第2【事業の状況】

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)経営理念

 当社グループは、企業理念(ミッション、ビジョン、バリュー、スローガン)の社内浸透を図り、中長期的な視点での新たな取り組み、価値創造に努め、新市場の創出を行ってまいります。

 

 

当社グループの理念体系

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〔ミッション(MISSION)〕 人と社会と新しい価値をつなぎ、幸せをつくる

〔ビジョン(VISION)〕   すべての人にリノベーションで豊かな生活を

〔バリュー(VALUE)〕     Inte11ex Mind インテリックスが大切にしている11のこと

〔スローガン(SLOGAN)〕  つぎの価値を測る。

 

(2)経営環境

 マンション市場の動向といたしましては、首都圏の中古の成約件数が2016年以降8年連続で新築の供給戸数を上回って推移しております。今後も、国内において新築マンションは、建設コストの高止まりや販売価格の高騰が依然として継続することで供給戸数が低水準に止まる一方で、リノベーションした中古マンションは、新築の代替商品として中長期的にも需要が堅調に推移するものと見込んでおります。

 また、地球温暖化が急速に進行する中、カーボンニュートラルに向けた取組が地球規模で重要かつ喫緊の課題となっております。我が国においても、CO2排出量の約16%を占める家計部門において、2030年には2013年比で66%のCO2削減を中期目標として掲げております。新築住宅において省エネ基準の義務化が進展している一方で、既存住宅に関しては対応が不十分であり、リノベーションによる省エネ住宅の供給が不可欠となっております。

 

(3)中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題

 当社は、中期経営方針として、既存主軸事業と新規先行投資事業の両輪の相乗効果を高めていくことにより経営基盤を強化する、『両利きの経営』を推進しております。2025年5月期においても、既存事業の収益体質の強化に伴う収益の拡大と、先行投資事業である、省エネリノベーション「エコキューブ」の技術開発・普及促進、またDXによる不動産売買プラットフォーム「FLIE」の構築に注力してまいります。

 そして、当社は2025年7月に創立30年を迎えるにあたり、次なる成長を見据えた「次世代人財の育成」と、より

強固な経営体制づくりを行うための「従業員エンゲージメントの向上」を柱とした『人的資本経営』の実践を推し

進めてまいります。

 当社の主軸事業は、既存住宅を活かして再生するリノベーション事業で、新築に比べ環境負荷の小さいサステナ

ブルなビジネスです。さらに、現在注力しております省エネリノベーションの開発・普及により、CO2の削減につ

ながる省エネ住宅の供給を増やしていくことが、今後、当社に求められる社会的ミッションであると考えておりま

す。既存住宅には省エネリノベーションが“あたりまえ”の時代が訪れることを見据えて、当社が率先して業界に

働き掛けながら、普及拡大に努めてまいります。

 

当社グループが掲げる「循環型リノベーションモデル」は、以下のとおりであります。

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環境負荷の小さいリノベーションマンションの供給によるCO2削減に加え、省エネリノベーション「エコキューブ」を導入した物件を供給していくことで、喫緊の社会課題であるCO2削減に積極的に取り組んでまいります。

エコキューブをはじめとする機能性に加え、デザイン性を更に高めたリノベーションと、アフターサービスの充実を図ることで、住まう方のQOL(Quality of Life)を高めます。

不動産売買プラットフォーム「FLIE(フリエ)」の開発・普及に努め、取引の利便性・経済性に寄与する不動産取引のDX化を進めます。

他社との連携・提携により、地域活性化を含む各種取り組みを実施します。

これらにより、当社グループの「循環型リノベーションモデル」を促進し、社会が抱える様々な課題の解決と企業価値の向上に努め、持続可能な社会の実現を目指すサステナビリティ経営を実践してまいります。

 

 

2【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループは、企業理念に基づき、事業と一体となってサステナビリティ課題に取り組むと共に持続的な成長に向けた重要課題(マテリアリティ)を特定し、事業を推進しております。

 

マテリアリティ

マテリアリティ

ESG

取り組み方針

具体的な取り組みの方向性

SDGsのゴール

循環型経済(サーキュラーエコノミー)の実現

自社や顧客の循環型経済(サーキュラーエコノミー)に資するビジネスモデルを構築・推進することにより、バリューチェーン全体の脱炭素化/カーボンニュートラルに取り組む。

