## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（1）経営理念

当社グループは、企業理念（ミッション、ビジョン、バリュー、スローガン）の社内浸透を図り、中長期的な視点での新たな取り組み、価値創造に努め、新市場の創出を行ってまいります。

当社グループの理念体系

〔ミッション(MISSION)〕　人と社会と新しい価値をつなぎ、幸せをつくる

〔ビジョン(VISION)〕　　 すべての人にリノベーションで豊かな生活を

〔バリュー(VALUE)〕　 Inte11ex Mind インテリックスが大切にしている11のこと

〔スローガン(SLOGAN)〕　 つぎの価値を測る。

（2）経営環境

地球温暖化が急速に進行する中、カーボンニュートラルに向けた取組が地球規模で重要かつ喫緊の課題となっております。我が国においても、ＣＯ２排出量の約16％を占める家計部門において、2030年には2013年比で66％のＣＯ２削減を中期目標として掲げております。新築住宅において省エネ基準の義務化が進展している一方で、既存住宅に関しては対応が不十分であり、リノベーションによる省エネ住宅の供給が不可欠となっております。

マンション市場の動向といたしましては、首都圏の中古の成約件数が2016年以降６年連続で新築の供給戸数を上回って推移しております。今後も、国内において新築マンションは、建設コストの高止まりや販売価格の高騰が依然として継続することで供給戸数が低水準に止まる一方で、リノベーションした中古マンションは、新築の代替商品として中長期的にも需要が堅調に推移するものと見込んでおります。

また、当社グループでは、新型コロナウイルス感染症の今後の展開を正確に予測することは困難でありますが、ワクチン接種の普及拡大等により一定期間後に収束するとの仮定のもと、今後の業績に与える影響は限定的であると想定しております。

（3）中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題

当社では、東京証券取引所の市場変更に伴い、プライム市場への上場を選択いたしました。選択に際し、流通株式時価総額の基準を満たすことを当社グループの対処すべき課題とし、「プライム市場の上場維持基準を満たすための計画書」を2021年12月に提出しております。当該計画書は、2027年5月期までにその基準を満たすことを目標とした計画となっております。そして、2027年５月期における目標値を達成するためのマイルストーンとして、「中期経営計画（対象期間：2023年５月期～2025年５月期）」を発表（2022年７月14日付）しております。

当中期経営計画においては、市場により多くの安心安全な住まいを提供し、業界のフロントランナーの責務として業界団体（一般社団法人リノベーション協議会）の創設・発展に努め、市場の創生・成長期を支えてきた当社グループのこれまでの軌跡を踏まえ、中長期的な視点での今後の経営戦略、及び事業展開についてまとめております。

当社グループの循環型リノベーションモデル

当中期経営計画に基づく経営戦略、及び事業展開の主要骨子は以下のとおりであります。

環境負荷の小さいリノベーションマンションの供給によるＣＯ２削減に加え、当中期経営計画最終年度（2025年５月期）に省エネリノベーション「ＥＣＯＣＵＢＥ（エコキューブ）」を導入した物件の導入率50％を目指すことで、喫緊の社会課題であるＣＯ２削減に積極的に取り組んでまいります。加えて、省エネ住宅の更なる普及拡大を目指すために、グループ会社である株式会社リコシスにおいてエコキューブのフランチャイズ（ＦＣ）展開を行い、ＦＣパートナーとの連携によって更なるＣＯ２削減効果を高めてまいります。

エコキューブをはじめとする機能性に加え、デザイン性を更に高めたリノベーションと、アフターサービスの充実を図ることで、住まう方のＱＯＬ（Quality of Life）を高めます。

不動産直販プラットフォーム「ＦＬＩＥ(フリエ)」の開発・普及に努め、取引の利便性・経済性に寄与する不動産取引のＤＸ化を進めます。

他社との連携・提携により、地域活性化を含む各種取り組みを実施します。

これらの取組によりまして、当社グループの「循環型リノベーションモデル」を促進し、社会が抱える様々な課題の解決と企業価値の向上に努め、持続可能な社会の実現を目指すサステナビリティ経営を実践してまいります。

