## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）経営方針

当社は、「都市住空間への挑戦と創造を通して、豊かな社会づくりに貢献していく。」を企業理念として、単身者向けの資産運用型マンション自社ブランド「ガーラマンションシリーズ」及びファミリー層向けのマンション自社ブランド「ガーラ・レジデンスシリーズ」の企画、開発、分譲を中心に事業活動を展開しております。事業を通して社会の発展に貢献し利益を上げることで持続的な成長と企業価値の向上を図ることを基本的な方針としております。

(2）経営戦略等

当社グループは、今後も自社ブランド「ガーラマンションシリーズ」及び「ガーラ・レジデンスシリーズ」の企画、開発、販売、中古マンション売買に積極的に取り組んでいく方針であります。

事業セグメントごとの経営戦略は以下のとおりであります。

①　不動産開発事業

単身者向けの資産運用型マンション事業におきましては、主に資産運用を目的として購入されることに鑑み、首都圏において安定した賃貸需要が見込める土地を厳選し、付加価値の高い商品を継続的に供給してまいります。

ファミリー層向けのマンション事業におきましては、資産運用型マンション事業で培ったノウハウを活かし、安心とくつろぎの居住空間を継続的に供給してまいります。

また、所有物件における売却ニーズの増加に対応し、売却査定・買取りの体制を強化し、中古マンションの取引拡大を図ってまいります。

開発面においては、採算性重視を基本方針として、情報力の強化を一層図り、事業環境の変化に対応した用地仕入を進めてまいります。また、セキュリティ設備や機能性とデザイン性を追求した入居者のライフシーンを支える先進の設備仕様を積極的に採用し、資産価値の高い物件開発を進めてまいります。

販売面においては、営業職員一人ひとりのコンサルティング能力を更に高めることで購入者のニーズに的確に対応し、新築・中古マンションの販売戸数の伸長を図ってまいります。アウトバウンド式マーケティングを中心として、自社会員組織の形成やセミナー開催等、多様な販売チャネルを積極的に活用し、潜在需要の掘り起こしを図ってまいります。

賃貸面においては、自社ＷＥＢサイトの運営や多彩な営業ネットワークを駆使し、きめ細やかな対応と早期の賃貸借契約締結に努めてまいります。

②　不動産管理事業

不動産管理事業につきましては、当社グループ開発マンションの新規管理受託を中心に、他社物件の管理受託も推進し、収益力の向上を図ってまいります。

購入者の長期にわたる資産運用をサポートするため、賃貸管理システムを強化し、サービス体制の一層の充実を図ってまいります。

建物の長期修繕計画の立案や的確なアドバイスを行うためのコンサルティング能力の向上を図り、購入者と入居者の双方に満足いただけるよう努めてまいります。

また、伊豆エリアにおける別荘地管理事業においては、これまで培ってきた同地域での経験並びに管理ノウハウを活かし、更なる環境整備を図ってまいります。

③　建設事業

建築物の設計、施工、請負業務における技術力の向上と受注力の強化を図り、収益力の向上に努めてまいります。

④　旅館事業

旅館事業におきましては、さらなる業績拡大のため、サービス品質の向上に努め、集客力を強化し、収益力の向上を図ってまいります。

以上に加え、当社グループの経営資源に見合った新規事業にも積極的に取り組んでまいります。

(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社は、長期・安定的に成長していくことを基本方針に、売上高経常利益率を重視しております。開発プロジェクトの推進にあたっては、不動産業界を取り巻く環境の変化に的確に対応しながら、安易な拡大路線をとることなく採算性を重視する方針をとり、売上高経常利益率10％前後の安定的な達成を目指しております。

(4）経営環境

今後の見通しにつきましては、世界的な金融引締めや物価上昇での制約が懸念されるものの、政府の各種政策の

効果等により、景気の持ち直しが期待されます。

当社グループの主力事業である資産運用型分譲マンション市場におきましては、単身者や少人数世帯を中心とした都心への人口移動の継続などを背景に、賃貸、実需ともに底堅い需要が続くものと予想され、資産運用に対する社会的関心が高まるなか、分散投資のひとつとして安定した収益を不動産に求める購入者層の一層の拡大が見込まれております。当社グループ主力の資産運用型マンションは、単身者や少人数世帯の生活を支えるインフラとして、また、安定した収益を不動産に求める方への資産運用商品として、その社会的役割は一層高まっていくものと考えております。

