## 第２ 【事業の状況】

### １ 【業績等の概要】

#### (1) 業績

当連結会計年度におけるわが国経済は、中国経済の減速等により、海外経済の先行きに不透明感が広がっているものの、政府の経済政策や日本銀行の金融緩和政策の効果を背景として、企業収益や雇用情勢は改善傾向を示しており、緩やかな回復基調で推移いたしました。

当社グループが属しております不動産業界においては、三大都市圏の公示価格が上昇に転じ、住宅ローン減税政策等の住宅取得支援制度が継続して実施されていることから、首都圏におけるマンション・戸建市場は堅調に推移しているものの、事業用地の取得競争の激化に加え、東京オリンピック開催決定や震災復興を要因とした旺盛な建設需要が建築価格を押し上げていることなど、懸念材料が多く、依然厳しい経営環境が続いております。

このような事業環境下、当社グループは、既存の保有資産について最善と思われる出口戦略・販売計画を実行し、収益性の維持と早期回収を睨みながら財務基盤の安定化に努めるとともに、新規ブランド『MIJAS(ミハス)』シリーズによるアパート開発事業用地の仕入・開発・販売活動を積極的に進め、当連結会計年度において、「ミハス三鷹の森」（東京都三鷹市）、「ミハス柏」（千葉県柏市）、「ミハス三ツ沢下町」（神奈川県横浜市）など東京都内及び近郊エリアを含め、９棟の引渡しを完了いたしております。

また、安定した収益確保のため、平成27年10月、関西地区を拠点に賃貸管理事業を営む株式会社ハウスセゾンエンタープライズの株式を取得し、新たに連結子会社といたしました。これは、当社グループ全体での管理戸数の大幅な増加、管理報酬の大幅な増加などを見込んでおり、安定した事業である賃貸管理事業の事業拡大といったシナジー効果を企図しております。

なお、当連結会計年度において当社グループは、国内外の観光客が多く集まる京都市内の中心地に賃貸用不動産の開発事業用地を取得いたしました。本事業用地は今後東京オリンピックに向け国内の観光事業が更に活況となり、需要の拡大が予想される宿泊施設を建設し、民泊型マンション開発事業を推進する予定であります。

以上の結果、当社グループの当連結会計年度における売上高は57億74百万円（前連結会計年度比11.5％増）、営業利益４億59百万円（前連結会計年度比38.2％増）、経常利益４億７百万円（前連結会計年度比54.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益３億98百万円（前連結会計年度比59.9％増）となりました。

セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。

[不動産分譲事業]

不動産分譲事業においては、新規ブランドアパート開発事業である「ミハス要町」（東京都豊島区）、「ミハス亀有エステ・ノルテ」（東京都葛飾区）、「ミハス板橋本町」（東京都板橋区）などの売却及び中古マンション等再販事業として「ライジングプラザ」（東京都新宿区）などの引渡しを行いました。その結果、売上高は37億55百万円（前連結会計年度比7.6％増）、セグメント利益は４億81百万円（前連結会計年度比87.5％増）となりました。

[不動産賃貸事業]

不動産賃貸事業においては、プロパティーマネージメント報酬等により、売上高は16億54百万円（前連結会計年度比23.1％増）、セグメント利益は66百万円（前連結会計年度比46.4％減）となりました。

[不動産仲介事業]

不動産仲介事業においては、「会津若松市商業施設用地」（福島県会津若松市）などの仲介報酬により売上高は１億４百万円（前連結会計年度比35.7％減）、セグメント利益は74百万円（前連結会計年度比49.7％減）となりました。

[請負事業]

請負事業につきましては、工事請負の施工及びリフォーム工事等により、売上高は２億75百万円（前連結会計年度比25.3％増）、セグメント利益は45百万円（前連結会計年度比59.8％減）となりました。

[その他]

その他につきましては、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主に保険代理業等により、売上高は10百万円（前連結会計年度比30.3％増）、セグメント利益は８百万円（前連結会計年度比32.3％増）となりました。

#### (2) キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、10億24百万円と前連結会計年度末と比べ１億11百万円の増
加（前連結会計年度は３億78百万円の増加）となりました。

[営業活動によるキャッシュ・フロー]

営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益により４億９百万円増加、たな卸資産の増加により８億12百万円減少したことにより、４億８百万円の支出となりました。(前連結会計年度は１億64百万円の支出)

[投資活動によるキャッシュ・フロー]

