第２【事業の状況】
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（1）経営理念
当社グループは、企業理念（ミッション、ビジョン、バリュー、スローガン）の社内浸透を図り、中長期的な視点での新たな取り組み、価値創造に努め、新市場の創出を行ってまいります。
当社グループの理念体系
〔ミッション(MISSION)〕 人と社会と新しい価値をつなぎ、幸せをつくる
〔ビジョン(VISION)〕 すべての人にリノベーションで豊かな生活を
〔バリュー(VALUE)〕 Inte11ex Mind インテリックスが大切にしている11のこと
〔スローガン(SLOGAN)〕 つぎの価値を測る。
（2）経営環境
マンション市場の動向といたしましては、首都圏の中古の成約件数が2016年以降７年連続で新築の供給戸数を上回って推移しております。今後も、国内において新築マンションは、建設コストの高止まりや販売価格の高騰が依然として継続することで供給戸数が低水準に止まる一方で、リノベーションした中古マンションは、新築の代替商品として中長期的にも需要が堅調に推移するものと見込んでおります。
また、地球温暖化が急速に進行する中、カーボンニュートラルに向けた取組が地球規模で重要かつ喫緊の課題となっております。我が国においても、ＣＯ２排出量の約16％を占める家計部門において、2030年には2013年比で66％のＣＯ２削減を中期目標として掲げております。新築住宅において省エネ基準の義務化が進展している一方で、既存住宅に関しては対応が不十分であり、リノベーションによる省エネ住宅の供給が不可欠となっております。
（3）中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題
（スタンダード市場への選択申請について）
当社は、プライム市場の上場維持基準を充たしていないため「新市場区分の上場維持基準の適合に向けた計画書」（2021年12月24日付）を提出し、その計画では2027年５月期末においてプライム市場の上場維持基準をクリアすることとしておりました。しかしながら、今般施行された株式会社東京証券取引所の改正規則にある「2026年３月１日以後最初に到来する基準日を超える時期を終了期限とする適合計画等を開示している会社」に当社が該当し、その規則では「当該基準日の翌日から当該終了期限における適合状況を確認するまでの間、監理銘柄に指定します」と制定されております。すなわち、当社が計画しておりました期限の2027年５月末を待たずして2026年５月期末までに上場維持基準を充たさない限り、2026年６月より当社は監理銘柄に指定されることが想定されます。当社といたしましては昨今の経営環境を考慮すると適合計画の実現を１年短縮することは容易ではなく、また、当社の既存株主、投資家の皆様が安心して当社株式を保有・売買する環境を維持するには、監理銘柄に指定となることを回避することが必要不可欠であると判断し、この度スタンダード市場への区分再選択を行うことといたしました。これによりまして、限られた経営資源を本業の収益基盤の強化に振り向け、長期的な企業価値の向上につなげていきたいと考えております。
（中期経営計画の見直しについて）
当社は、2022年６月から2025年５月の３ヶ年を対象期間とする中期経営計画を公表しております。この度、当社では、自社の収益状況及び今後想定される不透明な不動産市況を考慮し、中期経営計画における２年目以降の数値目標を見直すことといたしました。具体的には、2024年５月期につきましては、単年度の業績予想により、収益の進捗管理を行ってまいります。そして、2025年５月期につきましては、新たな中期経営計画の初年度として公表できるように努めてまいります。
なお、中期経営計画の骨子となる中期重点方針につきましては、引き続き実行してまいります。具体的には、当社グループは、リノベーションで循環型経済の環を拡げていくことによりまして、当社ビジョン「すべての人にリノベーションで豊かな生活を」実現してまいります。
当社グループの循環型リノベーションモデル
当該中期重点方針につきましては、以下のとおりであります。
環境負荷の小さいリノベーションマンションの供給によるＣＯ２削減に加え、省エネリノベーション「ＥＣＯＣＵＢＥ（エコキューブ）」を導入した物件を供給していくことで、喫緊の社会課題であるＣＯ２削減に積極的に取り組んでまいります。
エコキューブをはじめとする機能性に加え、デザイン性を更に高めたリノベーションと、アフターサービスの充実を図ることで、住まう方のＱＯＬ（Quality of Life）を高めます。
不動産売買プラットフォーム「ＦＬＩＥ(フリエ)」の開発・普及に努め、取引の利便性・経済性に寄与する不動産取引のＤＸ化を進めます。
他社との連携・提携により、地域活性化を含む各種取り組みを実施します。
これらの取組によりまして、当社グループの「循環型リノベーションモデル」を促進し、社会が抱える様々な課題の解決と企業価値の向上に努め、持続可能な社会の実現を目指すサステナビリティ経営を実践してまいります。
当社グループが貢献していきたいSDGsのGoals
２【サステナビリティに関する考え方及び取組】
当社グループは、企業理念に基づき、事業と一体となってサステナビリティ課題に取り組むと共に持続的な成長に向けた重要課題（マテリアリティ）を特定し、事業を推進しております。
マテリアリティ
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マテリアリティ |
ESG |
取り組み方針 |
具体的な取り組みの方向性 |
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循環型経済（サーキュラーエコノミー）の実現 |
Ｅ |
自社や顧客の循環型経済（サーキュラーエコノミー）に資するビジネスモデルを構築・推進することにより、バリューチェーン全体の脱炭素化/カーボンニュートラルに取り組む。 |
・省エネリノベーション「エコキューブ」の推進 ・温熱計算業務の標準化、効率化 ・省エネ性能の見える化推進 ・ＧＨＧ排出抑制に向けた取り組み |
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多様な人材の活躍 |
Ｓ |
多様な人材が潜在的能力を発揮できる企業文化を育み、変化に強い社員・企業へと変革する。 |
・企業理念の浸透 ・女性活躍に向けた取り組み ・承認する職場づくり |
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責任あるビジネスプロセスの構築 |
Ｇ |
