第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1)連結経営指標等

回次		第44期	第45期	第46期	第47期	第48期
決算年月		平成24年７月	平成25年７月	平成26年７月	平成27年７月	平成28年７月
売上高	(千円)	3,056,328	5,898,377	4,856,399	5,177,440	5,774,056
経常利益又は経常損失(△)	(千円)	△151,358	241,730	156,436	263,765	407,442
親会社株主に帰属する当期純利益	(千円)	1,768,598	474,101	238,384	249,291	398,652
包括利益	(千円)	1,760,728	483,396	248,667	256,578	398,337
純資産額	(千円)	1,035,125	804,818	1,053,485	1,310,063	1,704,759
総資産額	(千円)	5,373,850	2,972,726	2,724,204	3,546,999	5,150,808
１株当たり純資産額	(円)	37.22	28.69	38.71	49.03	64.91
１株当たり 当期純利益金額	(円)	110.45	19.23	9.67	10.11	16.17
潜在株式調整後１株 当たり当期純利益金額	(円)	―	―	―	―	―
自己資本比率	(％)	18.7	26.7	38.2	36.5	32.8
自己資本利益率	(％)	―	52.7	26.0	21.3	26.7
株価収益率	(倍)	0.6	7.4	11.5	12.8	7.0
営業活動による キャッシュ・フロー	(千円)	△403,361	1,838,303	458,060	△164,554	△408,546
投資活動による キャッシュ・フロー	(千円)	168,493	373,745	19,671	921	△432,767
財務活動による キャッシュ・フロー	(千円)	220,810	△2,128,439	△310,756	541,778	953,188
現金及び現金同等物の期末残高	(千円)	284,048	367,658	534,633	912,779	1,024,653
従業員数	(人)	40	37	39	38	64

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．平成24年７月期、平成25年７月期及び平成26年７月期については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額は記載しておりません。

３．平成27年７月期及び平成28年７月期については、潜在株式が存在しないため潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額は記載しておりません。

４．平成24年７月期の自己資本利益率については、期中平均の自己資本がマイナスであるため記載しておりません。

５．「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号　平成25年９月13日）等を適用し、当連結会計年度より、「当期純利益」を「親会社株主に帰属する当期純利益」としております。

(2)提出会社の経営指標等

回次		第44期	第45期	第46期	第47期	第48期
決算年月		平成24年７月	平成25年７月	平成26年７月	平成27年７月	平成28年７月
売上高	(千円)	1,182,379	4,102,784	3,276,408	3,588,473	3,335,932
経常利益又は経常損失(△)	(千円)	△155,279	198,501	77,411	183,908	176,040
当期純利益	(千円)	1,768,976	452,790	202,330	206,349	251,095
資本金	(千円)	2,630,171	2,630,171	2,630,171	2,630,171	100,000
発行済株式総数	(千株)	普通株式 24,661 第１種優先株式 8	普通株式 24,661 第１種優先株式 8	普通株式 24,661 第１種優先株式 8	普通株式 24,661 第１種優先株式 8	普通株式 24,661 第１種優先株式 8
純資産額	(千円)	854,199	601,459	812,561	1,024,263	1,267,422
総資産額	(千円)	4,989,793	2,447,936	1,994,703	2,645,943	3,512,082
１株当たり純資産額	(円)	30.25	20.86	29.42	38.00	47.86
１株当たり配当額 (うち１株当たり 中間配当額)	(円)	普通株式 ― (―) 第１種優先株式 ― (―)	普通株式 ― (―) 第１種優先株式 ― (―)	普通株式 ― (―) 第１種優先株式 ― (―)	普通株式 ― (―) 第１種優先株式 ― (―)	普通株式 ― (―) 第１種優先株式 ― (―)
１株当たり 当期純利益金額	(円)	110.47	18.36	8.20	8.37	10.18
潜在株式調整後 １株当たり 当期純利益金額	(円)	―	―	―	―	―
自己資本比率	(％)	16.7	24.6	40.7	38.7	36.1
自己資本利益率	(％)	―	150.6	28.6	22.5	21.9
株価収益率	(倍)	0.6	7.7	13.5	15.4	11.1
配当性向	(％)	―	―	―	―	―
従業員数	(人)	13	16	19	20	22

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２. １株当たり配当額及び配当性向については、配当を実施していないため記載しておりません。

３．平成24年７月期及び平成25年７月期については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額は記載しておりません。

４．平成26年７月期、平成27年７月期及び平成28年７月期については、潜在株式が存在しないため潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額は記載しておりません。