用地仕入・開発面におきましては、首都圏における土地価格をはじめ、建築資材や労務費の上昇により建築費が高止まりしていることから、収益性の見極めが一層重要になるものと考えられます。

このような状況において、当社グループは、採算性を重視した積極的な仕入れ並びに社会やお客様のニーズを適

確に捉えた販売チャネルの開拓、ＤＸの推進など様々な取り組みを行い、企業としての成長力を高めてまいります。

(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当社グループは、持続的な成長へ向けて、経営環境の変化を的確に捉えながら、以下の課題に取り組んでまいります。

①　自社開発物件の安定的な供給の実現

新規物件の供給を安定的に供給していくため、仕入・開発力の一層の強化を図ってまいります。採算性重視を基本方針として、自社ブランド「ガーラマンションシリーズ」及び「ガーラ・レジデンスシリーズ」の開発用地の継続的・安定的な確保を実現することで、マンション市場における地位を盤石なものにしてまいります。

②　お客様の立場やニーズを尊重した販売・サービス体制の構築

販売戸数、管理戸数の伸長に向け、業務システムの最適化と社員教育の強化を進め、お客様の立場を尊重し、ニーズに沿った販売・サービス体制の構築を図ってまいります。

③　財務基盤の維持・充実

新規物件を安定・継続的に供給していくため、また、顧客資産を長期的にサポートしていくために、財務基盤の維持・充実を図ってまいります。

④　コンプライアンスを遵守した経営の推進

適切なコンプライアンスを遵守した経営を推進し、コーポレート・ガバナンスの強化、内部統制システムの整備・充実を図り、企業の社会的責任を果たし、業界の優良企業と評価される企業グループを目指してまいります。

⑤　人材育成の強化・推進

当社グループのさらなる成長の源泉として、人材育成の強化・推進を最重要課題のひとつと認識し、次代を担う人材が確実に継続的に輩出されるよう、採用・教育制度の整備、充実を図ってまいります。

⑥　リスクマネジメント体制の強化・推進

自然災害や大規模感染症の流行、情報セキュリティ事故等の有事の際において、従業員の出社抑制や営業活動の一時停止等による当社グループの事業活動に与える影響を最小限に抑えるため、事業継続体制の強化・推進を図ってまいります。

### ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

当社グループでは「都市住空間への挑戦と創造を通して、豊かな社会づくりに貢献していく。」という企業理念を掲げ、資産運用型マンション事業を通して、単身者の生活を支える良質な住空間、並びに収益性の高い資産の提供、そして、地域や社会と一体となり、都市住空間の創造の一端を担うという社会的な意義のもと、サステナビリティを巡る課題解決に取り組んでおります。

(1）ガバナンス

当社グループでは、気候変動など環境をはじめとした様々な課題の解決のため、当社経営戦略室が中心となり、マテリアリティを抽出し、課題解決に向けての取組みを適時検討しております。そして、取締役会による監督・モニタリング体制の下、経営におけるリスク課題や兆候となる事項に対し、議論し、解決を図っております。

(2）戦略

当社グループは、中長期的な成長及び企業価値の向上の礎となる従業員一人ひとりを尊重し、育成に努めております。社宅制度や資格取得支援などの福利厚生の充実化をはじめ、女性活躍の推進を目標として、女性の育児休暇はもとより、男性社員の育児休暇制度も積極的に推し進めております。それぞれの個性や多様性を尊重し、良好な職場環境を整備することで、永続的に活力ある企業を目指してまいります。

(3）リスク管理

当社グループは、全社のリスク管理のため、経営に支障をきたす可能性のある様々なリスクに対し、確実に対処するため、「情報セキュリティ委員会」及び「コンプライアンス委員会」を設置しております。各委員会においては当社グループ全体のリスク評価および対策を行っており、月1回の実施並びに、議事内容については、取締役会、経営会議においても情報共有が行われ、全社におけるリスク管理の強化を図っております。

(4）指標及び目標

当社グループの気候変動に関連する指標及び目標については、今後の課題としてまいります。

また、当社グループでは、上記「(２) 戦略」において記載した、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び社内環境に関する方針に係る指標については、下表のとおりであります。なお、その具体的な数値目標設定については、今後検討してまいります。

