## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中における将来に関する事項は、当事業年度末時点において当社が判断したものであります。

(1)会社の経営の基本方針

当社は、自らを生かしながら他のあらゆるものを生かす生き方、すなわち、自分の生き方が、他の人の幸せにつながる「共生(ともいき)」を企業理念とし、お客様や株主の方々をはじめ、地域社会を含めた全てのステークホルダーとの「共生(ともいき)」を目指しております。

この企業理念を実現するための基本指針として、事業環境の悪化や急変に対して迅速かつ的確に対応できる態勢構築を進めるとともに、企業の安定性確保の観点から、常に先を見通した経営戦略の推進や事業ポートフォリオの構築を図り、将来の収益確保に向けた事業活動を展開しております。

また、大型プロジェクトの取組み等も踏まえ、業務面の効率化を通じた体制面の充実を図りつつ、円滑なコミュニケーション活動を通して組織力の結集を図ってまいります。

これらを基本とした業務運営を進めていくことで、神戸市・明石市・阪神間を中心とした地元密着型の不動産業としての事業展開を図り、住まう方にとってのオンリーワン(かけがえのない)となる住まいづくりを目指しております。

(2)目標とする経営指標

当社は経営の健全性・安定性を高める観点から自己資本の充実に努めており、また株主価値の持続的な向上を図る観点から、収益性及び効率性の指標である自己資本利益率(ＲＯＥ)の向上に努めております。

また、上記指標に加えて、事業分野におきましては、竣工前の分譲マンションの販売契約を積み上げることが、将来の売上及び利益確保に繋がるとの認識から、期末時点での契約済未引渡戸数の一定レベルへの引き上げを経営上の目標としております。

(3)経営の問題認識と今後の方針について

当社を取り巻く事業環境を展望いたしますと、主力の分譲マンション販売事業におきましては、住宅ローン金利の低位安定等を背景に、購入者ニーズに即した商品の提供により、概ね順調な販売を継続しております。さらに賃貸事業におきましても、住居系の賃貸物件を中心に高稼働率の維持によって安定的な収益を確保してまいりました。

しかしながら、足元では用地価格や建築費を中心としたコストの上昇に加えて、国内景気に影響を及ぼしかねない、不安定な国際情勢、中長期的には少子・高齢化の進展に伴う住宅市場の縮小、財政赤字に伴う税負担の増加や将来の社会保障への不安等、克服すべき課題を有しており、将来を見すえた的確な経営戦略の立案、実行が求められております。

このような状況のもと、優良な住宅地である神戸市・明石市・阪神間を主たる事業エリアとして、良質な”住まい”の提供を通じた『街づくり』を進めることを企業の使命として、分譲マンション販売を中心に木造戸建て住宅、その他の不動産販売、賃貸事業等において、さらなる経営基盤の安定化に向けた戦略を着実に実行しております。

そのための取り組みといたしまして、主力の分譲マンション販売においては、地元地域である神戸・明石・阪神間を中心に、周辺へのエリア拡大に努め、利便性に富んだ好立地による展開を基本としております。
また、安心・安全にお住まい頂けるよう「品質の強化」「サービスの向上」に努めるとともに、多様化する顧客のライフスタイルに沿った多彩なプランの提供を進め「ファッション都市 神戸」に相応しい洗練されたマンションの供給に注力してまいります。
さらに、地域密着の有利性を活かし、少ない戸数であっても採算が取れる仕組み作りや顧客のターゲッティング等にも注力しており、これまでの実績に裏付けされた知名度を生かし、一定戸数の安定供給や優良プロジェクトの取組み等によるさらなるブランド力の向上にも努め、事業環境が大きく変化するなかにあっても、近畿圏において確固たる地位を築いてまいります。

次に、幅広い顧客の住まいへのニーズへの対応や、これまで培った用地仕入れのネットワーク等が活用できる木造戸建て住宅についても、分譲マンション事業に次ぐ柱とすべく積極的に推進してまいります。

また、収益の安定性確保の観点から、賃貸事業については、ワンルームマンション等を中心に入居率の向上に加えて、小型の収益物件等の開発や販売を通じて、賃貸資産全般のパフォーマンス向上に努めてまいります。

さらにマンション管理会社との連携強化など、ノンアセットビジネス等の事業領域の拡大も進めるなど、さらなる収益機会の創造に向けた取り組みを進めてまいります。

また、財務面におきましては金融機関との良好な関係構築を基本として、資金調達の安定化を図る観点より、調達パイプの拡大に努めるとともに、調達手段の多様化にも取組んでおります。さらに金融緩和政策が浸透するなか、財務体質の健全化と併せて調達コストの低減にも目指してまいります。

以上のような戦略を推進していくことにより、付加価値の高い商品の供給を進め、持続的な成長と利益の増大を図りつつ、地域に根ざした不動産業として当地のリーディング・カンパニーを目指して鋭意努力を重ね、すべてのステークホルダーの期待に応えるべく、邁進していく所存であります。

