(1）業績
当事業年度のわが国経済は、足下では一部に弱さもみられるものの、緩やかな回復基調が続いています。
設備投資は、企業収益が高水準で推移する中で、緩やかな増加基調にあります。個人消費は、消費者センチメント等に弱めの動きもみられるものの、雇用・所得環境の着実な改善を背景に、底堅く推移しています。また、住宅投資についても持ち直しの動きを示しています。
当社が属する不動産業界においては、首都圏マンションの初月契約率は景気の好不況の分かれ目となる70％を超えて推移している他、先行指標となる新設住宅着工戸数が５月は前年同月比9.8％増の７万8,728戸となり、５カ月連続のプラスとなる等、持ち直しの動きを示していますす。
このような状況の中、当社は、不動産販売事業として新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。この結果、当事業年度における売上高は12,532百万円（前年同期比18.1％増）、営業利益904百万円（同53.9％増）、経常利益559百万円（同155.7％増）、当期純利益305百万円（同41.8％増）となりました。
当事業年度のセグメントの業績は、次のとおりであります。
（不動産販売事業）
不動産販売事業は、自社販売物件としてベグレッタ トーレ（東京都葛飾区）やＬＵＸＩＯ日本橋蛎殻町（東京都中央区）、アイル イムーブル日本橋（東京都中央区）等、４物件の販売を実施しました。また、高井戸西プロジェクト、高田２プロジェクト、世田谷プロジェクト等、17棟の収益ビルをバリューアップした上で売却しております。さらに、三浦プロジェクトや新橋プロジェクトでは土地の売却も実施しました。また、昨年度より用地取得及び建築を進めておりました、首都圏エリアでの小規模かつ低層の賃貸マンションである王子本町プロジェクトと篠崎町プロジェクトを売却いたしました。この結果、売上高は12,263百万円（前年同期比20.1％増）、セグメント利益は1,567百万円（同42.5％増）となりました。
（不動産業務受託事業）
不動産業務受託事業では、不動産販売事業での業務推進に注力したことから、プレシス新宿柏木（東京都新宿区）等、２物件の販売代理業務実績に留まりました。この結果、売上高は95百万円（前年同期比50.1％減）、セグメント利益は31百万円（同55.2％減）となりました。
（賃貸事業）
賃貸事業は、保有していた３物件のうち、１物件を平成27年11月に売却いたしました。この結果、売上高は172百万円（前年同期比16.0％減）、セグメント利益は90百万円（同27.1％減）となりました。
(2）キャッシュ・フロー
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により1,193百万円減少しました。一方、投資活動においては632百万円増加するとともに、財務活動においても1,173百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて612百万円の増加となり、当事業年度末残高は987百万円（前事業年度末比163.4％増）となりました。
当事業年度における各活動別の主な要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により支出した資金は、1,193百万円（前年同期は2,435百万円の流出）となりました。主な要因は、税引前当期純利益として307百万円を獲得したものの、たな卸資産の増加により952百万円の支出が発生したことに加えて、分譲開発プロジェクト等における建築費の支払い等より前渡金が560百万円増加したことよるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により獲得した資金は、632百万円（前年同期は91百万円の流出）となりました。主な要因は、定期預金の預入により153百万円の支出が発生したものの、固定資産の売却により816百万円の資金を獲得したことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により獲得した資金は、1,173百万円（前年同期は2,275百万円の獲得）となりました。主な要因としては、保有物件の売却に伴う借入金の返済により8,608百万円の支出が発生したものの、新規物件の購入に伴う9,487百万円の借入を実行したこと、及び第三者割当増資により296百万円を獲得したことによるものであります。
(1）販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当事業年度 （自 平成27年６月１日 至 平成28年５月31日） |
前年同期比 |
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金額（百万円） |
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不動産販売事業 |
12,263 |
20.1 |
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不動産業務受託事業 |
95 |
△50.1 |
|
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賃貸事業 |
172 |
△16.0 |
|
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合 計 |
12,532 |
18.1 |
|
（注）１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は以下のとおりであります。
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相手先 |
前事業年度 （自 平成26年６月１日 至 平成27年５月31日） |
当事業年度 （自 平成27年６月１日 至 平成28年５月31日） |
||
|
金額（百万円） |
割合（％） |
金額（百万円） |
割合（％） |
|
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株式会社 小川建設 |
1,084 |
10.2 |
― |
― |
|
株式会社 スマートコミュニティ |
― |
― |
2,320 |
18.5 |
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2）契約実績
当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当事業年度 （自 平成27年６月１日 至 平成28年５月31日） |
前年同期比 |
||
|
金額（百万円） |
||||
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不動産販売事業 |
19,068 |
77.8 |
||
|
不動産業務受託事業 |
5 |
100.0 |
||
|
合 計 |
19,074 |
77.8 |
||
（注）１．上記の金額には、販売代理契約等役務提供の成果によって対価が確定する成功報酬型の契約は含まれておりません。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(3）契約残高
当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当事業年度末 （平成28年５月31日） |