名　称 | 管理職に占める 女性労働者の割合 | 男性労働者の 育児休業取得率 | 労働者の男女の賃金の差異（％）
㈱ＦＪネクスト | 5.1％ | 15.0％ | 53.0％
㈱エフ・ジェー・コミュニティ | 11.1％ | 50.0％ | 84.9％
ＦＪリゾートマネジメント㈱ | 0％ | （対象者なし） | －

（注）「労働者の男女の賃金の差異」の「－」は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略したことによるものであります。

### ３【事業等のリスク】

以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクとは考えていない事項についても、投資判断のうえで重要と考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社グループは、これらリスクの発生の可能性を認識し事業活動を行っております。

当社に関する投資判断は、本項以外の記載内容も併せて、慎重に検討したうえで行う必要があります。

なお、以下のリスクについては、有価証券報告書提出日（2023年６月23日）現在における当社の経営者の判断によるものであり、当社グループの事業展開におけるすべてのリスクを網羅するものではありません。また、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

①　法的規制等について

当社グループの属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法、借地借家法、建物の区分所有等に関する法律、消防法、住宅の品質確保の促進などに関する法律、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等により、法的規制を受けております。

当社グループでは、関係法令の改廃情報及び監督官庁からの発信文書の内容等、最新の法規制情報の早期取得に努め、法令順守の徹底に取り組んでおります。

当社グループの主要事業においては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を得ております。現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由によりこれらの免許、登録、許可の取消し等があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を与える可能性があります。

許認可等の名称 | 会社名 | 許認可番号等／有効期間 | 規制法令 | 免許取消 条項等
宅地建物取引業者免許 | ㈱ＦＪネクストホールディングス | 国土交通大臣（5）第5806号 2018年９月26日～2023年９月25日 | 宅地建物取引業法 | 第５条、 第66条等
㈱ＦＪネクスト | 国土交通大臣（1）第9976号 2021年８月11日～2026年８月10日
㈱レジテック コーポレーション | 東京都知事（4）第86366号 2021年８月26日～2026年８月25日
賃貸住宅管理業者登録 | ㈱ＦＪネクストホールディングス | 国土交通大臣（01）第004272号 2022年３月15日～2027年３月14日 | 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | 第23条等
㈱ＦＪネクスト | 国土交通大臣（01）第004271号 2022年３月15日～2027年３月14日
㈱エフ・ジェー・ コミュニティ | 国土交通大臣（01）第002374号 2021年11月５日～2026年11月４日
不動産特定共同事業許可 | ㈱ＦＪネクストホールディングス | 東京都知事第156号 2021年６月７日取得（期間の定めなし） | 不動産特定共同事業法 | 第36条等
マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録 | ㈱エフ・ジェー・ コミュニティ | 国土交通大臣（5）第031892号 2022年９月10日～2027年９月９日 | マンションの管理の適正化の推進に関する法律 | 第47条、 第83条等
建設業許可 （特定建設業許可） | ㈱レジテック コーポレーション | 東京都知事（特-２）第125220号 2021年１月20日～2026年１月19日 | 建設業法 | 第29条等
一級建築士事務所登録 | ㈱レジテック コーポレーション | 東京都知事登録　第51744号 2021年１月20日～2026年１月19日 | 建築士法 | 第23条、 第26条等

また、2000年代に入り東京特別区を中心に、ワンルームマンションの建設を規制する条例等が制定されております。具体的には、25㎡以上等への最低住戸面積の引き上げ、一定面積以上の住戸の設置義務付け、狭小住戸集合住宅税の導入等がありますが、当社グループでは、これらの条例等に沿った商品開発を行っているため、現時点において、かかる規制が当社グループの事業に影響を及ぼす可能性は少ないものと認識しております。しかしながら、今後さらに各自治体による規制強化が進められた場合は、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

②　資産運用型マンション販売事業について

当社グループが分譲するマンションは、主として資産運用を目的として購入されますが、一般的にマンションによる資産運用には、入居率の悪化や家賃相場の下落による賃貸収入の低下、金利上昇による借入金返済負担の増加など収支の悪化につながる様々な投資リスクが内在します。当社グループは、常に景気動向、不動産市況等の分析・評価・モニタリングを行ったうえで、顧客に対してこれらの投資リスクの説明を行い、十分に理解していただいたうえで売買契約を締結するよう営業職員の教育を徹底しております。また、販売後における入居者募集・集金代行・建物維持管理に至るまで一貫したサービスを提供することで顧客の長期的かつ安定的な資産運用を全面的にサポートし、空室の発生や資産価値下落等のリスク低減に努めております。

