## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

#### 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針・経営戦略等

#### ① 会社の経営の基本方針

当社グループは、以下の経営理念と企業哲学を経営の基本方針として事業に取り組んでおります。

（経営理念）

「全従業員を守り、物心の幸福を追求することを旨とし、同時に共生の心をもって人類・社会の繁栄に貢献する。」

（企業哲学）

「我々社員は仕事を通して知識・技能・人格を溢れる熱意で向上させ、不動産ストックの活用と流通に専念することにより、再生産不可能な資源の無駄遣いをおさえ、永続的な地球上の人類や動植物の繁栄に寄与する。」

#### ② 目標とする経営指標

当社グループは、中長期的に安定した成長を目指し、収益性・生産性の観点から売上高経常利益率20％以上を、また、財務の安全性の観点から自己資本比率50％水準を、株主資本をいかに効率的に運用できたかを表すＲＯＥ10％以上の水準をそれぞれ維持することを重視しております。

#### ③ 経営環境

国内経済は、新型コロナウイルスの感染者数が足元において減少傾向にあり、企業収益を取り巻く事業環境は、宿泊業や観光業を中心に明るい兆しが出てきております。世界経済は、変異株の影響が薄れたものの、サプライチェーンの混乱やロシアによるウクライナ侵攻等が物価の上昇に拍車をかけ、各国において金融緩和の縮小や引き締めが強まってきており、今後は金融資本市場の変動を注視する必要があります。

####

#### (2) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

2020年初頭からの新型コロナウイルス感染拡大に伴う影響で、当社グループを取り巻く事業環境は大きく変わりました。こうした事業環境の変化および新常態（ニューノーマル）化を背景に、当社グループは持続的な成長軌道を再設定するため、2021年５月に中期経営計画を見直しました。同計画の掲げる定量目標は変えることなく、最終年度を2025年３月期へ２年間延長させていただきました。その基本方針は「人が集まり、心を通わせ、社会の発展と人々の幸せを創出していく場」を提供することと定め、コロナ禍において価値観が大きく変化した中で人々が集まる場の価値を再定義し、オフィスやホテル等をとおして新たな社会課題の解決に取り組んでまいります。

＜サステナビリティへの取り組み＞

同計画において重視するポイントとしてＥＳＧの視点を掲げております。昨今より世界的な潮流としてＥＳＧ・ＳＤＧｓの流れが加速する中、当社グループは創業時からの企業哲学を「再生産不可能な資源の無駄遣いをおさえ、永続的な地球上の人類や動植物の繁栄に寄与する」と定め、社会の持続可能性に資する事業活動を展開してまいりました。この度、それらの社会的な背景に対応するとともに、当社グループにおける活動を改めて発信するために、2022年３月28日付でサステナビリティ・ビジョンの策定及び重要課題（マテリアリティ）の特定をいたしました。今後は本ビジョンの実現と重要課題に対する具体的施策を実行することにより、持続可能な社会の実現へ貢献することをとおして中長期的な企業価値の向上を図ってまいります。

＜デジタル・トランスフォーメーションの取り組み＞

同じく重視するポイントにデジタル化を掲げております。コロナ禍によって社会全体でのデジタル化は急速かつ強制的に進みました。さらに、社会全体では少子化の進展による生産年齢人口減少によって人手不足の時代となっており、同時に労働生産性の向上が求められております。こうした社会情勢の変化のもと、企業におけるＤＸ（デジタル・トランスフォーメーション）化が急務となり、当社においては既存部門であるデジタル化推進室を2022年４月にデジタル技術活用のスピードアップと専門性強化を目指したＤＸ事業部へと組織再編し、データドリブン経営の実現と、当社知見とデジタルを融合させたＤＸの実践を目指してまいります。

2025年3月期〈定量目標〉
売上高 | 1,000億円
経常利益 | 200億円
当期純利益 | 140億円
経常利益率 | 20％以上
自己資本比率 | 50％水準
ＲＯＥ | 10％以上