(4)対処すべき課題

足下の事業環境につきましては、国内景気は雇用・所得環境の改善が続くなかで緩やかな回復基調が継続しておりますが、諸外国の経済動向の先行きや政策に関する不確実性、金融資本市場の変動等による不透明感が懸念される状況となっております。

さらに、中長期的には、少子・高齢化の進行に伴う需要の減退、巨額の財政赤字に伴う税負担や社会保障への不安など、克服すべき課題が数多くあり、将来に向けた着実な施策の実行が求められている状況となっております。

当社が属する不動産業界におきましては、住宅ローンの低金利の安定や税制面の政策支援効果等により、分譲マンション等の販売に関しては概ね順調に推移してまいりましたが、用地価格や建築コストのさらなる上昇等を背景とした販売価格上昇の動きを受け、首都圏を中心に販売面において翳りがみえるなど、早急に対応すべき課題も有しております。

このような環境のなか、当社としましては、長年に亘って築き上げてきたネットワークを有効活用し、適正価格での用地仕入れを進めることで、一次取得者をはじめ、多くのユーザーの方々に受け入れていただける価格帯での物件提供を徹底していくとともに、長年に亘りお住まいいただける品質面の向上は当然のこと、省エネルギーや利便性、安全性にも配慮した付加価値の高い住宅開発も進めていきたいと考えております。

さらに、多様化する住宅ニーズを踏まえ、コンパクト型の分譲マンションや木造戸建て住宅の開発に加え、賃貸事業にも注力し、当社の得意とする地元地域を中心に、住まいを軸とした不動産業の地位を確立していきたいと考えております。

主力の分譲マンション事業が堅調に推移するなか、事業年度末時点において、翌事業年度以降に竣工・引渡しを予定しておりますマンションの販売契約を積み上げていくことが将来に向けた事業、収益の安定性確保に繋がるとの認識のもと、長年の間、地元地域を中心に一定の供給戸数を維持することで築いてまいりましたブランド力を背景に、戦略的に用地仕入を進め、スピード感を持った供給体制を通じて、契約の早期獲得といった事業サイクルをさらに推し進めるとともに、北摂地域を主要ターゲットとした周辺地域への事業エリア拡大にも注力してまいります。

加えて、地元を中心とした設計事務所・建築会社と緊密な関係を保ちつつ、コストの適正化と品質の向上の両立にも努めてまいります。

戸建て事業におきましては、マンション事業に比べ、用地取得から引渡しまでの事業期間が短縮されることから、より一層用地仕入れに注力することで、年間販売戸数の安定的な確保を目指してまいります。

賃貸事業におきましては、当社全体の収益の安定性に寄与するため、営業力の強化や物件管理を適切に進めることで、稼働率の維持に努めつつ、最適な賃貸資産のポートフォリオ構築のため、機動的な物件の入れ替えも進めてまいります。

その他事業の取り組みとしまして、木造や鉄骨造りの小型収益物件の一棟販売にも注力するとともに、マンション管理業務等、ノンアセットビジネスを含む、事業領域の拡大に着手してまいります。

また、コーポレートガバナンスの強化が求められるなかにあって、コーポレートガバナンス・コードに則して、引き続き、株主の権利・平等性の確保、株主以外のステークホルダーとの適切な協働、適切な情報開示と透明性の確保等、基本原則に示された事項について、取締役会等を中心としたガバナンスの発揮を通じて、適切な体制の構築を図ってまいります。

### ２ 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のあるリスクには、次のようなものがあります。

なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末時点において当社が判断したものであり、すべてのリスクを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。

#### (1) 経営成績及び財政状態の変動について

最近５事業年度の業績の推移は、以下のとおりであります。

回次 | 第51期 | 第52期 | 第53期 | 第54期 | 第55期
決算年月 | 2017年２月 | 2018年２月 | 2019年２月 | 2020年２月 | 2021年２月
売上高 | (百万円) | 31,374 | 35,149 | 39,287 | 40,093 | 39,806
不動産売上高 | (百万円) | 28,932 | 32,493 | 36,542 | 37,189 | 36,551
不動産賃貸収入等 | (百万円) | 2,441 | 2,656 | 2,745 | 2,903 | 3,255
営業利益 | (百万円) | 3,063 | 3,304 | 3,445 | 3,290 | 2,737
売上高営業利益率 | (％) | 9.8 | 9.4 | 8.8 | 8.2 | 6.9
経常利益 | (百万円) | 2,193 | 2,424 | 2,687 | 2,442 | 1,918
売上高経常利益率 | (％) | 7.0 | 6.9 | 6.8 | 6.1 | 4.8
当期純利益 | (百万円) | 1,370 | 1,589 | 1,843 | 1,781 | 1,267
売上高当期純利益率 | (％) | 4.4 | 4.5 | 4.7 | 4.4 | 3.2
分譲マンション引渡戸数の推移 | (戸) | 762 | 676 | 755 | 555 | 677
流動資産 | (百万円) | 50,754 | 60,530 | 59,325 | 60,532 | 63,610
固定資産 | (百万円) | 25,464 | 27,073 | 26,967 | 29,080 | 28,725
資産合計 | (百万円) | 76,218 | 87,603 | 86,292 | 89,613 | 92,335
流動負債 | (百万円) | 34,439 | 33,287 | 37,044 | 29,596 | 32,269
固定負債 | (百万円) | 23,053 | 33,251 | 26,689 | 36,038 | 35,183
負債合計 | (百万円) | 57,493 | 66,539 | 63,734 | 65,634 | 67,453
純資産合計 | (百万円) | 18,725 | 21,063 | 22,558 | 23,978 | 24,882
自己資本利益率 | (％) | 7.6 | 8.0 | 8.5 | 7.7 | 5.2
自己資本比率 | (％) | 24.6 | 24.0 | 26.1 | 26.8 | 26.9

