# 第一部 【企業情報】

## 第１ 【企業の概況】

### １ 【主要な経営指標等の推移】

#### (1) 連結経営指標等

回次 | 第51期 | 第52期 | 第53期 | 第54期 | 第55期
決算年月 | 2019年７月 | 2020年７月 | 2021年７月 | 2022年７月 | 2023年７月
売上高 | (千円) | 10,638,169 | 9,907,392 | 10,181,094 | 11,160,825 | 15,247,891
経常利益 | (千円) | 291,092 | 444,693 | 961,915 | 932,664 | 968,619
親会社株主に帰属する当期純利益 | (千円) | 138,134 | 305,985 | 825,330 | 640,248 | 637,940
包括利益 | (千円) | 123,984 | 302,676 | 832,089 | 645,277 | 627,272
純資産額 | (千円) | 4,190,365 | 4,372,984 | 5,085,005 | 5,530,203 | 7,006,090
総資産額 | (千円) | 11,521,222 | 11,448,357 | 11,607,015 | 13,987,584 | 22,480,374
１株当たり純資産額 | (円) | 176.98 | 184.69 | 214.75 | 234.19 | 237.55
１株当たり 当期純利益 | (円) | 5.85 | 12.96 | 34.95 | 27.11 | 23.73
潜在株式調整後１株 当たり当期純利益 | (円) | － | － | － | － | －
自己資本比率 | (％) | 36.3 | 38.1 | 43.7 | 39.5 | 31.2
自己資本利益率 | (％) | 3.3 | 7.2 | 17.5 | 12.1 | 10.2
株価収益率 | (倍) | 45.0 | 15.7 | 6.5 | 6.9 | 9.6
営業活動による キャッシュ・フロー | (千円) | △1,538,603 | 1,099,280 | 1,454,217 | △1,888,134 | △5,670,459
投資活動による キャッシュ・フロー | (千円) | 371,524 | △936 | 144,981 | 667,916 | 244,510
財務活動による キャッシュ・フロー | (千円) | 1,208,645 | △438,541 | △494,061 | 1,337,919 | 5,363,386
現金及び現金同等物の期末残高 | (千円) | 1,617,535 | 2,277,337 | 3,382,474 | 3,500,175 | 3,437,612
従業員数 | (人) | 75 | 75 | 71 | 88 | 133

（注１）潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

（注２）「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第54期の期首から適用しており、第54期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

#### (2) 提出会社の経営指標等

回次 | 第51期 | 第52期 | 第53期 | 第54期 | 第55期
決算年月 | 2019年７月 | 2020年７月 | 2021年７月 | 2022年７月 | 2023年７月
売上高 | (千円) | 7,967,911 | 7,435,735 | 7,737,011 | 8,585,215 | 11,363,244
経常利益 | (千円) | 189,123 | 254,747 | 717,520 | 1,614,619 | 1,169,749
当期純利益 | (千円) | 47,932 | 212,199 | 657,053 | 1,405,087 | 935,246
資本金 | (千円) | 100,000 | 100,000 | 100,000 | 100,000 | 614,403
発行済株式総数 | (千株) | 普通株式 24,661 | 普通株式 24,661 | 普通株式 24,661 | 普通株式 24,661 | 普通株式 30,539
純資産額 | (千円) | 2,025,155 | 2,113,330 | 2,655,080 | 3,874,157 | 5,647,351
総資産額 | (千円) | 7,260,000 | 7,230,369 | 7,405,890 | 10,322,720 | 17,635,473
１株当たり純資産額 | (円) | 85.76 | 89.50 | 112.44 | 164.06 | 191.48
１株当たり配当額 (うち１株当たり 中間配当額) | (円) | 普通株式 5.00 (－) | 普通株式 5.00 (－) | 普通株式 8.00 (－) | 普通株式 8.00 (－) | 普通株式 9.00 (－)
１株当たり 当期純利益 | (円) | 2.03 | 8.99 | 27.82 | 59.50 | 34.79
潜在株式調整後 １株当たり 当期純利益 | (円) | － | － | － | － | －
自己資本比率 | (％) | 27.9 | 29.2 | 35.9 | 37.5 | 32.0
自己資本利益率 | (％) | 2.3 | 10.3 | 27.6 | 43.0 | 19.6
株価収益率 | (倍) | 129.6 | 22.7 | 8.2 | 3.1 | 6.5
配当性向 | (％) | 246.3 | 55.6 | 28.8 | 13.4 | 25.9
従業員数 | (人) | 32 | 31 | 29 | 33 | 43
株主総利回り | (％) | 46.61 | 37.22 | 42.61 | 36.87 | 45.57
(比較指標：配当込TOPIX) | (％) | (91.41) | (89.64) | (116.34) | (121.62) | (149.57)
最高株価 | (円) | 641 | 292 | 304 | 233 | 263
最低株価 | (円) | 213 | 110 | 178 | 169 | 171