当社グループが貢献していきたいSDGsのGoals

（4）目標とする経営指標

当中期経営計画の最終年度2025年５月期において、経常利益23億円、当期純利益15億円、ＲＯＥ10％以上という目標を掲げております。2023年５月期は、中期経営計画で掲げる利益額及び資本効率向上の達成に向けて、先行追加投資等により、一時的に利益額が減少いたしますが、その後の利益拡大に向けて着実に様々な施策を遂行することが当社にとって極めて重要であると考えております。

### ２【事業等のリスク】

以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクとは考えていない事項についても、投資者の投資判断上重要と考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社グループは、これらリスクの発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は、本項以外の記載事項も併せて、慎重に検討した上で行なわれる必要があると考えております。なお、本文中における将来に関する事項は、当有価証券報告書提出日(2022年８月30日)現在において当社グループが判断したものであります。

(1）競合及び価格競争について

当社グループの主な営業エリアである首都圏及び地方主要都市は、競合他社が増加している地域であるため、今後、競合他社の参入状況によって仕入件数あるいは販売件数が減少した場合、又は価格競争等によって物件の仕入価格が上昇したり販売価格が下落して採算が悪化した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、競合他社の動向を的確に把握し、不動産の仕入活動においては過度な価格競争とならないよう市場動向をモニタリングする等、事業採算性を重視した取得により、リスクの軽減を図っております。

(2）不動産市況及び住宅関連税制等の影響について

当社グループの事業は景気動向、金利動向、地価動向及び住宅税制等の影響を受けやすい傾向にあり、雇用情勢の悪化、金利の上昇、地価の騰落、住宅税制の改正及び消費税率の上昇等が生じた場合等においては、購買者の購入意欲が減退し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、主力事業でありますリノヴェックスマンション事業における重要な経営管理指標として、仕入から内装工事を経て販売引渡しまでの適正な事業期間の徹底により、リスクの軽減を図っております。

(3）在庫リスクについて

当社グループでは事業構造上、棚卸資産が総資産に占める割合は概して高水準にあり、2022年５月期末で48.3％となっております。

販売状況に応じて物件の仕入を調節するなど、在庫水準の適正化に努めておりますが、何らかの理由により販売状況が不振となり、その間に不動産の市場価格が下落した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4）不動産物件の引渡し時期及び物件の内容等による業績の変動について

当社グループの不動産販売の売上計上方法は、売買契約を締結した時点ではなく、物件の引渡しを行った時点で計上する引渡基準によっております。そのため、物件の引渡し時期及び物件の内容（個別物件の利益率等）等により、当社グループの上期及び下期又は四半期ごとの業績に変動が生じる可能性があります。

(5）法的規制等について

当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」、「不動産特定共同事業法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」、「建築士法」、「建設業法」等の法令により規制を受けております。これらの法律等の改廃又は新たな法的規制が今後生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループの主要な事業活動の継続には下表に掲げる許認可等が前提となりますが、当該許認可等には原則として有効期間があり、その円滑な更新のため、当社グループでは「企業行動憲章」及び「コンプライアンス規程」を制定し不祥事の未然防止に努めております。現時点においては、当該許認可等の取消し又は更新拒否の事由に該当する事実はありませんが、将来、何らかの理由により、当該許認可等が取消され又はそれらの更新が認められない場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

