文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。
（１）業績の状況
当第２四半期連結累計期間におけるわが国経済は、世界的な景気回復の持続や政府・日銀による各種経済・金融政策の効果を背景に、企業収益が拡大し、雇用情勢の着実な改善が続くなか、個人消費に持ち直しの動きがみられ、訪日客の継続的な増加がもたらす経済への波及効果等も相まって、緩やかな回復基調が続いております。一方で、米国における政治動向や金融政策がおよぼす世界的な金融資本市場の変動、アジアや欧州での地政学的な緊張の高まりなどに留意する必要があります。
不動産業界においては、都心オフィスビル市場の平均空室率は５年以上にわたって改善傾向が続き、３％台前半の水準となっており、平均賃料は約４年にわたって緩やかな上昇が続いております。不動産投資市場は、引き続き活況を呈しているものの、価格が高止まりし、投資利回りが低水準で推移していることから、先行きは慎重な見方が続いています。
当社グループでは、こうした環境下において、東京都心部における中小型オフィスビルの「不動産再生と活用」を本業とし、ビルオーナー様の不動産に関する様々な「お困りごと解決」にお客様視点で真摯に取り組んでまいりました。具体的には、お客様お一人おひとりにビルの賃貸仲介及び売買仲介、ビル管理・メンテナンス、小修繕から大規模リニューアル、専門家とタイアップした相続や税務等の相談、賃料滞納に備えた保証の提供等に至るまで多様なサービスをご提供することを通じて、お客様の不満や不便、お困りごとを現場で研究・解決し、多面的な収益機会の創出に繋げてまいりました。
そして、これら多様なサービスを提供する過程で培った知見やノウハウ、経験を連鎖的に活用することで、毎年一定程度増える経年劣化したビルを仕入、再生、販売する中古オフィスビルの不動産再生事業を展開しています。ビルの商品化テーマと改修テーマを明確に定め、一新されるエントランス、街に活気をもたらす最適用途への変更、テナント募集前にデザイン性が高く機能的な内装を造り込むセットアップオフィス、また快適で潤いのある屋上テラスの設置など、テナントの心に響くリノベーションを施すことで中古のオフィスビルを魅力的で高品質なビルに甦らせます。さらに、地域密着による土地勘を活かしたテナント斡旋を強みに収益を最大限に高め、周辺エリアの強み、特徴、地歴や将来性・社会性も価値に載せて資産家・富裕層へ販売いたします。このようにご利用いただくテナントのニーズを汲み、たゆまぬ改善で都心５区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）を中心にオフィスビルの再生実績を積み上げております。
また当社グループは、オフィスビルの不動産再生事業、不動産サービス事業を通じて培ったオペレーション力を強みとした事業モデルを、ホテルの開発・再生・運営事業に展開し、これをオフィスビルの事業に続く２本目の柱とすべく推進しております。「スプリングサニーホテル名古屋常滑」は、中国人団体客に加え、新たな販路開拓に注力し、さらなる稼働率の向上、客室単価の上昇に取り組んでおります。さらに、当社グループが新規に開発し、運営を手掛ける当社ホテルブランドの第１号店「日和（ひより）ホテル舞浜」を本年７月にグランドオープンいたしました。ブランド方針を「心温かいホテル」と掲げ、お客様視点の従業員の力によって、日々改善し、常に進化発展していくホテルブランドを目指しています。本ホテルは大手宿泊予約サイトの口コミ評価で、ソフト面、ハード面での総合的な快適性から、舞浜・浦安・船橋・幕張エリアで第２位となるなど、お客様視点のサービスが高評価に繋がっています。
今後については、現在、高山、佐渡、銀座東エリアのプロジェクトに着工、大阪本町のプロジェクトは年内着工を目指しております。加えて、大阪難波、京都四条河原町等のエリアで、当社グループが開発し運営する方式、外部の地権者様が当社の意向を汲み上げて開発するホテルを当社グループが長期賃借する方式等でのホテルの運営計画が進捗しております。
海外事業においては、ベトナムの中部最大都市ダナンで海外第１号ホテル「The Blossom City」を所有、運営するとともに、本年６月には28階建の分譲マンション「HIYORI Garden Tower」に着工いたしました。インドネシアの首都ジャカルタでは本年度中の完成を目指し、都市型分譲住宅の建築を推進、またサービスアパートメント「京 Serviced Apartment」の所有、運営を行うなど、成長が続く東南アジアへの展開を加速しております。
以上の結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高24,486百万円（前年同期比29.5％増）、営業利益5,534百万円（同7.0％増）、経常利益5,341百万円（同10.3％増）、親会社株主に帰属する四半期純利益3,649百万円（同6.7％増）となりました。
なお、第１四半期連結会計期間から報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期の実績値については、変更後のセグメント区分に組み替えて比較しております。各セグメントの売上高、セグメント利益は、セグメント間の内部売上高、振替高を含みます。また、当社グループの経営管理指標を営業利益から経常利益に変更したことに伴い、事業セグメントの利益又は損失の測定方法を変更しております。
各セグメントの業績は次のとおりです。
（不動産再生事業）
不動産再生事業では、リプランニング事業、ホテル開発事業、賃貸ビル事業等を行っております。
当社グループは、仕入れの段階から最適用途の実現に向けた「ものづくり」を始めております。日々の活動から蓄積された都心オフィスビル市場における深い知見をベースに、テナント斡旋やビル管理、建築企画など他部門の経験、技術、知識を投入し、これらを連鎖複合させ、お客様視点で自由に発想し、創造的な企画を練り込んでおります。また、当社グループはテナントの満足度を高めることがビルオーナー様の満足度の向上につながるものと捉え、テナント目線での快適性や利便性を追求し、愛され選ばれるビルへと再生しております。
