文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループ（当社及び連結子会社）が判断したものであります。
（１）業績の状況
当第２四半期連結累計期間におけるわが国経済は、円高の進行や個人消費の伸び悩み等を背景に、企業収益の改善に足踏みがみられたものの、政府・日銀による各種経済・金融政策の効果による雇用情勢と所得環境の改善に加え、訪日客の増加がもたらす経済への波及効果等もあり、緩やかな回復基調が続いております。一方で、減速傾向にある中国をはじめとした新興国経済の下振れリスクや英国のＥＵ離脱問題の影響など、世界経済の先行きに対する不透明感が高まっております。
当社及び連結子会社（以下、あわせて「当社グループ」という。）の属する不動産業界においては、都心オフィスビル市場の空室率は４％を下回る水準で推移しており、平均賃料は緩やかな上昇が続いております。一方で、不動産投資市場では、J-REITが活発な取引を行っているものの、不透明な経済環境を背景に投資家の様子見姿勢が強まり、市場における事業用不動産の取引量に縮小傾向がみられます。
当社グループでは、こうした環境下において、東京都心部における中小型オフィスビルの活用と流通を主軸とし、市場を深く掘り込み、一極集中で専門性の高い事業を展開しております。地球環境に配慮した不動産再生と活用を通して、ビルオーナー様の不動産に関する様々な「お困りごと解決」にお客様視点で真摯に取り組んでまいりました。具体的には、お客様お一人おひとりにビルの賃貸及び売買仲介、ビル管理・メンテナンス、小修繕から大規模リニューアル、専門家とタイアップした相続や税務等の相談、賃料滞納に備えた保証の提供等に至るまで多様なサービスをご提供することを通じて、お客様の不満や不便、お困りごとを現場で研究・解決し、多面的な収益機会の獲得に繋げてまいりました。
そして、これら多様なサービスを提供する過程で培った知見やノウハウを自社で購入した中古ビルの再生事業に取り込み、各セグメントの経験値を連鎖的に活用した不動産再生事業を積極的に展開しています。街に活気をもたらす最適用途への変更やテナント募集前に内装を造り込むセットアップオフィス、また快適で潤いのある屋上テラスの設置など、テナントの心に響くリノベーションを施すことでオフィスビルを魅力的で高品質なビルに甦らせます。さらに、地域密着による土地勘を活かしたテナント斡旋を強みに収益を最大限に高め、周辺エリアの強みや特徴、地歴も価値に載せて資産家・富裕層へ販売いたします。このようにご利用いただくテナントのニーズを汲み、たゆまぬ改善で都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）を中心にオフィスビルの再生実績を積み上げております。
また当社グループは、このようなオフィス事業を通じて培ったオペレーション力を強みとした事業モデルを、ホテルの開発・運営・再生事業に展開し、これをオフィス事業に続く２本目の柱とすべく積極的に推進しております。急増する訪日客の宿泊需要に応えることが社会利益の創出に資するものであるとの考えから、訪日客をメインターゲットとした「インバウンド向け都市型観光ホテル」の開発を進めております。旅行・航空事業を展開する中国春秋グループとの共同ブランド「スプリングサニー」の第１号店を４月に愛知県常滑市でグランドオープンし、当社グループの運営開始以降、「心温かいホテル」を目指してオペレーションに努めた結果、稼働率は著しく改善し、96％を超える水準を継続するとともに客室単価が向上いたしました。また、京都でのアッパーグレードのホテル計画を始めとし、宿泊客の目的に適うよう、複数のカテゴリーで「インバウンド向け都市型観光ホテル」の開発・運営に向けた取り組みを進捗させております。
さらに、ベトナムの中部最大都市ダナンでは８月には当社グループ初となる海外第１号ホテルを開業するとともに、高層マンションの開発に着手しております。インドネシアの首都ジャカルタでは都市型分譲住宅の建築に加え、サービスアパートメント事業に進出するなど、成長が続く東南アジアへの展開も加速しております。
以上の結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高18,906百万円（前年同期比47.1％増）、営業利益5,174百万円（同45.4％増）、経常利益4,840百万円（同45.0％増）、親会社株主に帰属する四半期純利益3,420百万円（同25.9％増）となりました。
各セグメントの業績は次のとおりです。
（不動産再生事業）
当社グループは、仕入れの段階から最適用途の実現に向けた「ものづくり」を始めております。賃貸市場を日々入念に調査し知見を得て、テナント斡旋やビル管理、建設など他部署の経験、技術、知識を投入し、これらを連鎖させ、お客様視点で自由に発想し、創造的な企画を練り込んでおります。また、当社グループはテナントの満足度を高めることがビルオーナー様の満足につながるものと捉え、テナントの声を大切にしたテナント目線での快適性や利便性をどこまでも追求し、愛され選ばれるビルへと再生しております。