・省エネリノベーション「エコキューブ」の推進

・温熱計算業務の標準化、効率化

・省エネ性能の見える化推進

・GHG排出抑制に向けた取組み

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多様な人材の活躍

多様な人材が潜在的能力を発揮できる企業文化を育み、変化に強い社員・企業へと変革する。

・企業理念の浸透

・女性活躍に向けた取り組み

・承認する職場づくり

・戦略的教育体系の構築と実施

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責任あるビジネスプロセスの構築

サプライチェーン全体を通じてESGリスクの最小化を図り、ステークホルダーの信頼を獲得する。

・ビジネスプロセスの標準化

・コンプライアンス研修実施

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当社グループでは、「すべての人にリノベーションで豊かな生活を」というVISIONを掲げ、循環型経済(サーキュラーエコノミー)の実現を目指しております。主力事業であるリノベーションが果す役割は、単に中古住宅を改修することで機能や価値を再生するだけではありません。そこに住む人々に対して、新たな住まい方、健康で豊かな暮らし、さらには環境負荷軽減に貢献する「エコキューブ」をはじめとした環境ソリューションの普及を促進することにより、地球環境にやさしい生活を提案することこそが、当社グループの担う重要な役割であると言えます。

「循環型リノベーションモデル」は、リノベーションを通じて循環型経済の実現に貢献することのできる「新しいビジネスモデル」であり、当社グループが掲げるVISIONを実現するための「成長戦略」でもあります。

 

 

(1)サステナビリティ全般

①ガバナンス

当社グループでは、取締役会の諮問機関として、2022年6月に社長を委員長とするサステナビリティ委員会(委員の構成等は下図のとおり)を発足させ、コーポレート部門や営業部門等と連携しながらサステナビリティ経営を推し進めています。

同委員会では、分科会としてE(環境)グループとSG(社会・ガバナンス)グループを組織し、Eグループが気候変動に関して、SGグループが人的資本及びガバナンスに関して、それぞれ対応方針作成や具体的な施策の取り纏め等の活動を行っております。また、同委員会にて定期的にリスクや機会の評価、戦略・計画・予算の見直しの状況等をモニタリングし、取締役会へ報告・提言を行っております。

 

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(2024年5月期 サステナビリティ関連の会議体における主要な承認・報告事項)

取締役会

報告回数

2回/年

承認・報告事項

・サステナビリティ委員会の推進体制

・Eグループ(環境関連)・SGグループ(社会・ガバナンス関連)取組み進捗状況

サステナビリティ

委員会

 

開催回数

7回/年

承認・報告事項

Eグループ

・TCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)に基づく情報開示内容

・CDP(カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト)質問書回答状況

・CDP評価結果「B-」

・CO2排出量算定状況

 

SGグループ

・教育体系整備状況及び実施状況

・表彰制度の設定及び実施状況

・社内コミュニケーション活性化施策の実施状況

・エンゲージメントサーベイの実施状況

 

 

②リスク管理

当社では、財務または戦略面で重大な影響をもたらすリスクについては、コンプライアンス・リスク管理委員会とも連携しつつサステナビリティ委員会にて当該リスクに対する分析を行い、適切な対応を定めると共に、定期的に取締役会に報告しています。このうち、気候変動関連については、自然災害により不動産が直接被害を受けるリスクだけではなく、エネルギーや資材価格の高騰等、その他バリューチェーンで発生し得るリスクについても、想定される発現時期も含めて評価しております。

 

(2)気候変動への対応

①ガバナンス

当社では、マテリアリティの1つに「循環型経済(サーキュラーエコノミー)の実現」を掲げ、全社的に取り組んでおります。気候変動への対応は、当社が取り組むべき最も重要なテーマの1つであり、着実に進めるため、サステナビリティ委員会を中心として各部門との連携を強化して取り組みを推進しております。サステナビリティ委員会に気候変動戦略の立案と推進を行うEグループを設置し、気候変動に関するリスクや機会について審議し、取締役会にその審議内容や対応方針について提言を行っております。

 

②戦略

当社グループにおける、前述のサステナビリティに関して特定された重要課題(マテリアリティ)の解決に向けた取り組みの方向性を認識すると共に、気候変動に関するリスクと機会が自社にもたらし得る影響について、シナリオ毎の違いも考慮して把握し、サステナブルな社会の実現に向けて取り組みを行っていきます。

 

(気候変動に関するリスクと機会)

リスク

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機会

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なお、特に炭素税についてはIEA(世界エネルギー機関)の「NZE 2050」シナリオ値を参照し財務影響の定量化を試行的に実施し、それ以外のリスク・機会については、移行リスクの高まるシナリオ(1.5/2℃シナリオ)および物理的リスクの高まるシナリオ(4℃シナリオ)の両面から定性的に評価しております。

 

③リスク管理

気候変動に関するリスク管理については、前述のサステナビリティ全般・リスク管理と同様となります。

 

④指標及び目標

当社グループでは、2024年5月期のGHG排出量の実績については、Scope1、Scope2、Scope3別に算定しました。気候変動に関するリスクと機会を管理するためのGHG以外も含めた指標や目標についても今後検討いたします。

 

(温室効果ガス(CO2)実績)

 

内容

実績

Scope1

自社の排出

162.51 t-CO2

Scope2

エネルギー起源の間接排出

531.34 t-CO2

Scope3

その他の間接排出

141,994.94 t-CO2

 