投資活動によるキャッシュ・フローは、連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得により76百万円の収入、その他預金等が13百万円純増したこと、また、民泊型賃貸用不動産の開発事業用地の取得等のための５億20百万円の支出により、４億32百万円の支出（前連結会計年度は０百万円の収入）となりました。

[財務活動によるキャッシュ・フロー]

財務活動によるキャッシュ・フローは、物件売却等に伴い短期借入金が６億63百万円及び長期借入金が19億38百万円返済によって減少したものの、開発事業用地等取得のための資金として、短期借入金が11億23百万円及び長期借入金が24億38百万円それぞれ増加したこと等により、９億53百万円の収入（前連結会計年度は５億41百万円の収入）となりました。

### ２ 【生産、受注及び販売の状況】

#### (1) 生産実績

当社グループは、主として不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び請負事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

#### (2) 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

#### (3) 販売実績

当連結会計年度におけるセグメントの販売実績は、次のとおりであります。

[連結セグメント別業績] |  |
セグメントの 名称 | 当連結会計年度 （自　平成27年８月１日 至　平成28年７月31日）
| 金額(千円) | 前期比増減率(%)
不動産分譲事業 | 共同事業物件 | 811,974 | △5.7
自社単独物件 | 2,943,842 | 12.0
小計 | 3,755,816 | 7.6
不動産賃貸事業 |  | 1,654,223 | 23.6
不動産仲介事業 |  | 104,713 | △35.5
請負事業 |  | 249,203 | 40.2
その他 |  | 10,099 | 30.3
合 計 | 5,774,056 | 11.5

(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。

2.不動産分譲事業における共同事業物件の売上高は各物件の総売上高に対し、当社グループ事業シェアに応じた当社グループの売上高であります。

3.主な相手先の販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度
金額（千円） | 割合（％） | 金額（千円） | 割合（％）
信澤工業株式会社 | 519,965 | 10.0 | ― | ―
相鉄不動産株式会社 | 508,913 | 9.8 | ― | ―
株式会社プロスペクト | ― | ― | 501,549 | 8.7
株式会社アーバネット・コーポレーション | ― | ― | 451,433 | 7.8

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

### ３ 【対処すべき課題】

### （１）会社の経営の基本方針

当社グループは基本理念である『Partner For Life ～一生涯のお付き合い～』を実現すべく「外断熱とリビング・サービス・システム(L.S.S.)で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション　シェルゼ」ならびにアパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』を主力商品として、他社との差別化を図り安定的な企業成長を続けていくことを経営目標としております。

この経営目標を実現するための基本方針は以下のとおりです。

①住宅系不動産業を中核とし、少数精鋭にて、高い収益率を生み出すプロ集団を目指す。

②お客様からの高い評価、信頼を得るために、常に新しいものへチャレンジする企業として「挑戦」と「適
応」をキーワードに、常にお客様のニーズを先取りし、柔軟に対応していく。

③高い収益、安定した収益を確保するために、お客様ニーズを先取りをしたマーケティングを実現し、これに
付加価値を加えていく発想・アイデアを生み出していく。

近年、環境・建築・安全に対するお客様の関心が高まりを見せる中、当社グループは「リビング・サービス・システム(L.S.S.)」を通して、お客さまのあらゆるニーズに真摯に応え、コミュニティ支援も行っていくことで真に満足戴けるマンションライフを提供してまいります。そのために「外断熱とリビング・サービス・システム(L.S.S.)で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション シェルゼ」を主力商品として、他社とは差別化した健康・快適・省エネで資産価値の維持が図れる外断熱工法を採用した分譲マンションならびにアパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』の供給拡大に積極的に取り組んでまいります。

### （２）目標とする経営指標

当社グループは、安定的な企業成長を目指し、収益性を重視した経営を行っております。具体的な経営指標と
しましては、売上高経常利益率及び自己資本比率に主眼を置き、安定的な業績の実現を目指しております。

### （３）中長期的な会社の経営戦略

当社グループは、企業活動を継続していくために、業務効率の高い少数精鋭の組織を構築するとともに、当社
グループが得意とする不動産(住宅)分譲市場で資金効率の高い事業を中心に取り組み、経営の安定と成長を実現
してまいります。
具体的な事業推進の方針は、以下のとおりです。