サプライチェーン全体を通じてＥＳＧリスクの最小化を図り、ステークホルダーの信頼を獲得する。 |
・コンプライアンス研修実施 |
当社グループでは、「すべての人にリノベーションで豊かな生活を」というVISIONを掲げ、循環型経済（サーキュラーエコノミー）の実現を目指しております。主力事業であるリノベーションが果す役割は、単に中古住宅を改修することで機能や価値を再生するだけではありません。そこに住む人々に対して、新たな住まい方、健康で豊かな暮らし、さらには環境負荷軽減に貢献する「エコキューブ」などの普及を促進することにより、地球環境にやさしい生活を提案することこそが、当社グループの担う重要な役割であると言えます。
「循環型リノベーションモデル」は、リノベーションを通じて循環型経済の実現に貢献することのできる「新しいビジネスモデル」であり、当社グループが掲げるVISIONを実現するための「成長戦略」でもあります。
（1）サステナビリティ全般
①ガバナンス
当社グループでは、取締役会の諮問機関として、2022年6月に社長を委員長とするサステナビリティ委員会（委員の構成等は下図のとおり）を発足させ、コーポレート部門や営業部門等と連携しながらサステナビリティ経営を推し進めています。
同委員会では、分科会としてE（環境）グループとSG（社会・ガバナンス）グループを組織し、Eグループが気候変動に関して、SGグループが人的資本及びガバナンスに関して、それぞれ対応方針作成や具体的な施策の取り纏め等の活動を行っております。また、同委員会にて定期的にリスクや機会の評価、戦略・計画・予算の見直しの状況等をモニタリングし、取締役会へ報告・提言を行っております。
②リスク管理
当社では、財務または戦略面で重大な影響をもたらすリスクについては、コンプライアンス・リスク管理委員会とも連携しつつサステナビリティ委員会にて当該リスクに対する分析を行い、適切な対応を定めると共に、定期的に取締役会に報告しています。このうち、気候変動関連については、自然災害により不動産が直接被害を受けるリスクだけではなく、エネルギーや資材価格の高騰等、その他バリューチェーンで発生し得るリスクについても、想定される発現時期も含めて評価しております。
（2）気候変動への対応
①ガバナンス
当社では、マテリアリティの１つに「循環型経済（サーキュラーエコノミー）の実現」を掲げ、全社的に取り組んでおります。気候変動への対応は、当社が取り組むべき最も重要なテーマの１つであり、着実に進めるため、サステナビリティ委員会を中心として各部門との連携を強化して取り組みを推進しております。サステナビリティ委員会に気候変動戦略の立案と推進を行うEグループを設置し、気候変動に関するリスクや機会について審議し、取締役会にその審議内容や対応方針について提言を行っております。
②戦略
当社グループにおける、前述のサステナビリティに関して特定された重要課題（マテリアリティ）の解決に向けた取り組みの方向性を認識すると共に、気候変動に関するリスクと機会が自社にもたらし得る影響について、シナリオ毎の違いも考慮して把握し、サステナブルな社会の実現に向けて取り組みを行っていきます。
（気候変動に関するリスクと機会）
リスク
機会
なお、特に炭素税についてはIEA（世界エネルギー機関）の「NZE 2050」シナリオ値を参照し財務影響の定量化を試行的に実施し（※現在精査中）、それ以外のリスク・機会については、移行リスクの高まるシナリオ（1.5/2℃シナリオ）および物理的リスクの高まるシナリオ（４℃シナリオ）の両面から定性的に評価しております。
③リスク管理
気候変動に関するリスク管理については、前述のサステナビリティ全般・リスク管理と同様となります。
④指標及び目標
当社グループでは、2023年5月期のGHG排出量の実績については、Scope1、Scope2、Scope3別に算定しました。気候変動に関するリスクと機会を管理するためのGHG以外も含めた指標や目標についても今後検討いたします。
（温室効果ガス（ＣＯ₂）実績）
算定期間：2022年6月～2023年5月
Scope2算定方法：マーケットベース
開示対象：Scope1,2およびScope3 カテゴリ3,6,7,13は、インテリックスグループ全体を対象としています。
Scope3 カテゴリ1,4,5,11,12は、リノヴェックスマンション事業を対象としています。
なお、Scope3のカテゴリ分類は、下記の通りです。
カテゴリ1 ：購入した製品・サービス
カテゴリ2 ：資本財
カテゴリ3 ：Scope1,2に含まれない燃料及びエネルギー関連活動
カテゴリ4 ：輸送、配送（上流）
カテゴリ5 ：事業から出る廃棄物
カテゴリ6 ：出張
カテゴリ7 ：従業員の通勤
カテゴリ8 ：リース資産（上流）
カテゴリ9 ：輸送、配送（下流）
カテゴリ10：販売した製品の加工
カテゴリ11：販売した製品の使用
カテゴリ12：販売した製品の廃棄
カテゴリ13：リース資産（下流）
カテゴリ14：フランチャイズ
カテゴリ15：投資
（3）人的資本
当社及びグループ会社は、「インテリックスグループ人的資本経営方針」を定め、重要な経営資産である「人的資本」の価値を最大限に引き出すことを通じて中長期的な企業価値向上につなげる経営である「人的資本経営」を目指します。
（人的資本に対する取り組み姿勢）
当社グループでは、MISSION「人と社会と新しい価値をつなぎ、幸せをつくる」を掲げ、「つぎの価値を測る」をSLOGANに、持続的な企業価値向上を目指しています。全社員一丸となってVISION「すべての人にリノベーションで豊かな生活を」を実現できるように取り組んでいます。
この考えのもと、当社グループにとって重要な経営資産である「人材」が持続可能な競争源泉であると位置付け、マテリアリティに『多様な人材の活躍』を設定します。多様化する従業員の就業意識や、社会の公器として企業に求められる機能や役割などに対応し、多様な「人材」を惹きつける組織としていきます。多様な人材が持てる能力を最大限に発揮しうる環境を醸成し、経営戦略と連動した人事戦略を実現していきます。
①戦略
（人事戦略の３つの柱）
●「多様性を活かす」 → 人材育成方針、社内環境整備方針
人材の多様性を、急速に変化する世の中に「柔軟に対応する力」や、迅速に次の打ち手を創り出せる「組織の力」に変えることが重要だと考えています。
●「戦略的な人材育成」 → 人材育成方針
自己変革に挑戦する社員を尊重し、「成長・活躍・自己実現の場」を提供することが重要だと考えています。
●「いきいきと働きやすい風土づくり」 → 社内環境整備方針
「心身ともに健康で働ける」かつ「パフォーマンスを最大限発揮できる」職場の提供をし続けることが重要だと考えています。