(注)1.算定期間:2023年6月~2024年5月。

2.Scope2算定方法:マーケットベース。

3.開示対象:Scope1,2およびScope3 カテゴリ3,6,7,13は、インテリックスグループ全体を対象としています。Scope3 カテゴリ1,4,5,11,12は、リノベーション事業分野におけるリノヴェックスマンション事業、及び法人・個人向けリノベーション内装事業を対象としています。

 

(3)人的資本

当社及びグループ会社は、「インテリックスグループ人的資本経営方針」を定め、重要な経営資産である「人的資本」の価値を最大限に引き出すことを通じて中長期的な企業価値向上につなげる経営である「人的資本経営」を目指します。

 

(人的資本に対する取り組み姿勢)

当社グループでは、MISSION「人と社会と新しい価値をつなぎ、幸せをつくる」を掲げ、「つぎの価値を測る」をSLOGANに、持続的な企業価値向上を目指しています。全社員一丸となってVISION「すべての人にリノベーションで豊かな生活を」を実現できるように取り組んでいます。

この考えのもと、当社グループにとって重要な経営資産である「人材」が持続可能な競争源泉であると位置付け、マテリアリティに『多様な人材の活躍』を設定します。多様化する従業員の就業意識や、社会の公器として企業に求められる機能や役割などに対応し、多様な「人材」を惹きつける組織としていきます。多様な人材が持てる能力を最大限に発揮しうる環境を醸成し、経営戦略と連動した人事戦略を実現していきます。

 

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①戦略

(人事戦略の3つの柱)

●「多様性を活かす」 → 人材育成方針、社内環境整備方針

人材の多様性を、急速に変化する世の中に「柔軟に対応する力」や、迅速に次の打ち手を創り出せる「組織の力」に変えることが重要だと考えています。

 

●「戦略的な人材育成」 → 人材育成方針

自己変革に挑戦する社員を尊重し、「成長・活躍・自己実現の場」を提供することが重要だと考えています。

 

●「いきいきと働きやすい風土づくり」 → 社内環境整備方針

「心身ともに健康で働ける」かつ「パフォーマンスを最大限発揮できる」職場の提供をし続けることが重要だと考えています。

 

 

当社グループの成長に向けた「人材戦略VISION」と「人材戦略の3つの柱」

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(戦略実現に向けた取組と課題)

人材戦略VISIONに基づき、社員が自発的に行動し、ともに連携しながら、当社グループの更なる発展を目指す取り組みを実施しています。その取り組みを実施しながら、従業員の状況を把握するため、エンゲージメント調査を実施しました。

 

エンゲージメントサーベイ概要

「業務について」、「職場環境・人間関係について」、「人事考課について」、「健康面・プライベートについて」、「会社・理念・人材について」のカテゴリ毎に質問を設定し調査を行いました。今後、定期的な調査実施により経年での変化を捉え、業務面、環境面などの課題を洗い出し、改善に活かすことで、さらなるエンゲージメント向上を目指してまいります。

 

・対 象 者 : グループ社員(契約社員・再雇用者、パート・アルバイト社員、派遣社員を除く)

・実施時期 : 2024年3月

・回答方法 : WEB上での匿名回答

・設  問 : 選択式(5段階評価)+自由記述式

 

調査結果を鑑み、既に策定している人材育成方針及び社内環境整備方針を更新し、把握した課題に対して具体的かつ迅速に対応策を実施してまいります。

 

●把握した課題

a.経営の方向性やMISSION・VISION・VALUEに対してより高いレベルでの共感及び実行主体としての当事者意識醸成

b.組織やチームの課題に対し、自分事として解決に挑む個々のリーダーシップ開発及び今後の組織マネジメントを担う若手・中堅メンバーへの教育強化

c.多様な人材活躍のための企業風土の醸成、採用・育成の新しいシステムの構築

d.達成感や成長実感、貢献性などの働きがいを実感できる制度・職場環境の向上

 

会社・組織としての競争力強化・優位性を保つために、今までの能力ある個人がそれぞれで活躍をする「個」の組織から、相互信頼のもと連携し「チーム」として課題を解決していく組織への意識変容が必要であると考えます。

社員の成長・能力向上と会社の発展が相互的に作用し、企業としての更なる価値向上・持続的な成長を実現する為に、抽出された課題に対して人材育成方針及び社内環境整備方針を定め、多様な人材が活躍できる組織づくりに取り組んでまいります。

 

(人材育成方針および社内環境整備方針)

a.人材育成方針

インテリックスグループ 人材戦略VISION「社員が、企業理念に共鳴し、お互いに信頼し合い、ともに成長し続ける」に基づき、ひとりひとりが「気づき、考え、行動する」人となることを目的として計画的な採用、教育、異動、キャリア開発等を積極的に実施します。多様な人材が活躍できる企業になることを目指します。

 