(注) １．売上高には消費税等は含まれておりません。

２．不動産売上高に含まれる分譲マンション及び戸建て住宅の売上の計上時期は、引渡時であります。

上記の表に関する主な説明は以下のとおりであります。今後、以下のような要因が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

2018年２月期の売上高が2017年２月期に比べ増加している主な要因は、その他不動産販売において宅地等21物件を販売するなどで、売上高が前期比298.7％となったこと等によるものであります。

2019年２月期の売上高が2018年２月期に比べ増加している主な要因は、分譲マンション販売において引渡数が755戸と前期比111.7％であったこと等によるものであります。

2020年２月期の固定資産が2019年２月期に比べ増加している主な要因は、事業用固定資産を新たに４棟稼働させたこと等によるものであります。

2021年２月期の当期純利益が2020年２月期に比べ減少している主な要因は、事業用賃貸不動産の処分を進めたことによる特別損失の計上、分譲マンション等販売不振による評価損計上等によるものであります。

#### (2) 売上高の変動要因及び四半期業績の偏向について

当社の主要事業である不動産販売事業における分譲マンション販売は、マンションの竣工後、購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、自然災害等による工期の遅れ、顧客の住宅ローン契約締結の遅れなどの要因によって、分譲マンションの引渡し時期が当初計画より遅れた場合には、売上高の計上時期が遅延し、業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、分譲マンションの竣工は、主に用地の取得時期・開発開始時期・開発期間などによって決定されるため、期によっては引渡し時期が特定の時期に集中し、結果として四半期ごとの業績に偏向が生じる場合があります。

(最近２事業年度における四半期ごとの売上高の推移)

区分 | 前事業年度（2020年２月期）
第１四半期 | 第２四半期 | 第３四半期 | 第４四半期 | 合計
売上高 | (百万円) | 6,719 | 15,277 | 10,245 | 7,851 | 40,093
構成比 | (％) | 16.76 | 38.10 | 25.55 | 19.59 | 100.0

区分 | 当事業年度（2021年２月期）
第１四半期 | 第２四半期 | 第３四半期 | 第４四半期 | 合計
売上高 | (百万円) | 8,113 | 7,851 | 7,530 | 16,310 | 39,806
構成比 | (％) | 20.38 | 19.73 | 18.92 | 40.97 | 100.0

#### (3) 景気及び金利動向等の影響について

当社の主要事業である不動産販売事業における分譲マンション販売は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、供給過剰による販売価格の下落、あるいは住宅税制等の変更・改廃等の諸情勢の変化によって、新築マンション購買者の購入意欲が減退した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、上記のような経済情勢の変化は、事業用地の購入代金、建築費等の変動要因ともなり、これらが上昇した場合には、当社の事業利益が圧迫され、業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (4) 競合等の影響について

当社は、神戸・明石地区（兵庫県神戸市、明石市周辺）、阪神地区（兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市）、兵庫県伊丹市、宝塚市、姫路市周辺及び大阪府（大阪市、北摂エリア）を主要エリアとして分譲マンションの販売を行っておりますが、当該エリアは住宅購入者の人気が高い地域であるため、競合他社も多くその参入状況によっては競争が激しくなる可能性があり、それによる用地の仕入力及びマンションの販売力の低下並びに価格の変動等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (5) 有利子負債への依存度について

当社は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金を主に金融機関からの借入金により調達しているため、総資産額に対する有利子負債への依存度が、2020年２月期は59.6％、2021年２月期は57.6％の水準にあります。当社としては資金の調達手段の多様化に積極的に取り組み、株主資本の充実に注力する方針でありますが、現行の金利水準が変動した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく個別物件ごとに金融機関に融資を打診し、融資の了解を得たあとに物件開発を進行させております。ただし、資金調達に障害が生じた場合には、事業展開の妨げになるなど当社の業績に影響を及ぼす可能性があり、2018年２月13日払込の公募増資による1,023百万円の事業用資金を調達するほか、当事業年度では新型コロナウイルス感染症拡大に伴う資金面への備えとしたコミットメントラインの組成を行うなど、直接金融も含めた調達方法の多様化に取り組んでおります。