しかしながら、今後、一部営業職員の説明不足等が原因で投資リスクに対する理解が不十分なままマンションが購入されたこと等により、顧客からの訴訟等が発生した場合、当社グループの信頼が損なわれることに繋がり、当社グループの事業に影響が及ぶ可能性があります。

また、社会情勢の変化により、入居率の悪化や家賃相場の大幅な下落、金融機関の融資姿勢の変化や急激な金利上昇等が発生した場合、顧客の資産運用に支障をきたす可能性があります。その場合、顧客の資産運用と密接な関係がある当社グループの事業にも影響を及ぼす可能性があります。

③　国内外の経済状況等の影響について

当社グループの主力事業である不動産開発事業は、購買者の需要動向すなわち景気動向、金利動向、販売価格動向及び住宅税制やその他の税制等に影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制改正、あるいは供給過剰による販売価格の大幅な下落等が発生した場合には、購買者の購入意欲の低下や、保有する棚卸資産の時価評価額が下落し評価損が発生するなど、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、これらの外部要因による影響に対応するため、事業環境の変化に対応した的確な仕入活動を徹底することで、プロジェクト収益の最適化を図っておりますが、当該事業は、土地の取得から建物の完成・販売まで通常１年半から３年程度を要するため、この間に、建築費の高騰や不動産市況の変動等が生じた場合には、プロジェクトの収益性が低下し、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。

また、ウクライナ情勢等の地政学リスクによる資材価格の高騰やその供給の遅れなどが生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④　有利子負債への依存について

当社グループは、事業用地の仕入資金を主として金融機関からの借入金によって調達しているため、当社グループでは、連結総資産に対する有利子負債の比率が、2023年３月期は15.1％となっております。

当社グループは、金利動向や金融機関の融資状況についてモニタリングを行うとともに、資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資の了解を得た後に各プロジェクトを進行させることでリスク低減を図っております。

しかしながら、市場金利が上昇する局面や、不動産業界または当社のリスクプレミアムが上昇した場合には、支払利息等が増加し、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。また、何らかの要因により当社が必要とする資金調達に支障が生じた場合には、当社グループの事業展開に影響が及ぶ可能性があります。

⑤　事業用地の仕入れについて

当社グループは、都心部を中心とした事業用地の取得を進め、成熟した都市住宅環境に適合したマンションの開発・分譲に努めております。当社グループにおけるそれらの事業の遂行は、十分な不動産関連情報に基づいておりますが、今後何らかの事情により十分な不動産関連情報の入手が困難となった場合や、事業用地取得に必要な資金が十分に調達できない場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループでは、事業用地の取得にあたり、売買契約前に土地履歴や土壌汚染対策法の指定区域か否かなど土壌汚染の有無について事前調査を実施し、必要に応じて対策工事を実施しております。

しかしながら、上記調査にて認識できない土壌汚染が契約後に発見された場合には、追加費用の発生や当初スケジュールの変更が発生する可能性があり、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑥　建築工事の外注について

当社グループは、マンションの企画・開発及び分譲を主たる業務としておりますが、建築工事については建設会社へ発注しております。発注先である建設会社の選定にあたっては、施工能力、施工実績、財務内容等を総合的に勘案したうえで行っております。また、工事着工後においては、施工者、設計者による工程ごとの管理に加え、当社グループのレジテックコーポレーションによる建物の躯体検査を実施すること等により、工事遅延防止や品質管理向上に努めております。

しかしながら、発注先である建設会社が経営不安に陥った場合や物件の品質に問題が発生した場合には、計画どおりの開発に支障をきたす可能性があり、その場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

⑦　訴訟などの可能性について

当社グループが開発・分譲するマンションについては、開発段階における建設中の騒音、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生、分譲後における契約不適合等を理由とする訴訟が提起される可能性があります。

当社グループはマンション建設にあたっては、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、周辺住民に対し事前に説明会を実施するなど十分な対応を講じておりますが、それでも訴訟に発展した場合は、当社グループへの信用の低下や対応に伴う開発遅延など、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