収益性が低下していたり、設備の更新を要したりするオフィスビルを当社グループで取得し、社会のニーズに合致した仕様にリノベーションを行い、不動産が生み出す価値の極大化を図ることで高収益のオフィスビルに再生させた上で、資産家・富裕層へ販売しております。
また販売後においても、当社グループはスピードを重視したアフターサービス（不動産のハード管理、ソフト管理、積極的な不具合対応、ビルオーナー様のお困りごと解決や新たな要望に応えるなど）を提供することにより、きめ細やかなフォローアップに努めてまいりました。
リプランニング事業においては、資産としての安定性のみならず、立地特性やその地域の歴史などを大切に、エリアに最適なオフィスの創り込みとともに、容積率超過の是正等、建物の遵法性の確保にも取り組んでまいりました。購入されるお客様からみた「価値」を訴求した商品づくりを行うことが、継続的な高い利益率につながっております。その結果、当第２四半期連結累計期間の販売棟数は16棟（前年同期は11棟）となりました。
ホテル開発事業においては、甲府における当社初の自社開発ホテルを当第２四半期に販売したことにより、不動産再生事業セグメントにおける売上高、利益の増加に貢献いたしました。
賃貸ビル事業においては、当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証等で培った総合的な不動産オペレーション力を活かし、高稼働で安定的な賃料収入を確保しております。当第２四半期連結累計期間においては、在庫棟数増に伴い、賃料収入は増加したものの、在庫棟数にはリプランニングの商品化に適する空室の多いビルの割合が高かったことから、売上高の伸びを売上原価の伸びが上回ったことで、前年同期に比べ売上高は増加、利益は減少いたしました。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は21,348百万円（前年同期比28.2％増）となり、セグメント利益は6,078百万円（同7.5％増）となりました。
（不動産サービス事業）
不動産サービス事業では、売買仲介事業、賃貸仲介事業、プロパティマネジメント事業、ビルメンテナンス事業を行っております。
売買仲介事業においては、プロパティマネジメントや賃貸仲介をはじめとする他部門からの紹介案件にスピード重視で対応していくことで、リピートでの購入や売却、さらにはお客様からお客様をご紹介いただける機会創出につなげております。また、不動産の付加価値づくりや不動産コンサルティングによるソリューション力の向上、海外顧客への言語対応などにより顧客層の拡大に努めてまいりましたが、売上高、利益ともに前年同期並みとなりました。
なお、売買仲介部門は不動産コンサルティングの一環として、リプランニング物件の仕入、販売における起点となるなど、他部門の案件にも貢献しております。
賃貸仲介事業においては、都心５区を中心に支店を設け、拠点を細かく展開しております。本年４月には、中小ビルオーナー様が多く、街のさらなる発展が期待される五反田に支店を開設いたしました。市場における空室率が改善するなか、ビルオーナー様のお困りごとを空室という一面ではなく、老朽化や相続問題といったように多面的で長期的な視点から捉えるようにしております。リプランニング物件のテナント誘致に注力したことで、外部案件の仲介件数が減少し、前年同期に比べ売上高、利益ともに減少いたしました。
なお、お客様との会話の中から関連するニーズをお聞きし、リプランニング事業にかかる仕入や販売、工事受注や売買仲介等の切っ掛けを創り出すなど、様々なお困りごと解決に継続して取り組んでおります。
プロパティマネジメント事業においては、テナント満足度を高めるためのきめ細やかなビル管理だけでなく、土地勘を強みとしたテナント誘致、適正賃料への条件改定による収益改善等に取り組むことで、高収益で高稼働なビル経営を実践しております。この実績を背景に、当社グループにビル管理をお任せいただいているビルオーナー様から、新たなビル管理を受託したり、リプランニング物件をご購入いただいたお客様から、ご購入後の管理業務を一任されたりするなど、サービス品質を向上させながら受託棟数を増加させてまいりました。これらにより、当四半期末の受託棟数は下表のとおり、前年同期末から31棟増加（8.9％増）しました。
また、お客様の資産背景やビル経営方針を伺うなかでお客様のことを深く知り、潜在的なお困りごとに対してもお客様視点のご提案を行うことで、工事受注や売買仲介等の事業機会を創出し、当社グループの総合力でお困りごとの解決に導いております。さらに、J-REIT物件の対応等の高付加価値のサービスをご提供してまいりました。その結果、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。
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平成27年９月末 |
平成28年９月末 |
平成29年９月末 |
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受託棟数 |
306棟 |
350棟 |
381棟 |
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稼働率 |
96.6％ |
95.8％ |
96.4％ |
ビルメンテナンス事業においては、外壁等の高所清掃、補修作業を強みに、プロパティマネジメントとの協働を推進してきたことでビルメンテナンス受託棟数が伸長し、スポット案件も増加したことから、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。
なお、ビルメンテナンス事業を手掛ける当社子会社の株式会社ユービは、本年10月２日付でSFビルメンテナンス株式会社に商号変更いたしております。
