(1）業績
当連結会計年度（平成27年６月１日～平成28年５月31日）におけるわが国経済は、企業収益の回復や雇用・所得環境の改善により緩やかな回復基調で推移したものの、個人消費は力強さを欠くなど、景気の足踏み状態が長期化しております。また、不安定な国際情勢や為替・株価の乱高下など、今後の企業業績への影響が懸念される事象もあり、先行き不透明な状況が続いております。
首都圏における中古マンション市場は、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、平均成約価格が、平成28年５月まで41ヵ月連続で前年同月を上回って推移いたしました。一方で、成約件数は、当該１年間（平成27年６月～平成28年５月）で前年比5.7％増と堅調に推移しました。
このような状況下、当社グループでは、主たる事業であります中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）において、平成25年から随時開設してきた地方拠点での販売が寄与し、リノヴェックスマンションの当期における販売件数は、1,393件と前期を226件（19.4％増）上回りました。また、販売価格も前期を11.1％上回り、これらにより当該事業の物件販売による売上高は、前期から32.6％の増加となりました。また、その他不動産事業において、一棟ものオフィスビルやレジデンス等の売却に加え、新築分譲マンション「リシャール横濱元町」の販売が業績を押し上げました。さらに、新事業であります不動産小口化商品販売を行うアセットシェアリング事業において、第１弾「アセットシェアリング原宿」の売却が完了したことにより、連結での売上高は前期から40.4％増と伸長いたしました。
利益面におきましては、販売費及び一般管理費が、物件販売件数の増加や人員増に伴い前期に比べ25.0％増となりましたものの、リノヴェックスマンション販売による利益伸長や、その他不動産の売却、アセットシェアリング事業による収益の押し上げにより、営業利益は前期比66.6％増となりました。
以上によりまして、当連結会計年度における業績は、売上高が389億75百万円（前期比40.4％増）となり、営業利益が17億59百万円(同66.6％増)、経常利益14億71百万円(同97.3％増)、親会社株主に帰属する当期純利益９億77百万円(同97.1％増)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
〔中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）〕
当事業部門において、リノヴェックスマンションの販売件数が1,393件（前期比226件増）、平均販売価格が2,342万円（同11.1％増）となり、当該物件販売の売上高は、326億32百万円（同32.6％増）となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、１億86百万円（同5.6％増）となりました。
これらの結果、当事業部門における売上高は329億24百万円（同32.4％増）となり、営業利益は12億76百万円（同37.6％増）と共に伸長いたしました。
〔その他不動産事業〕
当事業部門において、一棟ものオフィスビルやレジデンス等の物件売却や、新築分譲マンション「リシャール横濱元町」の全戸引渡し（７億93百万円の売上）、新事業である「アセットシェアリング原宿」の完売（７億71百万円の売上）により、物件販売の売上高は44億95百万円（前期比155.8％増）と大きく増加しました。また、その他不動産による賃貸収入売上は４億66百万円（同0.8％減）、その他収入売上は、同業他社や個人向けのリノベーション内装工事の増加等により10億89百万円（同63.4％増）となりました。
これらの結果、当事業部門の売上高は60億51百万円（同109.1％増）、営業利益は９億67百万円（同80.0％増）と共に大きく伸長いたしました。
(2）キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ15億90百万円増加し、41億11百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
①営業活動によるキャッシュ・フロー
当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、29百万円の支出超過（前連結会計年度は40億63百万円の支出超過）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益14億96百万円を計上し、前渡金の減少額１億78百万円、減価償却費１億66百万円、未収消費税等の減少額1億54百万円があった一方で、たな卸資産の増加額19億56百万円、法人税等の支払額１億69百万円等によるものであります。
②投資活動によるキャッシュ・フロー
当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、18億51百万円の支出超過（前連結会計年度は31億27百万円の支出超過）となりました。これは主に、投資有価証券の売却による収入２億47百万円、固定資産の売却による収入１億２百万円があった一方で、固定資産の取得による支出15億34百万円、投資有価証券の取得による支出４億20百万円、定期預金の預入による支出２億86百万円等によるものであります。
③財務活動によるキャッシュ・フロー
