当連結会計年度におけるわが国経済は、政府・日銀による各種経済・金融政策の効果を背景に、企業収益に改善の動きがみられ、雇用情勢の着実な改善や個人消費が持ち直しつつあること、訪日客の増加がもたらす経済への波及効果等により、緩やかな回復基調が続いております。一方で、世界的な保護主義の広がりや地政学的な緊張の高まりなどから、世界経済の先行きに対する下振れリスクが高まっております。
不動産業界においては、都心オフィスビル市場の平均空室率は４％を下回る水準に改善しており、平均賃料は３年以上にわたって緩やかな上昇が続いております。不動産投資市場は、引き続き活況を呈しているものの、一部では高値警戒感が台頭するなか、先行きには慎重な見方が増しております。
当社グループでは、こうした環境下において、東京都心部における中小型オフィスビルの「不動産再生と活用」を本業とし、ビルオーナー様の不動産に関する様々な「お困りごと解決」にお客様視点で真摯に取り組んでまいりました。具体的には、お客様お一人おひとりにビルの賃貸仲介及び売買仲介、ビル管理・メンテナンス、小修繕から大規模リニューアル、専門家とタイアップした相続や税務等の相談、賃料滞納に備えた保証の提供等に至るまで多様なサービスをご提供することを通じて、お客様の不満や不便、お困りごとを現場で研究・解決し、多面的な収益機会の創出に繋げてまいりました。
そして、これら多様なサービスを提供する過程で培った知見やノウハウ、経験を連鎖的に活用することで、毎年一定程度増える経年劣化したビルを仕入、再生し、販売する中古ビルの不動産再生事業を展開しています。街に活気をもたらす最適用途への変更やテナント募集前に内装を造り込むセットアップオフィス、また快適で潤いのある屋上テラスの設置など、テナントの心に響くリノベーションを施すことで中古のオフィスビルを魅力的で高品質なビルに甦らせます。さらに、地域密着による土地勘を活かしたテナント斡旋を強みに収益を最大限に高め、周辺エリアの強みや特徴、地歴や将来性・社会性も価値に載せて資産家・富裕層へ販売いたします。このようにご利用いただくテナントのニーズを汲み、たゆまぬ改善で都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）を中心にオフィスビルの再生実績を積み上げております。
また当社グループは、オフィス事業を通じて培ったオペレーション力を強みとした事業モデルを、ホテルの開発・再生・運営事業に展開し、これをオフィス事業に続く２本目の柱とすべく推進しております。旅行・航空事業を展開する中国春秋グループとの共同ホテルブランドの第１号店「スプリングサニーホテル名古屋常滑」は、当社グループが既存ホテルを再生したものであり、運営開始以降、その稼働率は大幅に改善し、客室単価も向上いたしました。昨年12月には首都圏を中心に４棟564室のホテルを運営する「スカイコートホテル株式会社」の株式を取得し、当社グループに迎えるとともに、本年４月には当社グループが新規に開発し、運営を手掛ける当社ホテルブランドの第１号店「日和（ひより）ホテル舞浜」を開業いたしました。さらに、飛騨高山、銀座東、大阪本町、京都四条河原町、成田空港等のエリアで、「インバウンド向け都市型観光ホテル」の開発・運営に向け、次なるホテルの計画を進捗させております。
ベトナムの中部最大都市ダナンでは昨年８月に当社グループ初となる海外第１号ホテルを開業するとともに、本年５月には28階建の分譲マンション開発に着工することとなりました。インドネシアの首都ジャカルタでは都市型分譲戸建住宅の建築、サービスアパートメントの所有・運営に進出するなど、成長が続く東南アジアへの展開も加速しております。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高40,394百万円（前期比31.9％増）、営業利益9,380百万円（同27.0％増）、経常利益8,894百万円（同26.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益6,452百万円（同20.9％減）となりました。
なお、親会社株主に帰属する当期純利益が前期比で減少した主な要因は、平成29年３月期の税金等調整前当期純利益により税務上の繰越欠損金を全額解消したため、繰延税金資産約12億円を取り崩し、法人税等調整額に計上したことによって、実質的な税負担額が前期以前に比べて大幅に増加したためです。
各セグメントの業績は次のとおりであります。
(不動産再生事業)
当社グループは、仕入れの段階から最適用途の実現に向けた「ものづくり」を始めております。日々の活動から蓄積された賃貸市場における深い知見をベースに、テナント斡旋やビル管理、建設など他部署の経験、技術、知識を投入し、これらを連鎖させ、お客様視点で自由に発想し、創造的な企画を練り込んでおります。また、当社グループはテナントの満足度を高めることがビルオーナー様の満足度の向上につながるものと捉え、テナントの声を大切にしたテナント目線での快適性や利便性を追求し、愛され選ばれるビルへと再生しております。
稼働率の低い不動産や老朽化で設備の更新を要する建物を当社グループで取得し、社会のニーズに合致した仕様にリノベーションを行い、稼働率の高い不動産に再生させ、不動産が生み出す利益の極大化を図った上で、資産家・富裕層の皆様に販売しております。
また販売後においても、当社グループはスピードを重視したアフターサービス（不動産のハード管理、ソフト管理、積極的な不具合対応、ビルオーナー様のお困りごと解決や新たな要望に応えるなど）を提供することにより、タイムリーなフォローアップに努めてまいりました。