当社グループの成長に向けた「人材戦略VISION」と「人材戦略の３つの柱」
（戦略実現に向けた取組と課題）
人材戦略VISIONに基づき、社員が自発的に行動、ともに連携しながら、自社のさらなる発展を目指し、活躍し続けられる環境構築のために全社員対象に意識調査を実施。企業・社員双方にとって有用な人材育成方針及び社内環境整備方針の策定にあたり、今後優先的に対応したい課題の抽出を行いました。
●抽出された課題
a.経営の方向性やMISSION VISION VALUEに対してより高いレベルでの共感及び実行主体としての当事者意識醸成
b.組織やチームの課題に対し、自分事として解決に挑む個々のリーダーシップ開発及び今後の組織マネジメントを担う若手・中堅メンバーへの教育強化
c.多様な人材活躍のための企業風土の醸成、採用・育成の新しいシステムの構築
d.達成感や成長実感、貢献性などの働きがいを実感できる制度・職場環境の向上
会社・組織としての競争力強化・優位性を保つために、今までの能力ある個人がそれぞれで活躍をする「個」の組織から、相互信頼のもと連携し「チーム」として課題を解決していく組織への意識変容が必要であると考えます。
社員の成長・能力向上と会社の発展が相互的に作用し、企業としての更なる価値向上・持続的な成長を実現する為に、抽出された課題に対して人材育成方針及び社内環境整備方針を定め、多様な人材が活躍できる組織づくりに取り組んでまいります。
（人材育成方針および社内環境整備方針）
a.人材育成方針
インテリックスグループ 人材戦略VISION「社員が、企業理念に共鳴し、お互いに信頼し合い、ともに成長し続ける」に基づき、ひとりひとりが「気づき、考え、行動する」人となることを目的として計画的な採用、教育、異動、キャリア開発等を積極的に実施します。多様な人材が活躍できる企業になることを目指します。
人材育成方針に関する取り組み
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重点項目 |
概要 |
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採用活動の見直しと強化 |
人材要件の再設定など、採用活動の見直しを行い、新たな方法や仕組みづくりで必要な人材を確保する。 |
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教育体系の再構築 |
階層別や職種別の研修制度設計など、教育体系を再構築して、早期戦力化、能力向上、高度な人材の育成を図る。また、若手・中堅社員に対して、未来を創る次世代リーダーとしての自覚、挑戦の機会を創出する。 |
|
ダイバーシティへの取り組み |
年齢や性別、身体能力に関わらず、多様な人材がそれぞれの能力を十分に発揮できるように、ダイバーシティへの取り組みを推進する。 |
b.社内環境整備方針
人材育成方針と連動した社員の自主性とチャレンジ精神を評価する評価制度、公正性・透明性を確保した給与制度、社員の心理的安全性を高める取り組みなどを実施することで、すべての従業員が、能力を最大限に発揮できる環境整備、達成感や貢献実感などの誇り・やりがいを持ち活躍できる組織づくりを行い、従業員のエンゲージメント向上を目指します。
また、自部署だけでなく他部門・メンバーの状況について積極的に知り、かかわり合おうとする意識変容の促進・環境整備に取り組んでまいります。
社内環境整備方針に関する取り組み
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重点項目 |
概要 |
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社内コミュニケーションの活性化 |
社内報や交流イベントなど、部門・チームを超えたコミュニケーションを活性化させることで、相互理解促進によりお互いを信頼・称賛し合える企業文化を醸成する。 |
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最適な人材配置によるパフォーマンスの最大化 |
社員情報の一元管理によって、個々の能力や強みを把握・分析し、人選を適切に行い、企業全体の業績アップや生産性向上を図る。 |
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人事制度の見直し |
新たな評価制度・給与制度など、社員にとってより公平・公正で、活力を引き出す人事制度の導入を検討する。 |
②指標と目標
a.社員が仕事と子育てを両立させることができ、働きやすい職場を作ることによって社員の能力を発揮できるように、積極的な推進とその実現を行ってまいります。
●有給取得率
年末年始、夏季休暇、GW休暇では、有給を合わせて取るように促す有給奨励とすることで、結果として2021年度の指標を上回りました。今後も積極的な取得促進を行ってまいります。
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2022年度 |
2021年度 |
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有休取得率（％） |
65.5 |
56.6 |
※有給取得率＝消化日数/付与日数×100（％）として計算しています。「付与日数」は繰り越し日数を除き、「取得数は」実際に取得した日数です。
※有給付与期間は、1/1～12/31の間の付与日数で計算しています。
※厚生労働省「令和3年就労条件総合調査」より、令和3年の年次有給休暇取得率の平均は、56.6％（不動産業単体：58.3％）
参照：令和３年就労条件総合調査の概況｜厚生労働省
https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/jikan/syurou/21/dl/gaikyou.pdf
b.人材戦略の3つの柱の「いきいきと働きやすい風土づくり」に向け、離職率の低減、働き方・モチベーション向上を積極的に推進し、また多様なスキル・バックグラウンドを持った人材を積極的に採用することで、社員とともに成長し続ける企業を目指します。
●働き方
・リモートワーク率
時間や場所を有効に活用できる柔軟な働き方を進し、育児・介護等の家庭と仕事の両立や、多様な人材の能力発揮が可能になることをねらいとし実施しております。
・育児休業復職率
育児休業から復職する社員は100％となっております。個人毎に勤務時間を柔軟に設定できる短時間勤務制度や、リモートワークやフレックスタイム制を活用し雇用継続を図っております。
・宅地建物取引士取得率