当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、34億71百万円の収入超過（前連結会計年度は68億69百万円の収入超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出45億61百万円、配当金の支払いによる支出２億28百万円があった一方で、長期借入れによる収入71億80百万円、短期借入金の純増加額11億60百万円等によるものであります。
(1）仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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区分 |
当連結会計年度 （自 平成27年６月１日 至 平成28年５月31日） |
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|
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|
セグメントの名称 |
仕入件数 |
前年同期比 |
仕入高 （千円） |
前年同期比 |
|
中古マンション再生流通事業 |
1,474 |
117.9 |
23,684,431 |
123.4 |
|
その他不動産事業 |
21 |
262.5 |
3,740,862 |
183.5 |
|
合計 |
1,495 |
118.8 |
27,425,294 |
129.1 |
（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．その他不動産事業は、新築マンション・ビル・戸建・土地等に係る仕入高を計上しております。
３．仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。
(2）販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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区分 |
当連結会計年度 （自 平成27年６月１日 至 平成28年５月31日） |
||||
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|
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|
|
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セグメントの名称 |
販売件数 |
前年同期比 |
販売高 （千円） |
前年同期比 |
|
|
中古マンション |
物件販売 |
1,393 |
119.4 |
32,632,736 |
132.6 |
|
賃貸収入 |
－ |
－ |
186,411 |
105.6 |
|
|
その他収入 |
－ |
－ |
104,871 |
120.4 |
|
|
小計 |
1,393 |
119.4 |
32,924,019 |
132.4 |
|
|
その他不動産事業 |
物件販売 |
39 |
433.3 |
4,495,055 |
255.8 |
|
賃貸収入 |
－ |
－ |
466,627 |
99.2 |
|
|
その他収入 |
－ |
－ |
1,089,472 |
163.4 |
|
|
小計 |
39 |
433.3 |
6,051,155 |
209.1 |
|
|
合計 |
1,432 |
121.8 |
38,975,174 |
140.4 |
|
（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．その他不動産事業は、新築マンション・ビル・戸建・土地等に係る売上高を計上しております。
３．当社は引渡基準により売上高を計上しております。
４．当連結会計年度における中古マンション再生流通事業の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。
|
区分 |
当連結会計年度 （自 平成27年６月１日 至 平成28年５月31日） |
|||
|
セグメントの名称 |
期首契約残件数 |
期中契約件数 |
期中引渡件数 |
期末契約残件数 |
|
中古マンション再生流通事業 |
81 |
1,391 |
1,393 |
79 |
不動産市場における首都圏の新築マンションは、建築費や用地の高騰等を主要因として、今後の供給戸数の減少が懸念されており、それに伴い、新築の代替商品としてリノベーション物件の需要が高まることが予想されます。一方で、中古マンション市場においては、今後のリノベーション市場拡大を睨んだ新規参入や競合激化が継続するものと想定しております。
当社グループは、主たる事業であります中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）において、競合が激しい首都圏エリアに加え、有望な地方主要都市での事業展開により、業容の拡大を図ってまいります。
また、その他不動産事業におきましては、昨年からの新事業であります不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品「アセットシェアリング」の第２弾以降の販売を平成29年５月期の下半期において見込んでおります。そして、リノベーション内装事業では、当社と同様に買取再販事業を行う大手不動産会社や個人からの受注を拡げて、中長期的には収益の柱に育てていきたいと考えております。加えて、新たな取り組みとして、これまで培ってきたリノベーションノウハウを活かし、戸建リノベーション買取再販事業に参入すべく、体制づくりに着手して行きたいと考えております。