サステナビリティ・ビジョンと重要課題（マテリアリティ） １．サステナビリティ・ビジョン 私たちは、社是である利他の心を大切に、事業活動を通して持続可能な社会の実現に貢献していきます。 ２．サステナビリティの重要課題 サステナビリティ・ビジョンの実現に向けて、取り組むべき重要な３つの課題を定めました。「環境保護」「地域創生」「人財育成」の３項目において、それぞれ具体的な施策を展開していきます。なお、今後の環境や社会動向、および事業環境の変化に応じて、具体的な施策は適宜見直していきます。
重要課題 | 目指す姿 | 施策 | 関連する SDGs
環境保護 | 不動産再生事業のフロンティアとして、廃棄物や温室効果ガス排出を大幅に削減することにより、環境面での持続可能性を高める | ■ 不動産の健康長寿命化 ■ 不動産再生による「省エネ」「環境 負荷低減」 ■ 再生可能エネルギーの利用拡大 |
地域創生 | 持続可能な地域創生のフロンティアとして、オフィス、ホテル、観光事業を通じて、地域経済の持続可能な成長を創る | ■ 経済成長に資する「働きがい」「創 造性」のあるビル・オフィス・空間 づくり ■ 地域連携による防災、減災 ■ コミュニティ活性化と創出による 地域課題の解決 |
人財育成 | フィロソフィ経営のフロンティアとして、持続可能な社会の実現に向けて不可欠な「利他」の考え方を広めていく | ■ 「働きがい」「創造性」「成長機 会」のある職場づくり ■ 多様性の尊重と活用 ■ 次世代経営者育成のためのフィロソ フィ経営に関する情報発信 |

### ２ 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

１．当社グループを取り巻く事業環境及び当社事業の特性等について

(1) 事業環境

当社グループは、東京都心部を中心に「不動産再生と活用」に取り組み、企業としての市場競争力を高めるべく影響力のある都心部のオフィスビル及び商業ビルを中心に、仲介・管理・保証・工事・賃貸・売買等の一貫した不動産サービスをワンストップで展開しております。しかしながら、経済情勢が悪化し、空室率の上昇や賃料の下落といったように不動産市況が低迷した場合には、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。

(2) 新型コロナウイルス感染症への対応と事業における主な影響について

①全社的な感染拡大防止の取り組みとして、モバイルワークやサテライトオフィスの活用、時差通勤など、各事業現場に応じた働き方を導入。また、三密回避を徹底しながらもWeb会議やチャットツールを活用し、社員間のコミュニケーションの質と量を維持してまいりました。

②オフィスビル事業においては、管理を受託しているビルに入居するテナントから賃料の減額・減免の要請や解約の申し出がありました。特に飲食店など、コロナ禍で事業に逆風が吹くテナントからの要請が多くありました。一方、大規模オフィスにおけるオフィス面積の縮小・分散で、当社が得意とする中小型オフィスビルへのご移転のお問い合わせが増えたほか、IT関連企業や美容整形などコロナ禍において事業を伸ばす企業の増床や拡張移転もみられております。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の影響が長引き、空室率の上昇や賃料の下落といったように不動産市況が低迷した場合には、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

③ホテル運営事業においては、ビジネスニーズの高いエリアにおけるホテルの稼働率は底堅く推移した一方で、訪日外国人の入国の急激な減少などにより都市部のホテルの稼働率は低迷いたしました。新型コロナウイルス感染症が長引き、ホテルの稼働率低迷が続いた場合には、当社グループの経営成績、財政状態にさらに影響を及ぼす可能性があります。

(3) リプランニング事業の特性

①リプランニング事業は、主に事業用不動産を対象とした再生事業であり、不稼働又は空室率が高く低収益の事業用不動産を再生することにより収益の改善を実現させる事業であります。売却先は主に不動産賃貸収入を目的とした投資を行う個人・法人等であります。

経済情勢の悪化や信用収縮等により金融市場に混乱が発生した場合、不動産の流通市場が低迷するおそれがあり、リプランニング事業で扱う物件の棚卸資産としての評価額が下がり、また、販売活動が計画通り進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

②リプランニング事業は、主に金融機関からの借入により資金調達し物件を購入するため、有利子負債残高は物件購入及び売却の状況によって変動します。資金調達にあたりましては、特定の金融機関からの借入に依存することなく、常に複数の金融機関との均衡を図りつつ、安定的、かつ適正な条件での資金調達に努めております。しかしながら、信用収縮等による金融市場の混乱が発生した場合には、事業の展開に必要な資金調達が進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