リプランニング事業においては、資産としての安定性のみならず、物件固有の立地特性やその地域の歴史などを大切に、エリアに最適なオフィスの創り込みとともに、容積率超過の是正等、建物の遵法性の確保にも取り組んでまいりました。個人のお客様だけではなく、J-REITにも物件を売却するなど、購入されるお客様からみた「価値」に訴求した商品づくりを行うことが、高い利益率につながっており、前期に比べ売上高、利益ともに大幅に増加いたしました。
賃貸ビル事業においては、当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証等で培った総合的な不動産オペレーション力を活かし、高稼働で安定的な賃料収入を確保しております。棚卸資産に含まれる在庫棟数は前期末に比べ増加した一方、複数年にわたり運用してきた中型物件を事業計画に基づき、計画通りに販売したことなどから、賃料収入が減少し、前期に比べ売上高・利益ともに減少いたしました。
以上の結果、売上高は35,369百万円（前期比31.8％増）となり、セグメント利益は10,376百万円（同28.5％増）となりました。
(仲介事業)
売買仲介事業においては、プロパティマネジメントや賃貸仲介をはじめとする他部署からの紹介案件にスピード重視で対応していくことで、リピートでの購入や売却、さらにはお客様からお客様をご紹介いただける機会創出につなげております。また、不動産の付加価値づくりや不動産コンサルティングによるソリューション力の向上、海外顧客への言語対応などにより顧客層の拡大に努めております。一方で、不動産価格の高値警戒感から、一部の投資家や金融機関が慎重姿勢になるなか、昨年前半の円高傾向による海外投資家の様子見姿勢の影響があったこと、さらにお客様の真のニーズにお応えできなかったことなどから、当社グループの売買仲介事業は前年同期に比べ売上高・利益ともに減少いたしました。
賃貸仲介事業においては、都心５区を中心に支店を設け、拠点を細かく展開しております。市場における空室率が改善するなか、ビルオーナー様のお困りごとを空室という一面ではなく、老朽化や相続問題といったように多面的で長期的な視点から捉えるようにしております。お客様との会話の中から関連するニーズをお聞きし、リニューアルや売買仲介等の切っ掛けを創り出すなど、様々なお困りごと解決に取り組んできたことにより、結果として、賃貸仲介案件も増加し、前期に比べ、売上高・利益ともに増加いたしました。
また新分野として、都心ビルの有効活用事業に乗り出しております。これはビル運営に不安を抱えるビルオーナー様に対して、当社グループがビルを一括して借り上げることで、ビルオーナー様は安定した賃料収入が見込め、ビルのリニューアル工事費用の追加融資を受けることが可能となり、管理の手間もなくなるなど、ビル運営の全てを当社が代行するものです。
さらに４月には、中小ビルオーナー様が多く、街のさらなる発展が期待される五反田に支店を開設し、サービスのご提供エリアの拡充を図っております。
以上の結果、売上高は1,314百万円（前期比14.5％減）となり、セグメント利益は1,082百万円（同17.5％減）となりました。
(プロパティマネジメント事業)
プロパティマネジメント事業においては、テナント満足度を高めるためのきめ細やかなビル管理や土地勘を強みとした賃貸仲介に加え、適正賃料への条件改定による収益改善等に取り組むことで、高収益で高稼働なビル経営を実践しております。この実績を背景に、当社グループにビル管理をお任せいただいているビルオーナー様から、新たなビル管理を受託したり、リプランニング物件や売買仲介にて不動産をご購入いただいたお客様から、ご購入後の管理業務を一任されたりするなど、サービス品質を向上させながら受託棟数を増加させてまいりました。これらにより、当四半期末の受託棟数は下表のとおり、前年同期末から29棟増加（8.7％増）しました。
また、お客様の資産背景やビル経営方針を伺うなかでお客様のことを深く知り、潜在的なお困りごとに対してもお客様視点のご提案を行うことで、売買仲介や工事などの事業機会を創出し、当社グループの総合力でお困りごとの解決に導いております。さらに、建て替えを見据えた定期借家契約への変更やJ-REIT物件の対応等の高付加価値のサービスをご提供してまいりました。その結果、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
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平成27年３月末 |
平成28年３月末 |
平成29年３月末 |
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受託棟数 |
276棟 |
333棟 |
362棟 |
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稼働率 |
92.9％ |
95.5％ |
96.6％ |
ビルメンテナンス事業においては、外壁等の高所清掃・補修作業を強みに、プロパティマネジメント事業との協働を推進してきたことでビルメンテナンス受託棟数とスポット案件が増加し、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
以上の結果、売上高は1,707百万円（前期比15.1％増）となり、セグメント利益は787百万円（同16.5％増）となりました。
(その他)
滞納賃料保証事業においては、賃貸仲介をはじめとする当社内の関連部署との連携強化に加え、ビルオーナー様、協力会社様へのセミナーを継続的に開催し、保証システムの浸透と認知度向上に努めるとともに、きめ細やかで迅速な保証審査に徹したことで、取り扱い件数が堅調に推移し、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