資格取得支援制度や資格手当を付与するなど社員へのモチベーションアップ・人材育成に繋げられるよう取り組み、知識量向上として業務での活用を推奨しております。
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2022年度 |
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リモートワーク率（％） ※1 |
65.8 |
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育児休業復職率（％） |
100 |
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宅地建物取引士取得率（％） ※2 |
46.2 |
※1 リモートワーク率＝リモートワーク申請数/全正社員雇用数×100（％）として計算しています。
※2 宅地建物取引士取得率＝宅地建物取引士取得者数/正社員雇用数×100（％）として計算しています。(連結子会社を除く)
●多様な人材活用
・シニア世代の活躍推進
定年到達社員の再雇用人数や、知識・経験を有するシニア人材の雇用により、業務・技術伝承や後進育成を推進する環境を充実し、知識・技能の維持向上による競争力強化に取り組んでまいります。
・障害者の安定雇用
誰もがいきいきと働ける社会の実現に向け、障害者雇用を推進しております。
ハローワークや就労支援機関などと連携した採用活動を進め、（法定雇用率を上回る人材が在籍・活躍しています。）障害者の就労継続のため、勤務時間や働き方、業務内容について個々人に応じ柔軟に設定し、環境整備にも継続的に取り組んでおります。
今後も一人ひとりの可能性を大切にし、それぞれの能力を最大限に発揮して活躍できる職場づくりに取り組んでいきます。
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2022年度 |
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再雇用人数（名） |
8 |
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障害者雇用（名） |
9 |
●離職率
厚生労働省の「令和3年雇用動向調査結果の概要」によると、不動産業界平均離職率は11.4％であり、こちらの数値を下回る結果となりました。今後、職場環境整備および個々人の能力開発・最適配置等を行うことで、社員一人ひとりがモチベーションを高く持ち業務を遂行できるような環境づくりをしてまいります。
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2022年度 |
2021年度 |
|
離職率（％） |
10.3 |
12.4 |
※不動産業界平均11.4％
参照：令和３年雇用動向調査結果の概要｜厚生労働省
https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/koyou/doukou/22-2/dl/kekka_gaiyo-02.pdf
●採用実績
中途・新卒採用共に、前々期と比較し増加傾向にあります。また当社では、仕入営業職での募集割合が高く、既存社員においても男性の割合が多く占めています。その中で、時短勤務やキャリア選択の機会を積極的に増やし、活用することで女性割合も今後増やしていくよう努めております。
中途採用では、後継者育成の観点からも、多様な知識・経験を有する人材採用を引き続き行ってまいります。中途経験者人材獲得が難しいいま、2024年5月期に関しては20名以上の新卒採用を積極的に行い若手人材の獲得・育成にも注力してまいります。
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2022年度 |
2021年度 |
|
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新卒採用 |
男性（名） |
5 |
5 |
|
女性（名） |
3 |
1 |
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全体（名） |
8 |
6 |
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中途採用 |
男性（名） |
30 |
23 |
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女性（名） |
18 |
15 |
|
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全体（名） |
48 |
38 |
|
●平均勤続年数、年齢
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2022年度 |
2021年度 |
|
平均勤続年数（年） |
7.5 |
7.4 |
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平均年齢（歳） |
39.5 |
40.0 |
※正規雇用労働者における数値です。
●総労働時間
働き方改革の推進を目的に、下記当社従業員一人当たりの月平均労働時間を指標とし、今後はフレックスタイム制をさらに有効的活用・柔軟な働き方を推進し労働環境の改善、意識向上に務めていきます。
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2022年度 |
2021年度 |
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年平均総労働時間（時間） |
2,193 |
2,174 |
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月平均総労働時間（時間） |
182 |
181 |
※短時間勤務者および休職中従業員を除く数値です。
３【事業等のリスク】
以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクとは考えていない事項についても、投資者の投資判断上重要と考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社グループは、これらリスクの発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は、本項以外の記載事項も併せて、慎重に検討した上で行なわれる必要があると考えております。なお、本文中における将来に関する事項は、当有価証券報告書提出日(2023年８月29日)現在において当社グループが判断したものであります。