（最近２事業年度における有利子負債及び支払利息の状況）

区分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 増減
決算年月 | 2020年２月 | 2021年２月
期末有利子負債総額 | (百万円) | 53,392 | 53,193 | △198
期末総資産額 | (百万円) | 89,613 | 92,335 | 2,722
期末有利子負債依存率 | (％) | 59.6 | 57.6 | △2.0
売上高 |  | (百万円) | 40,093 | 39,806 | △286
営業利益＋受取利息・配当金 | ① | (百万円) | 3,296 | 2,742 | △553
支払利息 | ② | (百万円) | 660 | 680 | 19
支払利息/売上高 |  | (％) | 1.6 | 1.7 | 0.1
インタレスト・カバレッジ・レシオ |  | (倍) | 5.0 | 4.0 | △1.0

(注) インタレスト・カバレッジ・レシオの数値は、①/②によって算出しております。

####

#### (6) 固定資産の減損に係る会計基準の適用による業績への影響について

減損会計は、企業が保有する固定資産に減損の兆候（営業から生じる損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナスとなる場合、資産が遊休状態となった場合、市場価格が著しく下落した場合等）が見られる場合、固定資産から生じる将来キャッシュ・フローの合計額が帳簿価額を下回った場合には、その帳簿価額を回収可能価額まで減損処理をするものであります。

当社においては、2007年２月期より減損会計を適用しており、減損損失として当事業年度73百万円を特別損失に計上しておりますが、今後において減損の兆候に該当する固定資産が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (7) 特定の建築設計事務所に対する依存度について

当社は、分譲マンション及び賃貸マンションの開発における設計事務等を建築設計事務所へ外注しており、主な建築設計事務所および依存度（＝各社に対する設計に関する外注費／設計に関する外注費総額）は、株式会社大土呂巧建築設計事務所（2020年２月期36.0％、2021年２月期32.6％）、株式会社現代綜合設計（2020年２月期7.9％、2021年２月期13.9％）、株式会社ＯＫＩ設計（2020年２月期16.5％、2021年２月期12.5％）となっております。現在、各社とは、継続的かつ安定的な取引関係にあり、今後もその関係に急激な変化はないと考えておりますが、設計技術等に変化が生じた場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (8) 法的規制について

当社の属する不動産業界は、「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」「住宅品質確保促進法」等により法的規制を受けており、これらの規制の改廃がある場合や新たな法的規制が設けられる場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社は不動産業者として「宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条」に基づき宅地建物取引業者の免許証（免許証番号 国土交通大臣(4)第7158号、有効期間 2020年11月17日から2025年11月16日まで）の交付を受け、主に不動産販売の事業を行っておりますが、「宅地建物取引業法第３条及び第５条」にて免許条件及び「宅地建物取引業法第66条及び第67条」にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。現在免許の取消に該当する事由は発生しておりませんが、今後、何らかの事由により免許の取消事由が発生した場合、または有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

#### (9) 個人情報の保護について

当社は、分譲マンション購入者、賃貸マンション入居者等多くの顧客に関する個人情報を保有しており、今後においてもその情報量の増加が予想されます。これらの個人情報を適切に保護するため「個人情報の保護に関する法律」を遵守するとともに、個人情報取扱基本方針、個人情報取扱規程を制定するなど社内の情報管理体制の整備と管理の徹底を図っております。しかしながら不測の事態により当社が保有する個人情報が大量に外部へ流出した場合には、当社への信用の低下や損害賠償請求による費用の発生等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (10) 事業用用地取得に係る土壌汚染等の危険性について

当社は、事業用用地を購入する際において、土壌汚染や地中埋設物等について可能な限り調査を行ったうえで土地の売買契約を締結しております。また、売買契約書において、原則、売主の瑕疵担保責任についての条項を記載し明確にしておりますが、購入後において土壌汚染等による問題や瑕疵が発覚した場合には、マンション等の事業開発の計画に支障をきたす恐れがあり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (11) たな卸資産の評価に関する会計基準の適用による業績への影響について

2009年２月期より「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準委員会 平成18年７月５日 企業会計基準第９号）を適用しておりますが、この会計基準は、期末に保有しているたな卸資産について、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落している場合には、その差額について売上原価に費用処理するものであります。今後、景気変動及び不動産市況の悪化等により、時価（正味売却価額）が取得原価よりも下落するたな卸資産が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当事業年度末時点におけるたな卸資産のうち、８物件については時価の下落が認められたため、評価損失として売上原価に44百万円計上しております。

#### (12) 財務制限条項が付された借入金の調達による資金繰りへの影響について

当社は、金融機関からの借入金の一部について、財務制限条項が付された借入金により調達を行っております。当事業年度末時点の当該借入残高は15,584百万円となっておりますが、これらの借入金について、財務制限条項に抵触することとなった場合には、期限の利益を喪失することとなり、当社の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

#### (13) アスベストに係る影響について

当社保有の一部の建物について、アスベストを含む吹き付け材が使用されております。当社が実施した第三者機関による調査の結果、安定した状態にあることを確認しておりますが、経年劣化等により吹き付け材に含まれるアスベストが飛散するおそれが生じた場合には、それに係る除去又は封じ込め等の費用が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (14) マンション建設に伴う近隣住民の反対運動等による影響について