①不動産分譲事業

分譲事業については、短期間での資金回収が見込める新規事業『MIJAS（ミハス）』シリーズ、タウンハウス事
業、中古マンションリニューアル事業を中心に展開し、営業基盤を固め収益性の高い分譲マンション事業について、他社と共同にて事業に着手してまいります。

②不動産賃貸事業の拡大

子会社の株式会社明豊プロパティーズ、株式会社ハウスセゾンエンタープライズにおいては、安定した収益確保を目的とした収益不動産の取得及びプロパティーマネージメント業務の受託戸数の増加による収益の拡大を図ってまいります。

### （４）会社の対処すべき課題

当社グループは、事業基盤・財政基盤を盤石なものとするため、安定した収益の確保、短期間での資金回収を見込める賃貸アパートメントブランド『MIJAS（ミハス）』事業を中心に事業展開を図るべく、当該事業の用地仕入及びタウンハウス・戸建事業、中古マンションリニューアル事業の物件取得など、より一層の新規物件の取得を進め、新たなたな卸資産の積み上げを図り収益の確保に努めるとともに、引き続き事業の選択と集中により、当社グループ一丸となって事業基盤の強化を図り、収益及び財務体質の改善に取り組んでまいります。

### ４ 【事業等のリスク】

本有価証券報告書提出日現在において、当社グループの事業展開に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。

なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避に努め、また万が一発生した場合には、その影響を最小限にとどめるよう対応に努めていく方針であります。また、以下の記載は当社株式への投資に関するリスクをすべて網羅するものではありませんので、この点にご留意ください。

（1）不動産分譲事業における市況、金利動向および税制について

不動産分譲事業においては、景気動向、金利動向、地価動向、新規供給動向及び不動産に係る税制等の影響を受けやすいため、景気の悪化や大幅な金利上昇、新規大量供給による販売価格の下落など経済情勢に変化があった場合には、お客様の購入意欲を減退させる可能性があり、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、上記経済情勢の変化は、事業用地の仕入価格の変動要因にもなり、事業用地の仕入れが計画通りに進まない場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性もあります。
また不動産分譲事業は、建設業者との間にて工事請負契約を締結し、建物の建設工事を行っております。そのため建設業者の資材・部材の調達費や労務コストにおいて、国内外の経済情勢により価格高騰などが発生した場合には、当社グループの建築費上昇という結果をもたらす可能性があり、その場合には当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（2）有利子負債への依存について

当社グループは不動産分譲事業における事業資金を主に金融機関からの借入金により調達しており、有利子負債への依存度が高い水準にあることから、現行の金利水準が大幅に変動した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

|  | 平成26年７月期 | 平成27年７月期 | 平成28年７月期
| 有利子負債残高(千円)(A) | 1,223,551 | 1,764,118 | 2,723,707
| 総資産額(千円)(B） | 2,724,204 | 3,546,999 | 5,150,808
| 有利子負債依存度(％)(A)/(B) | 44.9 | 49.7 | 52.9

（3）物件の引渡時期等による業績の変動について

不動産分譲事業においては、顧客への引渡時に売上高を計上しておりますが、引渡時期につきましては、一般的に転勤や転居の多い、２月から３月に集中することが多くなっており、その結果、売上高の計上が下期に集中する傾向にあります。また天災など不測の事態により物件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合や期末近くに竣工・引渡を計画している物件について、顧客への引渡が翌期にずれ込む事態が生じた場合には、当該期の当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（4）瑕疵担保責任について

当社グループは独自に「標準仕様書」「品質管理基準」「アフターサービス基準」を定め、設計段階から建設工事・竣工に至る各過程での重要なポイントを各現場で検査・確認し、高品質な住宅づくりに努めております。
しかしながら、建物竣工後、ある一定期間内において、設計・施工上の問題等に起因する瑕疵など、不具合が生じた場合には、間接的な損害を含め、不具合が原因で生じた損害に対する責任として、損害賠償等による費用が発生する可能性があります。その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（5）たな卸資産の評価に関する会計基準の適用による業績への影響について

「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準委員会　平成20年９月26日　企業会計基準第９号）を適用しておりますが、この会計基準は、期末に保有しているたな卸資産について、時価（正味売却価格）が取得原価よりも下落している場合には、その差額について売上原価に費用処理するものであります。今後、景気変動及び不動産市況の悪化等により、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落するたな卸資産が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（6）法的規制について

不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「建築基準法」、「都市計画法」などの法的規制があります。当社グループは宅地建物取引業者としてこれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、事業を展開しております。
今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合等においては、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