以上の取り組みに加え、社会から高い信頼を寄せていただける企業となるべく、引き続きコーポレート・ガバナンスの充実及びコンプライアンスの徹底に努めてまいります。
以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクとは考えていない事項についても、投資者の投資判断上重要と考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社グループは、これらのリスクの発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は、本項以外の記載事項も併せて、慎重に検討した上で行なわれる必要があると考えております。なお、本文中における将来に関する事項は、当有価証券報告書提出日(平成28年８月29日)現在において当社グループが判断したものであります。
(1）競合及び価格競争について
当社グループの主な営業エリアである首都圏及び地方主要都市は、一般に人気の高い地域であるため、今後、競合他社の参入状況によって仕入件数あるいは販売件数が減少した場合、又は価格競争等によって物件の仕入価格が上昇したり販売価格が下落して採算が悪化した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2）不動産市況及び住宅関連税制等の影響について
当社グループの事業は景気動向、金利動向、地価動向及び住宅税制等の影響を受けやすい傾向にあり、雇用情勢の悪化、金利の上昇、地価の騰落及び消費税率の上昇等が生じた場合等においては、購買者の購入意欲が減退し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(3）在庫リスクについて
当社グループでは事業構造上、たな卸資産が総資産に占める割合は概して高水準にあり、平成28年５月期末で60.3％となっております。
販売状況に応じて物件の仕入を調節するなど、在庫水準の適正化に努めておりますが、何らかの理由により販売状況が不振となり、その間に不動産の市場価格が下落した場合には、たな卸資産に評価損が発生すること等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(4）不動産物件の引渡し時期及び物件の内容等による業績の変動について
当社グループの不動産販売の売上計上方法は、売買契約を締結した時点ではなく、物件の引渡しを行った時点で計上する引渡基準によっております。そのため、物件の引渡し時期及び物件の内容（個別物件の利益率等）等により、当社グループの上期及び下期又は四半期ごとの業績に変動が生じる可能性があります。
(5）法的規制等について
当社グループは不動産業及び建設業に属し、「宅地建物取引業法」、「不動産特定共同事業法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」、「建築士法」、「建設業法」等の法令により規制を受けております。これらの法律等の改廃又は新たな法的規制が今後生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループの主要な事業活動の継続には下表に掲げる許認可等が前提となりますが、当該許認可等には原則として有効期間があり、その円滑な更新のため、当社グループでは「企業行動憲章」及び「コンプライアンス規程」を制定し不祥事の未然防止に努めております。現時点においては、当該許認可等の取消し又は更新拒否の事由に該当する事実はありませんが、将来、何らかの理由により、当該許認可等が取消され又はそれらの更新が認められない場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
（許認可等の状況）
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会社名 |
許認可等の名称 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
許認可等の取消し又は |
|
㈱インテリックス |
宅地建物取引業者免許 |
国土交通大臣(3) |
平成25年２月４日から |
宅地建物取引業法 |
|
不動産特定共同事業者許可 |
東京都知事 第97号 |
平成27年３月20日から |
不動産特定共同事業法 |
|
|
㈱インテリックス |
宅地建物取引業者免許 |
国土交通大臣(3) |
平成25年８月29日から |
宅地建物取引業法 |
|
㈱インテリックス |
一級建築士事務所登録 |
東京都知事登録 |
平成23年11月15日から |
建築士法第26条 |
|
特定建設業許可 |
東京都知事許可 |
平成25年３月21日から |
建設業法 |
(6）個人情報の管理について
当社グループは、営業活動に伴って入手した顧客の個人情報について、個人情報の保護、適正な管理が重要な社会責務であることを認識し、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関係諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めております。また、グループ各社に「個人情報保護方針」及び「個人情報保護規程」並びにセキュリティ管理を含めた「システム管理規程」等を定め、社員の教育・啓蒙を行い、個人情報の保護を図っております。しかしながら、不測の事態により、万一、個人情報が外部へ漏洩した場合には、当社グループの信用力が低下し、それに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(7）有利子負債への依存について