③リプランニング事業は、物件を購入し、リプランニング完了後に売却を行いますが、当該事業の売上原価及び売上高は物件の売却時に計上されます。また、一取引当たりの金額は、他の不動産サービス事業等の収入等に比較して高額となっております。したがって、その売却の時期や金額の変動等により、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。

(4) 競合の状況

当社グループの事業は、リプランニング事業、賃貸ビル事業、事業用不動産の売買仲介・賃貸仲介、プロパティマネジメント事業、ビルメンテナンス事業、滞納賃料保証事業、貸会議室事業、ホテル開発事業、ホテル運営事業、海外開発事業及び建設事業等から構成されており、これら各事業が有機的に結合し、事業用不動産に係る一貫したサービスを提供するところにその特徴があります。そして、各事業部門の機能を連鎖させることにより発揮する総合力、及び顧客の広範なネットワークから潜在的な優良物件を購入する等、各部門が連動した事業運営を行なうことにより競争力の維持・強化、競合他社との差別化を図っております。しかしながら、この優位性が保たれない場合は、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(5) ホテルの開発について

ホテルの企画、開発、再生から運営に至るまでを当社グループが担いますが、所有物件に関して、一部は安定稼働後に投資家へ販売する場合もございます。ただし、物件販売後も当該物件を賃借し継続して運営することを基本的なビジネスモデルとしております。リプランニング事業とは異なり、ホテル開発事業では、自社にて土地を仕入れ、一から開発を行う場合があります。そのような場合には、竣工までに相当の期間を必要とするため、ホテルの宿泊収入等の収益を計上できない期間が長くなることや、事業期間が相対的に長くなることによって景気変動の影響を受けやすくなることで、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6) ホテルの運営について

ホテル運営事業は、一般的に景気動向や個人消費の動向等の影響を受けやすい傾向にあり、景気の低迷による企業の出張需要の減少や個人のレジャー需要の減少、新規ホテルの開業による客室の供給過剰、あるいは感染症の流行等により、客室料金や客室稼働率の低下が起こる場合等、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、為替の変動、近隣国との領土問題や反日感情の増大等の情勢変化が生じた場合、外国人観光客の減少、海外渡航の自粛または消費マインドの減退に繋がることが予想され、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7) カントリーリスクについて

当社グループは、海外事業の拡大を戦略の一つとしていますが、海外では為替動向、宗教や文化及び商習慣の相違、経済情勢の不確実性、紛争・内乱・テロ・暴動等政情不安、現地における労使関係のトラブル等のリスクに直面する可能性があります。また、投資規制、送金に関する規制、税率変更を含む税制改正等、政治的、経済的、法的あるいはその他の障害に伴うリスクがあります。海外事業の拡大においては、投資利益の実現までに長い期間を要することがあり、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 災害等について

地震・暴風雨・洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には、当社グループが保有・管理・投資を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(9) 訴訟等のリスク

当社グループが売買・賃貸・売買又は賃貸の仲介・管理等を行う物件に関連して、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容・結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（10）気候変動・環境に関するリスク

地球環境問題への対応は、企業市民として避けることのできない重要事項と認識しております。環境負荷の低い商品の取り扱い、脱炭素社会への取り組みが遅延した場合、当社グループの社会的評価の低下につながる可能性があり、ひいては業績に影響を及ぼす可能性があります。

（11）サプライチェーンに関連するリスク

当社グループは資材や什器類を外部のサプライヤーに依存しています。当社グループの製品で横断的に使用されている資材や什器類に供給不足あるいは納期遅延や価格高騰が発生する場合等には、当社グループの事業期間の長期化や事業原価の上昇等により当社の経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

２．資産評価について

(1) 販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の評価に関するリスク

当社グループは、販売用不動産及び仕掛販売用不動産（オフィスビル、ホテル資産等）の棚卸資産を多く保有しております。これらの棚卸資産の評価については、正味売却価額により評価が行われており、正味売却価額は販売見込額から工事原価の今後発生見込額及び販売経費等見込額を控除した額であり、販売見込額は主として、当社が策定した事業計画に基づき見積もった収益還元価額であります。また、これらの棚卸資産については、新型コロナウイルスの影響を含む商品化の遅延等による所有期間の長期化やテナントリーシングの状況、ホテル稼働率等運営状況による収益性、不動産の投資利回りの変動、市場金利の上昇等のリスクに晒されており、正味売却価額が下落し、評価損の認識等を行う可能性があります。この結果、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