建設ソリューション事業においては、リプランニング物件の商品化に特化したことで内部取引が拡大し、外部案件が減少したことなどから、前期に比べ売上高は減少し、利益は増加いたしました。
貸会議室事業（スペースレンタル事業）においては、リピーターや紹介による貸会議室のご利用者様が着実に増加していることなどから、前期に比べ売上高が大幅に増加し、利益も大幅な黒字に転換いたしました。さらに、賃貸仲介の部署との協業を推進し、３月には第５、第６の拠点となる田町、横浜での新規開設をいたしております。
ホテル事業においては、旅行・航空事業を展開する中国春秋グループとの共同ホテルブランド「スプリングサニーホテルズ＆リゾーツ」の第１号店「スプリングサニーホテル名古屋常滑」が、当社グループの運営開始以降、稼働率は大幅に改善し、客室単価も向上したことで、前期に比べ売上高が大幅に増加し、利益も大幅な黒字に転換いたしました。
昨年12月には首都圏を中心に４棟564室のホテルを運営する「スカイコートホテル株式会社」の株式を取得し、当社グループに迎えるとともに、本年４月には当社グループが新規に開発し、運営を手掛ける当社ホテルブランド「日和ホテルズ＆リゾーツ」の第１号店「日和ホテル舞浜」を開業いたしました。さらに、飛騨高山、銀座東、大阪本町、京都四条河原町、成田空港等のエリアで、「インバウンド向け都市型観光ホテル」の開発・運営に向け、次なるホテルの計画を進捗させております。
以上の結果、売上高は2,003百万円（前期比160.0％増）となり、セグメント利益は853百万円（同159.0％増）となりました。
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により4,353百万円増加、投資活動により4,764百万円減少、財務活動により1,984百万円増加した結果、期首残高に比べ1,496百万円増加し、当連結会計年度末残高は14,871百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果得られた資金は4,353百万円（前期は1,555百万円の支出）となりました。これは主に、たな卸資産の増加額3,923百万円等があったものの、税金等調整前当期純利益8,894百万円等があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は4,764百万円（前期は123百万円の収入）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入5,046百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出5,391百万円及び定期預金の預入による支出4,382百万円等があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は1,984百万円（前期は3,607百万円の収入）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出12,205百万円及び配当金の支払額1,068百万円等があったものの、長期借入れによる収入16,782百万円等があったことによるものであります。
当社グループ(当社及び連結子会社、以下同じ。)は、生産業務を定義することが困難であるため、生産実績の記載は省略しております。
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載は省略しております。
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当連結会計年度 (自 平成28年４月１日 至 平成29年３月31日) |
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金額(千円) |
前年同期比(％) |
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不動産再生事業 計 |
35,369,515 |
31.8 |
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①リプランニング事業 |
33,635,098 |
37.0 |
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②賃貸ビル事業 |
1,717,024 |
△19.9 |
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③その他 |
17,391 |
△88.0 |
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仲介事業 |
1,314,254 |
△14.5 |
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プロパティマネジメント事業 |
1,707,809 |
15.1 |
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報告セグメント 計 |
38,391,579 |
28.6 |
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その他 |
2,003,025 |
160.0 |
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合計 |
40,394,604 |