前年同期比 |
||
|
金額（百万円） |
||||
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不動産販売事業 |
7,693 |
972.2 |
||
|
不動産業務受託事業 |
― |
― |
||
|
合 計 |
7,693 |
972.2 |
||
（注）１．上記の金額には、販売代理契約等役務提供の成果によって対価が確定する成功報酬型の契約は含まれておりません。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
当社は、以下の２点を対処すべき課題として認識し、企業価値を高め、株主の皆様の共同の利益を確保してまいります。
(1) 不動産販売事業の拡大
当社のこれまで培ってきた創造デザイン力やプレゼンデザイン力といった強みを活かして、分譲マンションの開発を推進するとともに、小規模な物件に当社のデザイン力を活かしたローコスト＆ハイセンスな賃貸マンションを提供してまいります。また割安な収益ビルを厳選して取得し、バリューアップを実施することで付加価値を高めた物件を個人投資家を中心に売却を実施することにより事業拡大を図ってまいります。
(2) 財務基盤の強化
資金の回転率を高めることで借入金の増加を抑制するとともに、収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
当社の事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経済状況及び不動産市況の影響について
当社は、不動産販売事業や不動産業務受託事業を主に行っておりますが、地価の下落や需要の低下、金利水準の変動等が、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて
当社は、物件の販売については顧客への引渡しを基準として売上計上を行っております。そのため、引渡し時期によっては、ある特定時期に売上及び収益が偏重する可能性がある他、想定した売上及び収益が翌事業年度にずれ込む場合があり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 販売用不動産等について
当社は、複数の販売用不動産を保有しておりますが、売却までの間の当該物件に対する買主及びテナントの需要動向の変化、並びに景気動向、金利動向及び地価動向の変化、更には不動産賃貸物件の賃料水準の低下及び空室率の上昇等により評価損や売却損が発生する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(4）資金調達について
用地取得及び物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件毎に金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。今後、新たに計画した資金調達が不調に終わった場合には、当社の業績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(5）法的規制について
当社が属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅品質確保促進法等により、法的規制を受けております。当社は、不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受けて、不動産販売事業、不動産業務受託事業及び賃貸事業を行っております。今後、これらの規制の撤廃や新たな法的規制が設けられた場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(6）免許登録について
当社の主要な事業活動の継続には、下表に掲げる免許・登録が前提になります。
宅地建物取引業免許につきましては、宅地建物取引業法第66条等に該当する場合に取り消されることがあります。また、宅地建物取引業法では、宅地建物取引士について一定人数を確保すること等の要件が、法律上要求されており、法定最低人数を欠く場合には免許や登録が取り消される可能性があります。一級建築士事務所登録については、建築士法第26条等に該当する場合、また、第二種金融商品取引業登録につきましては、金融商品取引法第52条等に該当する場合に、それらの登録を取り消される可能性があります。
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免許・登録等の別 |
番号 |
有効期間 |
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宅地建物取引業免許 |
東京都知事免許 |
平成24年４月13日から |
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一級建築士事務所登録 |
東京都知事登録 |
平成23年10月25日から |
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第二種金融商品取引業登録 |
関東財務局長（金商） |
────────── |
今後、これら免許・登録が取り消された場合、あるいは有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(7）株式の希薄化について
当社は、役職員の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。今後、行使がなされた場合には、当社の１株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります。
(8）訴訟の可能性について
当社が開発又は販売している不動産については、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績と財務内容に影響を及ぼす可能性があります。
(9）情報の漏洩について
当社は、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社の社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。
(10）災害の発生及び地域偏在について
地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社が所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社が保有する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。
平成27年９月25日開催の当社取締役会において、株式会社シノケングループと資本業務提携を行うことを決議し、同日付で資本業務提携契約を締結いたしました。
該当事項はありません。
当事業年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。
また、本項に記載した予想、予見、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであり、将来に関する事項には、不確実性が内在しており、またリスクを含んでいるため、将来生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
(1）重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。
