以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2019年12月19日）において当社が判断したものであります。
(1）経営方針
当社の経営理念
①成熟社会に向かう我が国に、美しい街・美しい建物、そして安心の生活を提供する。
②良い商品・良いサービスをつくり続けることにより顧客との信頼関係の継続と増幅を獲得する。
③伝統と知性を融合した美しいデザインの建物を提供し社会に貢献する。
当社の行動規範
①業界の想念にとらわれない本質的な情報を収集・分析する。
②高く長期にわたる収益が見込める事業を選択し、経営資源を集中する。
③基本戦略を立て、ことに当たっては常に的確な戦術をもって行う。
④信念をもって計画をたて、社会の変化には素早く対応する。
⑤常に変革を考える。
を企業理念に据え、主力事業である賃貸事業を中心に高品質・高付加価値な不動産事業を展開してまいります。
(2）経営戦略等
東京都心部のオフィスビル市況は、都心５区を中心に空室率が緩やかに低下し低水準が続いており、賃料も一年を通し小幅な上昇となりました。今後も東京都心部で大型物件の大量供給が予定されていますが、来年竣工予定の大型ビルも順調にテナント集客が進んでいます。また、東京23区の賃貸マンションの賃料は地域によって差異はあるものの上昇しており、空室率も緩やかに減少しています。収益不動産マーケットは、価格水準が高く利回りも低いため、適正な投資案件の不足が続いており、物件の仕入れについてはより慎重に検討する必要があります。
当社は、このような事業環境予測のもと、東京のオフィスビル・レジデンスを中心とした賃貸事業を経営の柱に据え、新規収益物件等の取得による収益の積み増しにも取り組んでまいります。
美しいデザインと確かな機能性を併せ持つ「リビルド」工事により保有物件の付加価値を高め、建物の維持管理の質をアップすることで他社との差別化を図ってまいります。
(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社は、株主価値の持続的な向上を重要な経営課題と位置付け、自己資本比率、ＥＢＩＴＤＡ等の指標を考慮しながら経営を行っております。
(4）経営環境
今後の経済情勢は、引き続き緩やかな回復基調が続くことが期待されますが、米国大統領の政策運営や中国経済の先行きなど、海外の政治・経済動向の不安定さから、依然として不透明な状況が続くものと思われます。
収益不動産マーケットにおいては、価格水準が高く利回りも低いため適正な投資案件不足が続いており、しばらくはこの状況が継続するものと思われます。
このような事業環境下、保有賃貸物件のリーシング活動に注力し、安定した賃料収入を確保するとともに、取得済みの賃貸用レジデンスのリビルド工事を進め保有資産の付加価値の向上も図ってまいります。
また、慎重にマーケットの変化を注視しながら当社の基準に見合う安定稼働の期待できるレジデンス・ビル等の収益物件を新たに取得し賃料収入の増強を図り、保有物件の開発も進め収益を確保してまいります。
(5）事業上及び財務上の対処すべき課題
今後の課題としましては、保有賃貸オフィスビル・レジデンス物件の安定稼働のため「効果的なリーシング活動・質の高い建物管理・リビルドによる付加価値の創造」を実践し賃貸事業の強化を図ります。
慎重にマーケットの変化を注視しながら、当社の基準に見合う土地や不動産の仕入れが可能であれば、自己資本を有効的に活用し更なる利益と財務基盤の強化をしてまいります。
当社は、建物創りに対し優先的に力を注いでまいりましたが、今後100年のスパンにおいても当社の建物が市場価値を失うことなく輝き続けるよう当社のスタンダードを進化させていきます。更に、時代の求めに応じて既存建物を再生する事業にも注力して行くべきと考えています。
こうした建物創りに対する情熱をベースに、当社の強みである「匠の技」を活かしたデザイン力にも一層の磨きをかけ、他社との差別化を図ってまいります。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2019年12月19日）において当社が判断したものであります。
(1）業界環境について
当社が属する不動産業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社においてもこれらの経済情勢の変化により各事業の業績は影響を受けます。地価下落の影響を受け、たな卸資産の評価損や固定資産の減損が発生する可能性があります。
(2）賃貸不動産の稼働状況について
当社は、賃貸事業において当社が所有する賃貸不動産からの賃貸収入、オーナーから管理業務を受託している賃貸不動産の業務受託収入を売上計上しております。また、投資その他事業においては、売却目的で取得又は開発した賃貸不動産からの賃貸収入を売上計上しております。
これらの賃貸収入及び業務受託収入は、テナント又は入居者の信用力の低下による賃料の支払の延滞、賃料の低下、退去による空室率の上昇により減少する可能性があり、また投資その他事業において売却目的で保有する賃貸不動産については、賃貸収入の減少による販売価格の低下が当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(3）建築工事等について
当社は、建築工事、リニューアル工事を建設会社に外注しております。外注先は品質、建築工期及びコスト等を勘案して決定しており、特定の外注先に依存しておりません。
当社は、品質維持及び工期の遅延防止のため、当社の建築設計部の人員により現場視察を行い、外注先との定例会議を毎週開催し施工図及び工期スケジュール等の確認を行っております。しかしながら、工事中の事故、外注先の倒産や請負契約の不履行、その他予期せぬ事象が発生した場合、工事の中止又は遅延、建築コストの上昇等により、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(4）有利子負債依存度について
当社は、用地及び物件の取得資金、建築資金等を主に借入金等の有利子負債で賄っていることから、当社の有利子負債残高の総資産額に占める割合は2018年９月期：58.1％、2019年９月期：58.5％となっております。
今後においては、ポートフォリオの見直しにより有利子負債の圧縮に努めますが、今後の金利変動により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
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2018年９月期 |
2019年９月期 |
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有利子負債残高 （千円） |
31,832,199 |
32,265,736 |
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総資産 （千円） |
54,826,374 |