31.9 |
(注) １ セグメント間の取引については相殺消去しております。
２ 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
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相手先 |
前連結会計年度 |
当連結会計年度 |
||
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販売高(千円) |
割合(%) |
販売高(千円) |
割合(%) |
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Green Garden特定目的会社 |
― |
― |
5,508,682 |
13.6 |
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合同会社El Toro |
― |
― |
4,380,000 |
10.8 |
３ 前連結会計年度における相手先別の販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満のため、記載を省略しております。
４ 上記の金額には消費税等は含まれておりません。
当社グループは、以下の経営理念と企業哲学を経営の基本方針として事業に取り組んでおります。
（経営理念）
「全従業員を守り、物心の幸福を追求することを旨とし、同時に共生の心をもって人類・社会の繁栄に貢献する。」
（企業哲学）
「我々社員は仕事を通して知識・技能・人格を溢れる熱意で向上させ、不動産ストックの活用と流通に専念することにより、再生産不可能な資源の無駄遣いをおさえ、永続的な地球上の人類や動植物の繁栄に寄与する。」
当社グループは、長期的な視点に立った永続的な成長を目指し、財務の安全性の観点から自己資本比率50％以上の水準を、また、収益性・生産性の観点から売上高経常利益率20％以上の水準をそれぞれ維持することを重視しております。
当社グループは、お客様をビルオーナー様、資産家、富裕層の皆様と定め、お客様に寄り添い、不動産に関するあらゆるお困りごとの解決に取り組むことで、不動産活用のプロフェッショナルとして「世界一お客様に愛され、選んでいただける不動産会社」を目指しています。東京都心部の中小型オフィスビルを主要な対象とするも、物件そのものではなく、お客様の幸せ創り、およびそのお客様のお困り事解決にフォーカスすることを方針としております。
当連結会計年度の業績は、おかげさまで経常利益が過去最高益となり、６期連続の増収・経常増益となりました。この成長をさらに加速させるため、未来を作る成長戦略として「４本の矢」（１．現業の拡大 ２．ホテル事業 ３．Ｍ＆Ａ ４．海外展開）を定めております。
１．現業の拡大
世界一の大都市圏である東京都心部における土地勘を強みに、さらなる事業の深耕を図ります。支店網の拡充、各種サービスの品質向上に継続的に取り組むとともに、お客様の顕在化しているニーズのみならず潜在的なニーズを捉え、サービス機能を深化させてまいります。さらに、お客様の満足度をより高めていくために、お客様お一人おひとりを熟知し、お客様お一人おひとりにあった最適なご提案ができる人財の育成に取り組んでまいります。
本年４月には、中小ビルオーナー様が多く、街のさらなる発展が期待される五反田に支店を開設いたしました。より深く地域に根ざし、土地勘を強みに、不動産に関するあらゆるお困りごと解決への取り組みを通じて、地域のお客様に愛される店づくりを行ってまいります。
空室でお困りのビルオーナー様の問題解決を切っ掛けに生まれた貸会議室やサービスオフィスを運営するスペースレンタル事業では、本年３月に「ビジョンセンター田町」、「ビジョンセンター横浜」を新たに開設するなど、６拠点を展開しております。
今後も既存の事業領域に捉われず、お客様に寄り添い、お客様のお困りごと解決を追求していく中から、新たな事業の創出、育成を行い、事業を拡大してまいります。
２．ホテル事業
政府が推進する観光立国の実現に向け、訪日客の急増による宿泊施設の不足といった社会問題に応えるべく、オフィスビル事業を通じて培ったオペレーション力を強みとしたビジネスモデルと人財を活かし、ホテルの開発・再生とホテルの運営を行うホテル事業に挑戦しています。
ホテル事業のテーマを「心温かいホテル」とし、①お客様視点で従業員によって成長するホテル、②地域の文化と歴史を大切に、その魅力を掘り起こすホテル、③上質で心地よいプライベート感のあるホテル、への作り込みを行っております。
本年４月には自社ホテルブランド「日和（ひより）ホテルズ＆リゾーツ」の第１号店となる「日和ホテル舞浜」を開業いたしました。「日和」ブランドは、「都市型ホスピタリティホテル」として、国内はもとより、世界中から観光やビジネスで訪れるお客様に、快適にゆったりとご利用いただけるよう、日本のおもてなしとその地域ならではの雰囲気、文化を体感していただける家庭的なサービスを提供してまいります。
現時点では、飛騨高山、銀座東、大阪本町、京都四条河原町、成田空港等のエリアで、次なるホテルの計画を進捗させております。
３．Ｍ＆Ａ
お客様視点のサービス力の向上を図り、当社グループの成長を加速させる手段の一つとして、Ｍ＆Ａの活用は有効な選択肢として捉えています。
当社グループの事業領域が膨らむ中で、現業の周辺領域である建築施工、設備、住宅管理等の未整備分野及び新たな事業領域であるホテルや貸会議室などのオペレーションを伴う事業は、当社グループが中長期的に安定的な成長を描くなかで強化していく事業です。事業における人財、技術、プラットフォームを短期間で当社グループに取り込み、環境の変化に合わせた最適なサービスをお客様にご提供できるよう、株式譲受、資本参加や業務提携を進め、成長と発展を目指してまいります。