リプランニング事業においては、老朽化で設備の更新が必要となっていたり、入居テナントが見つからず空室が続いていたりするなど、何らかの問題を抱えた中古ビルを当社で取得しております。物件固有の立地特性やその地域の歴史などを大切に、社会のニーズに合致したリノベーションや時代に即した最適用途に変更することで、エリアに最適化したオフィスの創り込みを行い、早期に高稼働、高付加価値の不動産に再生した商品を資産家・富裕層の皆様に販売してまいりました。購入されるお客様からみた「価値」に訴求した商品づくりを行うことが、高い利益率につながっており、前年同期に比べ売上高、利益ともに大幅に増加し、利益率も向上いたしました。
また販売後においても、当社グループはスピードを重視したサービス（不動産のハード管理、ソフト管理、積極的な不具合対応、ビルオーナー様のお困りごと解決や新たな要望に応えるなど）を提供することにより、タイムリーなフォローアップに努めてまいりました。
賃貸ビル事業においては、当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証等で培った総合的な不動産オペレーション力を活かし、ビルを再生させて、高稼働で安定的な賃料収入を確保しております。棚卸資産の棟数及び残高は前年同期に比べ増加した一方、複数年にわたり運用してきた中型物件を事業計画に基づくスケジュールにて販売したことなどから、賃料収入が減少し、前年同期に比べ売上高・利益ともに減少いたしました。
以上の結果、売上高は16,514百万円（前年同期比51.0％増）となり、セグメント利益は5,601百万円（同54.6％増）となりました。
（仲介事業）
売買仲介事業においては、プロパティマネジメントや賃貸仲介をはじめとする他部署からの紹介案件にスピード重視で対応していくことで、リピートでの購入や売却、さらにはお客様からお客様をご紹介いただける機会創出につなげております。また、不動産コンサルティングによるソリューション力の向上や台湾をはじめとする海外顧客への言語対応などにより顧客層の拡大に努めております。一方で、市場では局所的に過熱感がみられ、一部の金融機関で不動産投資に対する融資姿勢が慎重になるなか、お客様の真のニーズにお応えできなかったことなどから、当社グループの売買仲介事業は前年同期に比べ売上高・利益ともに減少いたしました。
賃貸仲介事業においては、都心５区を中心に支店を設け、拠点を細かく展開しております。拠点ごとに担当エリアを深堀りし、土地勘を活かした地域密着型のテナント斡旋により、前年同期に比べ、売上高・利益ともに増加いたしました。さらに、市場における空室率が改善するなか、ビルオーナー様のお困りごとを空室という一面ではなく、老朽化や相続問題といったように多面的で長期的な視点から捉えることで、お客様との会話の中から関連するニーズをお聞きし、リニューアルや売買仲介等の切っ掛けを創り出しております。
以上の結果、売上高は698百万円（前年同期比24.0％減）となり、セグメント利益は553百万円（同32.1％減）となりました。
（プロパティマネジメント事業）
プロパティマネジメント事業においては、毎月のテナント訪問によるテナント満足度の向上やビルオーナーである国内外のお客様の言語に合わせた精緻な書類づくりをはじめとしたきめ細やかなビル運営と管理体制を構築し、かたや土地勘を強みとしたテナント誘致、正確なアカウンティング等により、安定的で高稼働なビル経営を実践してまいりました。この実績を背景に、当社グループにビル管理をお任せいただいているビルオーナー様から、新たなビル管理を受託したり、リプランニング物件や売買仲介にて不動産をご購入いただいたお客様から、ご購入後の管理業務を一任されたりするなど、サービス品質を向上させながら受託棟数の増加に取り組んでまいりました。これらにより、当四半期末の受託棟数は下表のとおり、前年同四半期末から44棟増加（14.4％増）しました。
また、お客様の資産背景を把握し、ビル経営方針を理解していく中でお客様のことを深く知り、潜在的なお困りごとに対してもお客様視点のご提案を行うことで、売買仲介や工事受注などの事業機会を創出し、当社グループの総合力でお困りごとの解決に導いております。さらに、適正賃料への条件改定による収益改善や建て替えを見据えた定期借家契約への変更等により、高付加価値のサービスをご提供してまいりました。その結果、前年同期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
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平成26年９月末 |