（7）災害の発生及び地域偏在について

地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社グループが所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループが保有する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（8）大株主としての経営権について（株式会社ハウスセゾン）

親会社である株式会社ハウスセゾンは、当社の将来性を理解したスポンサーとして、長期的な視点から当社株式を保有する予定であるとの意向を示しておりますが、同社による株式の売却について、当社の定款上特に制限が設けられておらず、これを制限する合意を当社との間で行っているものでもないことから、その保有する株式の売却状況等により、株式の需給関係及び市場価格等に重大な影響を与える可能性があります。

### ５ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ６ 【研究開発活動】

該当する開発活動等はありません。

### ７ 【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たっては、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため実際の結果とは異なります。

(2) 財政状態の分析

①資産

当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ、16億３百万円増加し、51億50百万円となりました。主な増減の要因は以下のとおりであります。

（流動資産）

当連結会計年度末における流動資産の残高は、43億32百万円となり、前連結会計年度末に比べ10億11百万円増加いたしました。これは、新規事業用地の取得及び中古リニューアル再販物件の購入により、たな卸資産が合計で８億11百万円、また新規賃貸アパートメントブランド事業（MIJAS）の堅調な売却等により、現金及び預金が98百万円、それぞれ増加したこと等によるものです。

（固定資産）

当連結会計年度末における固定資産の残高は、８億17百万円となり、前連結会計年度末に比べ５億92百万円増加いたしました。これは、民泊型賃貸用不動産の開発事業用地の取得によって有形固定資産が５億15百万円増加したこと等によるものです。

②負債

当連結会計年度末における負債合計は34億46百万円となり、前連結会計年度末に比べ12億９百万円増加いたしました。主な増減の要因は以下のとおりであります。

（流動負債）

当連結会計年度末における流動負債の残高は、31億26百万円となり、前連結会計年度末に比べ16億66百万円増加いたしました。これは、物件売却等に伴い短期借入金及び１年内返済予定の長期借入金を返済したものの、新規事業用地取得のための資金として新たに借入を行ったため、短期借入金が４億59百万円、１年内返済予定の長期借入金が10億29百万円それぞれ増加したこと等によるものです。

（固定負債）

当連結会計年度末における固定負債の残高は、３億19百万円となり、前連結会計年度末に比べ４億57百万円減少いたしました。これは、新規事業用地購入のための資金として長期借入金が５億29百万円減少したこと等によるものです。

③純資産

当連結会計年度末における純資産は、17億４百万円となり、前連結会計年末に比べ３億94百万円増加いたしました。増加の主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益を３億98百万円計上したことによるものであります。

(3）経営成績の分析

① 売上高

詳細につきましては、「第２事業の状況、１業績等の概要、(1)業績」をご参照ください。

② 売上総利益

当連結会計年度の売上原価は、43億92百万円（前連結会計年度比5.4％増）となりました。この結果、売上総利益は、13億81百万円（前連結会計年度比36.8％増）となりました。

③ 営業利益

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、９億22百万円（前連結会計年度比36.1％増）となりました。主な増加要因は、新規事業用地の仕入及び販売活動に係る広告費用など営業活動費用等が増加したことによるものであります。
この結果、売上総利益から販売費及び一般管理費を減算した営業利益は、４億59百万円（前連結会計年度比38.2％増）となりました。

④ 経常利益

当連結会計年度の営業外損益について、営業外収益が40百万円（前連結会計年度比58.4％増）、営業外費用が92百万円（前連結会計年度比1.9％減）となりました。当連結会計年度の主な内容は、営業外収益が預り金取崩益、営業外費用が支払利息であります。
この結果、営業利益に営業外損益を加減算した経常利益は、４億７百万円（前連結会計年度比54.5％増）となりました。

⑤ 税金等調整前当期純利益

当連結会計年度の特別損益について、特別損失として、ゴルフ会員権評価損２百万円を計上いたしました。
この結果、税金等調整前当期純利益は、４億９百万円（前連結会計年度比57.1％増）となりました。

⑥ 親会社株主に帰属する当期純利益

法人税、住民税及び事業税、法人税等調整額等を計上したことにより、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、３億98百万円（前連結会計年度比59.9％増）となりました。

(4）キャッシュ・フローの状況

詳細につきましては、「第２事業の状況、１業績等の概要、(2) キャッシュ・フロー」をご参照ください。