昨年12月には、首都圏を中心に４棟564室のホテルを運営する「スカイコートホテル株式会社」の株式を取得し、当社グループに迎え入れ、ホテル事業の強化、拡大を推進しております。
４．海外展開
海外事業の理念を「アジアの人々を幸せに、同志と共に」と定めております。海外富裕層のインバウンド投資を促してアジアの成長を東京に取り込み、同時に、成長著しい東南アジアの大都市へ進出し、アウトバウンド事業を展開することで、現地の人々の幸福と繁栄に貢献することを目指しております。
インバウンド事業では、４年前から台湾に拠点を構え、東京の不動産の購入、管理、売却などのサポートなどを行う不動産コンサルティング事業を展開しております。
アウトバウンド事業では、昨年８月にベトナムの中部最大都市ダナンで当社グループ初となる海外第１号ホテル『The Blossom City』を開業するとともに、本年６月には28階建の分譲マンション『HIYORI Garden Tower』を着工いたしました。また、インドネシアの首都ジャカルタでは昨年12月にサービスアパートメント『京 Serviced Apartment』の運営を開始し、加えて、都市型分譲戸建住宅の建築を進めています。
今後も社員一丸となって顧客ニーズを研究し続け、最大限の付加価値を提供し、お客様満足度を高めていくことで、持続的な企業価値の向上に努めてまいります。
日本経済は、先進国で一番の安定度を誇る安倍政権のもと、緩やかな回復基調を続けているものの、米国等における保護主義的政策議論や中東、朝鮮半島における地政学リスクの高まり等の国外要因の影響により、先行き不透明感が増しています。不動産市場を取り巻く環境は、好調な企業業績を背景に、東京都心部では空室率の低下と緩やかな賃料上昇が続いており、足元では引き続き堅調な状況にあります。しかしながら、海外景気の先行き不透明感や、2018年以降に東京都心部で予定されているオフィスの大量供給（竣工）等の影響により、市場はピークに近づきつつあるとの懸念も台頭し始めております。
そのような中、当社グループは中長期的に安定した成長を遂げるために、①フロー型ビジネスで基盤をつくり、ストック型ビジネスを拡大し、フローとストックの両足で立つ収益構造への転換、②都心オフィスに特化した事業領域を深堀りするとともに、将来の成長市場であるホテル事業、海外事業への参入、③ビジネスとは他を利することであり、「お客様視点」に基づく真の不動産プロフェッショナル人財の育成と増強、に取り組んでいます。
当社グループは、リプランニング事業で再生した物件の売却益に偏った収益構造から、不動産市況の動向に左右されにくい収益を伸ばしていくことで、安定的な収益構造への転換を推進してまいります。賃料収入やビル管理受託のように、毎月の収益が固定的で安定した事業を積み上げていくことに加え、ホテルや貸会議室の運営に代表される、運営能力次第で収益の向上が図れる事業にも積極的に取り組んでまいります。同時に、当社グループの不動産営業戦略は、物件にフォーカスするのではなく、お客様にフォーカスしたお困りごと解決の戦略をとっています。一つ一つの物件取引重視ではなく、お客様に寄り添い、細かなお困りごと解決に真摯に取り組み、長年のお付き合いで信頼残高を積み上げ、永続的に当社グループのお客様となっていただくことこそが、当社グループのストック型ビジネスの目指すものです。
中長期的に日本の少子高齢化トレンドは継続するものの、東京都心オフィス市場は世界一の巨大な市場であり、まだまだ膨大な市場開拓余地があります。今後もこの東京都心オフィス市場を更に深堀りしていくことと並行して、将来的に成長が見込まれる日本のホテル市場、および東南アジアを中心とした海外市場へ積極果敢に挑戦し、収益ベースの多様化を図ることにより、中長期的に安定した収益成長を図ってまいります。
当社グループの強みは「利他」の価値観の下で、フィロソフィをベースとした心の絆で結ばれた社員の結束力にあります。各々の専門性を持ち寄り、各々が「お客様視点」を軸に生み出す付加価値を連鎖させることにより、高い付加価値を実現してまいりました。今後、一段の成長を目指し、多くの有能な人財を迎え入れ、このフィロソフィをベースとした強い絆で結ばれた結束力を梃に、真の不動産プロフェッショナル集団を構築してまいります。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
１．当社グループを取り巻く事業環境及び当社事業の特性等について
(1) 事業環境
当社グループは、東京都心部を中心に「不動産再生」に取り組み、企業としての市場競争力を高めるべく得意分野である都心部のオフィスビル及び商業ビルを主体に、仲介・管理・保証・工事・賃貸・売買等の一貫したサービスをワンストップで展開しております。しかしながら、経済情勢が悪化し、空室率の上昇や賃料の下落といったように不動産市況が低迷した場合には、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。
(2) リプランニング事業の特性
① リプランニング事業は、主に事業用不動産を対象とした再生事業であり、不稼動又は空室率が高く低収益の事業用不動産を再生することにより収益の改善を具現化する事業であります。売却先は主に不動産収入を目的とした投資を行う個人・法人等であります
経済情勢の悪化や信用収縮等により金融市場に混乱が発生した場合、不動産の流通市場が低迷するおそれがあり、リプランニング事業で扱う物件のたな卸資産としての評価額が下がり、また、販売活動が計画通り進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。