⑧　個人情報の管理について

当社グループが取得した個人情報については、データアクセス権限の設定、データ通信の暗号化、外部侵入防止システムの採用等により、流出の防止を図っております。また、「情報セキュリティ委員会」を設置し、情報セキュリティに関する社内規則を定め、規則遵守の徹底とセキュリティ意識の向上に努めております。個人情報の取り扱いについては、今後も細心の注意を払ってまいりますが、今後、個人情報の不正使用、その他不測の事態によって外部流出が発生した場合、当社グループへの信用の低下や損害賠償請求等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

⑨　引渡し時期による業績変動について

当社グループの主力事業である不動産開発事業では、マンション等の売買契約成立後、顧客への引渡しをもって売上が計上されます。そのため、四半期ごとに当社グループの業績を見た場合、マンションの竣工や引渡しのタイミングにより売上高及び利益が変動するため、ある四半期の業績は必ずしも他の四半期の業績や年次の業績を示唆するものではないことに留意する必要があります。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延等、不測の事態により引渡し時期が期末を越えて遅延した場合には、当社グループの業績が変動する可能性があります。

⑩　自然災害、テロ、感染症等について

当社グループは、地震・洪水等の大規模な自然災害、テロ等の犯罪行為、未知の感染症の流行等が発生した場合に備え、安否確認システムの導入、防災訓練等の対策を講じるなど、リスクマネジメント体制の整備を進めております。ただし、自然災害・テロ・感染症等による被害は完全に回避できるものではなく、想定を超える被害が発生した場合には、当社グループの事業活動に支障をきたし、業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

### ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおり　であります。

①　財政状態及び経営成績の状況

財政状態については、以下のとおりであります。

（資産）

当連結会計年度末における総資産は889億38百万円となり、前連結会計年度末に比べ62億78百万円増加いたしました。主な要因は、仕掛販売用不動産が74億63百万円増加したことによるものであります。

（負債）

当連結会計年度末における負債合計は259億15百万円となり、前連結会計年度末に比べ21億73百万円増加いたしました。主な要因は、１年内返済予定の長期借入金が25億40百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は630億22百万円となり、前連結会計年度末に比べ41億５百万円増加いたしました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益56億21百万円であり、この結果、自己資本比率は70.9％（前連結会計年度末は71.3％）となりました。

経営成績については、以下のとおりであります。

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症への対応と社会経済活動の両立が進む中、政府による各種政策効果を背景に、景気の一部に弱さがみられるものの、緩やかに持ち直しの動きがみられております。一方、世界的な金融引締めが継続し、金融資本市場の変動や物価上昇等による海外景気の下振れが、わが国の景気を下押しするリスクに引き続き留意する必要があります。

首都圏のマンション市場におきましては、建築資材や用地価格の高騰などを背景に当連結会計年度のマンションの新規供給戸数は前年同期比12.9％減の2万8,632戸に留まりました。一方で、購入需要については、同期間の平均初月契約率が70.7％と好調の目安と言われる70％を2年連続で上回るなど、底堅く推移しております。（数字は株式会社不動産経済研究所調べ）

当社グループの主要事業領域である資産運用型分譲マンション市場におきましては、単身者を中心とした首都圏の賃貸需要は底堅く、購入需要についても、安定した収益が期待できる運用商品として認知度が高まり、低金利にも後押しされ、堅調な状況が続いているものと認識しております。

このような経営環境のもと、当社グループは、首都圏において、資産運用としての多彩なメリットを提供する「ガーラマンションシリーズ」及びファミリー向けマンションの自社ブランド「ガーラ・レジデンスシリーズ」の開発・販売の拡大、顧客サポート体制の充実、ブランド力の強化を図り、グループ企業価値の向上に全力を尽くしてまいりました。また、社会情勢の変化に対応するため、ＷＥＢセミナーの開催やオンライン商談など様々な営業手法を用いながら事業の推進に努めてまいりました。

以上の結果、売上高846億88百万円（前連結会計年度比3.0％増）、営業利益82億50百万円（前連結会計年度比9.3％減）、経常利益82億19百万円（前連結会計年度比9.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益56億21百万円（前連結会計年度比11.3％減）となりました。

セグメント別の業績については、次のとおりであります。

（不動産開発事業）

当連結会計年度は、「ガーラ・プライム横濱関内」、「ガーラ・グランディ深川住吉」、「ガーラ・レジデンスひばりヶ丘」などの新築マンションの販売に注力するとともに、中古マンションの販売も積極的に行ってまいりました。