 人材育成方針に関する取り組み

重点項目

概要

採用活動の見直しと強化

人材要件の再設定や新卒採用時のインターン実施、内定者研修など、採用活動の見直しを行い、新たな方法や仕組みづくりで必要な人材を確保する。

教育体系の再構築

階層別や職種別の研修制度設計など、教育体系を再構築して、早期戦力化、能力向上、高度な人材の育成を図る。また、若手・中堅社員に対して、未来を創る次世代リーダーとしての自覚、挑戦の機会を創出する。

ダイバーシティへの取り組み

年齢や性別、身体能力に関わらず、多様な人材がそれぞれの能力を十分に発揮できるように、ダイバーシティへの取り組みを推進する。

 

b.社内環境整備方針

人材育成方針と連動した社員の自主性とチャレンジ精神を評価する評価制度、公正性・透明性を確保した給与制度、社員の心理的安全性を高める取り組みなどを実施することで、すべての従業員が、能力を最大限に発揮できる環境整備、達成感や貢献実感などの誇り・やりがいを持ち活躍できる組織づくりを行い、従業員のエンゲージメント向上を目指します。

また、自部署だけでなく他部門・メンバーの状況について積極的に知り、かかわり合おうとする意識変容の促進・環境整備に取り組んでまいります。

 

社内環境整備方針に関する取り組み

重点項目

概要

社内コミュニケーションの活性化

社内表彰制度「社長賞」の設定、社内報や交流イベントなど、会社・部門・チームを超えたコミュニケーションを活性化させることで、相互理解促進によりお互いを信頼・称賛し合える企業文化を醸成する。

最適な人材配置によるパフォーマンスの最大化

社員情報の一元管理によって、個々の能力や強みを把握・分析し、人選を適切に行い、企業全体の業績アップや生産性向上を図る。

人事制度の見直し

新たな評価制度・給与制度など、社員にとってより公平・公正で、活力を引き出す人事制度の導入を検討する。

 

 

②指標と目標

a.社員が仕事と子育てを両立させることができ、働きやすい職場を作ることによって社員の能力を発揮できるように、積極的な推進とその実現を行ってまいります。

 

●有給取得率

年末年始、夏季休暇、GW休暇では、有給を合わせて取るように促す有給奨励とすることで、結果として2021年度・2022年度の指標を上回りました。今後も積極的な取得促進を行ってまいります。

 

2021年度

2022年度

2023年度

有休取得率

56.6

65.5

68.2

(注)1.有給取得率=取得日数 ÷ 付与日数×100(%)

2.「付与日数」は繰り越し日数を除き、「取得日数」は実際に取得した日数です。

3.契約社員、再雇用社員を含みます。

4.有給付与期間は、1/1~12/31の間の付与日数で計算しています。

5.厚生労働省「令和5年就労条件総合調査」より、令和5年の年次有給休暇取得率の平均は、62.1%(不動産業単体:61.3%)

6.参照:令和5年就労条件総合調査の概況|厚生労働省

https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/jikan/syurou/23/dl/gaikyou.pdf

 

b.人材戦略の3つの柱の「いきいきと働きやすい風土づくり」に向け、離職率の低減、働き方・モチベーション向上を積極的に推進し、また多様なスキル・バックグラウンドを持った人材を積極的に採用することで、社員とともに成長し続ける企業を目指します。

 

●働き方

・育児休業復職率

育児休業から復職する社員は100%となっております。個人毎に勤務時間を柔軟に設定できる短時間勤務制度や、リモートワークやフレックスタイム制を活用し雇用継続を図っております。

・宅地建物取引士資格保有率

資格取得支援制度や資格手当を付与するなど社員へのモチベーションアップ・人材育成に繋げられるよう取り組み、知識量向上を通じて業務での活用を推奨しております。尚、今後は更なる保有率向上に向けた施策を実施してまいります。

 

2022年度

2023年度

育児休業復職率)※1

100.0

100.0

宅地建物取引士資格保有率)※2

46.2

43.2

※1 パートタイム社員、契約社員を含みます。

※2 宅地建物取引士資格保有率=宅地建物取引士資格保有者数(正規雇用労働者)÷ 正規雇用労働者数×100(%)(連結子会社を除く)

 

●多様な人材活用

・シニア世代の活躍推進

定年到達社員の再雇用や、知識・経験を有するシニア人材の雇用により、業務・技術伝承や後進育成を推進する環境を充実し、知識・技能の維持向上による競争力強化に取り組んでまいります。

・障害者の安定雇用

誰もがいきいきと働ける社会の実現に向け、障害者雇用を推進しております。

ハローワークや就労支援機関などと連携した採用活動を進め、法定雇用率を上回る人材が在籍・活躍しています。障害者の就労継続のため、勤務時間や働き方、業務内容について個々人に応じ柔軟に設定し、環境整備にも継続的に取り組んでおります。

今後も一人ひとりの可能性を大切にし、それぞれの能力を最大限に発揮して活躍できる職場づくりに取り組んでいきます。

 

2022年度

2023年度

再雇用人数

8

8

障害者雇用

9

6

 