② リプランニング事業は、主に金融機関からの借入により資金調達し物件を購入するため、有利子負債残高は物件購入及び売却の状況によって変動します。
資金調達に当たりましては、特定の金融機関からの借入に依存することなく、常に複数の金融機関との均衡を図りつつ、安定的、かつ適正な条件での資金調達に努めております。また、エクイティファイナンスや不動産証券化等にも取り組み、有利子負債の増加を抑えつつ不動産の取得・事業化を進めてきております。しかしながら、信用収縮等による金融市場の混乱が発生した場合には、事業の展開に必要な資金調達が進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。
③ リプランニング事業は、物件を購入し、リプランニング完了後に売却を行いますが、当該事業の売上原価及び売上高は物件の売却時に計上されます。また、一取引当たりの金額は、他の仲介手数料収入等に比較して高額となっております。従って、その購入及び売却の時期や金額の変動等により、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。
(3) 競合の状況
当社グループの事業は、リプランニング事業、賃貸ビル事業、不動産証券化事業、アセットマネジメント事業、事業用不動産の売買仲介・賃貸仲介、プロパティマネジメント事業、ビルメンテナンス事業、建設ソリューション事業及び滞納賃料保証事業、スペースレンタル事業、ホテル事業から構成されており、これら各事業が有機的に結合し、事業用不動産に係る一貫したサービスを提供するところにその特徴があります。
そして、各事業部門の機能を融合した総合力及び顧客との広範なネットワーク並びに潜在的優良物件の選択等、細やかな事業運営により競争力の維持・強化、競合他社との差別化を図っております。しかしながら、この優位性が保たれない場合は、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(4) ホテルの開発について
当社グループは、日本政府による観光立国推進政策の実施及びそれを受けた訪日外国人数の増加を好機と捉え、ホテルの企画、開発、再生及び運営等に取り組んでおります。一部の旗艦ホテルを除き、一定期間経過後に投資家へホテルを売却し、さらに投資家へホテルを売却した後も当該運営を継続して受託することを基本的なビジネスモデルとする方針であり、売却した場合の収益は、不動産再生事業の収益として計上予定であります。
ホテルの開発においては、これまでリプランニング事業で主力としてきたオフィスビル等の再生とは異なり、自社にて土地を仕入れ、一から開発を行う場合があります。そのような場合には、竣工までに相当の期間を必要とするため、ホテルの賃料宿泊収入等の収益を計上できない期間が長くなることや、事業期間が相対的に長くなることによって景気変動の影響を受けやすくなることで、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(5) ホテルの運営について
ホテルの運営を行うホテル事業は、一般的に景気動向や個人消費の動向等の影響を受けやすい傾向にあり、景気の低迷による企業の出張需要の減少や個人のレジャー需要の減少、新規ホテルの開業による客室の供給過剰等により、客室料金や客室稼働率の低下が起こる場合等、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、ホテルの運営に関しては、為替の変動、近隣国との領土問題や反日感情の増大等の情勢変化が生じた場合、外国人観光客の減少、海外渡航の自粛または消費マインドの減退に繋がることが予想され、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(6)カントリーリスクについて
当社グループは、海外において不動産事業等の取り組みを行っておりますが、日本国外における政治、経済や為替等の動向、商習慣の相違、投資や競争に関する法令・各種規制の制定や改正等が、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 災害等について
地震・暴風雨・洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には、当社グループが保有・管理・投資を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8) 訴訟等のリスク
当社グループが売買・賃貸・売買又は賃貸の仲介・管理等を行う物件に関連して、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容・結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
２．法的規制について
当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」「建築士法」「建設業法」「不動産の鑑定評価に関する法律」「不動産投資顧問業登録規程」「金融商品取引法」「警備業法」「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」等による法的規制を受けており、関連許認可を得ております。