マンションの建設にあたっては、建設地周辺の環境や景観に十分に配慮し、また関係する法律や自治体の条例等を検討して開発を推進するとともに、周辺住民への事前の説明会等で理解を得るように努めておりますが、建設中の騒音や振動問題、竣工後の日照問題等、周辺環境に与える諸問題等により、周辺住民より反対運動が起きる場合があります。その場合には開発計画の変更、工期の延長、追加費用の発生等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (15) 自然災害・人災及び感染症拡大によるパンデミック等に係る影響について

将来において、地震・風水害等の自然災害及び事故・火災等の人的災害等が発生した場合には、当社の所有資産の価値の低下につながり、また新型コロナウイルス感染症、インフルエンザ等によるパンデミックにより人の往来が著しく制限された場合には、工期の遅れや顧客の消費マインド悪化等で当社分譲物件の計画進捗が未達となる可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (16) くい施工に関するデータ流用によるマンション傾斜問題について

2015年10月に発覚いたしました、くい施工に関するデータ流用によるマンション傾斜問題につきまして、社内で速やかに独自調査を行い該当事項がないことを確認しております。同時に国土交通省が2015年11月25日に発表しました「旭化成建材㈱がくい施工を行った工事に関する調査により施工データの流用等が明らかになった構築物について」及び一般社団法人コンクリートパイル建設技術協会が2015年12月11日に国土交通大臣に提出した「施工管理データに関する点検の実施結果について（報告）」からも当社が分譲したマンションに関して一切該当がないことを確認しております。
以上のとおり、当社が分譲したマンションについて、くい施工に関するデータ流用は無いものと認識しておりますが、今後建築確認申請の厳格化に伴う工期の長期化等建築コストが増大する可能性はあり、そのような場合には当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(17) 資料改竄等による顧客のオーバーローン問題について

当社は分譲物件の販売を専門の住宅販売会社に委託し、物件の発売毎に販売業務委託契約書を締結しており、顧客の提携ローンの事務手続きは販売会社が行うこととなりますが、当社が業務委託する住宅販売会社が営業部門と管理部門を分離独立させ不正を牽制する体制が整備していることを確認出来ていること、当社内においても複数部署で不正を牽制する体制を整備していることから本来の水準から過大となる住宅ローンがなされるリスクは僅少であると判断しておりますが、仮に資料改竄等による過大な住宅ローンがなされた場合、当社の信用が損なわれ金融機関との取引に影響が出るなどで当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

### (1)経営成績等の状況の概要

##### ① 財政状態及び経営成績の状況

当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大等による２度の緊急事態宣言の発令などで経済活動の自粛を余儀なくされましたが、国内外の経済活動の再開や財政支援により回復傾向がみられております。但し本格的な成長回復過程にはいましばらく時間を要するものと見込まれております。

不動産業界におきましては、政策支援による住宅ローンの低金利が継続されていることやコロナ禍における住まいへの関心の高まりなどにより、住宅関連については底堅く推移しておりますが、用地価格・建築コストの高止まりによる販売価格の上昇等の影響が懸念されております。

こうした事業環境のなか、当社は新たな開発用地取得や販売契約の獲得を目指し営業活動に取り組んでまいりました。

その結果、当事業年度における売上高は39,806百万円（前期比99.3％）、営業利益は2,737百万円（同83.2％）、経常利益は1,918百万円（同78.5％）、当期純利益は1,267百万円（同71.2％）となりました。

当事業年度末における財政状態は、現預金の増加2,869百万円等を主因として総資産は前期比2,722百万円増加した92,335百万円となり、一方で純資産は、当期純利益1,267百万円の計上、利益配当金388百万円の利益処分による減少等で前期比903百万円増加した24,882百万円となりました。これにより自己資本比率は前事業年度に比べ0.1ポイント増加し26.9％となっております。

セグメント別の業績は次のとおりであります。

セグメントの名称 | 売上金額(百万円) | 構成比(％) | 前期比(％)
分譲マンション販売 | 31,697 | 79.6 | 102.6
戸建て住宅販売 | 2,303 | 5.8 | 109.3
その他不動産販売 | 2,551 | 6.4 | 61.1
不動産賃貸収入 | 3,140 | 7.9 | 110.7
その他 | 114 | 0.3 | 174.8
合計 | 39,806 | 100.0 | 99.3

（分譲マンション販売）

主力の分譲マンション販売におきましては、開発基盤となる用地価格や建築コストが上昇しているものの、住宅ローン金利の低水準や住まいに利便性を求める傾向が強まっていることから、分譲マンション市場は比較的堅調に推移するなか、当社としましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりました。

その結果、当事業年度における発売戸数は、神戸・明石・阪神間を中心に、20棟898戸（前期比223.9％）を発売するとともに、契約については、664戸（同108.5％）、34,932百万円（同121.5％）を契約し、それにより期末時点の契約済未引渡戸数は722戸（同98.2％）となり、当該残高を35,934百万円（同109.9％）としております。また、ワコーレ大阪新町タワーレジデンス等14棟が当事業年度に竣工したことにより、引渡戸数については677戸（同122.0％）となり、売上高は31,697百万円（同102.6％）、セグメント利益は2,178百万円（同91.0％）となりました。

