当事業年度におけるわが国経済は、政府による経済政策の継続や日銀による金融緩和政策の実施により、設備投資や雇用情勢に一部改善の動きがみられるなど引き続き緩やかな回復局面にありますが、一方で海外経済の減速を背景に円高の進展や株価の下落等により個人消費に鈍化傾向がみられるなど、不安定な状況が続いております。
不動産業界においては、分譲市場については開発用地や建築コストの高止まり等、賃貸市場については地域性や築年数で格差が生じるなどの懸念材料はありますが、全般的には金融緩和政策による低金利の継続等により比較的安定した状態で推移しました。
こうした事業環境のなか、当社は、新たな開発用地取得や販売契約獲得を目指し営業活動に取り組んでまいりましたが、分譲マンション販売及び戸建て住宅販売において引渡戸数の下振れ等の要因により売上高は前事業年度を下回る結果となり、一方で不動産賃貸収入やその他の不動産販売においては新規物件取得等で売上高、売上高総利益率とも前年を上回りました。
その結果、当事業年度における売上高は28,950百万円（前期比96.2％）、営業利益は2,938百万円（同103.8％）、経常利益は2,055百万円（同100.0％）、当期純利益は1,238百万円（同104.9％）となりました。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
セグメントの名称 | 売上金額(百万円) | 構成比(％) | 前期比(％) |
分譲マンション販売 | 23,398 | 80.8 | 92.7 |
戸建て住宅販売 | 1,752 | 6.1 | 81.9 |
その他不動産販売 | 1,463 | 5.1 | 246.4 |
不動産賃貸収入 | 2,245 | 7.7 | 108.3 |
その他 | 91 | 0.3 | 185.6 |
合計 | 28,950 | 100.0 | 96.2 |
（分譲マンション販売）
主力の分譲マンション販売におきましては、開発の基盤となる用地価格の上昇や建築コストの高止まりがあるものの、住宅ローン金利のより一層の低下や住まいに利便性を求める傾向が強まっていること等から、分譲マンション市場は比較的堅調に推移しており、当社としましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりましが、供給時期の遅れ等により契約についてはやや軟調に推移しました。
その結果、当事業年度における発売戸数は、神戸・明石・阪神間を中心に、21棟829戸（前期比85.7％）を発売し、契約については、697戸（同65.9％）、25,432百万円（同72.4％）を契約し、それにより期末時点の契約済未引渡戸数は899戸（同101.2％）となり、当該残高を31,661百万円（同106.9％）としております。また、ワコーレシティ神戸三宮等９棟が当事業年度に竣工したことにより、引渡戸数については686戸（同89.7％）となり、売上高は23,398百万円（同92.7％）、セグメント利益は2,438百万円（同99.7％）となりました。
（戸建て住宅販売）
戸建て住宅販売におきましては、戸建て事業の拡大を目指し、体制整備に努めてまいりましたが、着工までの調整業務に時間を要するなど供給に遅れが生じたこと等の影響により、やや軟調に推移しました。
その結果、当事業年度における戸建て住宅は45戸の引渡しにより、売上高は1,752百万円（前期比81.9％）、セグメント利益は48百万円（同52.3％）となりました。
（その他不動産販売）
その他不動産販売におきましては、宅地等11物件を販売し、売上高は1,463百万円（前期比246.4％）、セグメント利益は171百万円（同150.5％）となりました。
（不動産賃貸収入）
不動産賃貸収入におきましては、当社が主力としております住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率の向上と滞納率の改善に努めることと同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規に物件を取得するなど賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。
その結果、当事業年度の不動産賃貸収入は2,245百万円（前期比108.3％）、セグメント利益は927百万円（同110.9％）となりました。
（その他）
当事業年度におけるその他の売上高は、解約手付金収入、仲介手数料及び保険代理店手数料収入等で91百万円（前期比185.6％）、セグメント利益は77百万円（同168.3％）となりました。
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前事業年度末に比べ3,877百万円減少し、5,435百万円となりました。
① 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動の結果減少した資金は、8,386百万円（前期は6,171百万円の減少）となりました。
主な要因は、税引前当期純利益2,037百万円の計上及び前受金の増加591百万円等による資金の増加に対し、たな卸資産の増加6,852百万円及び仕入債務の減少2,699百万円等の資金の減少によるものであります。
② 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動の結果減少した資金は、1,709百万円（前期は1,321百万円の減少）となりました。
主な要因は、有形固定資産の取得による支出1,700百万円等の資金の減少によるものであります。
③ 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動の結果増加した資金は、6,218百万円（前期は6,500百万円の増加）となりました。