(1）競合及び価格競争について
当社グループの主な営業エリアである首都圏及び地方主要都市は、競合他社が増加している地域であるため、今後、競合他社の参入状況によって仕入件数あるいは販売件数が減少した場合、又は価格競争等によって物件の仕入価格が上昇したり販売価格が下落して採算が悪化した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、競合他社の動向を的確に把握し、不動産の仕入活動においては過度な価格競争とならないよう市場動向をモニタリングする等、事業採算性を重視した取得により、リスクの軽減を図っております。
(2）不動産市況及び住宅関連税制等の影響について
当社グループの事業は景気動向、金利動向、地価動向及び住宅税制等の影響を受けやすい傾向にあり、雇用情勢の悪化、金利の上昇、地価の騰落、住宅税制の改正及び消費税率の上昇等が生じた場合等においては、購買者の購入意欲が減退し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、主力事業でありますリノヴェックスマンション事業における重要な経営管理指標として、仕入から内装工事を経て販売引渡しまでの適正な事業期間の徹底により、リスクの軽減を図っております。
(3）在庫リスクについて
当社グループでは事業構造上、棚卸資産が総資産に占める割合は概して高水準にあり、2023年５月期末で56.4％となっております。
販売状況に応じて物件の仕入を調節するなど、在庫水準の適正化に努めておりますが、何らかの理由により販売状況が不振となり、その間に不動産の市場価格が下落した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(4）不動産物件の引渡し時期及び物件の内容等による業績の変動について
当社グループの不動産販売の売上計上方法は、売買契約を締結した時点ではなく、物件の引渡しを行った時点で計上する引渡基準によっております。そのため、物件の引渡し時期及び物件の内容（個別物件の利益率等）等により、当社グループの上期及び下期又は四半期ごとの業績に変動が生じる可能性があります。
(5）法的規制等について
当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」、「不動産特定共同事業法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」、「建築士法」、「建設業法」等の法令により規制を受けております。これらの法律等の改廃又は新たな法的規制が今後生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループの主要な事業活動の継続には下表に掲げる許認可等が前提となりますが、当該許認可等には原則として有効期間があり、その円滑な更新のため、当社グループでは「企業行動憲章」及び「コンプライアンス規程」を制定し不祥事の未然防止に努めております。現時点においては、当該許認可等の取消し又は更新拒否の事由に該当する事実はありませんが、将来、何らかの理由により、当該許認可等が取消され又はそれらの更新が認められない場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
（許認可等の状況）
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会社名 |
許認可等の名称 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
許認可等の取消し又は |
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株式会社インテリックス |
宅地建物取引業者免許 |
国土交通大臣(5) |
2023年２月４日から |
宅地建物取引業法 |
|
不動産特定共同事業者許可 |
東京都知事 第97号 |
2015年３月20日から |
不動産特定共同事業法 |
|
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株式会社インテリックス空間設計 |
一級建築士事務所登録 |
東京都知事登録 |
2021年11月15日から |
建築士法第26条 |
|
一般建設業許可 |
東京都知事許可 内装仕上工事業 |
2020年９月10日から |
建設業法 |
|
|
特定建設業許可 |
東京都知事許可 |
2020年９月10日から |
建設業法 |
|
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株式会社インテリックスプロパティ |
宅地建物取引業者免許 |
東京都知事(2) 第99689号 |
2021年９月17日から |
宅地建物取引業法 |
|
賃貸住宅管理業者登録 |
国土交通大臣（02）第002468号 |
2021年11月10日から2026年11月9日まで |
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条 |
|
|
株式会社再生住宅パートナー |
宅地建物取引業者免許 |
国土交通大臣(1) 第10418号 |
2023年５月31日から 2028年５月30日まで |
宅地建物取引業法 |
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株式会社ＦＬＩＥ |
宅地建物取引業者免許 |
東京都知事(1) 第104498号 |
2020年２月29日から |
宅地建物取引業法 |
|
株式会社TEI Japan |
一級建築士事務所登録 |
東京都知事登録 第65665号 |
2023年８月５日から 2028年８月４日まで |
建築士法第26条 |
(6）個人情報の管理について
当社グループは、営業活動に伴って入手した顧客の個人情報について、個人情報の保護、適正な管理が重要な社会責務であることを認識し、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関係諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めております。また、グループ各社に「個人情報保護方針」及び「個人情報保護規程」並びにセキュリティ管理を含めた「システム管理規程」等を定め、社員の教育・啓蒙を行い、個人情報の保護を図っております。しかしながら、不測の事態により、万一、個人情報が外部へ漏洩した場合には、当社グループの信用力が低下し、それに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(7）サイバー攻撃やコンピュータウイルス等の脅威