（戸建て住宅販売）

戸建て住宅販売におきましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動に注力してまいりましたが、軟調に推移しました。その結果、当事業年度における戸建て住宅は44戸の引渡しにより、売上高は 2,303百万円（前期比 109.3％）、セグメント利益は17百万円（前年同期は９百万円のセグメント損失）となりました。

（その他不動産販売）

その他不動産販売におきましては、賃貸マンション・宅地等22物件を販売し、売上高は2,551百万円（前期比61.1％）、セグメント利益は150百万円（同21.5％）となりました。

（不動産賃貸収入）

不動産賃貸収入におきましては、当社が主力としております住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率向上と滞納率の改善に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規物件の取得など賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。
その結果、当事業年度の不動産賃貸収入は3,140百万円（前期比110.7％）、セグメント利益は1,172百万円（同125.9％）となりました。

（その他）

当事業年度におけるその他の売上高は、解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等で114百万円（前期比174.8％）、セグメント利益は103百万円（同167.8％）となりました。

##### ② キャッシュ・フローの状況

当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前事業年度末に比べ3,129百万円増加し、9,391百万円となりました。

イ. 営業活動によるキャッシュ・フロー

営業活動の結果増加した資金は、3,718百万円（前期は4,899百万円の減少）となりました。
主な要因は、販売用収益物件の竣工等によるたな卸資産の増加555百万円等による資金の減少に対し、税引前当期純利益の計上1,909百万円、契約進捗による前受金の増加1,232百万円、建物建築代金支払にかかる仕入債務の増加928百万円等による資金の増加によるものであります。

ロ. 投資活動によるキャッシュ・フロー

投資活動の結果減少した資金は、１百万円（前期は2,806百万円の減少）となりました。
主な要因は、有形固定資産売却710百万円、定期積金満期振替219百万円等による資金の増加に対し、賃貸物件取得などの設備投資847百万円、保険積立金の増加79百万円等による資金の減少によるものであります。

ハ. 財務活動によるキャッシュ・フロー

財務活動の結果減少した資金は、587百万円（前期は4,100百万円の増加）となりました。
主な要因は、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加13,057百万円及び短期借入金の増加583百万円等による資金の増加に対し、分譲マンションの引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少14,231百万円等の資金の減少によるものであります。

##### ③ 販売及び契約の状況

#### a. 販売実績

セグメントの名称 | 当事業年度 (自2020年３月１日至2021年２月28日)
物件名又は内容 | 戸数 （戸） | 金額 （千円） | 構成比 (％) | 前年同期比(％)
分譲マンション販売 | ワコーレ大阪新町タワーレジデンス | 118 | 6,841,361 | － | －
ワコーレ　シティ兵庫駅前通 | 99 | 3,206,834 | － | －
ワコーレ伊丹宮ノ前　珠庵 | 66 | 3,044,984 | － | －
ワコーレThe御影 | 24 | 2,294,882 | － | －
ワコーレKOBE新長田アリーナ | 60 | 2,047,849 | － | －
その他 | 310 | 14,261,098 | － | －
小　　計 | 677 | 31,697,012 | 79.6 | 102.6
戸建て住宅販売 | 戸建て住宅 | 44 | 2,303,118 | － | －
小　　計 | 44 | 2,303,118 | 5.8 | 109.3
その他不動産販売 | 賃貸マンション・宅地等の販売 | 127 | 2,551,073 | － | －
小　　計 | 127 | 2,551,073 | 6.4 | 61.1
不動産賃貸収入 | 賃貸マンション等の賃貸収入 | － | 3,140,915 | － | －
小　　計 | － | 3,140,915 | 7.9 | 110.7
その他 | その他の収入 | － | 114,658 | － | －
小　　計 | － | 114,658 | 0.3 | 174.8
合　　計 | 848 | 39,806,779 | 100.0 | 99.3

（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

２．分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。

３．その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては

含めておりません。

４．不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。

#### b. 契約実績

セグメントの名称 | 当事業年度 (自2020年３月１日至2021年２月28日)
期中契約高 | 契約済未引渡残高
戸数 （戸） | 金額 （千円） | 前年同期比 （％） | 戸数 （戸） | 金額 （千円） | 前年同期比 （％）
分譲マンション販売 | 664 | 34,932,705 | 121.5 | 722 | 35,934,885 | 109.9
戸建て住宅販売 | 43 | 2,437,845 | 140.9 | 7 | 434,869 | 144.9
その他不動産販売 | 127 | 3,820,314 | 113.4 | 9 | 1,844,641 | 320.6
合計 | 834 | 41,190,866 | 121.7 | 738 | 38,214,395 | 113.8