主な要因は、分譲マンションの引渡等による長期借入金の返済10,238百万円、配当金の支払額219百万円等による資金の減少に対し、分譲マンション用地の購入等による長期借入れ16,634百万円等の資金の増加によるものであります。
セグメントの名称 | 当事業年度 (自 平成27年３月１日 至 平成28年２月29日) | ||||
物件名 | 戸数 （戸） | 金額 （千円） | 構成比 (％) | 前期比 | |
分譲マンション販売 | ワコーレ シティ神戸三宮 | 323 | 9,735,879 | － | － |
ワコーレ舞子グランテラス | 143 | 5,554,236 | － | － | |
ワコーレ トアロード ザ・スイート | 49 | 1,912,693 | － | － | |
ワコーレ舞子ザ・シーフロント | 29 | 1,193,722 | － | － | |
ワコーレ神戸中山手エンブレム | 22 | 1,149,054 | － | － | |
ワコーレ姫路京口 マークス | 34 | 1,054,822 | － | － | |
その他分譲マンション | 86 | 2,797,669 | － | － | |
小 計 | 686 | 23,398,078 | 80.8 | 92.7 | |
戸建て住宅販売 | 戸建て住宅 | 45 | 1,752,813 | － | － |
小 計 | 45 | 1,752,813 | 6.1 | 81.9 | |
その他不動産販売 | 賃貸マンション・宅地等の販売 | 30 | 1,463,204 | － | － |
小 計 | 30 | 1,463,204 | 5.1 | 246.4 | |
不動産賃貸収入 | 賃貸マンション等の賃貸収入 | － | 2,245,524 | － | － |
小 計 | － | 2,245,524 | 7.7 | 108.3 | |
その他 | その他の収入 | － | 91,167 | － | － |
小 計 | － | 91,167 | 0.3 | 185.6 | |
合 計 | 761 | 28,950,788 | 100.0 | 96.2 | |
（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．分譲マンション販売の物件各金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
３．その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を表示しております。
４．不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。
５．共同事業の戸数及び金額については、出資割合によりそれぞれ計算（小数点以下切捨て）しております。
セグメントの名称 | 当事業年度 (自 平成27年３月１日 至 平成28年２月29日) | |||||
期中契約高 | 契約済未引渡残高 | |||||
戸数(戸) | 金額(千円) | 前期比(％) | 戸数(戸) | 金額(千円) | 前期比(％) | |
分譲マンション販売 | 697 | 25,432,905 | 72.4 | 899 | 31,661,743 | 106.9 |
戸建て住宅販売 | 47 | 1,817,208 | 79.2 | 8 | 277,763 | 130.2 |
その他不動産販売 | 30 | 1,112,404 | 111.2 | － | 66,200 | 15.9 |
合 計 | 774 | 28,362,517 | 73.9 | 907 | 32,005,706 | 105.8 |
（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
３．その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を表示しております。
４．共同事業の戸数及び金額については、出資割合によりそれぞれ計算（小数点以下切捨て）しております。
足下の事業環境につきましては、景気の緩やかな回復基調が継続するなかにあって、海外経済の減速等により、企業収益や個人消費に一部弱さがみられております。また、年初からの円高基調や株価の低迷等により、日銀がマイナス金利を導入するなど、回復に向けたテコ入れ策を講じておりますが、その効果は限定的であり、デフレ脱却に向けた正念場に差し掛かっている状況となっております。
また、中長期的には少子・高齢化の進展に伴う需要の減退、巨額の財政赤字に伴う税負担や社会保障への不安など克服すべき課題が山積しており、将来に向けた着実な施策の実行が求められる状況となっております。
当社が属する不動産業界においては、住宅ローンの低金利の継続や税制面の政策支援効果等により、分譲マンション等の販売に関しては順調に推移してまいりましたが、三大都市圏で地価の上昇地点が過半となるなか、用地価格の上昇や人手不足等を背景とした建築コストの高止まりなど、解決すべき課題を有しております。
このような環境のなか、当社としましては、長年に亘って築き上げてきたネットワークを有効活用し、適正価格での用地仕入れを進めることで、一次取得者をはじめ、多くのユーザーの方々に受け入れていただける価格帯での物件提供を徹底していくとともに、長年に亘りお住まいいただける品質面の向上は当然のこと、省エネルギーや利便性、安全性にも配慮した住宅開発も進めていきたいと考えております。
さらに、多様化する住宅ニーズを踏まえ、コンパクト型の分譲マンションや木造戸建て住宅の開発に加え、賃貸事業にも注力し、当社の得意とする地元地域において、住まいを軸とした不動産業の地位を確立していきたいと考えております。
