーズの設計・施工４棟の竣工、その他管理物件の特性に合わせたリフォーム・リノベーションを行い収益拡大に努めました。

これらの結果、当連結会計年度における業績につきましては、売上高は144億79百万円（前連結会計年度比93.1％増）、営業利益27億46百万円（前連結会計年度比306.3％増）、経常利益26億24百万円（前連結会計年度比387.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益22億56百万円（前連結会計年度比198.5％増）となりました。

セグメントの経営成績は次のとおりであります。

[不動産分譲事業]

不動産分譲事業においては、アパート開発事業である「MIJAS(ミハス)」シリーズ20棟の売却、京都市内において共同住宅を宿泊施設にコンバージョンするなど中古物件リニューアル再販事業として都内各所含め４棟を売却、その他宿泊施設向け開発事業用地などの売却を行いました。その結果、売上高は120億46百万円（前連結会計年度比129.4％増）、セグメント利益は26億12百万円（前連結会計年度比307.7％増）となりました。

[不動産賃貸事業]

不動産賃貸事業においては、グループ会社である不動産管理会社の管理事業において順調に管理戸数が増加し、プロパティーマネージメント報酬等により、売上高は20億47百万円（前連結会計年度比4.3％増）、セグメント利益は２億22百万円（前連結会計年度比45.8％増）となりました。

[不動産仲介事業]

不動産仲介事業においては、東京都内、京都市内の仲介報酬により売上高は22百万円（前連結会計年度比38.3％減）、セグメント利益は21百万円（前連結会計年度比43.6％減）となりました。

[請負事業]

請負事業につきましては、工事請負の施工及びリフォーム工事等により、売上高は３億60百万円（前連結会計年度比43.6％増）、セグメント利益は43百万円（前連結会計年度比78.7％増）となりました。

[その他]

その他につきましては、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主に保険代理業等により、売上高は37百万円（前連結会計年度比22.2％増）、セグメント利益は33百万円（前連結会計年度比21.2％増）となりました。

##### ② 財政状態の状況

当連結会計年度末における財政状態は、総資産103億12百万円（前連結会計年度末比23億96百万円の増加）、負債60億55百万円（前連結会計年度末比６億３百万円の増加）、純資産42億57百万円（前連結会計年度末比17億92百万円の増加）となりました。

##### ③ キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）の残高は、前連結会計年度末に比べ47百万円増加し、15億75百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

[営業活動によるキャッシュ・フロー]

営業活動により得られた資金は22億96百万円（前連結会計年度は14億67百万円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益により26億24百万円増加したものの、たな卸資産の増加により４億22百万円減少したこと等によるものであります。

[投資活動によるキャッシュ・フロー]

投資活動により支出した資金は、19億53百万円（前連結会計年度は４百万円の収入）となりました。これは主に、関係会社に対する新規事業用資金の貸付けにより21億30百万円減少したこと等によるものであります。

[財務活動によるキャッシュ・フロー]

財務活動により支出した資金は２億94百万円（前連結会計年度は19億66百万円の収入）となりました。これは主に、開発事業用用地等取得のための資金として、短期借入金及び長期借入金が合計で１億93百万円増加したものの、自己株式を取得したことにより４億67百万円減少したこと等によるものであります。

### ④ 生産、受注及び販売の状況

#### a. 生産実績

当社グループは、主として不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び請負事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

#### b. 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

#### c. 販売実績

当連結会計年度に販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

[連結セグメント別業績] |  |
セグメントの 名称 | 当連結会計年度 （自　平成29年８月１日 至　平成30年７月31日）
| 金額(千円) | 前期比増減率(%)
不動産分譲事業 | 共同事業物件 | ― | △100.0
自社単独物件 | 12,046,754 | 160.4
小計 | 12,046,754 | 129.4
不動産賃貸事業 |  | 2,047,681 | 5.0
不動産仲介事業 |  | 21,177 | △42.5
請負事業 |  | 326,372 | 44.0
その他 |  | 37,110 | 22.2
合 計 | 14,479,096 | 93.1