以上の結果、不動産サービス事業の売上高は1,600百万円（前年同期比3.7％減）となり、セグメント利益は1,006百万円（同2.3％増）となりました。
（オペレーション事業）
オペレーション事業では、ホテル運営事業、スペースレンタル事業を行っております。
ホテル運営事業においては、「スプリングサニーホテル名古屋常滑」は、中国人団体客に加え、インターネットを介しての客室販売などによって新たな販路開拓に注力し、さらなる稼働率の向上、客室単価の上昇に取り組んでおります。さらに、当社グループが新規に開発し、運営を手掛ける当社ホテルブランドの第１号店「日和ホテル舞浜」を本年７月にグランドオープンいたしました。ブランド方針を「心温かいホテル」と掲げ、お客様視点の従業員の力によって、日々改善し、常に進化発展していくホテルブランドを目指しています。本ホテルは大手宿泊予約サイトの口コミ評価で、ソフト面、ハード面での総合的な快適性から、舞浜・浦安・船橋・幕張エリアで第２位となるなど、お客様視点のサービスが高評価に繋がっています。
今後については、現在、高山、佐渡、銀座東エリアのプロジェクトに着工、大阪本町のプロジェクトは年内着工を目指しております。加えて、大阪難波、京都四条河原町等のエリアで、当社グループが開発し運営する方式、外部の地権者様が当社の意向を汲み上げて開発するホテルを当社グループが長期賃借する方式等でのホテルの運営計画が進捗しております。
スペースレンタル事業においては、貸会議室、レンタルオフィス、コワーキングスペースの運営を行っております。本年５月に「ビジョンセンター東京日本橋」、本年６月に「ビジョンセンター東京 別館」の新規オープンに加え、賃貸仲介やプロパティマネジメントの部門との協働により、本年９月には「ビジョンセンター永田町」、「ビジョンセンター浜松町」を新規オープンいたしました。ご利用者様の目線でサービス品質を磨いてきたことで、リピーターや紹介によるご利用が着実に増加していることから、前年同期に比べ売上高、利益ともに大幅に増加いたしました。
さらに、本年６月にオープンした「ビジョンセンター東京 別館」は11月に増床予定となっております。
以上の結果、オペレーション事業の売上高は1,392百万円（前年同期比170.7％増）となり、セグメント利益は168百万円（同69.5％増）となりました。
（その他）
その他では、滞納賃料保証事業、海外事業、建設ソリューション事業等を行っております。
滞納賃料保証事業においては、賃貸仲介をはじめとする当社グループ内の関連部門との連携強化に加え、ビルオーナー様、協力会社様へのセミナーを継続的に開催するなどの情報発信により、当社グループの保証システムの浸透と認知度向上に努めてまいりました。テナントの保証審査は現地調査を徹底し、厳格に行いながらも、審査結果の迅速な回答にこだわり、ビルオーナー様に寄り添っていくことで、新規保証、再保証ともに取り扱い件数が堅調に推移し、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。
海外事業においては、ベトナムの中部最大都市ダナンで海外第１号ホテル「The Blossom City」を所有、運営するとともに、本年６月には28階建の分譲マンション「HIYORI Garden Tower」に着工いたしました。インドネシアの首都ジャカルタでは本年度中の完成を目指し、都市型分譲住宅の建築を推進、またサービスアパートメント「京 Serviced Apartment」の所有、運営を行うなど、成長が続く東南アジアへの展開を加速しております。
建設ソリューション事業においては、リプランニング事業の商品化に特に注力いたしました。
以上の結果、その他の売上高は450百万円（前年同期比30.8％増）となり、セグメント利益は325百万円（同13.6％増）となりました。
（２）キャッシュ・フローの状況
当第２四半期連結累計期間における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により3,827百万円減少、投資活動により951百万円減少、財務活動により4,723百万円増加した結果、期首残高に比べ82百万円減少し、当第２四半期連結会計期間末残高は14,789百万円となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は3,827百万円（前年同期は3,635百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益5,341百万円等があったものの、たな卸資産の増加額9,880百万円等があったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は951百万円（前年同期は5,879百万円の支出）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入1,373百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出914百万円及び定期預金の預入による支出1,295百万円等があったことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は4,723百万円（前年同期は1,743百万円の収入）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出6,659百万円及び配当金の支払額1,278百万円等があったものの、長期借入れによる収入13,822百万円等があったことによるものであります。
（３）事業上及び財務上の対処すべき課題
当第２四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
（４）研究開発活動
該当事項はありません。
（５）生産、受注及び販売の実績
当第２四半期連結累計期間において、生産、受注及び販売の実績について著しい変動はありません。