５．平成24年７月期の自己資本利益率については、期中平均の自己資本がマイナスであるため記載しておりません。

２ 【沿革】

年月	事項
昭和43年９月	東京都渋谷区に長栄不動産株式会社として資本金10,000千円で設立、仲介・賃貸を主力とした宅地建物取引業を開始
昭和52年11月	社名を株式会社明豊エンタープライズに変更
平成７年２月	伊藤忠商事株式会社との共同事業物件として「イトーピア梶ヶ谷パークサイド」を販売、不動産分譲事業に進出
平成13年２月	不動産仲介を主たる業務とする株式会社明豊を吸収合併、大阪支店を新たに設置
平成13年10月	「サンフル豊洲ベイステージ」において当社初の自社単独分譲事業に進出
平成13年12月	賃貸物件管理を主な業務とする株式会社豊英エンタープライズ及び不動産売買・仲介を主な業務とするサンフルリアルエステート株式会社をそれぞれ100％出資の子会社とする
平成14年２月	株式会社豊英エンタープライズとサンフルリアルエステート株式会社を合併し、株式会社メイホーリアルエステートとする
平成14年７月	「サンフル豊洲ベイステージ」の入居者に対し、「リビング・サービス・システム(L.S.S.)」のサービスを開始
平成15年１月	一級建築士事務所登録
平成15年２月	「サンフル高井戸プロセンチュリー」において、「強硬度コンクリート」・水回りの設備変更を容易にする「二重床」を採用し、「100年住宅」を目指した当社初の外断熱工法賃貸マンションに進出
平成15年２月	不動産特定共同事業者許可取得
平成15年３月	賃貸代理・仲介及びサブリースを主な業務とする関連会社の株式会社東京テナントセンター(現株式会社明豊プロパティーズ)を100％出資の子会社とする
平成15年７月	株式会社メイホーリアルエステートと株式会社東京テナントセンター(現株式会社明豊プロパティーズ)を合併し、賃貸代理・仲介及びサブリースを主な業務とする100％出資子会社の株式会社東京テナントセンターとする
平成16年６月	日本証券業協会に株式を店頭登録
平成16年12月	日本証券業協会への店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場
平成17年12月	外断熱分譲マンション第一号「サンフル池上シェルゼ」の竣工
平成18年５月	目黒シェルゼパビリオンオープン
平成18年６月	不動産分譲事業のうち共同分譲事業および不動産流動化を目的とした開発事業と不動産仲介事業を担う100％出資子会社として株式会社明豊コーポレーションを設立
平成18年７月	業務拡大のため、本社を東京都渋谷区渋谷二丁目12番19号に移転
平成18年10月	「シェルゼ木場公園」において東京都環境局マンション環境性能表示オール三ツ星(満点)取得
平成19年７月	学校法人早稲田大学との産学共同研究の開始
平成21年５月	株式会社明豊コーポレーションを吸収合併
平成21年11月	本社を東京都目黒区目黒三丁目11番３号に移転
平成22年10月	大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ市場、同取引所ヘラクレス市場及び同取引所ＮＥＯ市場の各市場の統合に伴い、「大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）」に株式を上場
平成24年９月	本社を東京都目黒区目黒二丁目10番11号に移転
平成25年７月	大阪証券取引所と東京証券取引所の市場統合に伴い、「東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）」に株式を上場
平成26年２月	賃貸アパートメントブランド「MIJAS（ミハス）」第一号「ミハス池上」の竣工
平成27年10月	関西地区にて賃貸代理・仲介を主な業務とする、株式会社ハウスセゾンエンタープライズに出資し、子会社化

３ 【事業の内容】

当社のグループは、当社と親会社２社（株式会社はーとふるセゾン及び株式会社ハウスセゾン）、連結子会社２社（株式会社明豊プロパティーズ、株式会社ハウスセゾンエンタープライズ）の５社により構成されており、当社グループ（当社及び連結子会社）は、不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び請負事業に係る業務を行っております。

当社グループの事業に係わる位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一であります。

なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しております。詳細は「第５ 経理の状況 １.連結財務諸表等 （１）連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」をご参照ください。

(1）不動産分譲事業(当社及び連結子会社)

　不動産分譲事業は、自社単独事業『シェルゼ』の形態と、他のデベロッパーとの共同事業によりマンション分譲を展開する事業、中古マンションリニューアル分譲事業ならびに『MIJAS（ミハス）』ブランドによるタウンハウス開発事業等であります。当事業は、当社グループの主力事業として、主に当社が事業を展開しております。

①　マンション分譲事業

当社は、事業理念である「Partner　For　Life　～一生涯のお付き合い～」の追求に向け、マンション購入後においても、購入者と一生涯に亘る関係を構築するため、管理組合の支援を通して長寿命で高い資産価値を維持したマンションを実現するためのリビング・サービス・システム(Ｌ.Ｓ.Ｓ.)と、健康と環境に配慮した外断熱工法を採用した超長期耐用型エコロジーマンションを融合させた『シェルゼ』を当社独自ブランドとして、自社単独によるマンション開発・分譲を展開しております。

②　投資用不動産開発事業

　早期資金の運用・回収を目的としてエンドユーザーニーズを十分に反映しながら環境配慮型分譲マンション『シェルゼ』同様、『エコロジー』・『エコノミー』に根ざした戸建、新規アパートメントブランドであります『MIJAS（ミハス）』のほかタウンハウス等の開発事業を展開しております。