●離職率

厚生労働省の「令和4年雇用動向調査結果の概要」によると、不動産業界平均離職率は13.8%であり、こちらの数値を下回る結果となりました。今後、職場環境整備および個々人の能力開発・最適配置等を行うことで、社員一人ひとりがモチベーションを高く持ち業務を遂行できるような環境づくりをしてまいります。

 

2021年度

2022年度

2023年度

離職率

12.4

10.3

13.1

(注)1.有給取得率=取得日数 ÷ 付与日数×100(%)

2.離職率=期中の離職者数(正規雇用労働者数)÷期初の在籍者数(正規雇用労働者数)×100(%)

3.不動産業界平均13.8%

4.参照:令和4年雇用動向調査結果の概要|厚生労働省

https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/koyou/doukou/23-2/dl/gaikyou.pdf

 

●採用実績

当社では、仕入営業職での募集割合が高く、既存社員においても男性の割合が多く占めています。その中で、時短勤務やキャリア選択の機会を積極的に増やし、活用することで女性割合も今後増やしていくよう努めております。

中長期的な人材活躍や企業成長を鑑み、2024年5月期以降、新卒採用を積極的に行い若手人材の獲得・育成に注力してまいります。また、中途採用は、後継者育成の観点からも、多様な知識・経験を有する人材の採用を引き続き行ってまいります。

 

2021年度

2022年度

2023年度

新卒採用

男性(名)

5

5

18

女性(名)

1

3

5

全体(

6

8

23

中途採用

男性(名)

23

30

6

女性(名)

15

18

5

全体(

38

48

11

(注)正規雇用労働者における数値です。

 

●平均勤続年数、年齢

 

2021年度

2022年度

2023年度

平均勤続年数

7.4

7.5

8.0

平均年齢

40.0

39.5

38.9

(注)正規雇用労働者における数値です。

 

●総労働時間

働き方改革の推進を目的に、下記当社従業員一人当たりの月平均労働時間を指標とし、今後はフレックスタイム制をさらに有効的活用・柔軟な働き方を推進し労働環境の改善、意識向上に務めていきます。

 

2021年度

2022年度

2023年度

年平均総労働時間時間

2,174

2,193

2,206

月平均総労働時間時間

181

182

183

(注)正規雇用労働者のうち、期中退職者・期中入社者・短時間勤務者・休職者を除く数値です。

3【事業等のリスク】

 以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクとは考えていない事項についても、投資者の投資判断上重要と考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社グループは、これらリスクの発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は、本項以外の記載事項も併せて、慎重に検討した上で行なわれる必要があると考えております。なお、本文中における将来に関する事項は、当有価証券報告書提出日(2024年8月27日)現在において当社グループが判断したものであります。

(1)競合及び価格競争について

当社グループの主な営業エリアである首都圏及び地方主要都市は、競合他社が増加している地域であるため、今後、競合他社の参入状況によって仕入件数あるいは販売件数が減少した場合、又は価格競争等によって物件の仕入価格が上昇したり販売価格が下落して採算が悪化した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、競合他社の動向を的確に把握し、不動産の仕入活動においては過度な価格競争とならないよう市場動向をモニタリングする等、事業採算性を重視した取得により、リスクの軽減を図っております。

 

(2)不動産市況及び住宅関連税制等の影響について

当社グループの事業は景気動向、金利動向、地価動向及び住宅税制等の影響を受けやすい傾向にあり、雇用情勢の悪化、金利の上昇、地価の騰落、住宅税制の改正及び消費税率の上昇等が生じた場合等においては、購買者の購入意欲が減退し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、主力事業でありますリノヴェックスマンション事業における重要な経営管理指標として、仕入から内装工事を経て販売引渡しまでの適正な事業期間の徹底により、リスクの軽減を図っております。

 

(3)在庫リスクについて

当社グループでは事業構造上、棚卸資産が総資産に占める割合は概して高水準にあり、2024年5月期末で49.9%となっております。

販売状況に応じて物件の仕入を調節するなど、在庫水準の適正化に努めておりますが、何らかの理由により販売状況が不振となり、その間に不動産の市場価格が下落した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4)不動産物件の引渡し時期及び物件の内容等による業績の変動について

当社グループの不動産販売の売上計上方法は、売買契約を締結した時点ではなく、物件の引渡しを行った時点で計上する引渡基準によっております。そのため、物件の引渡し時期及び物件の内容(個別物件の利益率等)等により、当社グループの上期及び下期又は四半期ごとの業績に変動が生じる可能性があります。

 

(5)法的規制等について

当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」、「不動産特定共同事業法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」、「建築士法」、「建設業法」等の法令により規制を受けております。これらの法律等の改廃又は新たな法的規制が今後生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループの主要な事業活動の継続には下表に掲げる許認可等が前提となりますが、当該許認可等には原則として有効期間があり、その円滑な更新のため、当社グループでは「企業行動憲章」及び「コンプライアンス規程」を制定し不祥事の未然防止に努めております。現時点においては、当該許認可等の取消し又は更新拒否の事由に該当する事実はありませんが、将来、何らかの理由により、当該許認可等が取消され又はそれらの更新が認められない場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