主力の分譲マンション事業が堅調に推移するなか、事業年度末時点において、翌事業年度以降に引渡しを予定しておりますプロジェクトの販売契約を積み上げていくことが将来に向けた事業の安定性確保に繋がるとの認識のもと、長年の間、地元地域を中心に一定の供給戸数を維持することで築いてまいりましたブランド力を背景に、戦略的に用地仕入を進め、スピード感を持った供給体制を通じて、契約の早期獲得といった事業サイクルをさらに推し進めるとともに、周辺への事業エリア拡大にも注力してまいります。
加えて、地元を中心とした設計事務所・建築会社と緊密な関係を保ちつつ、コストの適正化と品質の向上の両立にも努めてまいります。
戸建て事業におきましては、マンション事業に比べ、用地取得から引渡しまでの事業期間が短縮されることから、より一層用地仕入れに注力することで、年間販売戸数の安定的な確保を目指してまいります。
賃貸事業におきましては、当社全体の収益の安定性に寄与するため、営業力の強化や物件管理を適切に進めることで、稼働率の維持に努めつつ、最適な賃貸資産のポートフォリオ構築のため、機動的な物件の入れ替えも視野に入れた対応も進めてまいります。
その他事業の取り組みとしまして、木造収益物件の一棟販売にも注力するとともに、リフォーム事業やマンション管理業務等、ノンアセットビジネスを含む、事業領域の拡大に着手してまいります。
また、コーポレートガバナンスの強化が求められるなかにあって、コーポレートガバナンス・コードに則して、引き続き、株主の権利・平等性の確保、株主以外のステークホルダーとの適切な協働、適切な情報開示と透明性の確保等、基本原則に示された事項について、取締役会等を中心としたガバナンスの発揮を通じて、適切な体制の構築を図ってまいります。
一方、財務面におきましては、プロジェクトにかかる機動的な用地仕入れが可能となるよう、引き続き、資金調達の円滑化、多様化を図ることにより、資金繰りの安定化も含め、効率的な運営を進めてまいります。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のあるリスクには、次のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末時点において当社が判断したものであり、すべてのリスクを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。
最近５事業年度の業績の推移は、以下のとおりであります。
回次 | 第46期 | 第47期 | 第48期 | 第49期 | 第50期 | |
決算年月 | 平成24年２月 | 平成25年２月 | 平成26年２月 | 平成27年２月 | 平成28年２月 | |
売上高 | (百万円) | 22,550 | 25,396 | 32,480 | 30,097 | 28,950 |
不動産売上高 | (百万円) | 20,295 | 23,262 | 30,361 | 27,975 | 26,614 |
不動産賃貸収入等 | (百万円) | 2,254 | 2,134 | 2,119 | 2,122 | 2,336 |
営業利益 | (百万円) | 2,569 | 2,650 | 2,872 | 2,831 | 2,938 |
売上高営業利益率 | (％) | 11.4 | 10.4 | 8.8 | 9.4 | 10.1 |
経常利益 | (百万円) | 1,849 | 1,964 | 1,981 | 2,055 | 2,055 |
売上高経常利益率 | (％) | 8.2 | 7.7 | 6.1 | 6.8 | 7.1 |
当期純利益 | (百万円) | 671 | 761 | 1,066 | 1,180 | 1,238 |
売上高当期純利益率 | (％) | 3.0 | 3.0 | 3.3 | 3.9 | 4.3 |
分譲マンション引渡戸数の推移 | (戸) | 585 | 653 | 786 | 765 | 686 |
流動資産 | (百万円) | 23,025 | 29,722 | 33,333 | 40,319 | 44,798 |
固定資産 | (百万円) | 24,383 | 24,385 | 24,995 | 25,332 | 26,077 |
資産合計 | (百万円) | 47,408 | 54,107 | 58,328 | 65,651 | 70,876 |
流動負債 | (百万円) | 14,193 | 20,991 | 20,925 | 23,406 | 26,282 |
固定負債 | (百万円) | 19,029 | 18,314 | 21,709 | 25,619 | 27,015 |
負債合計 | (百万円) | 33,222 | 39,305 | 42,635 | 49,026 | 53,297 |
純資産合計 | (百万円) | 14,186 | 14,802 | 15,693 | 16,624 | 17,578 |
自己資本利益率 | (％) | 4.8 | 5.3 | 7.0 | 7.3 | 7.2 |
自己資本比率 | (％) | 29.9 | 27.4 | 26.9 | 25.3 | 24.8 |
(注) １．売上高には消費税等は含まれておりません。
２．不動産売上高に含まれる分譲マンション及び戸建て住宅の売上の計上時期は、引渡時であります。
上記の表に関する主な説明は以下のとおりであります。今後、以下のような要因が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
平成24年２月期の不動産売上高が他の期に比べ減少している主な要因は、分譲マンション販売における引渡戸数の減少、戸建て住宅及び賃貸不動産等の販売が減少、並びに賃貸不動産売却により賃貸収入が減少したことによるものであります。