以上の結果、新築マンション売上高277億48百万円（948戸）、中古マンション売上高404億10百万円（1,613戸）、不動産賃貸収入65億53百万円、その他収入２億13百万円となり、不動産開発事業の合計売上高749億25百万円（前連結会計年度比3.7％増）、セグメント利益70億64百万円（前連結会計年度比6.3％減）となりました。

売上高等内訳

区分 | 前連結会計年度 自　2021年４月１日 至　2022年３月31日 | 当連結会計年度 自　2022年４月１日 至　2023年３月31日
戸数 （戸） | 金額 （百万円） |  | 戸数 （戸） | 金額 （百万円） |
前年比 （％） | 前年比 （％）
ガーラマンションシリーズ | 1,201 | 30,309 | 116.5％ | 721 | 18,583 | 61.3％
ガーラ・レジデンスシリーズ | 230 | 9,456 | 121.0％ | 227 | 9,164 | 96.9％
中古マンション | 1,025 | 25,174 | 117.2％ | 1,613 | 40,410 | 160.5％
不動産賃貸収入 | － | 7,040 | 99.8％ | － | 6,553 | 93.1％
その他収入 | － | 267 | 149.0％ | － | 213 | 80.0％
合計 | 2,456 | 72,249 | 115.5％ | 2,561 | 74,925 | 103.7％

（注）前連結会計年度の「ガーラ・レジデンスシリーズ」には、共同事業形態によるプロジェクトのうち、当社

の持分相当部分である60戸を含んでおります。

（不動産管理事業）

当連結会計年度は、自社グループ開発物件の新規管理受託や外部受注等を進め、賃貸管理戸数は18,185戸、建物管理棟数は346棟となりました。

以上の結果、不動産管理事業の売上高は36億52百万円（前連結会計年度比4.8％増）、セグメント利益９億48百万円（前連結会計年度比7.5％増）となりました。

（建設事業）

当連結会計年度は、完成工事件数の減少により、売上、利益ともに前年を下回って推移しました。

以上の結果、建設事業の売上高は47億77百万円（前連結会計年度比11.1％減）、セグメント利益１億48百万円（前連結会計年度比77.1％減）となりました。

（旅館事業）

当連結会計年度は、観光需要喚起策「全国旅行支援」等により、客室稼働率及び客室平均単価は前年同期を上回って推移いたしました。

以上の結果、旅館事業の売上高は12億79百万円（前連結会計年度比16.8％増）、セグメント利益47百万円（前連結会計年度は20百万円の損失）となりました。

（その他）

当連結会計年度の売上高は53百万円（前連結会計年度比4.1％減）、セグメント利益35百万円（前連結会計年度

比6.3％減）となりました。

②　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ33億39百万円減少し、322億４百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動により支出した資金は45億34百万円（前連結会計年度は222億15百万円の収入）となりました。主な収入は、税金等調整前当期純利益82億48百万円であり、主な支出は、棚卸資産の増加額77億18百万円、法人税等の支払額30億64百万円、売上債権及び契約資産の増加額18億80百万円、未払消費税等の減少額14億24百万円であります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動により獲得した資金は19億33百万円（前連結会計年度は７百万円の収入）となりました。主な収入は、

連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入20億40百万円であります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動により支出した資金は７億38百万円（前連結会計年度は96億75百万円の支出）となりました。主な収入は、事業用地の購入資金対応のための長期借入れによる収入63億90百万円であり、主な支出は、プロジェクトの完成等に伴う長期借入金の返済による支出55億59百万円、配当金の支払額15億68百万円であります。

③　生産、受注及び販売の実績

(生産実績)

該当事項はありません。

(契約実績)

当連結会計年度における不動産開発事業の契約実績は次のとおりであります。

区分 | 前連結会計年度 自　2021年４月１日 至　2022年３月31日 | 当連結会計年度 自　2022年４月１日 至　2023年３月31日
戸数 （戸） |  | 金額 （百万円） |  | 戸数 （戸） |  | 金額 （百万円） |
前年比 （％） | 前年比 （％） | 前年比 （％） | 前年比 （％）
ガーラマンションシリーズ | 1,074 | 108.3 | 31,199 | 139.2 | 800 | 74.5 | 21,299 | 68.3
ガーラ・レジデンスシリーズ | 275 | 111.3 | 10,864 | 100.1 | 302 | 109.8 | 13,228 | 121.8
中古マンション | 1,201 | 140.3 | 32,129 | 174.9 | 1,633 | 136.0 | 41,184 | 128.2
その他（不動産） | － | － | 128 | 240.8 | － | － | 28 | 21.9
合計 | 2,550 | 121.7 | 74,321 | 143.8 | 2,735 | 107.3 | 75,740 | 101.9