(2) ホテル事業に係る固定資産の減損損失に関するリスク

当社グループは、ホテル・観光事業セグメントのホテル開発事業、及びホテル運営事業において、固定資産（建物、建物附属設備、土地、ソフトウェア等）を保有しております。これらの固定資産については、将来における不動産市況の変化、ホテル客室の稼働率の低下等のリスクに晒されており、新型コロナウイルスの影響により、ホテル客室の稼働率が低下して収益性が低下しているため、経営環境の著しい悪化に該当するとして、減損の兆候が生じております。減損の兆候が生じた固定資産の減損損失の認識の判定は、ホテルの事業計画を基礎として、ホテルに係る主要な資産の経済的残存使用年数にわたって得られる割引前将来キャッシュ・フローの見積総額と、ホテルの資産グループの帳簿価額の比較によって行なっております。今後、上記のリスクの拡大に伴い割引前将来キャッシュ・フローの見積総額が減少した場合には、固定資産の減損損失が発生する可能性があります。この結果、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

３．法的規制について

当社グループの事業は、宅地建物取引業法、建設業法、不動産の鑑定評価に関する法律、不動産投資顧問業登録規程、金融商品取引法、建築士法、警備業法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、賃貸住宅管理業者登録規程、建築物における衛生的環境の確保に関する法律等による法的規制を受けており、関連許認可を得ております。

当社グループの主要な業務に係る免許や許認可等の有効期限等は下記のとおりであり、現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、万一、将来このような事由が発生した場合、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、今後、これらの関係法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合にも、当社グループの事業が影響を受ける可能性があります。

(1) 有効期間その他の期限が法令、契約等により定められている主なものは以下のとおりであります。

免許、許可、登録等 の別 | 会社名 | 有効期間、登録日 | 種類 | 関連する法律 | 登録等の交付者
宅地建物取引業者免許 | サンフロンティア不動産㈱ | 2019年12月29日から 2024年12月28日 | ― | 宅地建物取引業法 | 国土交通大臣
SFビルメンテナンス㈱ | 2022年２月25日から 2027年２月24日 | 東京都知事
サンフロンティア沖縄㈱ | 2019年1月9日から 2024年1月8日 | 沖縄県知事
特定建設業許可 | サンフロンティア不動産㈱ | 2017年７月20日から 2022年７月19日 | 建築工事業、屋根工事業、鋼構造物工事業、大工工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、内装仕上工事業 | 建設業法 | 東京都知事
一般建設業許可 | SFエンジニアリング㈱ | 2021年９月17日から 2026年９月16日 | 内装仕上工事業 | 国土交通大臣
SFビルメンテナンス㈱ | 2018年12月25日から 2023年12月24日 | 防水工事、内装仕上工事、建築工事業、大工工事業、左官工事業、石工工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、板金工事業、ガラス工事業、塗装工事業、熱絶縁工事業、建具工事業、消防施設工事業 | 東京都知事
㈱コミュニケーション開発 | 2022年３月10日から 2027年３月９日 | 電気工事業、電気通信工事業
不動産鑑定業登録 | サンフロンティア不動産㈱ | 2018年２月７日から 2023年２月６日 | ― | 不動産の鑑定評価に関する法律 | 東京都知事
一般不動産投資顧問業登録 | サンフロンティア不動産㈱ | 2019年11月３日から 2024年11月２日 | ― | 不動産投資顧問業登録規程 | 国土交通大臣
第二種金融商品取引業者登録 | サンフロンティア不動産㈱ | 2007年９月30日登録 | ― | 金融商品取引法 | 関東財務局長
不動産特定共同事業許可 | サンフロンティア不動産㈱ | 2018年10月29日許可 | ― | 不動産特定共同事業法 | 国土交通大臣 金融庁長官
一級建築士事務所登録 | サンフロンティア不動産㈱ | 2020年２月１日から 2025年１月31日 | ― | 建築士法 | 東京都知事
警備業認定 | サンフロンティア不動産㈱ | 2021年12月26日から 2026年12月25日 | ― | 警備業法 | 東京都公安委員会
SFビルメンテナンス㈱ | 2019年４月５日から 2024年４月４日
古物商 | サンフロンティア不動産㈱ | 2019年10月２日登録 | ― | 古物営業法 | 東京都公安委員会
㈱コミュニケーション開発 | 2010年６月23日登録