（許認可等の状況）

会社名 | 許認可等の名称 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 許認可等の取消し又は 更新拒否の事由
株式会社インテリックス | 宅地建物取引業者免許 | 国土交通大臣(4) 第6392号 | 2018年２月４日から 2023年２月３日まで | 宅地建物取引業法 第５条及び第66条
不動産特定共同事業者許可 | 東京都知事 第97号 | 2015年３月20日から | 不動産特定共同事業法 第36条
株式会社インテリックス空間設計 | 一級建築士事務所登録 | 東京都知事登録 第52796号 | 2021年11月15日から 2026年11月14日まで | 建築士法第26条
一般建設業許可 | 国土交通大臣許可 (般－29)第27000号 内装仕上工事業 | 2018年２月27日から 2023年２月26日まで | 建設業法 第８条及び第29条
特定建設業許可 | 国土交通大臣許可 (特－29)第27000号 建築工事業 塗装工事業 防水工事業 | 2018年２月27日から 2023年２月26日まで | 建設業法 第８条及び第29条
株式会社インテリックス住宅販売 | 宅地建物取引業者免許 | 東京都知事(1) 第106306号 | 2021年５月22日から 2026年５月21日まで | 宅地建物取引業法 第５条及び第66条
株式会社インテリックスプロパティ | 宅地建物取引業者免許 | 東京都知事(2) 第99689号 | 2021年９月17日から 2026年９月16日まで | 宅地建物取引業法 第５条及び第66条
株式会社再生住宅パートナー | 宅地建物取引業者免許 | 東京都知事(1) 第108091号 | 2022年７月16日から 2027年７月15日まで | 宅地建物取引業法 第５条及び第66条
株式会社ＦＬＩＥ | 宅地建物取引業者免許 | 東京都知事(1) 第104498号 | 2020年２月29日から 2025年２月28日まで | 宅地建物取引業法 第５条及び第66条

(6）個人情報の管理について

当社グループは、営業活動に伴って入手した顧客の個人情報について、個人情報の保護、適正な管理が重要な社会責務であることを認識し、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関係諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めております。また、グループ各社に「個人情報保護方針」及び「個人情報保護規程」並びにセキュリティ管理を含めた「システム管理規程」等を定め、社員の教育・啓蒙を行い、個人情報の保護を図っております。しかしながら、不測の事態により、万一、個人情報が外部へ漏洩した場合には、当社グループの信用力が低下し、それに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(7）サイバー攻撃やコンピュータウイルス等の脅威

当社グループの業務においてＩＴへの依存度が高まるにつれ、サイバー攻撃やコンピュータウイルス等の脅威も同様に高まってきております。その対策には万全を期しておりますが、今後想定を超えるサイバー攻撃やコンピュータウイルスに感染した場合、一部コンピュータシステムの停止等により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

(8）有利子負債への依存について

当社グループの不動産取得費は主に金融機関からの借入金によって調達しております。このため、総資産額に占める有利子負債の割合が高く、経済情勢等によって市場金利が上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼすこととなります。また、何らかの理由により借入が行えなくなった場合には、当社グループの事業に重大な影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、在庫管理の徹底、経営環境及び業績動向に沿ったキャッシュ・ポジションの確保を図るなど、財務の健全化に取り組むとともに、複数の金融機関との良好な取引関係の維持・向上により、リスクの軽減を図っております。

| 2020年５月期 | 2021年５月期 | 2022年５月期
期末有利子負債残高(A）（千円） | 24,995,897 | 20,801,389 | 26,431,837
期末総資産額(B）（千円） | 38,596,734 | 36,296,299 | 40,932,530
有利子負債依存度（A/B）　（％） | 64.8 | 57.3 | 64.6

(9）金融機関からの借換えについて

当社グループの販売用不動産及び賃貸事業に供している固定資産の資金調達は、主に金融機関からの借入によっております。また、当該借入金については、販売用不動産は物件の売却、固定資産については賃貸収入等から返済する方針であります。なお、返済期日を迎える固定資産の一部の物件については、随時、金融機関からの借換えを行っておりますが、借換えは短期の借入となる場合もあります。当社グループにおいては、固定資産については原則長期借入金による調達を行うとともに、賃貸収入がある物件の特性等について理解を得ていることもあり、現在、金融機関からの借換えにおいて資金繰りに重大な影響は生じておりませんが、今後、金融機関の融資姿勢に重大な変化が生じた場合においては、当社グループの業績及び資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

(10）資金調達の財務制限条項に係るリスクについて

当社グループは、安定的な資金調達を図るため、複数の金融機関との間でコミットメントライン等の契約を締結しておりますが、本契約には一定の財務制限条項が付されており、これらの条件に抵触した場合には期限の利益を喪失し、一括返済を求められる等により、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(11）訴訟等について

当社グループは、現時点において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが販売、施工、管理する不動産物件において、瑕疵の発生、又は内装工事期間中における近隣からの騒音クレームの発生等があった場合、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(12）新型コロナウイルス感染拡大による影響について