平成25年２月期の流動資産及び流動負債が平成24年２月期に比べ増加している主な要因は、分譲マンションの引渡しが期末に集中したことにより、現金及び預金並びに仕入債務が一時的に増加したこと等によるものであります。
平成26年２月期の流動資産及び固定負債が平成25年２月期に比べ増加している主な要因は、大型物件取得に伴う仕掛販売用不動産の増加及びそれに係る金融機関からの長期借入金の増加等によるものであります。
平成27年２月期の売上高が前期に比べて減少している主な要因は、分譲マンション販売において引渡戸数の減少により売上高が前期比95.7％となったこと及びその他不動産販売において１棟売却物件の減少等により売上高が前期比35.0％となったことによります。
平成28年２月期の流動資産が平成27年２月期に比べ増加している主な要因は、大型物件竣工による販売用不動産の増加3,954百万円及び次期以降の分譲マンションの用地取得及び建築費等の支払いによる仕掛販売用不動産の増加3,208百万円等によるものであります。
当社の主要事業である不動産販売事業における分譲マンション販売は、マンションの竣工後、購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、自然災害等による工期の遅れ、顧客の住宅ローン契約締結の遅れなどの要因によって、分譲マンションの引渡し時期が当初計画より遅れた場合には、売上高の計上時期が遅延し、業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、分譲マンションの竣工は、主に用地の取得時期・開発開始時期・開発期間などによって決定されるため、期によっては引渡し時期が特定の時期に集中し、結果として四半期ごとの業績に偏向が生じる場合があります。
(最近２事業年度における四半期ごとの売上高の推移)
区分 | 前事業年度（平成27年２月期） | |||||
第１四半期 | 第２四半期 | 第３四半期 | 第４四半期 | 合計 | ||
売上高 | (百万円) | 5,910 | 8,483 | 3,563 | 12,140 | 30,097 |
構成比 | (％) | 19.6 | 28.2 | 11.9 | 40.3 | 100.0 |
区分 | 当事業年度（平成28年２月期） | |||||
第１四半期 | 第２四半期 | 第３四半期 | 第４四半期 | 合計 | ||
売上高 | (百万円) | 3,112 | 7,212 | 5,551 | 13,074 | 28,950 |
構成比 | (％) | 10.7 | 24.9 | 19.2 | 45.2 | 100.0 |
当社の主要事業である不動産販売事業における分譲マンション販売は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、供給過剰による販売価格の下落、あるいは住宅税制等の変更・改廃等の諸情勢の変化によって、新築マンション購買者の購入意欲が減退した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、上記のような経済情勢の変化は、事業用地の購入代金、建築費等の変動要因ともなり、これらが上昇した場合には、当社の事業利益が圧迫され、業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、神戸・明石地区（兵庫県神戸市、明石市周辺）、阪神地区（兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市）、兵庫県伊丹市、宝塚市周辺及び大阪府北摂エリア並びに兵庫県姫路市を主要エリアとして分譲マンションの販売を行っておりますが、当該エリアは住宅購入者の人気が高い地域であるため、競合他社も多くその参入状況によっては競争が激しくなる可能性があり、それによる用地の仕入力及びマンションの販売力の低下並びに価格の変動等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金を主に金融機関からの借入金により調達しているため、総資産額に対する有利子負債への依存度が、平成27年２月期は54.7％、平成28年２月期は59.8％の水準にあります。当社としては資金の調達手段の多様化に積極的に取り組み、株主資本の充実に注力する方針でありますが、現行の金利水準が変動した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく個別物件ごとに金融機関に融資を打診し、融資の了解を得たあとに物件開発を進行させております。ただし、資金調達に障害が生じた場合には、事業展開の妨げになるなど当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
（最近２事業年度における有利子負債及び支払利息の状況）
区分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 増減 | ||
決算年月 | 平成27年２月 | 平成28年２月 | |||
期末有利子負債総額 | (百万円) | 35,918 | 42,356 | 6,438 | |
期末総資産額 | (百万円) | 65,651 | 70,876 | 5,224 | |
期末有利子負債依存率 | (％) | 54.7 | 59.8 | 5.1 | |
売上高 |
| (百万円) | 30,097 | 28,950 | △1,146 |
営業利益＋受取利息・配当金 | ① | (百万円) | 2,840 | 2,946 | 105 |
支払利息 | ② | (百万円) | 612 | 734 | 122 |
支払利息/売上高 |