当社グループの不動産取得費は主に金融機関からの借入金によって調達しております。このため、総資産額に占める有利子負債の割合が高く、経済情勢等によって市場金利が上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼすこととなります。また、何らかの理由により借入が行えなくなった場合には、当社グループの事業に重大な影響を及ぼす可能性があります。
|
|
平成26年５月期 |
平成27年５月期 |
平成28年５月期 |
|
期末有利子負債残高(A）（千円） |
10,264,090 |
17,341,061 |
21,017,878 |
|
期末総資産額(B）（千円） |
19,963,845 |
27,165,133 |
32,032,956 |
|
有利子負債依存度（A/B） （％） |
51.4 |
63.8 |
65.6 |
(8）金融機関からの借換えについて
当社グループの販売用不動産及び賃貸事業に供している固定資産の資金調達は、主に金融機関からの借入によっております。また、当該借入金については、販売用不動産は物件の売却、固定資産については賃貸収入等から返済する方針であります。なお、返済期日を迎える固定資産の一部の物件については、随時、金融機関からの借換えを行っておりますが、借換えは短期の借入となる場合もあります。当社グループは、金融機関に賃貸収入がある物件の特性等について理解をしていただいていることもあり、今後、借換えが必要となった場合においても円滑に融資が実行されるものと考えております。当社グループにおいては、現在、金融機関からの借換えにおいて資金繰りに重大な影響は生じておりませんが、今後、金融機関の融資姿勢に重大な変化が生じた場合、又は不動産市況の悪化等により物件の売却額が借入金額を下回った場合においては、当社グループの業績及び資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
(9）資金調達の財務制限条項に係るリスクについて
当社グループは、安定的な資金調達を図るため、複数の金融機関との間でコミットメントライン等の契約を締結しておりますが、本契約には一定の財務制限条項が付されており、これらの条件に抵触した場合には期限の利益を喪失し、一括返済を求められる等により、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(10）訴訟等について
当社グループは、現時点において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが販売、施工、管理する不動産物件において、瑕疵の発生、又は内装工事期間中における近隣からの騒音クレームの発生等があった場合、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1）重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり重要となる会計方針については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１）連結財務諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載されているとおりであります。
(2）財政状態の分析
当連結会計年度末の資産合計は320億32百万円となり、前連結会計年度末の271億65百万円から48億67百万円の増加となりました。
＜流動資産＞
流動資産につきましては、247億93百万円となり、前連結会計年度末の214億26百万円から33億66百万円の増加となりました。これは、主として、前渡金が１億78百万円減少した一方で、現金及び預金が17億20百万円、たな卸資産が19億56百万円増加したこと等によるものであります。
＜固定資産＞
固定資産につきましては、72億39百万円となり、前連結会計年度末の57億38百万円から15億１百万円の増加となりました。これは、主として、有形固定資産が12億68百万円、投資その他の資産が２億32百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
＜流動負債＞
流動負債につきましては、133億12百万円となり、前連結会計年度末の128億12百万円から５億円の増加となりました。これは、主として１年内返済予定の長期借入金が11億５百万円減少した一方で、短期借入金が11億60百万円、未払法人税等が３億55百万円、それぞれ増加したこと等によるものであります。
＜固定負債＞
固定負債につきましては、98億35百万円となり、前連結会計年度末の61億86百万円から36億49百万円の増加となりました。これは、主として長期借入金が37億23百万円増加したこと等によるものであります。
＜純資産＞
純資産につきましては、88億84百万円となり、前連結会計年度末の81億66百万円から７億18百万円の増加となりました。これは、主として利益剰余金の配当により２億29百万円の減少があった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益を９億77百万円計上したこと等によるものであります。
(3）経営成績の分析
＜売上高＞