（注１）潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

（注２）「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第54期の期首から適用しており、第54期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

（注３）最高株価及び最低株価は、2022年４月３日までは、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）におけるものであり、2022年４月４日からは東京証券取引所スタンダード市場におけるものであります。

### ２ 【沿革】

年月 | 事項
1968年９月 | 東京都渋谷区に長栄不動産株式会社として資本金10,000千円で設立、仲介・賃貸を主力とした宅地建物取引業を開始
1977年11月 | 社名を株式会社明豊エンタープライズに変更
1995年２月 | 伊藤忠商事株式会社との共同事業物件として「イトーピア梶ヶ谷パークサイド」を販売、不動産分譲事業に進出
2001年２月 | 不動産仲介を主たる業務とする株式会社明豊を吸収合併、大阪支店を新たに設置
2001年10月 | 「サンフル豊洲ベイステージ」において当社初の自社単独分譲事業に進出
2001年12月 | 賃貸物件管理を主な業務とする株式会社豊英エンタープライズ及び不動産売買・仲介を主な業務とするサンフルリアルエステート株式会社をそれぞれ100％出資の子会社とする
2002年２月 | 株式会社豊英エンタープライズとサンフルリアルエステート株式会社を合併し、株式会社メイホーリアルエステートとする
2002年７月 | 「サンフル豊洲ベイステージ」の入居者に対し、「リビング・サービス・システム(L.S.S.)」のサービスを開始
2003年１月 | 一級建築士事務所登録
2003年２月 | 「サンフル高井戸プロセンチュリー」において、「強硬度コンクリート」・水回りの設備変更を容易にする「二重床」を採用し、「100年住宅」を目指した当社初の外断熱工法賃貸マンションに進出
2003年３月 | 賃貸代理・仲介及びサブリースを主な業務とする関連会社の株式会社東京テナントセンター(現株式会社明豊プロパティーズ)を100％出資の子会社とする
2003年７月 | 株式会社メイホーリアルエステートと株式会社東京テナントセンター(現株式会社明豊プロパティーズ)を合併し、賃貸代理・仲介及びサブリースを主な業務とする100％出資子会社の株式会社東京テナントセンターとする
2004年６月 | 日本証券業協会に株式を店頭登録
2004年12月 | 日本証券業協会への店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場
2005年12月 | 外断熱分譲マンション第一号「サンフル池上シェルゼ」の竣工
2006年５月 | 目黒シェルゼパビリオンオープン
2006年６月 | 不動産分譲事業のうち共同分譲事業および不動産流動化を目的とした開発事業と不動産仲介事業を担う100％出資子会社として株式会社明豊コーポレーションを設立
2006年７月 | 業務拡大のため、本社を東京都渋谷区渋谷二丁目12番19号に移転
2006年10月 | 「シェルゼ木場公園」において東京都環境局マンション環境性能表示オール三ツ星(満点)取得
2007年７月 | 学校法人早稲田大学との産学共同研究の開始
2009年５月 | 株式会社明豊コーポレーションを吸収合併
2009年11月 | 本社を東京都目黒区目黒三丁目11番３号に移転
2010年10月 | 大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ市場、同取引所ヘラクレス市場及び同取引所ＮＥＯ市場の各市場の統合に伴い、「大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）」に株式を上場
2012年９月 | 本社を東京都目黒区目黒二丁目10番11号に移転
2013年７月 | 大阪証券取引所と東京証券取引所の市場統合に伴い、「東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）」に株式を上場
2014年２月 | 賃貸アパートメントブランド「MIJAS（ミハス）」第一号「ミハス池上」の竣工
2015年10月 | 関西地区にて賃貸代理・仲介を主な業務とする、株式会社ハウスセゾンエンタープライズに出資し、子会社化
2017年８月 | 不動産特定共同事業許可を取得
2018年６月 | 不動産開発・管理を主な業務とする、株式会社ムーンアセットを設立し、子会社化
2019年６月 | 賃貸マンションブランド「EL FARO(エルファーロ)」第一号「エルファーロ練馬」の竣工
2022年４月 | 東京証券取引所の市場再編により、ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）からスタンダード市場に移行
2022年８月 | 総合建設会社である株式会社協栄組を子会社化
2023年２月 | 株式会社明豊エンジニアリングに当社と明豊プロパティーズの建築に係る経営資源を一本化