(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。

2.不動産分譲事業における共同事業物件の売上高は各物件の総売上高に対し、当社グループ事業シェアに応じた当社グループの売上高であります。

3.主な相手先の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

| 前連結会計年度 | 当連結会計年度
金額（千円） | 割合（％） | 金額（千円） | 割合（％）
株式会社タカラレーベン | ― | ― | 4,562,832 | 31.5
ＣＡＳＡＢＬＡＮＣＡ合同会社 | ― | ― | 2,715,487 | 18.8

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

### （2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

#### 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

####

① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用ならびに過去の実績や合理的な方法に基づく見積りが行われ、資産・負債や収益・費用の数値に反映されております。なお、これらの見積りについては継続して評価し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積り特有の不確実性が伴うため、実際の結果と異なる場合があります。

当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１．連結財務諸表等　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」記載しております。

② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する分析・検討内容

a．経営成績等

1）財政状態の分析

（資産合計）

当連結会計年度末の総資産残高は前連結会計年度末に比べ23億96百万円増加し、103億12百万円となりました。主たる要因としては、新規開発事業用地・中古マンション等再販事業物件等の取得により、たな卸資産等が合計で４億21百万円増加したこと、新規事業用資金の貸付けが19億25百万円増加したこと等によるものです。

（流動資産）

当連結会計年度末における流動資産の残高は、99億98百万円となり、前連結会計年度末に比べ23億93百万円増加いたしました。これは、新規事業用地の取得及び中古リニューアル再販物件の購入により、たな卸資産が合計で４億21百万円、また賃貸アパートメントブランド事業（MIJAS）の堅調な売却等により、現金及び預金が81百万円、新規事業用資金の関係会社貸付金19億25百万円それぞれ増加したこと等によるものです。

（固定資産）

当連結会計年度末における固定資産の残高は、３億14百万円となり、前連結会計年度末に比べ２百万円増加いたしました。

（負債合計）

負債の残高は前連結会計年度末に比べ６億３百万円増加し、60億55百万円となりました。主たる要因としては、物件売却等に伴う返済によって短期借入金が16億99百万円減少いたしましたが、新規開発事業用地等の取得資金として、長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む。以下同様。)が18億92百万円増加したこと、未払法人税等の納税準備金が２億44百万円増加したこと等によるものです。

（流動負債）

当連結会計年度末における流動負債の残高は、40億89百万円となり、前連結会計年度末に比べ５億12百万円減少いたしました。これは、新規事業用地取得のための資金として新たに借入を行ったため、１年内返済予定の長期借入金が７億65百万円増加したものの、物件売却等に伴い短期借入金が16億99百万円減少したこと等によるものです。

（固定負債）

当連結会計年度末における固定負債の残高は、19億66百万円となり、前連結会計年度末に比べ11億15百万円増加いたしました。これは、新規事業用地購入のための資金として長期借入金が11億27百万円増加したこと等によるものです。

（純資産合計）

純資産は、前連結会計年度末に比べ17億92百万円増加し42億57百万円となり、自己資本比率においては10.2ポイント好転し、41.2％となりました。主たる要因としては、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により22億56百万円増加したためであります。

2）経営成績の分析

（売上高）

詳細につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要、①経営成績の状況」及び「（1）経営成績等の状況の概要、④生産、受注及び販売の状況」をご参照ください。

なお、当連結会計年度におきましては売上高が144億79百万円と前連結会計年度と比較して93.1％の増加となり、売上原価107億27百万円（前連結会計年度比81.4％増）を差し引き、売上総利益は、37億51百万円（前連結会計年度比137.2％増）となり大幅な増収・増益となりました。