 

 

(許認可等の状況)

会社名

許認可等の名称

許認可等の内容

有効期間

許認可等の取消し又は
更新拒否の事由

株式会社インテリックス

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣(5)
第6392号

2023年2月4日から
2028年2月3日まで

宅地建物取引業法
第5条及び第66条

不動産特定共同事業者許可

東京都知事 第97号

2015年3月20日から

不動産特定共同事業法
第36条

株式会社インテリックス空間設計

一級建築士事務所登録

東京都知事登録
第52796号

2021年11月15日から
2026年11月14日まで

建築士法第26条

一般建設業許可

東京都知事許可
(般-2)第152419号
大工工事業

内装仕上工事業

2020年9月10日から
2025年9月9日まで

建設業法
第8条及び第29条

特定建設業許可

東京都知事許可
(特-2)第152419号
建築工事業
塗装工事業
防水工事業

2020年9月10日から
2025年9月9日まで

建設業法
第8条及び第29条

株式会社インテリックスプロパティ

宅地建物取引業者免許

東京都知事(2)

第99689号

2021年9月17日から
2026年9月16日まで

宅地建物取引業法
第5条及び第66条

賃貸住宅管理業者登録

国土交通大臣(02)第002468号

2021年11月10日から2026年11月9日まで

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条

株式会社再生住宅パートナー

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣(1)

第10418号

2023年5月31日から

2028年5月30日まで

宅地建物取引業法
第5条及び第66条

株式会社FLIE

宅地建物取引業者免許

東京都知事(1)

第104498号

2020年2月29日から
2025年2月28日まで

宅地建物取引業法
第5条及び第66条

株式会社TEI Japan

一級建築士事務所登録

東京都知事登録

第65665号

2023年8月5日から

2028年8月4日まで

建築士法第26条

 

(6)個人情報の管理について

当社グループは、営業活動に伴って入手した顧客の個人情報について、個人情報の保護、適正な管理が重要な社会責務であることを認識し、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関係諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めております。また、グループ各社に「個人情報保護方針」及び「個人情報保護規程」並びにセキュリティ管理を含めた「システム管理規程」等を定め、社員の教育・啓蒙を行い、個人情報の保護を図っております。しかしながら、不測の事態により、万一、個人情報が外部へ漏洩した場合には、当社グループの信用力が低下し、それに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7)サイバー攻撃やコンピュータウイルス等の脅威

当社グループの業務においてITへの依存度が高まるにつれ、サイバー攻撃やコンピュータウイルス等の脅威も同様に高まってきております。その対策には万全を期しておりますが、今後想定を超えるサイバー攻撃やコンピュータウイルスに感染した場合、一部コンピュータシステムの停止等により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

 

(8)有利子負債への依存について

当社グループの不動産取得費は主に金融機関からの借入金によって調達しております。このため、総資産額に占める有利子負債の割合が高く、経済情勢等によって市場金利が上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼすこととなります。また、何らかの理由により借入が行えなくなった場合には、当社グループの事業に重大な影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、在庫管理の徹底、経営環境及び業績動向に沿ったキャッシュ・ポジションの確保を図るなど、財務の健全化に取り組むとともに、複数の金融機関との良好な取引関係の維持・向上により、リスクの軽減を図っております。

 

2022年5月期

2023年5月期

2024年5月期

期末有利子負債残高(A)(千円)

26,431,837

31,148,811

25,718,184

期末総資産額(B)(千円)

40,932,530

45,629,982

40,710,816

有利子負債依存度(A/B) (%)

64.6

68.3

63.2

 

 (9)金融機関からの借換えについて

 当社グループの販売用不動産及び賃貸事業に供している固定資産の資金調達は、主に金融機関からの借入によっております。また、当該借入金については、販売用不動産は物件の売却、固定資産については賃貸収入等から返済する方針であります。なお、返済期日を迎える固定資産の一部の物件については、随時、金融機関からの借換えを行っておりますが、借換えは短期の借入となる場合もあります。当社グループにおいては、固定資産については原則長期借入金による調達を行うとともに、賃貸収入がある物件の特性等について理解を得ていることもあり、現在、金融機関からの借換えにおいて資金繰りに重大な影響は生じておりませんが、今後、金融機関の融資姿勢に重大な変化が生じた場合においては、当社グループの業績及び資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

 

 (10)資金調達の財務制限条項に係るリスクについて

当社グループは、安定的な資金調達を図るため、複数の金融機関との間でコミットメントライン等の契約を締結しておりますが、本契約には一定の財務制限条項が付されており、これらの条件に抵触した場合には期限の利益を喪失し、一括返済を求められる等により、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