（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

２．分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。

３．その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては

含めておりません。

４．共同事業の戸数及び金額については、出資割合によりそれぞれ計算（小数点以下切捨て）しております。

### (２) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。

① 財政状態の分析

貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。

＜要約貸借対照表＞

区　　分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 増減額 (百万円)
2020年２月 | 2021年２月
金額(百万円) | 構成比(％) | 金額(百万円) | 構成比(％)
（資産の部） |  |  |  |  |
流動資産　計 | 60,532 | 67.5 | 63,610 | 68.9 | 3,077
有形固定資産　計 | 26,729 | 29.8 | 26,297 | 28.5 | △432
無形固定資産　計 | 616 | 0.7 | 620 | 0.7 | 4
投資その他の資産　計 | 1,734 | 2.0 | 1,807 | 2.0 | 72
固定資産　合計 | 29,080 | 32.5 | 28,725 | 31.1 | △355
資産　合計 | 89,613 | 100.0 | 92,335 | 100.0 | 2,722
（負債・純資産の部） |  |  |  |  |
流動負債　計 | 29,596 | 33.0 | 32,269 | 34.9 | 2,673
固定負債　計 | 36,038 | 40.2 | 35,183 | 38.1 | △854
負債　合計 | 65,634 | 73.2 | 67,453 | 73.1 | 1,818
株主資本　計 | 24,080 | 26.9 | 24,959 | 27.0 | 879
評価・換算差額等　計 | △101 | △0.1 | △77 | △0.1 | 24
純資産　合計 | 23,978 | 26.8 | 24,882 | 26.9 | 903
負債・純資産　合計 | 89,613 | 100.0 | 92,335 | 100.0 | 2,722

（流動資産）

当事業年度末における流動資産の残高は、63,610百万円となり、前事業年度末と比較して3,077百万円増加しました。

主な要因は、竣工引渡等による仕掛販売用不動産の減少1,470百万円等に対し、現金及び預金の増加2,869百万円、販売用収益物件の竣工等による販売用不動産の増加1,921百万円等によるものであります。

（固定資産）

当事業年度末における固定資産の残高は、28,725百万円となり、前事業年度末と比較して355百万円減少しました。

主な要因は、事業用固定資産の売却等による土地の減少335百万円等、建物の減少228百万円等によるものであります。

（流動負債）

当事業年度末における流動負債の残高は、32,269百万円となり、前事業年度末と比較して2,673百万円増加しました。

主な要因は、買掛金等仕入債務の増加928百万円、契約進捗による前受金の増加1,232百万円等によるものであります。

（固定負債）

当事業年度末における固定負債の残高は、35,183百万円となり、前事業年度末と比較して854百万円減少しました。

主な要因は、返済による長期借入金の減少914百万円等によるものであります。

（純資産）

当事業年度末における純資産の残高は、24,882百万円となり、前事業年度末と比較して903百万円増加しました。

主な要因は、当期純利益1,267百万円の計上、利益配当金388百万円の利益処分による減少等によるものであります。

② 経営成績の分析

損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。

＜要約損益計算書＞

区　　分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 前期比(％)
2020年２月 | 2021年２月
金額(百万円) | 売上比(％) | 金額(百万円) | 売上比(％)
売上高 | 40,093 | 100.0 | 39,806 | 100.0 | 99.3
売上原価 | 32,882 | 82.0 | 33,118 | 83.2 | 100.7
売上総利益 | 7,210 | 18.0 | 6,688 | 16.8 | 92.8
販売費及び一般管理費 | 3,920 | 9.8 | 3,950 | 9.9 | 100.8
営業利益 | 3,290 | 8.2 | 2,737 | 6.9 | 83.2
営業外収益 | 29 | 0.1 | 21 | 0.1 | 71.9
営業外費用 | 877 | 2.2 | 841 | 2.1 | 95.8
経常利益 | 2,442 | 6.1 | 1,918 | 4.8 | 78.5
特別利益 | 131 | 0.3 | 153 | 0.4 | 116.6
特別損失 | － | － | 162 | 0.4 | －
税引前当期純利益 | 2,574 | 6.4 | 1,909 | 4.8 | 74.2
法人税等 | 793 | 2.0 | 641 | 1.6 | 80.9
当期純利益 | 1,781 | 4.4 | 1,267 | 3.2 | 71.2

当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ減収減益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。

売上高の主な減収要因については、その他不動産販売セグメントで前事業年度に比べ素地売却が減少するなど1,623百万円売上高が減少したことによります。

営業利益については、減収によるものに加え、その他不動産販売セグメントに素地売却への事業変更にかかる棚卸資産評価損253百万円を計上したことや、分譲マンション販売セグメントの一部の物件で販売不振による追加値引を計上したことなどにより2,737百万円と前期比552百万円の減収となりました。

経常利益については、上記記載の要因等により1,918百万円と前期比524百万円の減益となりました。

当期純利益については、特別利益に固定資産売却益153百万円を計上したものの、特別損失に事業用賃貸不動産にかかる固定資産売却損及び減損損失などあわせて162百万円を計上しており1,267百万円と前期比513百万円の減益となりました。

③ キャッシュ・フローの分析

キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。

＜要約キャッシュ・フロー計算書＞ 　　　　 (単位：百万円)