これは、当社グループ全体の売上高の約８割を占める不動産分譲事業セグメントにおきまして、日本有数の観光地である京都市内にて共同住宅を宿泊施設にコンバージョンした中古物件リニューアル事業、同じく宿泊施設向けの開発事業用地などの複数の大型案件の売却があり、前連結会計年度と比較し当連結会計年度の大幅な増収・増益の要因となりました。その他主力の賃貸用アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』シリーズについては、前連結会計年度は15棟の引渡し、当連結会計年度は20棟の引渡しが完了しており、現在進行期（平成31年７月期）においても25棟前後の引渡し見込みであるなど、特殊要因となるような大型案件は予定していないものの、主力事業の基盤は変わらず堅調に推移しております。

（売上総利益）

当連結会計年度の売上原価は、107億27百万円（前連結会計年度比81.4％増）となりました。この結果、売上総利益は、37億51百万円（前連結会計年度比137.2％増）となりました。

（営業利益）

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、10億５百万円（前連結会計年度比11.0％増）となりました。主な増加要因は、新規事業用地の仕入及び販売活動に係る広告費用など営業活動費用等が増加したことによるものであります。
この結果、売上総利益から販売費及び一般管理費を減算した営業利益は、27億46百万円（前連結会計年度比306.3％増）となりました。

（経常利益）

当連結会計年度の営業外損益について、営業外収益が52百万円（前連結会計年度比506.8％増）、営業外費用が１億73百万円（前連結会計年度比18.6％増）となりました。当連結会計年度の主な内容は、営業外収益が受取利息、営業外費用が支払利息であります。
この結果、営業利益に営業外損益を加減算した経常利益は、26億24百万円（前連結会計年度比387.9％増）となりました。

（税金等調整前当期純利益）

当連結会計年度の特別損益の計上はありませんでした。
この結果、税金等調整前当期純利益は、26億24百万円（前連結会計年度比389.5％増）となりました。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

法人税、住民税及び事業税、法人税等調整額等を計上したことにより、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、22億56百万円（前連結会計年度比198.5％増）となりました。

3）キャッシュ・フローの状況の分析

キャッシュ・フローの状況の分析につきましては、「第２　事業の状況　３経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

4）資本の財源および資金の流動性

当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産分譲事業における事業用地等の購入費用であり、その調達手段は主として金融機関からの借入れによっております。事業用地等の購入費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、借入れに係る費用を低減するよう努めております。金融機関による借入れにつきましては、現状は比較的低コストで調達できているものの、将来の金融環境によっては、コストを含む調達環境が大きく変動するリスクがあります。

5）経営成績に重要な影響を与える要因について

当社グループの経営成績等に重要な影響を与える要因につきましては、「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

6）経営者の問題意識と今後の方針について

当社グループの属する不動産業界においては、貸家の新設着工戸数は相続税対策需要の一巡やアパートローンの融資環境変化に伴い、３年ぶりの減少(前年度比4.0％減)となりました。わが国の賃貸住宅市場においては、空家数の増加が続いており、全国的な需要回復が難しい中で安定した入居率を確保するには、将来的にも高い入居率が見込めるエリアへの重点的な物件供給、付加価値サービスの提供による差別化戦略が求められております。

当社は、企業理念である一生涯のお付き合いをいただける様、「モノ創りにこだわった、総合デベロッパー」として、不動産分譲事業におきまして、好調な投資用賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』事業（平成30年７月期20棟供給済）を主力事業とし、年間約25棟前後の供給を計画目標として、事業の用地仕入れ活動および販売活動を積極的に展開してまいります。更に、主力の『MIJAS（ミハス）』事業に加え、多様な顧客ニーズに対応した商品開発に取り組み、賃貸マンション開発事業、不動産小口化事業・不動産開発再生事業など、安定した収益の更なる確保を目指し事業活動を展開してまいります。

また、その他の不動産賃貸事業、請負事業につきましては、今後も事業規模を拡大し、継続的かつ安定的な収益の確保を図ってまいります。

### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５ 【研究開発活動】

該当する開発活動等はありません。