免許、許可、登録等 の別 | 会社名 | 有効期間、登録日 | 種類 | 関連する法律 | 登録等の交付者
マンション管理業登録 | SFビルメンテナンス㈱ | 2022年１月８日から 2027年１月７日 | ― | マンションの管理の適正化の推進に関する法律 | 国土交通大臣
賃貸住宅管理業者登録 | サンフロンティア不動産㈱ | 2021年10月20日から 2026年10月19日 |  | 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | 関東地方整備局長
SFビルメンテナンス㈱ | 2022年２月１日から 2027年１月31日 | ―
建築物環境衛生総合管理業登録 | SFビルメンテナンス㈱ | 2021年９月18日から 2027年９月17日 | ― | 建築物における衛生的環境の確保に関する法律 | 東京都知事
建築物飲料水貯水槽清掃業登録 | SFビルメンテナンス㈱ | 2018年６月29日から 2024年６月28日 | ― | 建築物における衛生的環境の確保に関する法律 | 東京都知事
消防設備業登録 | SFビルメンテナンス㈱ | 2018年７月３日登録 | ― | 消防法 | 本所消防署長
屋外広告業許可 | SFビルメンテナンス㈱ | 2018年12月６日から 2023年12月５日 | ― | 屋外広告物法 | 東京都知事
貸金業登録 | SFビルサポート㈱ | 2020年７月１日から 2023年６月30日 | ― | 貸金業法 | 東京都知事
一般貸切旅客自動車運送事業 | おけさ観光タクシー㈱ | 1999年１月19日登録 | ― | 道路運送法 | 北陸信越運輸局長
一般乗用旅客自動車運送事業 | おけさ観光タクシー㈱ | 1955年５月６日登録 | ― | 道路運送法 | 北陸信越運輸局長
登録電気工事事業者許可 | ㈱コミュニケーション開発 | 2020年10月３日から 2025年10月２日 | ― | 電気工事業法 | 東京都知事

(2) 不動産証券化事業を行うに当たりましては、資産流動化法に基づく特定目的会社、会社法に基づく株式会社・合同会社のいずれかにより設立されたＳＰＣ（特別目的会社）を利用することになります。この内、資産流動化法に基づく特定目的会社により、証券化事業を行う場合には資産流動化法の規制を受けることになります。

４．会計基準・不動産税制の変更について

会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、物件の取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

５．個人情報保護

当社グループは業務上、ビルオーナー様、テナント様、ホテル宿泊者等の個人情報を保有する「個人情報取扱事業者」に該当し、今後の事業拡大につれ関連情報が増加することが予想されます。これに対しては、情報管理体制を強化し、内部情報管理の徹底を図っておりますが、不測の事態により、顧客情報等個人情報が外部に流失した場合は当社グループの信用を毀損し、経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

### 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

### なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

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#### (1) 経営成績の状況

我が国経済は、2021年９月末の緊急事態宣言解除以降、持ち直しの動きがみられたものの、新型コロナウイルスの変異株の影響により当連結会計年度末にかけては感染者数が拡大したため、企業収益を取り巻く事業環境は、宿泊業や観光業を中心に厳しさが続いております。世界経済は、この新型変異株の影響が続く一方、ロシアによるウクライナ侵攻等による原材料価格の上昇が物価の上昇に拍車をかけ、各国において金融緩和の縮小や引き締め観測が強まってきており、今後は金融資本市場の変動を注視する必要があります。

当社グループがオフィスビル事業を展開する、東京ビジネス地区（都心５区／千代田・中央・港・新宿・渋谷）において続いていた平均空室率の悪化は2021年12月に底打ちしたとみられるものの、１月以降は一進一退の状態が続いております（民間調査機関調べ）。また、平均賃料は20,366円（坪単価）と20カ月連続の下落（計2,648円/約11.5％）となり、オフィス市況全般において軟調な状態は依然として続いています。不動産投資市場は、機関投資家等による投資意欲は依然強いものの、世界的な金融引き締め局面によって、先行きは予断を許さない状況が続いております。