当社グループの主要な業務に係る免許や許認可等の有効期限等は下記のとおりであり、現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、万一、将来このような事由が発生した場合、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、今後、これらの関係法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合にも、当社グループの事業が影響を受ける可能性があります。
(1) 有効期間その他の期限が法令、契約等により定められているものは以下のとおりであります。
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免許、許可、登録等 |
会社名 |
有効期間 |
種類 |
関連する法律 |
登録等の交付者 |
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宅地建物取引業者免許 |
サンフロンティア不動産㈱ |
平成26年12月29日から平成31年12月28日 |
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宅地建物取引業法 |
国土交通大臣 |
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㈱ユービ |
平成29年２月25日から |
都道府県知事 |
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特定建設業許可 |
サンフロンティア不動産㈱ |
平成24年７月20日から平成29年７月19日 |
建築工事業、屋根工事業、鋼構造物工事業、大工工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、内装仕上工事業 |
建設業法 |
都道府県知事 |
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不動産鑑定業登録 |
サンフロンティア不動産㈱ |
平成25年２月７日から平成30年２月６日 |
― |
不動産の鑑定評価に関する法律 |
都道府県知事 |
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一般不動産投資顧問業登録 |
サンフロンティア不動産㈱ |
平成26年11月３日から平成31年11月２日 |
― |
不動産投資顧問業登録規程 |
国土交通大臣 |
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サンフロンティア不動産投資顧問㈱ |
平成27年12月９日から平成32年12月８日 |
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第二種金融商品取引業者登録 |
サンフロンティア不動産㈱ |
平成19年９月30日登録 |
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金融商品取引法 |
関東財務局長 |
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サンフロンティア不動産投資顧問㈱ |
平成19年９月30日登録 |
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投資助言・代理業者登録 |
サンフロンティア不動産投資顧問㈱ |
平成19年９月30日登録 |
― |
金融商品取引法 |
関東財務局長 |
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一級建築士事務所登録 |
サンフロンティア不動産㈱ |
平成27年２月１日から平成32年１月31日 |
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建築士法 |
一般社団法人東京都建築士事務所協会 |
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警備業認定 |
サンフロンティア不動産㈱ |
平成28年12月26日から平成33年12月25日 |
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警備業法 |
都道府県公安委員会 |
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㈱ユービ |
平成26年４月５日から平成31年４月４日 |
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マンション管理業登録 |
㈱ユービ |
平成29年１月８日から平成34年１月７日 |
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マンションの管理の適正化の推進に関する法律 |
国土交通大臣 |
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賃貸住宅管理業登録 |
㈱ユービ |
平成29年２月１日から平成34年１月31日 |
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賃貸住宅管理業者登録規程 |
国土交通省関東地方整備局長 |
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建築物環境衛生総合管理業登録 |
㈱ユービ |
平成27年９月18日から平成33年９月17日 |
― |
建築物における衛生的環境の確保に関する法律 |
都道府県知事 |
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建築物飲料水貯水槽清掃業登録 |