（注）　「ガーラ・レジデンスシリーズ」には、共同事業形態によるプロジェクトのうち、当社の持分相当部分を含んでおります。

(販売実績)

当連結会計年度の販売実績を報告セグメントごとに示すと、次のとおりであります。

報告セグメントの名称 | 区分 | 前連結会計年度 自　2021年４月１日 至　2022年３月31日 | 当連結会計年度 自　2022年４月１日 至　2023年３月31日
戸数 （戸） |  | 金額 （百万円） |  | 戸数 （戸） |  | 金額 （百万円） |
前年比 （％） | 前年比 （％） | 前年比 （％） | 前年比 （％）
不動産 開発事業 | ガーラマンションシリーズ | 1,201 | 123.9 | 30,309 | 116.5 | 721 | 60.0 | 18,583 | 61.3
ガーラ・レジデンスシリーズ | 230 | 132.9 | 9,456 | 121.0 | 227 | 98.7 | 9,164 | 96.9
中古マンション | 1,025 | 117.7 | 25,174 | 117.2 | 1,613 | 157.4 | 40,410 | 160.5
その他 | － | － | 7,308 | 101.0 | － | － | 6,766 | 92.6
小計 | 2,456 | 122.0 | 72,249 | 115.5 | 2,561 | 104.3 | 74,925 | 103.7
不動産 管理事業 | － | － | － | 3,485 | 110.2 | － | － | 3,652 | 104.8
建設事業 | － | － | － | 5,371 | 86.0 | － | － | 4,777 | 88.9
旅館事業 | － | － | － | 1,095 | 110.1 | － | － | 1,279 | 116.8
その他 | － | － | － | 56 | 117.9 | － | － | 53 | 95.9
合計 | － | － | － | 82,258 | 112.7 | － | － | 84,688 | 103.0

（注）　「ガーラ・レジデンスシリーズ」には、共同事業形態によるプロジェクトのうち、当社の持分相当部分を含んでおります。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。

②　当連結会計年度の経営成績の分析

(売上高)

当連結会計年度における売上高は846億88百万円となり、前連結会計年度の822億58百万円に対し3.0％、24億30百万円の増加となりました。これは主に、当社グループ主力の不動産開発事業における売上高が749億25百万円となり、前連結会計年度の722億49百万円に対し3.7％、26億76百万円増加したことによるものであります。

(売上原価、売上総利益)

当連結会計年度における売上原価は658億40百万円となり、前連結会計年度の625億18百万円に対し5.3％、33億21百万円の増加となりました。これは主に、売上高の増加によるものであります。

その結果、当連結会計年度の売上総利益は、前連結会計年度の197億39百万円に対し4.5％、８億91百万円減少の188億48百万円となり、売上高に対する売上総利益率は、前連結会計年度の24.0％から1.7ポイント減少し、22.3％となりました。

(販売費及び一般管理費、営業利益)

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は105億97百万円となり、前連結会計年度の106億44百万円に対し0.4％、46百万円の減少となりました。

その結果、当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度90億95百万円に対し9.3％、８億44百万円減少の82億50百万円となり、売上高に対する営業利益率は、前連結会計年度の11.1％から1.4ポイント減少し、9.7％となりました。

なお、セグメント別の業績につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。

(営業外損益、経常利益、税金等調整前当期純利益)

当連結会計年度における営業外収益は48百万円となり、前連結会計年度の71百万円に対し32.5％、23百万円の減少となりました。

当連結会計年度における営業外費用は79百万円となり、前連結会計年度の86百万円に対し7.9％、６百万円の減少となりました。

その結果、当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度の90億80百万円に対し9.5％、８億61百万円減少の82億19百万円となりました。売上高に対する経常利益率は、前連結会計年度の11.0％から1.3ポイント減少し、9.7％となりました。当連結会計年度では、各セグメントにおける原材料価格の上昇や、顧客ニーズの高い中古マンションの販売比率が高まったことで利益率が減少し、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として設定している売上高経常利益率10％を下回りました。