このような事業環境のもと、当社グループにおいては、2021年５月に発表した中期経営計画に基づいて、順調に事業を展開しております。当連結会計年度は、コロナ禍においても当社グループの中核事業である不動産再生事業において高収益・高品質の商品化が進んだことにより販売用不動産の売却が順調に推移し、また不動産サービス事業においては順調に業績を拡大しました。一方、ホテル運営事業では、緊急事態宣言の影響や新規開業ホテルの開業費用により当連結会計年度において損失を計上しております。

以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高71,251百万円（前期比19.5％増）、営業利益12,127百万円（同53.3％増）、経常利益12,215百万円（同62.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益7,415百万円（同73.5％増）となりました。

なお、第１四半期連結会計期間の期首より報告セグメントの一部変更を行い、それに伴い、当連結会計年度並びに前年度の実績値を変更後のセグメント区分に組替えて表記しております。セグメント変更の背景と概要は以下の通りです。当社では、ホテル運営事業における運営ノウハウをホテル開発事業へ活かし、一体的に事業を推進し収益力強化を図ることを目的に、2020年11月にグループ内事業再編を行い、サンフロンティア不動産株式会社の「ホテル開発事業」を会社分割し、サンフロンティアホテルマネジメント株式会社に承継いたしました。これを反映した事業セグメントに変更を行うと共に、報告セグメント名称を「ホテル・観光事業」といたしました。また、合わせて不動産サービス分野における各事業間の更なる連携強化を推進する観点から、貸会議室事業、滞納賃料保証事業等の関連する事業セグメントを「不動産サービス事業」に集約する変更を行いました。

各セグメントの業績は次のとおりであります。

（不動産再生事業）

不動産再生事業では、①リプランニング事業、②賃貸ビル事業を行っております。

①リプランニング事業では、ビルの仕入から再生企画、テナントの入居斡旋、販売、そして販売後のサポートに至るまで、全てのプロセスを内製化しています。当期の販売については、投資家の旺盛な投資意欲を背景に順調に進捗しております。一方、仕入についてはマクロ経済の変動による不動産市況や金利動向への影響等を見極めつつ、選別しながら慎重に物件購入を進めております。商品化においては、街やオフィス、働き方の変化を先取りしながら、ハイブリッドな働き方に対応し、新常態の中でも選ばれるオフィスづくりを目指しております。また、都心に支店網を張り巡らせる賃貸仲介部門との連携により、コロナ禍においてもテナント誘致を進め、高稼働・高付加価値の不動産商品に仕上げることで、国内外の幅広いお客様の期待に応える商品を販売いたしました。これらの結果、リプランニング事業の販売棟数は21件と順調に推移し、売上高、利益ともに前年度比で大幅な増加となりました。

②賃貸ビル事業においては、安定した収益基盤を構築することを目的に、リプランニング事業における商品化中の物件数を維持しつつ、不動産サービス部門で培ったオペレーション力を活かして中長期的に賃料収入の増加を図っております。しかしながら、当期においては高稼働であった中長期大型ビルを販売入替したこと等により、前年度に比べ売上高、利益ともに減少いたしました。

以上の結果、不動産再生事業全体の売上高は55,958百万円（前期比 54.2％増）となり、セグメント利益は16,262百万円（同78.5％増）となりました。

（不動産サービス事業）

不動産サービス事業では、①プロパティマネジメント事業、②ビルメンテナンス事業、③売買仲介事業、④賃貸仲介事業、⑤貸会議室事業、⑥滞納賃料保証事業等を行っております。

これら各事業部門は、都心の中小型オフィスビル分野において、それぞれの専門性を結集して協働しながら事業を展開しております。また現場における創意工夫を通して培った先進性を連鎖的に掛け合わせることで付加価値を生み出し、リプランニング事業における高い収益性を創出する基盤にもなっております。

①プロパティマネジメント事業では、賃貸仲介部門との協働によるテナント誘致等に取り組み、高稼働・高収益なビル経営を実現させるとともに、地震や台風等の災害時にはビルメンテナンス部門や建設部門等と協働し、迅速にビル設備の復旧をサポートすることでオーナー様やテナント様に安心・安全のビル運営を提供しております。当期の業績は、管理棟数は増加したものの、稼働率が低下したことにより管理収入は伸び悩み、前年度に比べ売上高、利益ともに微減いたしました。

| 2020年３月末 | 2021年３月末 | 2022年３月末
受託棟数 | 392棟 | 397棟 | 421棟
稼働率 | 98.6％ | 94.4％ | 91.5％

