以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2022年12月20日）において当社が判断したものであります。
(1）経営方針
当社の経営理念
①成熟社会に向かう我が国に、美しい街・美しい建物、そして安心の生活を提供する。
②良い商品・良いサービスをつくり続けることにより顧客との信頼関係の継続と増幅を獲得する。
③伝統と知性を融合した美しいデザインの建物を提供し社会に貢献する。
当社の行動規範
①業界の想念にとらわれない本質的な情報を収集・分析する。
②高く長期にわたる収益が見込める事業を選択し、経営資源を集中する。
③基本戦略を立て、ことに当たっては常に的確な戦術をもって行う。
④信念をもって計画をたて、社会の変化には素早く対応する。
⑤常に変革を考える。
を企業理念に据え、主力事業である不動産賃貸事業を中心に高品質・高付加価値な不動産関連事業及び外食事業を展開してまいります。
(2）経営戦略等
不動産業界におきましては、新型コロナウイルスの感染症の影響の長期化に伴い、賃貸オフィスビル（都心５区）の募集賃料が下落、空室率が上昇しております。また、賃貸レジデンス市場では、新型コロナウイルス感染症の影響による新築供給戸数の減少や、テレワークの普及による住環境ニーズの変化などが見受けられます。
このような事業環境下において、東京のオフィスビル・レジデンスを中心とした不動産賃貸事業を収益基盤として確立すると同時に、新規物件の取得や保有物件の開発による収益の獲得増加にも取り組んでまいります。
さらには、美しいデザインと確かな機能性を併せ持つリビルド工事により保有物件の付加価値を高め、建物の維持管理の質をアップすることで他社との差別化を図ってまいります。
また、外食業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する中で行動制限が緩和される一方、原材料の価格高騰や光熱費の上昇、人員の確保など、事業環境は依然として厳しいものとなっております。
このような事業環境下において、良い空間、良い食事、良いサービスを提供し、人々が集うことの楽しさを実感できるような社会の実現に貢献することを目指します。
(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、株主価値の持続的な向上を重要な経営課題と位置付け、自己資本比率、ＥＢＩＴＤＡ等の指標を考慮しながら経営を行っております。
(4）経営環境
今後の経済情勢は、世界的な新型コロナウイルス感染症の影響の長期化及びウクライナ情勢の長期化に伴い、依然として先行き不透明な状況が続くものと思われます。
不動産業界においては、収益不動産の価格水準が高く利回りも低いため適正な投資案件不足の状況が続いており、引き続きこの状況が継続するものと思われます。
また、外食業界においては、原材料の価格高騰や光熱費の上昇、人員の確保など、依然として厳しい経営環境が暫く続くと予想されます。
(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
不動産関連事業においては、保有物件の安定稼働及び資産価値向上のため「効果的なリーシング活動・質の高い建物管理・リビルド工事による付加価値の創造」を実践し事業の強化を図ります。
また、慎重に収益不動産マーケットの変化を注視しながら当社グループの基準に見合う安定稼働の期待できるレジデンス・ビル等の収益物件の新規取得や保有物件の開発を進め、自己資本を有効的に活用し更なる利益と財務基盤の強化をしてまいります。
なお、当社グループにおいては、建物創りに対し優先的に力を注いでまいりましたが、今後100年のスパンにおいても当社グループの建物が市場価値を失うことなく輝き続けるよう当社グループのスタンダードを進化させていきます。
こうした建物創りに対する情熱をベースに、当社グループの強みである「匠の技」を活かしたデザイン力にも一層の磨きをかけ、他社との差別化を図ってまいります。
外食事業においては、事業コンセプトである「美しいファシリティ」「健康的で美味しい食事」「質の高いホスピタリティ」を実現するため、不動産関連事業で培ったデザイン力を生かした店舗内装設計、メニュー開発及び改良、店舗運営業務の効率化に注力し、収益を生み出す体制を確立するとともに、適正な出店候補物件の選定に取り組んでまいります。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2022年12月20日）において当社グループが判断したものであります。
(1）業界環境について
当社グループにおいては、不動産関連事業と外食事業を展開しております。
不動産業界においては、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループにおいてもこれらの経済情勢の変化により保有資産の価値が下落し、棚卸資産の評価損や固定資産の減損が発生することにより、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、外食業界においては、日本国内における景気の悪化、顧客の嗜好の変化、他社との競合において優位にたてない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(2）賃貸不動産の稼働状況について
当社グループは、当社グループが所有する賃貸不動産からの賃貸収入、オーナーから管理業務を受託している賃貸不動産の業務受託収入、売却目的で取得又は開発した賃貸不動産からの賃貸収入等により収益を獲得しています。
これらの賃貸収入及び業務受託収入は、テナント又は入居者の信用力の低下による賃料の支払の延滞、賃料の低下、退去による空室率の上昇により減少する可能性があり、賃貸収入の減少により保有資産の価値が下落し、棚卸資産の評価損や固定資産の減損が発生することにより、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3）建築工事等について
当社グループは、建築工事、リニューアル工事を建設会社に外注しております。外注先は品質、建築工期及びコスト等を勘案して決定しており、特定の外注先に依存しておりません。
当社グループは、品質維持及び工期の遅延防止のため、当社の建築設計部の人員により現場視察を行い、外注先との定例会議を毎週開催し施工図及び工期スケジュール等の確認を行っております。しかしながら、工事中の事故、外注先の倒産や請負契約の不履行、その他予期せぬ事象が発生した場合、工事の中止又は遅延、建築コストの上昇等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(4）有利子負債依存度について