当社グループの業務においてＩＴへの依存度が高まるにつれ、サイバー攻撃やコンピュータウイルス等の脅威も同様に高まってきております。その対策には万全を期しておりますが、今後想定を超えるサイバー攻撃やコンピュータウイルスに感染した場合、一部コンピュータシステムの停止等により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。
(8）有利子負債への依存について
当社グループの不動産取得費は主に金融機関からの借入金によって調達しております。このため、総資産額に占める有利子負債の割合が高く、経済情勢等によって市場金利が上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼすこととなります。また、何らかの理由により借入が行えなくなった場合には、当社グループの事業に重大な影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、在庫管理の徹底、経営環境及び業績動向に沿ったキャッシュ・ポジションの確保を図るなど、財務の健全化に取り組むとともに、複数の金融機関との良好な取引関係の維持・向上により、リスクの軽減を図っております。
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2021年５月期 |
2022年５月期 |
2023年５月期 |
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期末有利子負債残高(A）（千円） |
20,801,389 |
26,431,837 |
31,148,811 |
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期末総資産額(B）（千円） |
36,296,299 |
40,932,530 |
45,629,982 |
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有利子負債依存度（A/B） （％） |
57.3 |
64.6 |
68.3 |
(9）金融機関からの借換えについて
当社グループの販売用不動産及び賃貸事業に供している固定資産の資金調達は、主に金融機関からの借入によっております。また、当該借入金については、販売用不動産は物件の売却、固定資産については賃貸収入等から返済する方針であります。なお、返済期日を迎える固定資産の一部の物件については、随時、金融機関からの借換えを行っておりますが、借換えは短期の借入となる場合もあります。当社グループにおいては、固定資産については原則長期借入金による調達を行うとともに、賃貸収入がある物件の特性等について理解を得ていることもあり、現在、金融機関からの借換えにおいて資金繰りに重大な影響は生じておりませんが、今後、金融機関の融資姿勢に重大な変化が生じた場合においては、当社グループの業績及び資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
(10）資金調達の財務制限条項に係るリスクについて
当社グループは、安定的な資金調達を図るため、複数の金融機関との間でコミットメントライン等の契約を締結しておりますが、本契約には一定の財務制限条項が付されており、これらの条件に抵触した場合には期限の利益を喪失し、一括返済を求められる等により、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(11）訴訟等について
当社グループは、現時点において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが販売、施工、管理する不動産物件において、瑕疵の発生、又は内装工事期間中における近隣からの騒音クレームの発生等があった場合、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(12）自然災害及びパンデミック等のリスクについて
大規模な地震、津波、風水害等の自然災害により、当社グループの資産や営業拠点が深刻な被害を受けた場合や、感染症の世界的流行(パンデミック)により、社会活動が停滞し、経済環境が悪化した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
(1）経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
当連結会計年度（2022年６月１日～2023年5月31日）におけるわが国経済は、コロナ禍を経て経済活動の再開が進んでおり、個人消費や設備投資など内需が幅広い分野で拡大し、また円安を背景としたインバウンド需要が急回復を示しており、物価高騰が継続しているものの景気動向は緩やかに回復しております。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によりますと、首都圏の中古マンション市場は、成約価格が2020年６月から2023年５月の間、36ヶ月連続で前年同月を上回りました。一方、成約件数は当期（2022年６月～2023年５月）において前期比5.3％の減少となりました。また、在庫状況については、登録件数が前年同月を上回って推移しており、2023年５月において前年同月比で23.6％の増加となっております。
主たる事業でありますリノヴェックスマンションの販売は、平均販売価格が前期比13.1％増だったことに加え、販売件数が前期比2.0％増の1,152件となり、売上高は前期比15.5％の増収となりました。加えて、法人及び個人向けリノベーション内装事業も前期比16.6％増となりました。また、コロナ禍後２年ぶりに販売した不動産小口化商品「アセットシェアリング札幌」が完売したことに加え、一棟収益物件の売却、ホテル事業の回復があったことで、ソリューション事業分野の売上高は前期比5.0％増となりました。それらの結果、連結での売上高は前期比14.1％増となりました。