③　中古マンションリニューアル事業

  マンション一棟等の買取を実行し、リニューアル、外断熱改修、室内リフォーム等により資産価値、居住快適性の向上を行い、販売展開しております。

④　共同事業

　共同事業物件は、不動産分譲事業の一つの主力形態であり、都内を中心とした首都圏エリア及び大阪を中心とした関西エリアにおいて、デベロッパーに対してマンション用地情報を主体とした物件企画を提案し、共同事業としてマンション分譲を展開しております。

　当社は、相手先デベロッパーのブランド力、資金力及びプロジェクト遂行に係るノウハウ等を活用することにより、マンション分譲に伴う投資リスクの低減を図っております。当社は、親密取引先で組織されている明豊会を中心として入手する土地情報のうちマンション分譲に適した物件の選別を行い、各デベロッパーが得意とする地域及び物件特性等を考慮し最適と考えられる相手先に対して提案・事業化しております。

(2）不動産賃貸事業(連結子会社)

当事業は、マンション及びビル等の賃貸を行っており、子会社が賃貸マンション等のオーナーより一括賃借を行い、オーナーに対して賃料収入を保証すると共に一定の利潤を加算した家賃により一般に賃貸(転貸)するサブリース事業を中心に展開しております。

①　自社保有物件

マンション又はビル等を一棟又は区分所有により自社保有し、一般に賃貸しております。

②　サブリース物件

子会社において、賃貸マンション等のオーナーより一括賃借を行い、オーナーに対して賃料収入を保証すると共に一定の利潤を加算した家賃により一般に賃貸(転貸)しております。

③　管理受託

子会社において、オーナーと賃貸建物管理委託契約を締結し、家主に代わって家賃回収・建物管理等を行っております。

(3）不動産仲介事業(当社及び連結子会社)

　当事業は、主に不動産分譲事業に関連して発生するマンション用地等の仲介業務を行っており、加えて、取引先等からの依頼による仲介業務も行っております。当事業は原則として子会社が行うこととしておりますが、必要に応じて当社においても対応を図っております。

(4）請負事業(当社及び連結子会社)

　当事業は、工事請負、リフォーム工事に係る施工及び工事監理が含まれております。

(5）その他(当社及び連結子会社)

　その他には、主に保険代理業が含まれております。

［事業系統図］

４ 【関係会社の状況】

名称	住所	資本金または 出資金	主要な事業の内容 （注１）	議決権の所有 又は被所有 割合(％)	関係内容
(親会社)
株式会社ハウスセゾン	京都市上京区	97百万円	不動産賃貸事業	被所有 60.82	資金援助、債務被保証 当社取締役1名が同社の取締役を兼任
(親会社）
株式会社はーとふるセゾン （注２）	京都市上京区	35百万円	介護付有料老人ホームとグループホームの運営	被所有 60.82  （60.82)	当社取締役1名が同社の取締役を兼任
(連結子会社)
株式会社明豊プロパティーズ （注３）(注４)	東京都目黒区	33百万円	不動産賃貸事業、不動産分譲事業、不動産仲介事業、 請負事業	所有 98.04	資金援助、債務被保証 当社取締役２名が同社の取締役を兼任 当社取締役（監査等委員）１名が同社の監査役を兼任 当社が所有する賃貸用不動産の管理を同社に委託
(連結子会社)
株式会社ハウスセゾンエンタープライズ（注３）	京都市上京区	15百万円	不動産賃貸事業、不動産分譲事業、不動産仲介事業、 請負事業	所有 86.67	当社取締役２名が同社の取締役を兼任 当社取締役１名が同社の監査役を兼任

(注) １．主要な事業の内容欄には、親会社を除き、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

　　 ２．「議決権の所有又は被所有割合」欄の（内書）は間接所有であります。

３．特定子会社であります。

４．株式会社明豊プロパティーズについては、売上高（連結会社相互間の内部売上を除く。）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

主要な損益情報等 (１) 売上高　　　    2,598百万円      

(２) 経常利益　　      218百万円

(３) 当期純利益  　    162百万円

(４) 純資産額          517百万円

(５) 総資産額        1,204百万円

５ 【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

平成28年７月31日現在

セグメントの名称	従業員数(名)
不動産分譲事業	20
不動産賃貸事業	33
不動産仲介事業	―
請負事業	２
その他	―
全社（共通）	９
合計	64

(注) １．従業員数は就業人員(当社グループから社外への出向者を除き、社外から当社グループへの出向者を含む)であります。

２．全社(共通)として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

３．従業員数が前連結会計年度末に比べ26名増加したのは関西地区を拠点に賃貸管理を営む株式会ハウスセゾンエンタープライズの株式を取得し、新たに連結子会社としたこと等によるものであります。

(2) 提出会社の状況

平成28年７月31日現在

従業員数(人)	平均年齢(歳)	平均勤続年数(年)	平均年間給与(千円)
22	38.7	6.0	6,424

平成28年７月31日現在

セグメントの名称	従業員数(名)
不動産分譲事業	18
不動産賃貸事業	―
不動産仲介事業	―
請負事業	―
その他	―
全社（共通）	４
合計	22

(注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む)であります。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社(共通)として、記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

(3）労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。