| 独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書 |

|  |  | 2022年３月30日
株式会社　ＡＳＩＡＮ　ＳＴＡＲ |
| 取 締 役 会　御中 |

| RSM清和監査法人 |
| 東京事務所 |

| 指定社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 平　澤　　　優

| 指定社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 藤　本　　　亮

＜財務諸表監査＞

限定付適正意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社ＡＳＩＡＮ　ＳＴＡＲの2021年１月１日から2021年12月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。

当監査法人は、上記の連結財務諸表が、「限定付適正意見の根拠」に記載した事項の連結財務諸表に及ぼす可能性のある影響を除き、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ＡＳＩＡＮ　ＳＴＡＲ及び連結子会社の2021年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

限定付適正意見の根拠

会社は、特定の不動産入札案件に関して、共同事業者に共同事業遂行に必要なデポジットを支払い、当連結会計年度末の連結貸借対照表に流動資産その他（預け金）として計上している。当監査法人は、監査報告書日までに明示的な入札公告が行われていないことから、入札案件の実在性を確認できなかった。また、共同事業者におけるデポジットの保全状況や返済能力に関する情報も入手できなかった。この結果、当該預け金150,000千円の評価について、十分かつ適切な監査証拠を入手することができず、この金額に修正が必要となるかどうかについて判断することができなかった。この影響は、特定の勘定科目に限定されており、他の勘定科目や注記事項に影響を及ぼさないことから、連結財務諸表全体に及ぼす影響は限定的である。したがって、連結財務諸表に及ぼす可能性のある影響は重要であるが広範ではない。

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表の監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、限定付適正意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

当監査法人は、「限定付適正意見の根拠」に記載されている事項のほか、以下に記載した事項を監査報告書において監査上の主要な検討事項として報告すべき事項と判断している。

中国子会社３社の取得に伴う顧客関連資産の測定及びのれん等の評価
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
注記事項（企業結合等関係）に記載のとおり、会社は2020年12月31日に上海徳威房地産経紀有限公司、上海優宏資産管理有限公司（以下「U-HOME」という。）及び上海特庫伊投資管理有限公司の出資持分を取得し、暫定的な会計処理を行っていたが、当連結会計年度において、識別可能な資産及び引き受けた負債の認識及び測定を行い、取得原価の配分を確定した。この結果、無形固定資産25,815千円（連結貸借対照表上の期末残高は19,040千円）を識別している。 この無形固定資産は、不動産管理事業を営むU-HOMEが物件オーナー及び入居者と継続的な契約関係にあることから識別した顧客関連資産である。注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおり、当該顧客関連資産の測定はインカム・アプローチの一手法である超過収益法によっており、既存顧客との契約が継続する期間において対象事業から生み出される超過収益の現在価値として算定している。また、算定においては、契約継続期間の基礎となる契約更新率、超過収益の基礎となる事業計画に含まれる稼働率及び契約件数の推移、現在価値算定に用いる割引率など、経営者の判断を伴う複数の仮定が存在しており、不動産市況や顧客の状況など外部要因の影響を受けるため、不確実性がある。このように、顧客関連資産の測定は複雑であり、専門的な知識を要するため、会社は外部専門家を利用しているものの、算定に用いた仮定や計算が適切でない場合には、計上額を誤る可能性がある。 加えて、上記３社の出資持分の取得に伴うのれんを221,299千円計上しており、連結総資産の7.2%を占めている。会社は、月次の経営会議及び取締役会において、当該３社の業績、売上件数及び管理戸数並びに施策等を報告しているが、今後、将来の不確実な経済状況の変動等により業績が取得時に見込んだ事業計画に達しない場合、のれん及び顧客関連資産に減損の兆候が生じ、減損損失が計上される可能性がある。 したがって、顧客関連資産の測定及びのれん等の評価は当連結会計年度において特に重要であり、当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 | 当監査法人は、顧客関連資産の測定及びのれん等の評価を検討するにあたり、主に以下の監査手続を実施した。 (1)顧客関連資産の測定 ・契約継続期間の基礎となる契約更新率について、会社が作成した契約更新率算定資料とその基となる各年度の契約リストの整合性を検討するとともに、契約リストの正確性を確かめるためにサンプルベースで契約書と照合した。 ・事業計画に含まれる稼働率及び契約件数の推移の根拠や合理性について、U-HOME代表者へ質問するとともに、過去実績や趨勢、不動産市況などと整合的であるか検討した。 ・現在価値算定に用いる割引率について、前連結会計年度の事業価値算定で用いたU-HOMEの加重平均資本コスト（WACC）及び各資産のリスクを踏まえた加重平均資産利益率（WARA）を分析したうえで、合理的な水準として決定されているか検討した。 ・計算過程を再計算した。 ・会社が利用した外部専門家への質問や無形資産価値算定書の閲覧により、当該専門家の適性、能力及び客観性について検討した。 (2)のれん及び顧客関連資産の評価 ・減損の兆候に関する会社の判断について経営者に質問するとともに、判断に用いた社内資料や経営会議等における業績報告資料を査閲して、合理的な判断が行われているか検討した。 ・事業計画と当連結会計年度の業績を比較し、事業計画の達成状況を把握・分析した。