| (％) | 2.0 | 2.5 | 0.5 |
インタレスト・カバレッジ・レシオ |
| (倍) | 4.6 | 4.0 | △0.6 |
(注) インタレスト・カバレッジ・レシオの数値は、①/②によって算出しております。
減損会計は、企業が保有する固定資産に減損の兆候（営業から生じる損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナスとなる場合、資産が遊休状態となった場合、市場価格が著しく下落した場合等）が見られる場合、固定資産から生じる将来キャッシュ・フローの合計額が帳簿価額を下回った場合には、その帳簿価額を回収可能価額まで減損処理をするものであります。
当社においては、平成19年２月期より減損会計を適用しており、減損損失として当事業年度23百万円を特別損失に計上しておりますが、今後において減損の兆候に該当する固定資産が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、分譲マンション及び賃貸マンションの開発における設計事務等を建築設計事務所へ外注しており、主な建築設計事務所および依存度（＝各社に対する設計に関する外注費／設計に関する外注費総額）は、株式会社ＩＡＯ竹田設計（平成27年２月期3.7％、平成28年２月期29.8％）、有限会社大土呂巧建築設計事務所（平成27年２月期36.3％、平成28年２月期21.9％）、株式会社瀬戸本淳建築研究室（平成27年２月期19.4％、平成28年２月期15.0％）となっております。現在、各社とは、継続的かつ安定的な取引関係にあり、今後もその関係に急激な変化はないと考えておりますが、設計技術等に変化が生じた場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社の属する不動産業界は、「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」「住宅品質確保促進法」等により法的規制を受けており、これらの規制の改廃がある場合や新たな法的規制が設けられる場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社は不動産業者として「宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条」に基づき宅地建物取引業者の免許証（免許証番号 国土交通大臣(3)第7158号、有効期間 平成27年11月17日から平成32年11月16日まで）の交付を受け、主に不動産販売の事業を行っておりますが、「宅地建物取引業法第３条及び第５条」にて免許条件及び「宅地建物取引業法第66条及び第67条」にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。現在免許の取消に該当する事由は発生しておりませんが、今後、何らかの事由により免許の取消事由が発生した場合、または有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
当社は、分譲マンション購入者、賃貸マンション入居者等多くの顧客に関する個人情報を保有しており、今後においてもその情報量の増加が予想されます。これらの個人情報を適切に保護するため「個人情報の保護に関する法律」を遵守するとともに、個人情報保護方針、個人情報保護規程を制定するなど社内の情報管理体制の整備と管理の徹底を図っております。しかしながら不測の事態により当社が保有する個人情報が大量に外部へ流出した場合には、当社への信用の低下や損害賠償請求による費用の発生等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、事業用用地を購入する際において、土壌汚染や地中埋設物等について可能な限り調査を行ったうえで土地の売買契約を締結しております。また、売買契約書において、原則、売主の瑕疵担保責任についての条項を記載し明確にしておりますが、購入後において土壌汚染等による問題や瑕疵が発覚した場合には、マンション等の事業開発の計画に支障をきたす恐れがあり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
平成21年２月期より「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準委員会 平成18年７月５日 企業会計基準第９号）を適用しておりますが、この会計基準は、期末に保有しているたな卸資産について、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落している場合には、その差額について売上原価に費用処理するものであります。今後、景気変動及び不動産市況の悪化等により、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落するたな卸資産が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、金融機関からの借入金の一部について、財務制限条項が付された借入金により調達を行っております。当事業年度末時点の当該借入残高は12,832百万円となっておりますが、これらの借入金について、財務制限条項に抵触することとなった場合には、期限の利益を喪失することとなり、当社の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
当社保有の一部の建物について、アスベストを含む吹き付け材が使用されております。当社が実施した第三者機関による調査の結果、安定した状態にあることを確認しておりますが、経年劣化等により吹き付け材に含まれるアスベストが飛散するおそれが生じた場合には、それに係る除去又は封じ込め等の費用が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