55,172,982 |
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有利子負債依存度 |
58.1％ |
58.5％ |
（注）有利子負債は、１年内返済予定の長期借入金、１年内償還予定の社債、長期借入金及び社債を含んでおります。
(5）財務制限条項について
当社の2019年９月期末時点の借入金のうち、３件2,133百万円については、①各年度決算期末の貸借対照表における純資産を一定水準以上に維持すること、②年度決算の損益計算書において経常損失を２期連続して計上しないこと等の財務制限条項が付されております。これらの条項に抵触した場合、各項の変更につき金融機関と新たな合意がなされなければ、当社は、期限の利益を喪失し、該当する借入先に対し借入金を一括返済することとなっており、当社の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
(6）資金調達等について
当社の資金調達にあたっては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資実行を受けております。しかしながら、何等かの理由により計画どおりの資金調達が不調に終わった場合、当社の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(7）法的規制・許認可等の取得状況
当社の属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」、「都市計画法」、「建築基準法」、「建設業法」、「借地借家法」等による法的規制を受けております。今後、これらの法的規制等の改正が行われた場合には、当社の業績に影響を与える可能性があります。
また、当社は、各事業活動に際して、以下のような許認可及び登録を受けております。当社は、当該許認可及び登録の諸条件や関係法令の遵守に努めており、現時点において、宅地建物取引業法第５条・第66条等、建設業法第29条等及び建築士法第23条の４・第26条等に定める許認可及び登録の取消事由・更新欠格事由に該当する事実は存在しておりません。しかしながら、万一法令違反等により、当該許認可及び登録が取り消された場合には、当社の事業運営に支障をきたし、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
① 宅地建物取引業法免許
［当社］番号：東京都知事(9）第46428号
有効期間：2017年12月14日から2022年12月13日まで
② 特定建設業許可
［当社］番号：東京都知事 許可（特－28）第84034号
有効期間：2016年９月14日から2021年９月13日まで
③ 一級建築士事務所登録
［当社］番号：東京都知事登録第28931号
有効期間：2018年４月16日から2023年４月15日まで
(8）訴訟等の可能性について
当社は、本報告書提出日（2019年12月19日）において当社の経営成績に重要な影響を及ぼす可能性がある訴訟が提起されている事実はありません。しかしながら、当社が建築請負又は販売した物件における瑕疵の発生、建築に際しての近隣住民からのクレーム、受託する賃貸マンション等の居住者又はテナントによる賃料不払い発生等、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があり、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(9）小規模組織であることについて
当社の組織は、2019年11月30日現在、取締役５名、監査役３名、従業員22名と小規模であります。
そのため、現在在籍する役職員の当社の業務遂行への貢献度は大きいものと認識しており、これらの在籍する役職員が社外に流出した場合、当社の事業運営及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(10）顧客情報管理について
当社は、当社が管理業務を受託している賃貸マンション等のオーナー、テナント及び入居者、用地及び物件の売主等の個人情報を有しております。当社は、個人情報を正確かつ最新の内容に保つよう努めるとともに個人情報の紛失、漏えい、破壊、改ざん等を防止するため、適切な安全管理対策を行なうとともに、必要な是正措置を講じます。
当社が認識している限り、これまでにおいて顧客等の個人情報が外部に流出した事実はありません。しかしながら、今後、上記施策にもかかわらず、個人情報の漏洩や不正使用等の事態が発生した場合、当社の信用の低下、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(11）災害の発生及び地域偏在について
地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社が所有する不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、当社が保有する不動産は、経済規模や投資家需要の趣向等を考慮に入れ、東京を中心とする首都圏所在の比率が高い状況にあり、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、当社の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
(1）経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当事業年度（2018年10月１日～2019年９月30日）における我が国経済は、好調な企業業績に牽引され、雇用環境も改善し、インバウンド消費や都心部の再開発需要などの後押しにより、緩やかな回復を続けていますが、米中貿易摩擦や英国のＥＵからの離脱、消費税のアップなど先行き不安な要因も増えております。
当不動産業界におきましては、賃貸オフィスビル（都心５区）の募集賃料は５年以上にわたり緩やかに上昇し、空室率も低水準が続いており、今年竣工予定の大型ビルも順調にテナント集客が進んでいます。また、東京23区の賃貸マンションの賃料は、地域によって差異はあるものの、上昇しており、空室率も緩やかに減少しています。
このような事業環境下、当社はマーケットの動向を見極め、的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンスの高稼働率を維持し、安定収益を確保しながら、既存物件のリビルド工事などを順次実施し、資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高4,644百万円（前期比2.8％増）、営業利益1,041百万円（前期比1.0％減）、経常利益522百万円（前期比3.5％減）、当期純利益407百万円（前期比10.5％減）となりました。
なお、当社は賃貸事業を主要な事業としており、他の事業セグメントの重要性が乏しいため、セグメント別の業
績の記載を省略しております。