 (11)訴訟等について

当社グループは、現時点において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが販売、施工、管理する不動産物件において、瑕疵の発生、又は内装工事期間中における近隣からの騒音クレームの発生等があった場合、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 (12)自然災害及びパンデミック等のリスクについて

大規模な地震、津波、風水害等の自然災害により、当社グループの資産や営業拠点が深刻な被害を受けた場合や、感染症の世界的流行(パンデミック)により、社会活動が停滞し、経済環境が悪化した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

4【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

① 経営成績の状況

当連結会計年度(2023年6月1日~2024年5月31日)におけるわが国経済は、過去最高水準の企業収益により設備投資は堅調に推移し、消費は回復の兆しが見えるものの、幅広い物価高は持続する見込みで、景気回復は足踏み状態となりました。

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によりますと、首都圏の中古マンション市場は、成約価格が2024年5月において前年同期比で5.8%上昇し、48ヶ月連続(2020年6月~2024年5月)で前年同月を上回りました。また、成約件数は当該期(2023年6月~2024年5月)において前年同期比5.4%の増加となりました。

リノベーション事業分野における物件販売(リノヴェックスマンション販売)は、販売件数が前期比で2.0%減の1,129件であったものの、平均販売価格が前期を6.5%上回る2,799万円となったことにより、同事業の売上高が前期を4.3%上回りました。加えて、同業他社や個人向けのリノベーション内装事業における受注増や、リースバック物件の不動産信託受益権の譲渡による売上、不動産小口化商品「アセットシェアリング+(プラス)」の組成、そして、ホテル事業の稼働率向上による増収等を要因として、当期における連結売上高は、前期を3.6%上回ることとなりました。

利益面では、リノヴェックスマンション販売において、市場全体の販売在庫の過多をリスクと認識し、前期から持ち越していた在庫の早期売却に注力したことで、価格調整による利益率の低下が影響し、連結の売上総利益が前期を4.6%下回りました。しかしながら、販売費及び一般管理費が縮小(同9.3%減)したことにより、営業利益は前期より31.1%の増益となりました。また、営業外収支として、物件の早期売却と厳選仕入を行ったことで資産のスリム化が進み、支払利息等の営業外費用が減少(同13.8%減)したこと等により、経常利益は前期の2.5倍となりました。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は、前期比3.6%増の427億2百万円となり、営業利益が前期比31.1%増の9億31百万円、経常利益が前期比153.9%増の6億7百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が前期比310.9%増の4億14百万円となりました。

 

 セグメントの業績は、次のとおりであります。

 

(リノベーション事業分野)

当事業分野における物件販売の売上高は、リノヴェックスマンションの販売価格の上昇により、前期比4.3%増の316億10百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同21.0%減の1億15百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業の増加等により、同50.3%増の30億55百万円となりました。

これらの結果、当事業分野における売上高は347億81百万円(前期比7.0%増)となりましたが、リノヴェックスマンション販売の利益率の低下により、営業利益は5億50百万円(同26.6%減)となりました。

 

(ソリューション事業分野)

当事業分野における物件販売の売上高は、リースバック物件の流動化や、不動産小口化商品「アセットシェアリング+(プラス)」の組成があったものの前期に比べ24.9%減の52億59百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同7.0%減の9億42百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル事業の稼働率上昇等により同137.6%増の17億18百万円の増収となりました。

これらの結果、当事業分野における売上高は79億20百万円(同9.3%減)となり、営業利益は12億23百万円(同34.9%増)となりました。

 

② 財政状態の状況

 当連結会計年度末における財政状態は、資産が407億10百万円(前連結会計年度末比49億19百万円減)、負債が288億38百万円(同50億17百万円減)、純資産は118億72百万円(同98百万円増)となりました。

(資産)

 資産の主な減少要因は、前渡金が2億8百万円、有形固定資産が4億5百万円、投資その他の資産が3億42百万円増加した一方で、販売用不動産が54億42百万円、無形固定資産が4億85百万円それぞれ減少したこと等によるものであります。

(負債)

 負債の主な減少要因は、社債が4億円、長期借入金が16億27百万円、その他流動負債が5億26百万円増加した一方で、短期借入金が49億63百万円、1年内返済予定の長期借入金が24億80百万円それぞれ減少したこと等によるものであります。

(純資産)

 純資産の主な増加要因は、親会社株主に帰属する当期純利益4億14百万円を計上した一方で、剰余金の配当により1億50百万円、自己株式の取得に1億99百万円計上したこと等によるものであります。

 

③ キャッシュ・フローの状況

 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べ44百万円減少し、46億90百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

 当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、88億61百万円の収入超過(前連結会計年度は9億30百万円の支出超過)となりました。これは主に、売上債権の増加が1億67百万円、前渡金の増加が1億97百万円、その他資産の増加が1億3百万円、その他負債の減少が1億60百万円、利息の支払額が3億54百万円あった一方で、税金等調整前当期純利益5億88百万円を計上し、減価償却費2億86百万円、棚卸資産の減少が80億15百万円、未収消費税等の増加額が6億22百万円等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