### ３ 【事業の内容】

当社のグループは、当社と連結子会社５社（株式会社明豊プロパティーズ、株式会社ハウスセゾンエンタープライズ、株式会社ムーンアセット、株式会社協栄組、株式会社明豊エンジニアリング）の６社により構成されております。

当社グループ（当社及び連結子会社）は、不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業及び請負事業に係る業務を行っております。

当社グループの事業に係わる位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一であります。

（1）不動産分譲事業(当社及び連結子会社)

不動産分譲事業は、自社単独事業『シェルゼ』の形態と、他のデベロッパーとの共同事業によりマンション分譲を展開する事業、不動産再生事業『ME BLD.（エムイービルド）』ならびに『MIJAS（ミハス）』・『EL FARO（エルファーロ）』ブランドによる投資用不動産開発事業等であります。当事業は、当社グループの主力事業として、主に当社が事業を展開しております。

①　マンション分譲事業

当社は、事業理念である「Partner　For　Life　～一生涯のお付き合い～」の追求に向け、マンション購入後においても、購入者と一生涯に亘る関係を構築するため、管理組合の支援を通して長寿命で高い資産価値を維持したマンションを実現するため、健康と環境に配慮した外断熱工法を採用した超長期耐用型エコロジーマンションを融合させた『シェルゼ』を当社独自ブランドとして、自社単独によるマンション開発・分譲を展開しております。

②　投資用不動産開発事業

早期資金の運用・回収を目的としてエンドユーザーニーズを十分に反映しながら環境配慮型分譲マンション『シェルゼ』同様、『エコロジー』・『エコノミー』に根ざした戸建、賃貸アパートメントブランドであります『MIJAS（ミハス）』および賃貸マンションブランド『EL FARO（エルファーロ）』等の開発事業を展開しております。

③　不動産再生事業

収益不動産の買取を実行し、リニューアル、室内リフォーム等により資産価値、居住快適性の向上を行い、『ME BLD.（エムイービルド）』シリーズ等の再販事業を展開しております。

④　共同事業

共同事業物件は、不動産分譲事業の一つの主力形態であり、都内を中心とした首都圏エリア及び大阪を中心とした関西エリアにおいて、デベロッパーに対してマンション用地情報を主体とした物件企画を提案し、共同事業としてマンション分譲を展開しております。

当社は、相手先デベロッパーのブランド力、資金力及びプロジェクト遂行に係るノウハウ等を活用することにより、マンション分譲に伴う投資リスクの低減を図っております。当社は、親密取引先で組織されている明豊会を中心として入手する土地情報のうちマンション分譲に適した物件の選別を行い、各デベロッパーが得意とする地域及び物件特性等を考慮し最適と考えられる相手先に対して提案・事業化しております。

（2）不動産賃貸事業(連結子会社)

当事業は、マンション及びビル等の賃貸を行っており、子会社が賃貸マンション等のオーナーより建物管理を受託し、オーナーに代わって家賃回収・建物管理等を行う不動産管理事業を中心に展開しております。