当事業年度末における財政状態につきましては、総資産は、前事業年度末の54,826百万円から55,172百万円と346百万円増加しました。これは主に、流動資産「その他」に含めている仮払金が293百万円、建物が553百万円減少したものの、現金及び預金が273百万円、土地が641百万円、建設仮勘定が261百万円増加したことによるものであります。
総負債は、前事業年度末の35,523百万円から36,145百万円と622百万円増加しました。これは主に、社債（1年内償還予定含む）が230百万円減少したものの、長期借入金（1年内返済予定含む）が664百万円増加したことによるものであります。
純資産は、前事業年度末の19,303百万円から19,027百万円と275百万円減少しました。これは、当期純利益407百万円を計上したものの、自己株式の増加495百万円、繰延ヘッジ損失の増加37百万円、前事業年度末剰余金の配当金150百万円があったことによるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、営業活動によるキャッシュ・フローが1,693百万円の収入超過、投資活動によるキャッシュ・フローが1,212百万円の支出超過、財務活動によるキャッシュ・フロー212百万円の支出超過となったことにより、前事業年度末より268百万円増加し、10,663百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、1,693百万円の収入超過（前期は812百万円の収入超過）となりました。これは主に、税引前当期純利益520百万円、減価償却費850百万円及び「その他」339百万円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、1,212百万円の支出超過（前期は2,175百万円の支出超過）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出1,206百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは、212百万円の支出超過（前期は996百万円の収入超過）となりました。これは主に、長期借入れによる収入1,919百万円があったものの、長期借入金の返済による支出1,254百万円、自己株式の取得による支出495百万円、社債の償還による支出230百万円及び配当金の支払額150百万円によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
ａ．生産実績
該当事項はありません。
ｂ．受注実績
該当事項はありません。
ｃ．販売実績
当事業年度の販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当事業年度 （自 2018年10月１日 至 2019年９月30日） |
前年同期比（％） |
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賃貸事業（千円） |
4,488,383 |
101.1 |
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投資その他事業（千円） |
155,725 |
199.2 |
|
合計（千円） |
4,644,108 |
102.8 |
（注）金額には消費税等は含まれておりません。
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2019年12月19日）において判断したものであります。なお、キャッシュ・フローの状況については、「(1）経営成績等の状況の概要」に記載しております。
ａ．経営成績
マーケットを見据えた的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンス双方の高稼働率を維持し安定収益を確保する一方で、既存購入物件のリビルド工事を順次実施し資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。
この結果、賃貸事業収益が1.1％（48百万円）、投資その他事業収益が99.2％（77百万円）の増加となり、売上高は前事業年度の4,517百万円から4,644百万円へと2.8％（126百万円）の増加となりました。
売上総利益は、前事業年度の1,970百万円から1,989百万円へと1.0％（18百万円）増加しました。
販売費及び一般管理費は、諸経費の増加等により、前事業年度の918百万円から947百万円へと3.2％（29百万円）増加しました。
この結果、営業利益は、前事業年度の1,052百万円から1,041百万円へと1.0％（10百万円）減少しました。
営業外損益については、受取配当金の増加により営業外収益が前事業年度の４百万円から24百万円へと425.4％（19百万円）増加し、営業外費用は前事業年度の515百万円から543百万円へと5.5％（28百万円）増加しました。
この結果、経常利益は、前事業年度の541百万円から522百万円へと3.5％（18百万円）減少しました。
特別損益については、固定資産除却損が減少した結果、特別損失が85.8％（11百万円）減少しました。
この結果、税引前当期純利益は前事業年度の528百万円から520百万円へと1.4％（７百万円）減少しました。また、法人税等合計は54.4％（40百万円）増加しました。
以上の結果、当期純利益は前事業年度の454百万円から407百万円へと10.5％（47百万円）減少しました。
また、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。ＥＢＩＴＤＡ（営業利益＋減価償却費＋のれん償却額）は、上記のとおり営業利益が減少した結果、前事業年度の1,866百万円から1,896百万円へと1.7％（30百万円）の増加となりました。自己資本比率は前事業年度の35.2％から34.5％へと微減となりました。
ｂ．資本の財源及び資金の流動性
当社の資金需要のうち主なものは、賃貸事業及び投資その他事業における不動産物件の取得及びリビルド工事資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの長期借入や社債発行による資金調達により対応していくこととしております。
当事業年度においては、賃貸事業における不動産物件の取得及びリビルド工事等のため投資活動によるキャッシュ・フローが1,212百万円、財務活動によるキャッシュ・フローが212百万円の資金減少となりましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー1,693百万円により充当しました。
この結果、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は10,663百万円となっております。
該当事項はありません。
特記事項はありません。