当社グループは、用地及び物件の取得資金、建築資金等を主に借入金等の有利子負債で賄っていることから、当社グループの有利子負債残高の総資産額に占める割合は2022年９月期において58.5％となっております。
今後においては、ポートフォリオの見直しにより有利子負債の圧縮に努めますが、今後の金利変動により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
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2022年９月期 |
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有利子負債残高 （千円） |
31,730,344 |
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総資産 （千円） |
54,212,794 |
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有利子負債依存度 |
58.5％ |
（注）有利子負債は、短期借入金、社債、長期借入金、リース債務及び割賦未払金であります。
(5）財務制限条項について
当社グループの2022年９月期末時点の借入金のうち、１件592百万円については、①各年度決算期末の貸借対照表における純資産を一定水準以上に維持すること、②年度決算の損益計算書において経常損失を２期連続して計上しないこと等の財務制限条項が付されております。これらの条項に抵触した場合、各項の変更につき金融機関と新たな合意がなされなければ、当社グループは、期限の利益を喪失し、該当する借入先に対し借入金を一括返済することとなっており、当社グループの財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(6）資金調達等について
当社グループの資金調達にあたっては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資実行を受けております。しかしながら、何等かの理由により計画どおりの資金調達が不調に終わった場合、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(7）原材料価格や光熱費の上昇リスクについて
当社グループは、天候不順や自然災害、戦争の発生、為替の変動等による原材料の価格上昇や原油の高騰などエネルギーの価格上昇に伴う光熱費の上昇により原価率が上昇し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8）人員の確保について
当社グループは、主としてパートタイムの従業員が、店舗での業務に従事しております。
賃金の上昇、求人費の増加、国内の労働力需要の増加に伴う従業員の確保困難等により採用環境が悪化した場合、当社グループが必要とする数の従業員を適切なコストで確保することができなくなり、必要な数の従業員を確保するための人件費の増加、出店計画等の見直し、一部店舗の営業停止や閉店等により、当社グループの事業運営及び事業展開、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(9）法的規制・許認可等の取得状況
不動産業界においては、「宅地建物取引業法」、「都市計画法」、「建築基準法」、「建設業法」、「借地借家法」等による法的規制を受けております。今後、これらの法的規制等の改正が行われた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
なお、当社は、不動産関連事業の事業活動に際して、以下のような許認可及び登録を受けております。 当社グループは、当該許認可及び登録の諸条件や関係法令の遵守に努めており、現時点において、宅地建物取引業法第５条・第66条等、建設業法第29条等及び建築士法第23条の４・第26条等に定める許認可及び登録の取消事由・更新欠格事由に該当する事実は存在しておりません。しかしながら、法令違反等により、当該許認可及び登録が取り消された場合には、当社グループの事業運営に支障をきたし、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
① 宅地建物取引業法免許
［当社］番号：東京都知事(10）第46428号
有効期間：2022年12月14日から2027年12月13日まで
② 特定建設業許可
［当社］番号：東京都知事 許可（特－28）第84034号
有効期間：2021年９月14日から2026年９月13日まで
③ 一級建築士事務所登録
［当社］番号：東京都知事登録第28931号
有効期間：2018年４月16日から2023年４月15日まで
また、外食業界においては、「食品衛生法」等による法的規制を受けております。今後、これらの法的規制等の改正が行われた場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。
なお、当社グループは、外食事業の事業活動に際して、管轄の保健所による飲食店営業許可を受けております。しかしながら、食中毒が発生した場合、社会的信用を失うことによる売上高の減少、損害賠償による損失の発生、一定期間の営業停止や営業許可の取消などにより、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(10）訴訟等の可能性について
当社グループは、本報告書提出日（2022年12月20日）において当社グループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性がある訴訟が提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループの不動産関連事業において、建築請負又は販売した物件における瑕疵の発生、建築に際しての近隣住民からのクレーム、受託する賃貸マンション等の居住者又はテナントによる賃料不払い発生等、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があり、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(11）小規模組織であることについて
当社グループの組織は、2022年９月30日現在、取締役６名、監査役３名、従業員31名と小規模であります。