利益面では、リノヴェックスマンション販売が、仕入価格の高騰に加え、築古物件の増加や省エネリノベーション「エコキューブ」の導入に伴うリノベーションコスト増も重なり、売上原価が増加しました。加えて、販売価格が中古マンション市場価格の上昇と購入希望価格の乖離が生じてきており、価格転嫁が十分になされず利益率が低下いたしました。一方、リノベーション内装事業の堅調な推移、さらにホテル事業の黒字転換もあり、連結売上総利益は前期と同水準の0.1％増となりました。また、販売費及び一般管理費においては、物件販売増に伴う販売仲介手数料の増加に加え、省エネリノベーション「エコキューブ」の認知拡大を目指しテレビＣＭをはじめとする大規模なプロモーションを展開したことにより広告宣伝費が増大し、前期に比べ13.9％増となりました。これらによりまして、営業利益は前期比47.9％減となり、また、営業外費用が融資関連費や支払利息等により増加したことで、経常利益は前期比77.4％減となりました。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は、前期比14.1％増の412億36百万円となり、営業利益が前期比47.9％減の7億10百万円、経常利益が前期比77.4％減の2億39百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が前期比84.3％減の1億円となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
（リノベーション事業分野）
リノベーション事業分野における物件販売の売上高は、リノヴェックスマンションの販売価格の上昇及び販売件数の増加等により前期比16.0％増の303億21百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、前期比2.9％減の1億46百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業の受注増等を反映し前期比32.3％増の20億32百万円となりました。
これらの結果、当事業分野における売上高は325億円（前期比16.8％増）となり、営業利益は7億50百万円（同43.8％減）となりました。
（ソリューション事業分野）
ソリューション事業分野における物件販売の売上高は、一棟収益物件の売却や不動産小口化商品「アセットシェアリング札幌」が完売したものの、前期に実施したリースバック物件の信託受益権の譲渡を見送ったこともあり、前期比1.2％減の69億99百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、前期比1.2％増の10億13百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル事業の稼働率の上昇等により、前期比200.7％増の7億22百万円となりました。
これらの結果、当事業分野における売上高は87億36百万円（同5.0％増）となり、営業利益は9億6百万円（同7.8％増）となりました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、資産が456億29百万円（前連結会計年度末比46億97百万円増）、負債が338億55百万円（同49億1百万円増）、純資産は117億74百万円（同2億4百万円減）となりました。
（資産）
資産の主な増加要因は、前渡金が2億9百万円、有形固定資産が21億55百万円それぞれ減少した一方で、現金及び預金が5億37百万円、販売用不動産が59億81百万円、投資その他の資産が3億円それぞれ増加したこと等によるものであります。
（負債）
負債の主な増加要因は、１年内償還予定の社債が1億10百万円、未払法人税等が1億87百万円、社債が1億円減少した一方で、短期借入金が38億84百万円、１年内返済予定の長期借入金が5億95百万円、長期借入金が4億54百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
（純資産）
純資産の主な減少要因は、親会社株主に帰属する当期純利益として1億円を計上した一方で、利益剰余金の配当により1億91百万円、自己株式の取得に1億99百万円計上したこと等によるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ5億31百万円増加し、47億34百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、9億30百万円の支出超過（前連結会計年度は38億96百万円の支出超過）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2億37百万円を計上し、減価償却費2億91百万円、前渡金の増加が2億23百万円、仕入債務の増加が1億46百万円、その他の負債の増加が3億22百万円あった一方で、棚卸資産の増加額14億10百万円、未収消費税等の増加額1億10百万円、法人税等の支払額4億81百万円等によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、28億51百万円の支出超過（前連結会計年度は31億83百万円の支出超過）となりました。これは主に、定期預金の預入による支出1億27百万円、固定資産の取得による支出27億24百万円等によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、43億13百万円の収入超過（前連結会計年度は53億円の収入超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出77億1百万円、社債の償還2億10百万円、自己株式取得による支出2億1百万円、配当金の支払額1億90百万円があった一方で、短期借入金の純増額38億84百万円、長期借入れによる収入87億51百万円等によるものであります。
④ 仕入及び販売の状況
a．仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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区分 |
当連結会計年度 （自 2022年６月１日 至 2023年５月31日） |
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セグメントの名称 |
仕入件数 |
前期比 |
仕入高 （千円） |
前期比 |
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リノベーション事業分野 |
1,272 |
100.2 |
23,100,140 |
114.1 |
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ソリューション事業分野 |
5 |
29.4 |
2,209,722 |
55.7 |