②ビルメンテナンス事業では、ブランコによる外窓・外壁等の高所清掃、防水工事、外壁改修工事を強みに、事業を推進しております。前期には同業の㈱日本システムサービスの株式を100％取得し、都心における事業基盤強化を図っております。当期の業績は、前年度にコロナ禍の影響によって受注が減少していた反動と、受託物件数の増加、㈱日本システムサービスの売上・利益が加わった結果、前年度に比べ売上高、利益とも大幅に増加いたしました。

③売買仲介事業では、不動産コンサルティングの一環としてプロパティマネジメント事業や賃貸仲介事業をはじめとする他部門のお客様からの相談案件に対してスピード対応で取り組んでおります。当期の業績は、オフィスビル事業部門が一体となってビルオーナー様のビル経営に寄り添い、培ってきた信任をベースに売買仲介の成約につなげており、前年度に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。

④賃貸仲介事業では、都心を中心に11拠点のサービス網を展開し、地域のビルオーナー様に寄り添う身近な相談窓口として機能しています。また、テナントリーシングの現場でいち早く得たテナント様のニーズや変化を、リプランニング事業の商品企画に活かすことで、お客様視点の付加価値を速やかに創出しております。当期の業績は、前年度にコロナ禍の影響によってテナント様のご移転が停滞した反動もあり、売上高、利益ともに増加いたしました。

⑤貸会議室事業では、コロナ禍の影響により会議室のご利用ニーズは引き続き限定的であるものの、時代の変化を捉えたサービスを提供するとともに、地域密着でお客様のご要望にフレキシブルかつ機動的な提案営業を徹底することで、新たな顧客層の需要を掴んでまいりました。当期の業績において、売上高は前年度に比べ増加したものの、利益は拠点の新設と閉鎖を行なった影響により大幅に減少いたしました。

⑥滞納賃料保証事業では、テナント様の賃料滞納時に賃料保証のみならず明け渡しまでをサポートし、ビル経営における負担感を和らげるなど、ビルオーナー様に寄り添ったサービスを提供しております。当期の業績は、コロナ禍における空室の増加やテナント様の信用懸念等によりビルオーナー様のご相談が増加した結果、新規保証・再保証ともに取り扱い件数は堅調に推移し、前年度に比べ売上高は微減したものの、利益は増加しました。

以上の結果、不動産サービス事業全体の売上高は7,154百万円（前期比 15.7％増）となり、セグメント利益は3,803百万円（同 9.0％増）となりました。

（ホテル・観光事業）

ホテル・観光事業では、①ホテル開発事業、②ホテル運営事業等を行なっております。

①ホテル開発事業では、分譲型コンドミニアムホテル「HIYORIオーシャンリゾート沖縄」の販売分譲区画が完売し、当期においては累計43区画の引き渡しが完了(全203区画/内、１区画非分譲)しました。当期の業績は、前年度に159区画の売上・利益を計上した反動から、売上高・利益ともに大幅に減少いたしました。

②ホテル運営事業では、合計20ホテル（2,859室）を運営しております。当期の業績は、緊急事態宣言発令下における観光の自粛等の影響により、都市部のホテルを中心に稼働率と客室単価は著しく低迷し、また新規開業ホテルの開業費用の計上もあり、売上高は増加したものの損失を計上いたしました。

以上の結果、ホテル・観光事業全体の売上高は6,911百万円（前期比 48.5％減）となり、セグメント損失は1,950百万円（前期のセグメント利益は710百万円）となりました。

（その他）

その他では、①海外開発事業、②建設事業等を行っております。

①海外開発事業では、成長が期待できる東南アジアへ進出し、日本の高度な施工技術によるマンション・住宅等を中心とした不動産開発を行い、アジアの方々に日本品質を体感いただくことに拘って事業を展開しております。当期の業績は、前年度にベトナム・ダナン市における高層分譲マンションプロジェクトの売上が加わっていたことの反動から、売上高は大幅に減少し、損失を計上いたしました。