そのため、現在在籍する役員及び従業員の当社グループの業務遂行への貢献度は大きいものと認識しており、これらの在籍する役員及び従業員が社外に流出した場合、当社グループの事業運営及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(12）顧客情報管理について
当社グループは、事業内容に応じた様々な顧客の個人情報を有しております。当社グループは、個人情報を正確かつ最新の内容に保つよう努めるとともに個人情報の紛失、漏えい、破壊、改ざん等を防止するため、適切な安全管理対策を行なうとともに、必要な是正措置を講じます。
当社グループが認識している限り、これまでにおいて顧客の個人情報が外部に流出した事実はありません。しかしながら、今後、上記施策にもかかわらず、個人情報の漏洩や不正使用等の事態が発生した場合、社会的信用の低下により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(13）災害の発生及び地域偏在について
地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社グループが保有する不動産の価値が大きく毀損したり、店舗の営業活動が困難となる可能性があります。
また、当社グループが保有する不動産や、店舗及び出店計画においては、経済規模や投資家需要の趣向等を考慮に入れ、東京を中心とする首都圏所在の比率が高い状況にあり、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(14）新型コロナウイルス感染症の影響について
新型コロナウイルス感染症の拡大や長期化により経済情勢が悪化した場合、不動産関連事業における不動産市況の低迷や、外食事業における新型コロナウイルス感染症拡大に伴う営業制限や自粛による収益の減少、当社グループの役員及び従業員の感染による事業運営への影響など、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度より、連結財務諸表を作成しているため、前連結会計年度との比較分析は行っておりません。
また、当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を適用しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（会計方針の変
更）」に記載のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。
(1）経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度（2021年10月１日～2022年９月30日）における我が国経済は、世界的な新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する中で経済社会活動が緩やかに正常化する一方、変異株の感染拡大やウクライナ情勢による内外経済への影響など依然として先行き不透明な状況が続いております。
不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響の長期化に伴い、賃貸オフィスビル（都心５区）の募集賃料が下落、空室率が上昇しております。また、賃貸レジデンス市場では、新型コロナウイルス感染症の影響による新築供給戸数の減少や、テレワークの普及による住環境ニーズの変化などが見受けられます。いずれも、今後の動向及び影響を注視する必要があります。
このような事業環境下において、当社グループはマーケットの動向を見極め、的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンスの高稼働率を維持し、安定収益を確保しながら、保有物件のリビルド工事などを順次実施し、資産価値の向上・収益力の強化に取り組んでおります。
また、外食業界におきましては新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する中で行動制限が緩和される一方、原材料の価格高騰や光熱費の上昇、労働力の確保など、事業環境は依然として厳しいものとなっております。
このような事業環境下において、子会社である株式会社ペリカンムーンにおいてかねてより進めてきた外食事業の一号店として「ペリカンムーンカフェレストラン一之江店」を、続いて「ペリカンムーンフルーツ一之江店」及び「ペリカンムーンカフェ霞が関コモンゲート店」をオープンしました。
新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する状況の中、良い空間、良い食事、良いサービスを提供することに注力しております。
以上の結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高4,645百万円、営業利益305百万円、経常損失146百万円、親会社株主に帰属する当期純利益266百万円となりました。
なお、セグメント別の業績の概況は、以下のとおりであります。
イ．不動産関連事業
売上高は4,510百万円、セグメント利益1,580百万円となりました。
ロ．外食事業
売上高は82百万円、セグメント損失243百万円となりました。
当連結会計年度末におきましては、総資産は54,212百万円となりました。主な内訳は、現金及び預金10,866百万円、建物及び構築物（純額）15,253百万円、土地24,948百万円であります。
総負債は35,749百万円となりました。主な内訳は、１年内返済予定の長期借入金1,071百万円、社債4,618百万円、長期借入金24,500百万円であります。
純資産は18,463百万円となりました。主な内訳は、資本金4,969百万円、資本剰余金5,099百万円、利益剰余金10,889百万円、自己株式△2,428百万円であります。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、営業活動によるキャッシュ・フローが814百万円の収入超過、投資活動によるキャッシュ・フローが676百万円の収入超過、財務活動によるキャッシュ・フローが376百万円の支出超過となったことにより、10,784百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、814百万円の収入超過となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益631百万円、減価償却費950百万円及び固定資産売却益868百万円の差引によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、676百万円の収入超過となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出1,017百万円及び有形固定資産の売却による収入1,871百万円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは、376百万円の支出超過となりました。これは主に、短期借入金の純増加額300百万円、長期借入れによる収入1,000百万円、長期借入金の返済による支出1,303百万円、社債の償還による支出230百万円及び配当金の支払額119百万円によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