マンションの建設にあたっては、建設地周辺の環境や景観に十分に配慮し、また関係する法律や自治体の条例等を検討して開発を推進するとともに、周辺住民への事前の説明会等で理解を得るように努めておりますが、建設中の騒音や振動問題、竣工後の日照問題等、周辺環境に与える諸問題等により、周辺住民より反対運動が起きる場合があります。その場合には開発計画の変更、工期の延長、追加費用の発生等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
将来において、地震・風水害等の自然災害及び事故・火災等の人的災害等が発生した場合には、当社の所有資産の価値の低下につながり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
平成27年10月に発覚いたしました、くい施工に関するデータ流用によるマンション傾斜問題につきまして、社内で速やかに独自調査を行い該当事項がないことを確認しております。同時に国土交通省が平成27年11月25日に発表しました「旭化成建材㈱がくい施工を行った工事に関する調査により施工データの流用等が明らかになった構築物について」及び一般社団法人コンクリートパイル建設技術協会が平成27年12月11日に国土交通大臣に提出した「施工管理データに関する点検の実施結果について（報告）」からも当社が分譲したマンションに関して一切該当がないことを確認しております。
以上のとおり、当社が分譲したマンションについて、くい施工に関するデータ流用は無いものと認識しておりますが、今後建築確認申請の厳格化に伴う工期の長期化等建築コストが増大する可能性はあり、そのような場合には当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
当事業年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析については、以下のとおりであります。
なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
(1) 財政状態の分析
貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。
＜要約貸借対照表＞
区 分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 増減額 (百万円) | ||
平成27年２月 | 平成28年２月 | ||||
金額(百万円) | 構成比(％) | 金額(百万円) | 構成比(％) | ||
（資産の部） |
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流動資産 計 | 40,319 | 61.4 | 44,798 | 63.2 | 4,478 |
有形固定資産 計 | 24,045 | 36.6 | 24,720 | 34.9 | 675 |
無形固定資産 計 | 348 | 0.5 | 339 | 0.5 | △8 |
投資その他の資産 計 | 938 | 1.5 | 1,018 | 1.4 | 79 |
固定資産 合計 | 25,332 | 38.6 | 26,077 | 36.8 | 745 |
資産 合計 | 65,651 | 100.0 | 70,876 | 100.0 | 5,224 |
（負債・純資産の部） |
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流動負債 計 | 23,406 | 35.7 | 26,282 | 37.1 | 2,875 |
固定負債 計 | 25,619 | 39.0 | 27,015 | 38.1 | 1,395 |
負債 合計 | 49,026 | 74.7 | 53,297 | 75.2 | 4,270 |
株主資本 計 | 16,671 | 25.4 | 17,689 | 25.0 | 1,018 |
評価・換算差額等 計 | △46 | △0.1 | △111 | △0.2 | △64 |
純資産 合計 | 16,624 | 25.3 | 17,578 | 24.8 | 954 |
負債・純資産 合計 | 65,651 | 100.0 | 70,876 | 100.0 | 5,224 |
（流動資産）
当事業年度末における流動資産の残高は、44,798百万円となり、前事業年度末と比較して4,478百万円増加しました。
主な要因は、現金及び預金が3,898百万円減少したこと等に対し、分譲マンション用地取得及び建築費等の支払いにより棚卸資産合計で7,162百万円、リース取引開始によるリース債権が931百万円増加したこと等によるものであります。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産の残高は、26,077百万円となり、前事業年度末と比較して745百万円増加しました。
主な要因は、賃貸物件購入等による土地の増加582百万円及び建物の増加102百万円等によるものであります。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債の残高は、26,282百万円となり、前事業年度末と比較して2,875百万円増加しました。
主な要因は、電子記録債務等仕入債務の決済による減少2,699百万円等に対し、分譲用地の取得に係るつなぎ資金の調達等により、１年以内長期借入金と短期借入金の合計で5,043百万円増加したこと及び前受金の増加591百万円等によるものであります。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債の残高は、27,015百万円となり、前事業年度末と比較して1,395百万円増加しました。