区　　分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 増減額
2020年２月 | 2021年２月
Ⅰ　営業活動によるキャッシュ・フロー |  |  |
税引前当期純利益 | 2,574 | 1,909 | △665
減価償却費 | 700 | 708 | 7
減損損失 | － | 73 | 73
引当金の増減額(△は減少) | 25 | 44 | 19
有形固定資産売却損益（△は益） | △131 | △88 | 43
有形固定資産除却損 | 23 | 33 | 9
たな卸資産の増減額(△は増加) | △4,189 | △555 | 3,633
仕入債務の増減額(△は減少) | 93 | 928 | 834
前受金の増減額(△は減少) | △1,020 | 1,232 | 2,252
法人税等の支払額 | △996 | △830 | 166
その他 | △1,978 | 263 | 2,241
営業活動によるキャッシュ・フロー | △4,899 | 3,718 | 8,617
Ⅱ　投資活動によるキャッシュ・フロー |  |  |
有形固定資産の取得による支出 | △2,950 | △847 | 2,102
有形固定資産の売却による収入 | 331 | 710 | 378
その他 | △187 | 136 | 323
投資活動によるキャッシュ・フロー | △2,806 | △1 | 2,805
Ⅲ　財務活動によるキャッシュ・フロー |  |  |
短期借入金の純増減額(△は減少) | 2,025 | 583 | △1,442
長期借入れによる収入 | 21,411 | 13,057 | △8,353
長期借入金の返済による支出 | △18,973 | △14,231 | 4,742
社債の発行 | － | 400 | 400
その他 | △363 | △397 | △33
財務活動によるキャッシュ・フロー | 4,100 | △587 | △4,687
Ⅳ　現金及び現金同等物の増減額(△は減少) | △3,605 | 3,129 | 6,735
Ⅴ　現金及び現金同等物の期首残高 | 9,867 | 6,261 | △3,605
Ⅵ　現金及び現金同等物の期末残高 | 6,261 | 9,391 | 3,129

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果増加した資金は、3,718百万円（前期は4,899百万円の減少）となりました。
主な要因は、販売用収益物件の竣工等によるたな卸資産の増加555百万円等による資金の減少に対し、税引前当期純利益の計上1,909百万円、契約進捗による前受金の1,232百万円、建物建築代金支払にかかる仕入債務の増加928百万円等による資金の増加によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果減少した資金は、１百万円（前期は2,806百万円の減少）となりました。
主な要因は、有形固定資産売却710百万円、定期積金満期振替219百万円等による資金の増加に対し、賃貸物件取得などの設備投資847百万円、保険積立金の増加79百万円等による資金の減少によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果減少した資金は、587百万円（前期は4,100百万円の増加）となりました。
主な要因は、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加13,057百万円及び短期借入金の増加583百万円等による資金の増加に対し、分譲マンションの引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少14,231百万円等の資金の減少によるものであります。

④ 資本の財源及び資金の流動性について

当社の事業活動における主な資金需要は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金であります。資金需要に対しては、主に金融機関からの借入金により調達しており、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に調達を行うことにより、安定的な資金の確保に努めております。

⑤ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２　事業の状況」「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」「（２）目標とする経営指標」に記載の通りであります。なおＲＯＥについては、最低限維持すべき水準を８％としておりますが、当事業年度では前期の7.7％から5.2％へ減少しております。これは（2）経営成績の分析に記載のとおり、当期純利益が減少したことによるものでありますが、引き続きＲＯＥ８％維持を目標として事業を展開してまいります。また分譲マンションの契約済未引渡戸数は「第２　事業の状況」「３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」「販売及び契約の状況　（２）契約実績」に記載の通りであります。

⑥ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。作成にあたり経営者は、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するため見積り及び仮定を用いており、主な見積り項目は以下の通りです。

なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、第５［経理の状況］の財務諸表の（追加情報）に記載しております。

イ．固定資産の評価

減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しています。回収可能価額には正味売却価額と使用価値のいずれか高い方を用いており、使用価値については、将来キャッシュ・フローを現在価値に割り引いて算出しています。将来キャッシュ・フローについては、これまでの運営実績、将来の賃貸市場を考慮した事業計画に基づき市場の賃料水準、空室率、割引率などの仮定を用いて慎重に見積りを行っております。なお、前提条件や事業環境などに変化が見られた場合には、翌年度以降の財務諸表において追加の減損損失が発生する可能性があります。

ロ．棚卸資産の評価

販売目的で保有する棚卸資産は、収益性の低下等により期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額としています。正味売却価額の算定に当たっては、直近の販売実績、将来の販売計画を考慮したプロジェクト単位の事業計画に基づき販売エリアの販売単価、販売経費等の仮定を用いて慎重に見積りを行っております。なお、前提条件や事業環境などに変化が見られた場合には、翌年度以降の財務諸表において追加の評価損が発生する可能性があります。

ハ．繰延税金資産の回収可能性

当社は、繰延税金資産の回収可能性について、将来の一定期間における課税所得の発生やタックスプランニングに基づき将来の住宅市況を考慮した経営計画等の仮定を用いて慎重に見積りを行っております。なお、前提条件や事業環境などに変化が見られた場合には、翌年度以降の財務諸表において繰延税金資産の金額に影響を与える可能性があります。

### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。