㈱ユービ |
平成24年６月29日から平成30年６月28日 |
― |
建築物における衛生的環境の確保に関する法律 |
都道府県知事 |
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医療関連サービスマーク認定 |
㈱ユービ |
平成27年２月１日から平成30年１月31日 |
― |
医療法 |
一般財団法人医療関連サービス振興会 |
(2) 不動産証券化事業を行うに当たりましては、資産流動化法に基づく特定目的会社、会社法に基づく株式会社・合同会社、有限会社法に基づく有限会社（但し、有限会社につきましては、平成18年５月１日以降は株式会社となりましたが、特例有限会社として従前の有限会社と同様の規制が課されております。）のいずれかにより設立されたＳＰＣ（特別目的会社）を利用することになります。この内、資産流動化法に基づく特定目的会社により、証券化事業を行う場合には資産流動化法の規制を受けることになります。
３．会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、物件の取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
４．個人情報保護
当社グループは業務上、ビルオーナー、テナント等の個人情報を保有する「個人情報取扱事業者」に該当し、今後の事業拡大につれ関連情報が増加することが予想されます。これに対しましては、情報管理体制を強化し、内部情報管理の徹底を図っておりますが、不測の事態により、顧客情報等個人情報が外部に流失した場合は当社グループの信用を毀損し、経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
１．財政状態の分析
当連結会計年度末における総資産は63,654百万円（前連結会計年度末比17.7％増）、負債は27,968百万円（同16.8％増）、純資産は35,686百万円（同18.4％増）となりました。
総資産の増加の主な要因は、繰延税金資産の減少1,267百万円等があったものの、土地の増加5,259百万円等があったことによるものであります。
負債の増加の主な要因は、短期借入金の減少1,248百万円等があったものの、長期借入金の増加5,005百万円等があったことによるものであります。
純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払い1,068百万円等があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益の計上6,452百万円等があったことによるものであります。
なお、自己資本比率は56.0％（同0.3ポイント増）となりました。
２．経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高は、40,394百万円(前期比31.9％増)となりました。
不動産再生事業におきましては、35,369百万円(同31.8％増)、仲介事業におきましては、1,314百万円(同14.5％減)、プロパティマネジメント事業におきましては、1,707百万円(同15.1％増)となりました。
(売上原価)
売上高に対する原価率は、不動産再生事業におきましては69.0％、仲介事業におきましては17.6％、プロパティマネジメント事業におきましては53.9％となりました。
(売上総利益)
以上の結果、売上総利益は、13,700百万円(前期比25.0％増)となりました。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費は、人件費及び租税公課等が増加したことにより、4,319百万円(前期比20.9％増)となりました。
(営業利益)
営業利益は、9,380百万円(前期比27.0％増)となりました。
(営業外収益・費用)
営業外収益は、15百万円(前期比39.3％減)となりました。
営業外費用は、融資関連費用等が増加したことにより、501百万円(前期比29.0％増)となりました。
(経常利益)
以上の結果、営業利益に営業外収益・費用を加減算した経常利益は、8,894百万円(前期比26.6％増)となりました。
(特別利益・損失)
特別利益は、固定資産売却益の減少により、1百万円(前期比99.9％減)となりました。
特別損失は、1百万円(前期比89.0％減)となりました。
(税金等調整前当期純利益)
経常利益に特別利益・損失を加減算した税金等調整前当期純利益は、8,894百万円(前期比7.6％増)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
税金等調整前当期純利益に法人税等の税負担及び非支配株主に帰属する当期純損益を加減算した親会社株主に帰属する当期純利益は6,452百万円(前期比20.9％減)となりました。
親会社株主に帰属する当期純利益が前期比で減少した主な要因は、平成29年３月期の税金等調整前当期純利益により税務上の繰越欠損金を全額解消したため、繰延税金資産約12億円を取り崩し、法人税等調整額に計上したことによって、実質的な税負担額が前期以前に比べて大幅に増加したためです。
なお、１株当たり当期純利益は、150円92銭となりました。
３．キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２ 事業の状況 １．業績等の概要(2) キャッシュ・フロー」に記載のとおりであります。
当連結会計年度における現金及び現金同等物は、1,496百万円増加し、14,871百万円となりました。