主な要因は、次期以降の用地取得及び建築費等の支払いによる長期借入金の増加1,433百万円等によるものであります。
（純資産）
当事業年度末における純資産の残高は、17,578百万円となり、前事業年度末と比較して954百万円増加しました。
主な要因は、当期純利益1,238百万円の計上及び利益配当金219百万円の利益処分による減少等によるものであります。なお、自己資本比率は前事業年度に比べ総資産が増加したことにより、0.5ポイント減少し24.8％となっております。
(2) 経営成績の分析
損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
＜要約損益計算書＞
区 分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 前期比(％) | ||
平成27年２月 | 平成28年２月 | ||||
金額(百万円) | 売上比(％) | 金額(百万円) | 売上比(％) | ||
売上高 | 30,097 | 100.0 | 28,950 | 100.0 | 96.2 |
売上原価 | 23,998 | 79.7 | 22,724 | 78.5 | 94.7 |
売上総利益 | 6,098 | 20.3 | 6,225 | 21.5 | 102.1 |
販売費及び一般管理費 | 3,266 | 10.9 | 3,287 | 11.4 | 100.6 |
営業利益 | 2,831 | 9.4 | 2,938 | 10.1 | 103.8 |
営業外収益 | 20 | 0.1 | 21 | 0.1 | 104.1 |
営業外費用 | 797 | 2.7 | 904 | 3.1 | 113.5 |
経常利益 | 2,055 | 6.8 | 2,055 | 7.1 | 100.0 |
特別利益 | － | － | 5 | 0.0 | － |
特別損失 | － | － | 23 | 0.1 | － |
税引前当期純利益 | 2,055 | 6.8 | 2,037 | 7.0 | 99.1 |
法人税等 | 874 | 2.9 | 798 | 2.8 | 91.3 |
当期純利益 | 1,180 | 3.9 | 1,238 | 4.3 | 104.9 |
当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ減収増益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。
売上高の主な減収要因については、前事業年度に比べ土地の素地売等その他不動産販売が869百万円増加したこと等に対し、分譲マンション及び戸建て住宅の引渡戸数が減少したこと等により、分譲マンション販売の売上高が1,842百万円、戸建て住宅販売の売上高が387百万円それぞれ減少したことによるものであります。
売上総利益については、分譲マンション販売の採算性の向上により、前期比2.1％増となり、利益率については1.2ポイントの上昇となりました。
営業利益については、人員増加に伴う人件費の増加等により、販売費及び一般管理費が前期比で0.6％増の21百万円増加しておりますが、利益率については0.7ポイントの上昇となりました。
経常利益については、上記記載の要因等により、概ね前年並みの2,055百万円となりました。
当期純利益については、固定資産売却益による特別利益５百万円、減損損失による特別損失23百万円をそれぞれ計上し、法人税の実効税率が引き下げられたことによる税負担の減少等により、57百万円の増益となりました。
なお、当事業年度の業績等の内容については、「第２ 事業の状況」の「１ 業績等の概要」の「(１)業績」をご参照ください。
(3) キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
＜要約キャッシュ・フロー計算書＞ (単位：百万円)
区 分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 増減額 |
平成27年２月 | 平成28年２月 | ||
Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー |
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税引前当期純利益 | 2,055 | 2,037 | △18 |
減価償却費 | 693 | 642 | △51 |
減損損失 | － | 23 | 23 |
引当金の増減額(△は減少) | 7 | 27 | 19 |
有形固定資産除却損 | 34 | 16 | △17 |
たな卸資産の増減額(△は増加) | △7,490 | △6,852 | 638 |
仕入債務の増減額(△は減少) | △1,873 | △2,699 | △825 |
前受金の増減額(△は減少) | 1,212 | 591 | △620 |
法人税等の支払額 | △896 | △844 | 52 |
その他 | 85 | △1,329 | △1,415 |
営業活動によるキャッシュ・フロー | △6,171 | △8,386 | △2,215 |
Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー |
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有形固定資産の取得による支出 | △930 | △1,700 | △769 |