当社グループでは、新型コロナウイルス感染症の今後の展開を正確に予測することは困難でありますが、ワクチン接種の普及拡大等により一定期間後に収束するとの仮定のもと、今後の業績に与える影響は限定的と想定し、棚卸資産の評価や固定資産の減損損失の判定など、会計上の見積りを行っております。

しかしながら、新型コロナウイルス感染症の影響や仮定設定は不確定要素が多く、今後の状況によっては、見積りと異なる可能性があります。

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

① 経営成績の状況

当連結会計年度（2021年６月１日～2022年5月31日）におけるわが国経済は、コロナ禍の状況が一進一退を繰り返す中、経済活動の制限緩和が徐々に進み景気回復の兆しがあるものの、原材料高・原油高による物価高騰が益々顕著となり、今後の景気動向に不透明感が増す状況となっております。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によりますと、首都圏の中古マンション市場は、成約価格が2020年６月から2022年５月の間、24ヶ月連続で前年同月を上回りました。一方、成約件数は当期（2021年６月～2022年５月）において前期比8.4％の減少となりました。

主たる事業でありますリノヴェックスマンション事業の平均販売価格は前期比5.4％増だった一方で、期初の在庫不足及び資材調達遅延による商品化の遅れ等により、販売件数は前期比20.5％減の1,129件となりました。また、リースバック事業において、物件の流動化を当期中に２度実施し、収益の上乗せに寄与したものの、リノヴェックスマンション事業の下押しにより、当期連結売上高は前期を12.0％下回ることとなりました。

また、利益面では、売上総利益が、リノヴェックスマンション販売の利益率が前期を上回ったものの件数減の影響を受けたことや、収益物件販売の大幅な利益寄与があった前期からの反動減もあり、前期に比べ12.6％の減少となり、営業利益としては前期比37.2％減となりました。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は、前期比12.0％減の361億39百万円となり、営業利益が前期比37.2％減の13億64百万円、経常利益が前期比44.9％減の10億61百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が前期比42.9％減の6億43百万円となりました。

セグメントの業績は、次のとおりであります。

当社グループの報告セグメントは、前期まで「中古マンション再生流通事業」と「その他不動産事業」に区分しておりましたが、当期より、「リノベーション事業分野」、「ソリューション事業分野」に変更しております。これは、リースバック事業やアセットシェアリング事業等の不動産を活用したソリューション関連事業の拡大及びリノベーション内装事業やホテル等の宿泊事業などの不動産事業から派生したサービス事業の展開に伴い、今後の事業の方向性を見据え、事業実態に即して報告セグメントを変更したものであります。

なお、以下の前期との比較については、前期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。

（リノベーション事業分野）

リノベーション事業分野における物件販売の売上高は、リノヴェックスマンションの販売件数の減少により前期比17.2％減の261億29百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、前期比15.3％減の1億50百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業の受注増を反映し、前期比11.6％増の15億35百万円となりました。

これらの結果、当事業分野における売上高は278億16百万円（前期比16.0％減）となり、営業利益は13億34百万円（同11.8％減）となりました。

（ソリューション事業分野）

ソリューション事業分野における物件販売の売上高は、収益物件やリースバック物件の売却等により構成されており、当期はリースバック物件を対象とした不動産信託受益権の売却による流動化を２度実施したこと等により、前期比2.9％増の70億80百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、前期比10.7％増の10億2百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル等の宿泊事業などにより構成されており、前期比25.1％増の2億40百万円となりました。

これらの結果、当事業分野における売上高は83億23百万円（同4.4％増）となり、営業利益は8億40百万円（同40.2％減）となりました。

② 財政状態の状況

当連結会計年度末における財政状態は、資産が409億32百万円（前連結会計年度末比46億36百万円増）、負債が289億53百万円（同42億43百万円増）、純資産は119億78百万円（同3億92百万円増）となりました。

（資産）

資産の主な増加要因は、現金及び預金が17億86百万円、投資その他の資産が1億26百万円それぞれ減少した一方で、棚卸資産は、リースバック物件の流動化による減少があったものの、中古マンション及び収益物件の積極的な取得により61億26百万円、その他の流動資産が1億3百万円、有形固定資産が1億81百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。