 当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、31億16百万円の支出超過(前連結会計年度は28億51百万円の支出超過)となりました。これは主に、定期預金の預入による支出2億31百万円、固定資産の取得による支出27億93百万円、投資有価証券の取得による支出2億23百万円等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

 当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、57億88百万円の支出超過(前連結会計年度は43億13百万円の収入超過)となりました。これは主に、長期借入れによる収入72億59百万円、社債の発行による収入5億円があった一方で、短期借入金の純減少額49億63百万円、長期借入金の返済による支出81億13百万円、社債の償還による支出1億円、自己株式取得による支出2億1百万円、配当金の支払額1億51百万円があったこと等によるものであります。

 

④ 仕入及び販売の状況

a.仕入実績

 当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分

 当連結会計年度

(自 2023年6月1日

  至 2024年5月31日)

 

 

 

 

 

セグメントの名称

仕入件数

前期比

(%)

仕入高

(千円)

前期比

(%)

リノベーション事業分野

869

△31.7

15,860,277

△31.3

ソリューション事業分野

22

340.0

2,566,877

16.2

合計

891

△30.2

18,427,155

△27.2

 (注)仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。

 

b.販売実績

 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分

 当連結会計年度

(自 2023年6月1日

  至 2024年5月31日)

 

 

 

 

 

セグメントの名称

販売件数

前期比

(%)

販売高

(千円)

前期比

(%)

リノベーション

事業分野

物件販売

1,129

△1.3

31,610,881

4.3

賃貸収入

115,701

△21.0

その他収入

3,055,332

50.3

小計

1,129

△1.3

34,781,914

7.0

ソリューション

事業分野

物件販売

169

344.7

5,259,712

△24.9

賃貸収入

942,611

△7.0

その他収入

1,718,011

137.6

小計

169

344.7

7,920,334

△9.3

合計

1,298

9.8

42,702,249

3.6

 (注)1.当社は引渡基準により売上高を計上しております。

2.当連結会計年度におけるリノベーション事業分野の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。

区分

 当連結会計年度

(自 2023年6月1日

  至 2024年5月31日)

セグメントの名称

期首契約残件数

期中契約件数

期中引渡件数

期末契約残件数

リノベーション事業分野

87

1,105

1,129

63

 

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

 

① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)に記載の通りであります。

 

 

② 経営成績の分析

(売上高)

 当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の412億36百万円から14億65百万円増加(前期比3.6%増)し、427億2百万円となりました。

 セグメントでみますと、リノベーション事業分野につきましては、当期における物件販売による売上高は、リノヴェックスマンションの販売価格の上昇により、前期比4.3%増の316億10百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同21.0%減の1億15百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業の増加等により、同50.3%増の30億55百万円となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は347億81百万円(同7.0%増)となりました。

 ソリューション事業分野における物件販売の売上高は、リースバック物件の流動化や、不動産小口化商品「アセットシェアリ ング+(プラス)」の組成があったものの前期に比べ24.9%減の52億59百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同7.0%減の9億42百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル事業の稼働率上昇等により同137.6%増の17億18百万円の増収となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は79億20百万円(同9.3%減)となりました。

(売上総利益)

 当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の61億12百万円から2億81百万円減少(前期比4.6%減)し、58億31百万円となりました。また、売上総利益率は前連結会計年度の14.8%から1.1ポイント減少し13.7%となりました。これは、リノベーション事業分野の粗利益率が10.8%と前期に比べ1.9ポイント減少したためであります。

(営業利益)

 当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の7億10百万円から2億20百万円増加(同31.1%増)し、9億31百万円となりました。これは、売上総利益が前期より2億81百万円減少したものの、販売費及び一般管理費が前期に比べ5億1百万円減少(同9.3%減)したためであります。

(経常利益)

 当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の2億39百万円から3億68百万円増加し、6億7百万円となりました。これは、営業利益が前期に比べ2億20百万円増加したことに加え、営業外費用が86百万円減少したためであります。

(親会社株主に帰属する当期純利益)

 当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の1億円から3億13百万円増加し4億14百万円となりました。これは、特別損失が17百万円増加したこと及び法人税等合計が前期に比べ37百万円増加した一方で、経常利益が前期に比べ3億68百万円増加したためであります。

 

③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析

 当社の資金需要は、リノベーション事業分野やソリューション事業分野における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。

 販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。

 

 

5【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

6【研究開発活動】

 当社の主軸事業は、既存住宅を活かして再生するリノベーション事業で、新築に比べ環境負荷の小さいサステナブルなビジネスです。さらに、現在注力しております省エネリノベーションの開発・普及により、CO2の削減につながる省エネ住宅の供給を増やしていくことが、今後、当社に求められる社会的ミッションであると考えております。

 本年度の研究開発活動といたしましては、上記省エネリノベーションの開発と導入がその内容であり、総額は4,318千円となっております。