投資不動産の減損
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
会社は、不動産賃貸事業を営んでおり、2021年12月31日現在、連結貸借対照表に計上されている投資不動産698,777千円（連結総資産の22.8%）には、同事業にかかる駐車場、店舗及びマンション等が含まれている。 会社は、投資不動産の減損の兆候判定にあたって、資産のグルーピングを主として物件単位として、営業活動による損益が継続してマイナスとなる物件及び市場価格が著しく下落した物件等を把握するとともに、減損損失の測定にあたり、当該物件の正味売却価額と使用価値のいずれか高い方を回収可能価額としている。 物件別の営業活動による損益については、本社費等間接的に生じる費用をスプレッドシート上で物件別に配賦し、本社費等配賦後の損益が継続してマイナスとなる物件を減損の兆候のある物件として把握している。 市場価格及び正味売却価額は、物件の重要性に応じて、不動産鑑定評価額や固定資産税評価額等としている。 使用価値は、将来キャッシュ・フローの割引現在価値として算定しており、各物件の将来キャッシュ・フローは、経営者による見積り及び過去の実績を基礎として算定している。 会社は横浜・川崎エリアを中心に多数の投資不動産を有している。また、物件別損益について、減損の兆候判定における本社費等の間接費配賦後の物件別損益の算定には、スプレッドシートを利用しての手作業が介入するため、その集計及び配賦計算が煩雑である。 また、不動産鑑定評価には専門的な知識や技能を要する。 さらに、将来キャッシュ・フローについては、注記事項（重要な会計上の見積り）に記載の通り、重要な仮定である稼働率を反映した将来の売上高の予測について、経営者による見積りや判断を伴うため、不確実性の高い領域である。 したがって、投資不動産の減損は当連結会計年度において特に重要であり、当該事項を監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 | 当監査法人は、投資不動産の評価を検討するにあたり、主に以下の監査手続を実施した。 (1)物件別損益の正確性 ・前期赤字から当期黒字へ転換した物件について、その合理性を経理責任者への質問や関連資料の閲覧により検討した。 ・売上高及び売上原価が発生した物件に正しく帰属しているか、サンプルベースで契約書や請求書・領収書等の証憑と照合した。 ・本社費等間接的に生じる費用が、スプレッドシート上、正確かつ網羅的に物件別に配賦されているか再計算した。 (2)不動産鑑定評価額等の妥当性 ・評価書の前提条件、評価手法及び総収益・総費用・割引率等の査定が、各物件の実態と整合的であるか検討した。 ・会社が利用した外部専門家の適性、能力及び客観性について検討した。 (3)将来キャッシュ・フローの合理性 ・稼働率の根拠や合理性について、経理責任者へ質問するとともに、過去実績や趨勢、不動産市況などと整合的であるか検討した。

連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

連結財務諸表監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・　連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・　経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・　連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査等委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

監査人は、監査等委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

＜内部統制監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社ＡＳＩＡＮ　ＳＴＡＲの2021年12月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。

当監査法人は、株式会社ＡＳＩＡＮ　ＳＴＡＲが2021年12月31日現在の財務報告に係る内部統制は開示すべき重要な不備があるため有効でないと表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

強調事項

内部統制報告書に記載されているとおり、会社の決算・財務報告プロセスには開示すべき重要な不備が存在しており、当該開示すべき重要な不備に起因して、連結財務諸表及び財務諸表に対して限定付適正意見を表明している。

なお、上記＜財務諸表監査＞の「限定付適正意見の根拠」に記載した事項の連結財務諸表及び財務諸表に及ぼす可能性のある影響を除き、これによる財務諸表監査に及ぼす影響はない。

内部統制報告書に対する経営者及び監査等委員会の責任

経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。

監査等委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。

なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。

内部統制監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査等委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

※１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査対象には含まれていません。

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