②建設事業では、事業用ビルのリニューアル企画や修繕・改修工事、内装仕上工事及び電気通信工事等を行っております。当期の業績は、前期に株式を100％取得した㈱コミュニケーション開発の業績が加わったことで、売上高は減少したものの、利益は大幅に増加いたしました。

以上の結果、その他全体の売上高は1,695百万円（前期比 59.8％減）となり、セグメント利益は101百万円（同 81.9％減）となりました。

「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」という。）等を第１四半期連結会計期間の期首から適用しております。

なお、収益認識会計基準等の適用により、当連結会計年度の「その他」セグメントの建設事業における売上高が17百万円増加しております。

### 生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。

#### ① 生産実績

当社グループ(当社及び連結子会社、以下同じ。)は、生産業務を定義することが困難であるため、生産実績の記載は省略しております。

#### ② 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載は省略しております。

#### ③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 金額(百万円) | 前期比(％)
不動産再生事業 | 55,958 | 54.2
不動産サービス事業 | 7,154 | 15.7
ホテル・観光事業 | 6,911 | △48.5
その他 | 1,695 | △59.8
調整額 | △467 | ―
合計 | 71,251 | 19.5

(注) １　調整額はセグメント間の取引消去であります。

２　主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度
金額(百万円) | 割合(％) | 金額(百万円) | 割合(％)
広重特定目的会社 | － | － | 17,220 | 24.2
SSTウエスト特定目的会社 | 8,510 | 14.3 | － | －

３　前連結会計年度の広重特定目的会社及び当連結会計年度のSSTウエスト特定目的会社に対する販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10未満のため、記載を省略しております。

#### (2) 財政状態の状況

当連結会計年度末における総資産は136,512百万円（前連結会計年度末比7.1％増）、負債は62,060百万円（同7.5％増）、純資産は74,452百万円（同6.7％増）となりました。

総資産の増加の主な要因は、仕掛販売用不動産の減少9,348百万円等があったものの、現金及び預金の増加8,544百万円、販売用不動産の増加621百万円、有形固定資産建物（純額）の増加5,886百万円及び土地の増加3,225百万円、差入保証金の増加729百万円等があったことによるものであります。

負債の増加の主な要因は、流動負債その他に含まれる未払消費税等の減少425百万円及び固定負債その他に含まれる長期預り保証金の減少685百万円等があったものの、１年以内返済予定の長期借入金の増加1,344百万円、未払法人税等の増加2,627百万円及び長期借入金の増加2,178百万円等があったことによるものであります。

純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払い2,047百万円及び中間配当金の支払い1,023百万円等があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益の計上7,415百万円等があったことによるものであります。

なお、自己資本比率は52.2％（同0.1％ポイント減）となりました。

#### (3) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による資金が17,443百万円増加、投資活動による資金が9,386百万円減少、財務活動による資金が449百万円増加した結果、期首残高に比べ8,632百万円増加し、当連結会計年度末残高は29,951百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動においては、17,443百万円の収入超過（前期は4,733百万円の収入超過）となりました。これは主に、法人税等の支払額2,460百万円、仕入債務の減少による支出776百万円等があったものの、税金等調整前当期純利益12,135百万円、棚卸資産の減少による収入7,874百万円及び減価償却1,632百万円等あったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動においては、9,386百万円の支出超過（前期は451百万円の収入超過）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入271百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出8,484百万円、差入保証金の差入による支出822百万円及び定期預金の預入による支出183百万円があったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動においては、449百万円の収入超過（前期は1,150百万円の支出超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出20,661百万円、親会社による配当金の支払額3,070百万円等があったものの、長期借入れによる収入24,183百万円等があったことによるものであります。

（資本の財源及び資金の流動性について）

当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産再生事業に関する棚卸資産の仕入れであります。棚卸資産の仕入れは、個別の棚卸資産を担保とした金融機関からの長期借入金及び営業活動で獲得した資金によって行っております。当該棚卸資産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、棚卸資産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。

（財務施策について）

当社グループにおける財政施策については、有利子負債に占める短期借入金の比率を下げ、長期借入金の比率を上げることによって加重平均借入期間を伸長させる負債構造を目指しております。加えて、現金及び預金を手厚く確保することを基本方針としており、強固な財務基盤の構築に取り組んでおります。

(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。