当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の277億59百万円から112億15百万円増加（前期比40.4％増）し、389億75百万円となりました。
セグメントでみますと、中古マンション再生流通事業〔リノヴェックスマンション事業〕につきましては、当期における物件販売による売上は、販売件数が1,393件（前期比226件増）、平均販売価格が2,342万円（同11.1％増）となり、売上高は326億32百万円（同32.6％増）となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、１億86百万円（同5.6％増）となりました。これらの結果、当事業部門における売上高は329億24百万円（同32.4％増）となりました。
その他不動産事業におきましては、一棟ものオフィスビルやレジデンス等の物件売却や、新築分譲マンション「リシャール横濱元町」の全戸引渡し（７億93百万円の売上）、新事業である「アセットシェアリング原宿」の完売（７億71百万円の売上）により、物件販売の売上高は44億95百万円（前期比155.8％増）と大きく増加しました。また、その他不動産による賃貸収入売上は４億66百万円（同0.8％減）、その他収入売上は、同業他社や個人向けリノベーション内装事業等の増加により、10億89百万円（同63.4％増）となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は60億51百万円（同109.1％増）となりました。
＜売上総利益＞
当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の40億36百万円から14億47百万円増加（前期比35.9％増）し、54億83百万円となりました。一方で売上総利益率は、前連結会計年度の14.5％から0.4ポイント減少し14.1％となりました。これは、リノヴェックスマンション販売の粗利益率が12.0％と前期に比べ0.5ポイント低下したためであります。
＜営業利益＞
当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の10億56百万円から７億３百万円増加（同66.6％増）し、17億59百万円となりました。これは、地方展開に伴う人件費等の先行コストの発生等により販売費及び一般管理費が、前期に比べ７億44百万円増加（同25.0％増）したものの、売上総利益が前期より14億47百万円増加（同35.9％増）したためであります。
＜経常損益＞
当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の７億45百万円から７億25百万円増加し、14億71百万円となりました。これは、営業外費用が前期に比べ１億３百万円増加（同29.4％増）したものの、営業利益が前期より７億３百万円増加（同66.6％増）したことに加え、営業外収益が前期より１億26百万円増加（同300.1％増）したためであります。
＜親会社株主に帰属する当期純利益＞
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の４億95百万円から４億81百万円増加し、９億77百万円となりました。これは法人税等合計が前期に比べ２億94百万円増加したものの、経常利益が前期より７億25百万円増加したためであります。
(4）経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「４ [事業等のリスク]」をご参照ください。
(5）経営戦略の現状と見通し
当社グループを取り巻く経営環境は、既存マンションのストックの確実な増加とともに、今後、中古マンション流通市場が欧米並みに形成されていくことが予測され、市場規模の拡大は必然であると考えております。当社グループは、中古マンション再生流通事業のリーディング・カンパニーとして、当該事業が社会的な認知を受け、消費者のニーズに応えた高品質なリノヴェックスマンションを提供していくことが、社会的責務であり、また市場の活性化に寄与できるものと考えております。
当社グループの取り組みといたしましては、事業期間を短縮化することで、商品回転率を高め、期間リスクを低減した事業展開を図ってまいります。グループが有する短期事業サイクルの強みをさらに強化して、収益と総資産のバランスを考慮した事業運営を行ってまいりたいと考えております。
加えて、リノヴェックスマンションの提供で培ってきたリノベーション施工ノウハウを活かして、個人や法人に向けたリノベーション内装の請負事業を、収益の柱となるよう事業の拡充を図ってまいります。
また、新たに取り組み始めました、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品「アセットシェアリング」の販売も、中長期的に収益の柱となるよう注力してまいります。
このように、グループ事業の多様化を推進することにより、収益の安定性と成長性を高めてまいりたいと考えております。
一方、自社物件のリノベーションや、外部からのリノベーション内装の受注拡大に備えて、更なる施工能力の強化に努めております。具体的には、当社グループ内に施工を行うチームを編成し技術者を養成することで、グループ一貫体制でリノベーションを提供できるようにしてまいります。そして、将来における職人の高齢化、人材不足という課題解決に向けて、自社施工を拡げてまいりたいと考えております。
(6）キャッシュ・フローの状況についての分析
キャッシュ・フローの状況につきましては、「1 [業績等の概要] (2) キャッシュ・フロー」 に記載しておりま す。