（負債）

負債の主な増加要因は、未払法人税等が4億86百万円、匿名組合出資預り金が4億53百万円、その他の流動負債が4億97百万円、社債が2億10百万円それぞれ減少した一方で、短期借入金が39億65百万円、１年内返済予定の長期借入金が6億54百万円、長期借入金が12億42百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。

（純資産）

純資産の主な増加要因は、利益剰余金の配当により3億18百万円の減少があった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益として6億43百万円を計上したこと、自己株式の処分により66百万円増加したこと等によるものであります。

③ キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ17億78百万円減少し、42億3百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、38億96百万円の支出超過（前連結会計年度は101億53百万円の収入超過）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益10億15百万円を計上し、減価償却費3億17百万円、支払利息2億99百万円があった一方で、棚卸資産の増加額33億14百万円、未払消費税等の減少額4億7百万円、クラウドファンディングによる匿名組合出資預り金の減少額4億53百万円、その他資産の増加1億45百万円、その他負債の減少1億3百万円、利息の支払額3億19百万円、法人税等の支払額7億93百万円等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、31億83百万円の支出超過（前連結会計年度は44億81百万円の支出超過）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入4億38百万円があった一方で、定期預金の預入による支出1億30百万円、固定資産の取得による支出33億54百万円、投資有価証券の取得による支出2億41百万円等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、53億円の収入超過（前連結会計年度は43億81百万円の支出超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出66億36百万円、社債の償還2億50百万円、配当金の支払額3億17百万円があった一方で、短期借入金の純増額47億41百万円、長期借入れによる収入77億57百万円等によるものであります。

④ 仕入及び販売の状況

a．仕入実績

当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分 | 当連結会計年度 （自　2021年６月１日 至　2022年５月31日）
セグメントの名称 | 仕入件数 | 前期比 （％） | 仕入高 （千円） | 前期比 （％）
リノベーション事業分野 | 1,270 | 107.0 | 20,239,106 | 124.7
ソリューション事業分野 | 17 | 188.9 | 3,968,574 | 267.6
合計 | 1,287 | 107.6 | 24,207,681 | 136.7

（注）仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。

ｂ．販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分 | 当連結会計年度 （自　2021年６月１日 至　2022年５月31日）
セグメントの名称 | 販売件数 | 前期比 （％） | 販売高 （千円） | 前期比 （％）
リノベーション 事業分野 | 物件販売 | 1,117 | 78.9 | 26,129,807 | 82.8
賃貸収入 | － | － | 150,906 | 84.7
その他収入 | － | － | 1,535,928 | 111.6
小計 | 1,117 | 78.9 | 27,816,642 | 84.0
ソリューション 事業分野 | 物件販売 | 303 | 216.4 | 7,080,794 | 102.9
賃貸収入 | － | － | 1,002,052 | 110.7
その他収入 | － | － | 240,397 | 125.1
小計 | 303 | 216.4 | 8,323,244 | 104.4
合計 | 1,420 | 91.3 | 36,139,887 | 88.0

（注）１．当社は引渡基準により売上高を計上しております。

２．当連結会計年度におけるリノベーション事業分野の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。

区分 | 当連結会計年度 （自　2021年６月１日 至　2022年５月31日）
セグメントの名称 | 期首契約残件数 | 期中契約件数 | 期中引渡件数 | 期末契約残件数
リノベーション事業分野 | 75 | 1,106 | 1,117 | 64

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)に記載の通りであります。

② 経営成績の分析

（売上高）

当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の410億74百万円から49億34百万円減少（前期比12.0％減）し、361億39百万円となりました。

セグメントでみますと、リノベーション事業分野につきましては、当期における物件販売による売上高は、販売件数の減少により、261億29百万円（同17.2％減）となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、1億50百万円（同15.3％減）となりました。その他収入売上はリノベーション内装事業の受注増を反映し、15億35百万円 （同11.6％増）となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は278億16百万円（同16.0％減）となりました。

ソリューション事業分野におきましては、リースバック物件を対象とした不動産信託受益権の売却による流動化を２度実施したこと等により、売上高は70億80百万円（同2.9％増）となりました。また、賃貸収入売上は10億2百万円（同10.7％増）、その他収入売上はホテル等の宿泊事業などにより構成されており2億40百万円 （同25.1％増）となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は83億23百万円（同4.4％増）となりました。