ａ．生産実績
該当事項はありません。
ｂ．受注実績
該当事項はありません。
ｃ．販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 2021年10月１日 至 2022年９月30日） |
前年同期比（％） |
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不動産関連事業（千円） |
4,510,343 |
－ |
|
外食事業（千円） |
82,320 |
－ |
|
報告セグメント計（千円） |
4,592,663 |
－ |
|
その他（千円） |
52,573 |
－ |
|
合計（千円） |
4,645,237 |
－ |
（注）１、セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．当連結会計年度より、連結財務諸表を作成しているため、前年同期比は記載しておりません。
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2022年12月20日）において判断したものであります。なお、キャッシュ・フローの状況については、「(1）経営成績等の状況の概要」に記載しております。
ａ．経営成績
不動産関連事業においては、マーケットを見据えた的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンス・商業施設の高稼働率を維持し安定収益を確保する一方で、既存購入物件のリビルド工事を順次実施し資産価値の向上・収益力の強化に取り組んだ結果、売上高は4,510百万円となりました。また、セグメントの営業利益は1,580百万円となりました
外食事業においては、当期より営業を開始し、売上高は82百万円となりました。また、出店準備に伴うコストが発生し、セグメントの営業損失は243百万円となりました。
営業外損益については、外食事業において助成金収入が４百万円ありましたが、借入金等に対する支払利息が407百万円発生しております。
この結果、経常損失は146百万円となりました。
特別損益については、固定資産売却益の計上により特別利益が868百万円発生した一方で固定資産除却損が69百万円、訴訟関連費用が22百万円発生いたしました。
この結果、税金等調整前当期純利益は631百万円となりました
また、法人税等調整額の取崩を主因として、法人税等合計は364百万円となっております。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は266百万円となりました。
また、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。ＥＢＩＴＤＡ（営業利益＋減価償却費＋のれん償却額）は、1,264百万円となっております。
ｂ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの資金需要のうち主なものは、不動産関連事業における不動産物件の取得及びリビルド工事資金並びに外食事業における出店資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローの他、金融機関からの長期借入や社債発行による資金調達及び固定資産の売却により対応していくこととしております。
当連結会計年度においては、主に外食事業における出店に伴うキャッシュ・アウトがあったものの固定資産売却によるキャッシュ・インにより、財務活動によるキャッシュ・フローは376百万円の資金減少となりましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー814百万円、投資活動によるキャッシュ・フローが676百万円の資金増加となりました。
この結果、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は10,784百万円となっております。
ｃ．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。
当社グループが、連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りの仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
（固定資産の減損）
「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１） 連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。
（繰延税金資産の回収可能性）
当社グループは、将来の課税所得を合理的に見積り、タックス・プランニングの実現可能性を考慮して、繰延税金資産の回収可能性の判断をしております。将来の課税所得やタックス・プランニングに関する予測は、過去の実績や一定の仮定のもとに行っているため、経営環境等の変化により、見積りの変更が必要となった場合には、繰延税金資産の計上額が変動し、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。
なお、会計上の見積りを行う際の新型コロナウイルス感染症の影響に関する仮定については「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１） 連結財務諸表 注記事項（追加情報）」に記載のとおりです。
当社は、2022年７月19日開催の取締役会において、当社の連結子会社である株式会社ペリカンムーンを吸収合併することを決議し、同日付で合併契約を締結しました。
合併契約の内容は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な後発事象）」に記載のとおりであります。
特記事項はありません。