なお、当連結会計年度の特別利益は29百万円となり、税金等調整前当期純利益は82億48百万円となりました。

(法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益)

当連結会計年度における法人税等は26億27百万円となり、前連結会計年度の27億51百万円に対し4.5％、１億24百万円の減少となりました。

その結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度の63億38百万円に対し11.3％、７億17百万円減少の56億21百万円となりました。

③　当連結会計年度の財政状態の分析

(流動資産)

当連結会計年度末における流動資産は765億95百万円となり、前連結会計年度末に比べ65億86百万円増加いたしました。主な増加は、仕掛販売用不動産74億63百万円、受取手形、営業未収入金及び契約資産18億90百万円であり、減少は現金及び預金33億39百万円であります。

(固定資産)

当連結会計年度末における固定資産は123億43百万円となり、前連結会計年度末に比べ３億７百万円減少いたしました。これは主に、株式会社伊東一碧管理サービスの取得に伴い、繰延税金資産が５億32百万円減少したことによるものであります。

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債は132億10百万円となり、前連結会計年度末に比べ23億45百万円増加いたしました。主な増加は、１年内返済予定の長期借入金25億40百万円であり、減少は未払消費税等７億39百万円であります。

(固定負債)

当連結会計年度末における固定負債は127億５百万円となり、前連結会計年度末に比べ１億72百万円減少いたしました。主な増加は、株式会社伊東一碧管理サービスの取得に伴う企業結合に係る特定勘定13億54百万円であり、主な減少は、長期借入金17億10百万円であります。

(純資産)

当連結会計年度末における純資産合計は630億22百万円となり、前連結会計年度末に比べ41億５百万円増加いたしました。主な増加は親会社株主に帰属する当期純利益56億21百万円であり、減少は剰余金の配当15億68百万円であります。

④　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当連結会計年度の資金の状況の詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

当社グループの資金需要の主なものは不動産開発事業における用地取得費用であり、その調達手段は主として、金融機関からの借入金によっております。用地取得費用以外の運転資金につきましては、自己資金で対応することを原則とし、金融費用を低減するよう努めております。

（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移

| 2019年３月期 | 2020年３月期 | 2021年３月期 | 2022年３月期 | 2023年３月期
自己資本比率（％） | 61.8 | 58.0 | 63.8 | 71.3 | 70.9
時価ベースの自己資本 比率（％） | 38.4 | 30.8 | 43.5 | 39.1 | 36.3
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％） | － | 2,667.4 | 258.0 | 57.0 | －
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍） | － | 16.4 | 81.6 | 267.4 | －

自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

２．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。

３．キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。

４．有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。

５．2019年３月期及び2023年３月期の「キャッシュ・フロー対有利子負債比率」、「インタレスト・カバレッジ・レシオ」については、営業キャッシュ・フローがマイナスのため、記載しておりません。

### ５【経営上の重要な契約等】

（株式取得による企業結合）

当社の連結子会社である株式会社ＦＪネクストは、2022年12月２日開催の取締役会において、伊藤忠商事株式会社が新たに設立し、同社並びに、その完全子会社であるアイ・ピー管理株式会社が吸収分割により一碧別荘地に係る別荘地管理事業を承継させる、株式会社伊東一碧管理サービスの全発行済株式の取得により、子会社化することを決議し、同日付で株式譲渡契約を締結いたしました。なお、2023年２月１日付で株式取得手続きは完了しております。

詳細については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表　「注記事項」（企業結合等関係）」に記載のとおりであります。

（連結子会社の会社分割（簡易吸収分割）による子会社設立）

当社は、2023年２月21日開催の取締役会において、会社分割（簡易吸収分割）の方式により、当社の100％出資の連結子会社である株式会社ＦＪネクストのファミリー向け分譲マンション事業を承継させることを目的として、当社100％出資の連結子会社(株式会社ＦＪネクストレジデンシャル)を設立することを決議し、2023年４月３日に設立いたしました。なお、2023年４月26日に吸収分割契約を締結しており、2023年10月１日(予定)を効力発生日としております。

詳細については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表　「注記事項」（重要な後発事象）」に記載のとおりであります。

### ６【研究開発活動】

該当事項はありません。