（売上総利益）

当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の69億91百万円から8億82百万円減少（前期比12.6％減）し、61億9百万円となりました。また、売上総利益率は前連結会計年度の17.0％から0.1ポイント減少し16.9％となりました。これは、賃貸及びその他の利益率が改善したものの、販売用不動産の粗利益率が16.1％と前期に比べ0.5ポイント減少したためであります。

（営業利益）

当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の21億70百万円から8億6百万円減少（同37.2％減）し、13億64百万円となりました。これは、販売費及び一般管理費が前期に比べ75百万円減少（同1.6％減）した一方で、売上総利益が前期より8億82百万円減少したためであります。

（経常利益）

当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の19億26百万円から8億64百万円減少し、10億61百万円となりました。これは、営業利益が前期に比べ8億6百万円減少したためであります。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の11億27百万円から4億84百万円減少し6億43百万円となりました。これは、経常利益が前期に比べ8億64百万円減少した一方で、法人税等合計が前期に比べ4億24百万円減少したためであります。

③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社の資金需要は、リノベーション事業分野やソリューション事業分野における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。

販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。

（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移

| 2020年５月期 | 2021年５月期 | 2022年５月期
自己資本比率（％） | 27.5 | 31.9 | 29.2
時価ベースの自己資本比率（％） | 11.5 | 18.5 | 13.2
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年） | 25.7 | 2.0 | －
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍） | 3.0 | 38.2 | －

自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

(注) １．各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

２．株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。

３．キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。

### ４【経営上の重要な契約等】

当連結会計年度において締結した経営上の重要な契約は、次のとおりであります。

（リースバック資産の流動化）

当社は、2021年８月16日開催の取締役会において、当社リースバックサービス「安住売却〈あんばい〉」により取得した物件の流動化を目的に、ファンドである合同会社あんばいＬＢ２号に当該信託受益権を譲渡することについて決議し、2021年８月31日に信託受益権の譲渡を完了いたしました。

１．譲渡資産（信託受益権）の概要

（１）対象不動産概要 | 北海道・首都圏・中部圏・近畿圏等の戸建住宅及び区分所有建物 平均戸当たり約21百万円
（２）対象不動産件数 | 88件
（３）譲渡価格 | 1,843百万円
（４）帳簿価格 | 1,533百万円

２．合同会社あんばいＬＢ２号の概要

（１）名称 | 合同会社あんばいＬＢ２号
（２）所在地 | 東京都千代田区霞が関三丁目２番５号
（３）事業内容 | 不動産信託受益権の取得、保有及び処分
（４）当社と当該会社との関係 | 資本関係 | 匿名組合出資として92百万円出資しております。
人的関係 | 特記すべき事項はございません。
取引関係 | 特記すべき事項はございません。

当社は、2022年３月17日開催の取締役会において、当社リースバックサービス「安住売却〈あんばい〉」により取得した物件の流動化を目的に、ファンドである合同会社あんばいＬＢ３号に当該信託受益権を譲渡することについて決議し、2022年３月31日に信託受益権の譲渡を完了いたしました。

１．譲渡資産（信託受益権）の概要

（１）対象不動産概要 | 北海道・首都圏・中部圏・近畿圏・九州等の戸建住宅及び区分所有建物 平均戸当たり約15百万円
（２）対象不動産件数 | 173件
（３）譲渡価格 | 2,594百万円
（４）帳簿価格 | 2,133百万円

２．合同会社あんばいＬＢ３号の概要

（１）名称 | 合同会社あんばいＬＢ３号
（２）所在地 | 東京都千代田区霞が関三丁目２番５号
（３）事業内容 | 不動産信託受益権の取得、保有及び処分
（４）当社と当該会社との関係 | 資本関係 | 匿名組合出資として129百万円出資しております。
人的関係 | 特記すべき事項はございません。
取引関係 | 特記すべき事項はございません。

### ５【研究開発活動】

当連結会計年度における研究開発活動の総額は14,115千円となっております。