有形固定資産の売却による収入 | － | 52 | 52 |
その他 | △390 | △60 | 329 |
投資活動によるキャッシュ・フロー | △1,321 | △1,709 | △387 |
Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー |
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短期借入金の純増減額(△は減少) | 2,988 | 81 | △2,906 |
長期借入れによる収入 | 11,876 | 16,634 | 4,757 |
長期借入金の返済による支出 | △8,301 | △10,238 | △1,936 |
社債の発行による収入 | 170 | － | △170 |
その他 | △233 | △258 | △25 |
財務活動によるキャッシュ・フロー | 6,500 | 6,218 | △281 |
Ⅳ 現金及び現金同等物の増減額(△は減少) | △993 | △3,877 | △2,884 |
Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高 | 10,306 | 9,312 | △993 |
Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 | 9,312 | 5,435 | △3,877 |
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が2,215百万円減少しました。
主な要因は、リース取引開始によるリース債権の増加931百万円、決済による仕入債務の減少825百万円、分譲マンション等引渡による前受金の減少620百万円等の資金流入額の減少によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が387百万円減少しました。
主な要因は、定期性預金の振替による330百万円の資金流入額の増加等に対し、有形固定資産の取得による769百万円の資金流出額増加等によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が281百万円減少しました。
主な要因は、長期借入れによる資金流入額が4,757百万円増加したことに対し、短期借入金による資金流入額が2,906百万円減少したこと及び長期借入金の返済による資金流出額が1,936百万円増加したこと等によるものであります。
(4) 経営の問題認識と今後の方針について
当社を取り巻く事業環境を展望いたしますと、主力の分譲マンション販売事業におきましては、住宅ローン金利の低位安定等を背景に、購入者ニーズに即した商品の提供により、概ね順調な販売を継続しております。さらに賃貸事業におきましても、住居系の賃貸物件を中心に高稼働率の維持によって安定的な収益を確保してまいりました。
しかしながら、足元では用地価格や建築費を中心としたコストの上昇、中長期的には少子・高齢化の進展に伴う住宅市場の縮小、巨額の財政赤字に伴う税負担の増加や将来の社会保障への不安等、克服すべき課題を有しており、将来を見すえた的確な経営戦略の立案、実行が求められております。
このような状況のもと、優良な住宅地である神戸市・明石市・阪神間を主たる事業エリアとして、良質な”住まい”の提供を通じた『街づくり』を進めることを企業の使命として、分譲マンション販売を中心に木造戸建て住宅、その他の不動産販売、賃貸事業等において、さらなる経営基盤の安定化に向けた戦略を着実に実行しております。
そのための取り組みといたしまして、主力の分譲マンション販売においては、地元地域である神戸・明石・阪神間を中心に、周辺へのエリア拡大に努め、利便性に富んだ好立地による展開を基本としております。
また、安心・安全にお住まい頂けるよう「品質の強化」「サービスの向上」に努めるとともに、多様化する顧客のライフスタイルに沿った多彩なプランの提供を進め「ファッション都市 神戸」に相応しい洗練されたマンションの供給に注力してまいります。
さらに、地域密着の有利性を活かし、少ない戸数であっても採算が取れる仕組み作りや顧客のターゲッティング等にも注力しており、これまでの実績に裏付けされた知名度を生かし、一定戸数の安定供給や優良プロジェクトの取組み等によるさらなるブランド力の向上にも努め、事業環境が目まぐるしくかつ大きく変化するなかにあっても、近畿圏において確固たる地位を築いてまいります。
次に、幅広い顧客の住まいへのニーズへの対応や、これまで培った用地仕入れのネットワーク等が活用できる木造戸建て住宅についても、分譲マンション事業に次ぐ柱とすべく積極的に推進してまいります。
また、収益の安定性確保の観点から、賃貸事業については、ワンルームマンション等を中心に入居率の向上に加えて、小型の木造収益物件等の開発や販売を通じて、賃貸資産全般のパフォーマンス向上に努めてまいります。
さらに本格的なリフォーム事業への取組開始やマンション管理会社への出資など、ノンアセットビジネスも含めた事業領域の拡大にも着手するなど、さらなる収益機会の創造に向けた取り組みを進めてまいります。
また、財務面におきましては金融機関との良好な関係構築を基本として、資金調達の安定化を図る観点より、調達パイプの拡大に努めるとともに、調達手段の多様化にも取組んでおります。さらに金融緩和政策が浸透するなか、財務体質の健全化と併せて調達コストの低減も目指してまいります。
以上のような戦略を推進していくことにより、付加価値の高い商品の供給を進め、持続的な成長と利益の増大を図りつつ、地域に根ざした不動産業として当地のリーディング・カンパニーを目指して鋭意努力を重ね、すべてのステークホルダーの期待に応えるべく、邁進していく所存であります。