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合計 |
1,277 |
99.2 |
25,309,863 |
104.6 |
（注）仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。
ｂ．販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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区分 |
当連結会計年度 （自 2022年６月１日 至 2023年５月31日） |
||||
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セグメントの名称 |
販売件数 |
前期比 |
販売高 （千円） |
前期比 |
|
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リノベーション 事業分野 |
物件販売 |
1,144 |
102.4 |
30,321,421 |
116.0 |
|
賃貸収入 |
－ |
－ |
146,502 |
97.1 |
|
|
その他収入 |
－ |
－ |
2,032,639 |
132.3 |
|
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小計 |
1,144 |
102.4 |
32,500,563 |
116.8 |
|
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ソリューション 事業分野 |
物件販売 |
38 |
12.5 |
6,999,334 |
98.8 |
|
賃貸収入 |
－ |
－ |
1,013,991 |
101.2 |
|
|
その他収入 |
－ |
－ |
722,925 |
300.7 |
|
|
小計 |
38 |
12.5 |
8,736,251 |
105.0 |
|
|
合計 |
1,182 |
83.2 |
41,236,815 |
114.1 |
|
（注）１．当社は引渡基準により売上高を計上しております。
２．当連結会計年度におけるリノベーション事業分野の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。
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区分 |
当連結会計年度 （自 2022年６月１日 至 2023年５月31日） |
|||
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セグメントの名称 |
期首契約残件数 |
期中契約件数 |
期中引渡件数 |
期末契約残件数 |
|
リノベーション事業分野 |
64 |
1,167 |
1,144 |
87 |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)に記載の通りであります。
② 経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の361億39百万円から50億96百万円増加（前期比14.1％増）し、412億36百万円となりました。
セグメントでみますと、リノベーション事業分野につきましては、当期における物件販売による売上高は、販売価格の上昇及び販売件数の増加により、303億21百万円（同16.0％増）となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、1億46百万円（同2.9％減）となりました。その他収入売上はリノベーション内装事業の受注増を反映し、20億32百万円 （同32.3％増）となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は325億円（同16.8％増）となりました。
ソリューション事業分野における物件販売の売上高は、一棟収益物件の売却や不動産小口化商品「アセットシェアリング札幌」が完売したものの、前期に実施したリースバック物件の信託受益権の譲渡を見送ったこともあり、69億99百万円（同1.2％減）となりました。また、賃貸収入売上は10億13百万円（同1.2％増）、その他収入売上は、ホテル事業の稼働率の上昇等により、7億22百万円 （同200.7％増）となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は87億36百万円（同5.0％増）となりました。
（売上総利益）
当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の61億9百万円から3百万円増加（前期比0.1％増）し、61億12百万円となりました。また、売上総利益率は前連結会計年度の16.9％から2.1ポイント減少し14.8％となりました。これは、販売用不動産の粗利益率が13.5％と前期に比べ2.6ポイント減少したためであります。
（営業利益）
当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の13億64百万円から6億53百万円減少（同47.9％減）し、7億10百万円となりました。これは、売上総利益が前期より3百万円増加したものの、販売費及び一般管理費が前期に比べ6億57百万円増加（同13.9％増）したためであります。
（経常利益）
当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の10億61百万円から8億22百万円減少し、2億39百万円となりました。これは、営業利益が前期に比べ6億53百万円減少したことに加え、営業外費用が1億96百万円増加したためであります。
（親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の6億43百万円から5億42百万円減少し1億円となりました。これは、経常利益が前期に比べ8億22百万円減少した一方で、特別損失が52百万円減少したこと及び法人税等合計が前期に比べ2億35百万円減少したためであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金需要は、リノベーション事業分野やソリューション事業分野における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。
５【経営上の重要な契約等】
該当事項はありません。
６【研究開発活動】
当連結会計年度における研究開発活動の総額は