平成27年９月末 |
平成28年９月末 |
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受託棟数 |
243棟 |
306棟 |
350棟 |
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稼働率 |
96.8％ |
96.6％ |
95.8％ |
ビルメンテナンス事業においては、外壁等の高所清掃・補修作業を強みに、主にプロパティマネジメント事業との協働を推進してきたことでビルメンテナンス受託棟数は増加となったものの、人件費の増加等により、前年同期に比べ売上高は増加、利益は横ばいとなりました。
以上の結果、売上高は854百万円（前年同期比17.1％増）となり、セグメント利益は397百万円（同15.9％増）となりました。
（その他）
滞納賃料保証事業においては、賃貸仲介をはじめとする当社内の関連部署との連携強化に加え、ビルオーナー様、協力会社様へのセミナーを積極的に開催しております。当社グループの保証システムの認知度向上ときめ細やかで迅速な保証審査に努めたことなどから、取り扱い件数が堅調に推移し、前年同期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
建設ソリューション事業においては、リプランニング物件の商品化に特化したことなどから、前年同期に比べ売上高は減少、利益は増加いたしました。
スペースレンタル事業（貸会議室事業）においては、リピーターや紹介による貸会議室のご利用者様が着実に増加していることなどから、前年同期に比べ売上高は大幅に増加し、利益は大幅な黒字に転換いたしました。さらに、賃貸仲介の部署との協業でレンタルオフィス・貸会議室の新規拠点の開拓・運営を積極的に行い、事業の拡大を図っております。
ホテル事業においては、旅行・航空事業を展開する中国春秋グループとの共同ブランド「スプリングサニー」の第１号店を４月に愛知県常滑市でグランドオープンし、当社グループの運営開始以降、「心温かいホテル」を目指してオペレーションに努めた結果、稼働率は著しく改善し、96％を超える水準を継続するとともに客室単価が向上いたしました。また、京都でのアッパーグレードのホテル計画を始めとし、宿泊客の目的に適うよう、複数のカテゴリーで自社ブランドの「インバウンド向け都市型観光ホテル」の開発・運営に向けた取り組みを進捗させております。
以上の結果、売上高は839百万円（前年同期比210.2％増）となり、セグメント利益は417百万円（同187.8％増）となりました。
（２）キャッシュ・フローの状況
当第２四半期連結累計期間における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、長期借入れによる収入8,920百万円及び税金等調整前四半期純利益4,841百万円等があったものの、長期借入金の返済による支出5,752百万円及び有形固定資産の取得による支出5,177百万円等があった結果、期首残高に比べ572百万円減少し、当第２四半期連結会計期間末残高は、12,802百万円となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果得られた資金は3,635百万円（前年同期は995百万円の収入）となりました。これは主に、たな卸資産の増加額1,124百万円等があったものの、税金等調整前四半期純利益4,841百万円等があったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は5,879百万円（前年同期は6,452百万円の支出）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入3,036百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出5,177百万円及び定期預金の預入による支出3,659百万円等があったことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は1,743百万円（前年同期は3,659百万円の収入）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出5,752百万円及び配当金の支払額1,067百万円等があったものの、長期借入れによる収入8,920百万円等があったことによるものであります。
（３）事業上及び財務上の対処すべき課題
当第２四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
（４）研究開発活動
該当事項はありません。
（５）生産、受注及び販売の実績
当第２四半期連結累計期間において、生産、受注及び販売の実績について著しい変動はありません。