①　自社保有物件

マンション又はビル等を一棟又は区分所有により自社保有し、一般に賃貸しております。

②　不動産管理受託

子会社において、オーナーと賃貸建物管理委託契約を締結し、家主に代わって家賃回収・建物管理等を行っております。

③　サブリース物件

子会社において、賃貸マンション等のオーナーより一括賃借を行い、オーナーに対して賃料収入を保証すると共に一定の利潤を加算した家賃により一般に賃貸(転貸)しております。

(3）不動産仲介事業(当社及び連結子会社)

当事業は、主に不動産分譲事業に関連して発生するマンション用地等の仲介業務を行っており、加えて、取引先等からの依頼による仲介業務も行っております。

(4）請負事業(連結子会社)

当事業は、子会社において工事請負、リフォーム工事に係る施工及び工事監理が含まれております。

(5）その他(当社及び連結子会社)

その他には、主に保険代理業が含まれております。

［事業系統図］

### ４ 【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金または 出資金 | 主要な事業の内容 （注１） | 議決権の所有 又は被所有 割合(％) | 関係内容
(連結子会社) |  |  |  |  |
株式会社明豊プロパティーズ （注２）(注３) | 東京都目黒区 | 33百万円 | 不動産賃貸事業、不動産分譲事業、不動産仲介事業、 請負事業 | 所有 100.00 | 資金援助、債務被保証、債務保証 当社取締役１名が同社の取締役を兼任 当社取締役１名が同社の監査役を兼任 当社が所有する賃貸用不動産の管理を同社に委託
(連結子会社) |  |  |  |  |
株式会社ハウスセゾンエンタープライズ | 京都市上京区 | 15百万円 | 不動産賃貸事業、不動産分譲事業、不動産仲介事業、 請負事業 | 所有 100.00 | 当社取締役１名が同社の監査役を兼任
(連結子会社) |  |  |  |  |
株式会社ムーンアセット | 京都市上京区 | ０百万円 | 不動産分譲事業 | 所有 100.00 | 債務保証
(連結子会社) |  |  |  |  |
株式会社協栄組（注２） | 東京都世田谷区 | 90百万円 | 請負事業 | 所有 92.00 | 債務保証 当社取締役２名が同社の取締役を兼任
(連結子会社) |  |  |  |  |
株式会社明豊エンジニアリング | 東京都目黒区 | 60百万円 | 請負事業 | 所有 100.00 | 当社取締役２名が同社の取締役を兼任

(注)１．主要な事業の内容欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

２．特定子会社であります。

３．株式会社明豊プロパティーズについては、売上高（連結会社相互間の内部売上を除く。）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

主要な損益情報等（１）売上高　　　　　　　2,918百万円

（２）経常利益　　　　　　　186百万円

（３）当期純利益　　　　　　123百万円

（４）純資産額　　　　　　　748百万円

（５）総資産額　　　　　　1,539百万円

### ５ 【従業員の状況】

#### (1) 連結会社の状況

2023年７月31日現在

セグメントの名称 | 従業員数(名)
不動産分譲事業 | 34
不動産賃貸事業 | 41
不動産仲介事業 | ―
請負事業 | 45
その他 | ―
全社（共通） | 13
合計 | 133

（注）１．従業員数は就業人員(当社グループから社外への出向者を除き、社外から当社グループへの出向者を含む。)であります。

２．全社(共通)として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

３．前連結会計年度末に比べ従業員数が45名増加しておりますが、主として2022年8月に株式会社協栄組を子会社化したことによるものであります。

#### (2) 提出会社の状況

2023年７月31日現在

従業員数(人) | 平均年齢(歳) | 平均勤続年数(年) | 平均年間給与(千円)
43 | 34.2 | 5.9 | 7,870

2023年７月31日現在

セグメントの名称 | 従業員数(名)
不動産分譲事業 | 34
不動産賃貸事業 | ―
不動産仲介事業 | ―
請負事業 | ―
その他 | ―
全社（共通） | 9
合計 | 43

（注）１．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であります。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社(共通)として、記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

４．前連結会計年度末に比べ従業員数が10名増加しております。主な理由は、業容の拡大に伴い期中採用が増加したことによるものであります。

#### (3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

#### (4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象でないため、記載を省略しております。