(2）財政状態の分析
（流動資産）
当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して2,491百万円増加し、9,901百万円（前年同期比33.6％増）となりました。これは、保有物件の売却を実施する一方で新規物件の取得を進めたことから販売用不動産と仕掛販売用不動産が前事業年度末と比較して979百万円増加したことに加えて、売上高の増加や第三者割当増資の実施により現金及び預金が703百万円増加したことや、分譲開発プロジェクトの建築費等の支払により前渡金が560百万円増加したことによるものです。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産については、前事業年度末と比較して1,025百万円減少し、2,323百万円（同30.6％減）となりました。これは、固定資産の一部を売却したことにより土地と建物が798百万円減少したことに加えて、減損損失270百万円を計上したことよるものです。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債は、概ね前事業年度末と変わらない水準である7,488百万円（同0.5％減）となりました。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して886百万円増加し、2,984百万円（同42.3％増）となりました。これは分譲開発物件の取得等に伴い、長期借入金が893百万円増加したことによるものです。
（純資産）
当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して616百万円増加し、1,752百万円（同54.2％増）となりました。これは、第三者割当増資等により、資本金が151百万円及び資本剰余金が151百万円増加したことに加えて、当期純利益を305百万円計上したことによるものです。
(3）経営成績の分析
（売上高、売上原価、売上総利益）
当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して1,923百万円増加し、12,532百万円（前年同期比18.1％増）となりました。
不動産販売事業の売上高は、12,263百万円（同20.1％増）となりました。同事業においては、自社販売物件として、ベグレッタ トーレ（東京都葛飾区）やＬＵＸＩＯ日本橋蛎殻町（東京都中央区）、アイル イムーブル日本橋（東京都中央区）等、４物件の販売を実施しました。また、高井戸西プロジェクト、高田２プロジェクト、世田谷プロジェクト等、17棟の収益ビルをバリューアップした上で売却しております。さらに、三浦プロジェクトや新橋プロジェクトでは土地の売却も実施しました。また、昨年度より用地取得及び建築を進めておりました、首都圏エリアでの小規模かつ低層の賃貸マンションである王子本町プロジェクトと篠崎町プロジェクトを売却いたしました。
不動産業務受託事業の売上高は、95百万円（同50.1％減）となりました。同事業においては、不動産販売事業での業務推進に注力したことから、プレシス新宿柏木（東京都新宿区）等、２物件の販売代理業務実績に留まりました。
賃貸事業の売上高は、172百万円（同16.0％減）となりました。同事業においては、保有していた３物件のうち、１物件を平成27年11月に譲渡いたしました。
売上原価については、売上高の増加に伴って前事業年度比1,377百万円増加し、10,400百万円（同15.3％増）となりました。
この結果、売上総利益は、前事業年度と比較して545百万円増加し、2,132百万円（同34.4％増）となりました。
（販売費及び一般管理費・営業利益）
販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して228百万円増加し、1,227百万円（前年同期比22.9％増）となりました。主な要因は、販売に伴うモデルルーム設置費用や広告宣伝費が増加したことに加えて、保有物件の売却に伴って仲介手数料が増加したことによるものであります。
販売費及び一般管理費が増加したものの、売上高の増加により営業利益は前事業年度と比較して316百万円増加し、904百万円（同53.9％増）となりました。
（営業外損益・経常利益）
営業外収益は、前事業年度と比較して50百万円増加し、59百万円（前年同期比554.3％増）となりました。主な要因は、受取補償金が増加したことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して25百万円増加し、403百万円（同6.9％増）となりました。主な要因としては、新規物件を取得したことに伴って支払利息が増加したことによるものであります。
この結果、経常利益は前事業年度と比較して340百万円増加し、559百万円（同155.7％増）となりました。
（特別損益・税引前当期純利益、当期純利益）
特別利益は、18百万円となりました。主な要因は固定資産を売却したことによるものであります。特別損失は、270百万円となりました。主な要因は、当社が保有する固定資産に減損の兆候があると判断し、評価の見直しを行った結果、減損損失を計上したことによるものであります。税引前当期純利益は、前事業年度と比較して88百万円増加し、307百万円（前年同期比40.4％増）となりました。また、当期純利益は、前事業年度と比較して89百万円増加し、305百万円（同41.8％増）となりました。
(4）キャッシュ・フローの分析
当事業年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 （2）キャッシュ・フロー」に記載のとおりであります。
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により1,193百万円減少いたしました。一方、投資活動においては632百万円増加するとともに、財務活動においても1,173百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末と比べて612百万円の増加となり、当事業年度期末残高は987百万円（前事業年度末比163.4％増）となりました。
(5）中長期的な経営戦略
当社は、不動産販売事業を事業の中核として事業展開を図ってまいります。不動産販売事業では、分譲開発業務、賃貸開発業務、バリューアップ業務の３つの業務を展開しています。分譲開発業務は首都圏エリアを中心に当社の強みである創造デザイン力やプレゼンデザイン力を活かして分譲マンションを開発し、ＤＩＮＫＳやファミリーを対象に販売を実施いたします。賃貸開発業務は、首都圏エリアのマンション用地を取得し、小規模かつ中低層な賃貸マンションを建築し、主に個人投資家層を対象に売却を行います。小規模かつ中低層の物件に特化することで、物件取得時以降の需給環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。バリューアップ業務では首都圏を中心に３億円から５億円程度の中古の収益レジデンスを購入し、バリューアップを実施することで付加価値を高めた上で個人投資家及び海外投資家を中心に売却を実施します。不動産開発業務を行うとともに割安な収益不動産を購入し、バリューアップをした上で投資家層などに不動産を売却する資産流動化業務を行うことで事業拡大を図ります。また、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。