(1）業績
当事業年度のわが国経済は、緩やかな回復基調が続いています。
設備投資は、企業収益が好調を維持する中で、緩やかな増加基調にあります。個人消費は、消費マインドの改善を背景に緩やかに持ち直してきております。また、住宅投資についても住宅ローン金利の低下や相続税対策のための貸家建設の増加等の動きが見られるものの、販売価格の上昇や平均賃金の伸び悩みを背景に全体としては横ばいの動きとなっております。輸出については、世界的なＩＴ需要の拡大等を背景にアジア向けを中心に増加基調にあります。
当社が属する不動産業界においては、先行指標となる新設住宅着工戸数が季節調整済み年率換算値で100万戸前後での推移が続いております。また、首都圏マンションの初月契約率は景気の好不況の分かれ目となる70％を下回る場面も多く、やや弱含みでの推移となっております。
このような状況の中、当社は、事業として新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。この結果、当事業年度における売上高は14,874百万円（前年同期比18.7％増）、営業利益1,162百万円（同28.6％増）、経常利益801百万円（同43.3％増）、当期純利益511百万円（同67.7％増）となりました。
当事業年度のセグメントの業績は、次のとおりであります。
なお、当社は従来、「不動産販売事業」、「不動産業務受託事業」、「賃貸事業」の３つを報告セグメントとしておりましたが、当事業年度より「分譲開発事業」、「賃貸開発事業」、「バリューアップ事業」の３区分の報告セグメントに変更しております。また、従来、報告セグメントとしていた「不動産業務受託事業」及び「賃貸事業」の重要性が低下したため、「その他」の区分に含めて記載する方法に変更しております。当該変更に伴い、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。（以下、「２ 生産、受注及び販売の状況」及び「７ 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」においても同じ。）
（分譲開発事業）
分譲開発事業は、自社販売物件としてヴァントヌーベル代々木（東京都渋谷区）やエストゥマーレ門前仲町（東京都江東区）やクラッシィアルテときわ台（東京都板橋区）、レゾンブリエ新中野（東京都中野区）等、６物件の販売を実施いたしました。この結果、売上高は5,759百万円（前年同期比0.3％増）、セグメント利益は969百万円（同50.3％増）となりました。
（賃貸開発事業）
賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から小規模賃貸マンションの建築・販売を行っており、当事業年度においては13物件を取得しております。同年度においては、旭丘プロジェクト、押上プロジェクト、業平プロジェクトの３プロジェクトを売却いたしました。この結果、売上高は1,218百万円（前年同期比69.6％増）、セグメント利益は316百万円（同99.8％増）となりました。
（バリューアップ事業）
バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、北品川２プロジェクト、高田３プロジェクト、日本橋中州プロジェクト、弦巻２プロジェクト及び高田馬場２プロジェクト等、20棟の収益ビルを売却いたしました。この結果、売上高は7,818百万円（前年同期比34.8％増）、セグメント利益は838百万円（同9.7％増）となりました。
（その他）
その他では、固定資産として保有している２物件の賃料収入と仲介手数料を計上しております。売上高は77百万円（前年同期比71.3％減）、セグメント利益は15百万円（同87.1％減）となりました。なお、前年同期の業績に寄与しておりました３物件については、平成27年11月30日付及び平成28年８月31日付で各１物件を売却しているため、前年同期比での減額率が大きくなっております。
(2）キャッシュ・フロー
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により1,225百万円減少しました。一方、投資活動においては1,083百万円増加すると共に、財務活動においても1,331百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて1,190百万円の増加となり、当事業年度末残高は2,177百万円（前事業年度末比120.5％増）となりました。
当事業年度における各活動別の主な要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により支出した資金は、1,225百万円（前年同期は1,193百万円の支出）となりました。主な要因は、税引前当期純利益として589百万円を獲得したものの、たな卸資産の増加により2,026百万円の支出が発生したことに加えて、利息の支払いにより276百万円の支出が発生したことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により獲得した資金は、1,083百万円（前年同期は632百万円の獲得）となりました。主な要因は、有形固定資産の取得により46百万円の支出が発生したものの、有形固定資産の売却により1,048百万円の資金を獲得したことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により獲得した資金は、1,331百万円（前年同期は1,173百万円の獲得）となりました。主な要因としては、保有物件の売却に伴う借入金の返済により12,611百万円の支出が発生したものの、新規物件の購入に伴う13,944百万円の借入を実行したことによるものであります。
(1）販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当事業年度 （自 平成28年６月１日 至 平成29年５月31日） |
前年同期比 |
|
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金額（百万円） |
|||
|
分譲開発事業 |
5,759 |
0.3 |
|
|
賃貸開発事業 |
1,218 |
69.6 |
|
|
バリューアップ事業 |
7,818 |
34.8 |
|
|
その他 |
77 |
△71.3 |
|
|
合 計 |
14,874 |
18.7 |
|
（注）１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は以下のとおりであります。
|
相手先 |
前事業年度 （自 平成27年６月１日 至 平成28年５月31日） |
当事業年度 （自 平成28年６月１日 至 平成29年５月31日） |
||
|
金額（百万円） |
割合（％） |
金額（百万円） |
割合（％） |
|
|
株式会社 スマートコミュニティ |
2,320 |
18.5 |
― |
― |
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2）契約実績
当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度 （自 平成28年６月１日 至 平成29年５月31日） |
前年同期比 |
||
|
金額（百万円） |
||||
|
分譲開発事業 |
3,328 |
△68.6 |
||
|
賃貸開発事業 |
870 |
△42.2 |
||
|
バリューアップ事業 |
7,398 |
6.4 |
||
|
その他 |
88 |
1,564.7 |
||
|
合 計 |
11,686 |
△38.7 |
||
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(3）契約残高
当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度末 （平成29年５月31日） |
前年同期比 |
||
|
金額（百万円） |
||||
|
分譲開発事業 |
3,117 |
△44.2 |
||
|
賃貸開発事業 |
471 |
△40.1 |
||
|
バリューアップ事業 |
1,062 |
△19.7 |
||
|
その他 |
70 |
― |
||
|
合 計 |
4,721 |
△38.9 |
||
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経営方針
当社では外部環境を分析しつつ、付加価値を高めることのできる素材としての不動産を取得した上で、周囲の状況や経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し、最も高い価値を実現できる方法で「作品」を提供することを経営理念として掲げております。
(2) 経営上の目標
目標とする経営指標といたしましては、強固な財務基盤の確立のため、中長期的には自己資本比率を20～30％の水準にまで向上させるべく、努力してまいります。
(3) 中長期的な経営戦略
当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の３つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。分譲開発事業では、首都圏エリアを中心に当社の強みである創造デザイン力やプレゼンデザイン力を活かして分譲マンションを開発し、DINKSやファミリーを対象に販売を実施いたします。賃貸開発事業では、首都圏エリアのマンション用地を取得し、小規模かつ中低層な賃貸マンションを建築します。同事業においては小規模かつ中低層の物件に特化することで、物件取得時以降の需給環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。竣工後の物件については、当社にて一時的に保有することで賃料収入を確保する一方、外部環境を考慮しながら個人投資家層を中心に売却時期も検討してまいります。バリューアップ事業では首都圏を中心に３億円から５億円程度の中古の収益レジデンスを購入し、バリューアップを実施することで付加価値を高めた上で個人投資家及び海外投資家を中心に売却を実施します。少額の工事で効果的に付加価値を高めることで仕入れから売却までの期間を短期化し、外部環境の変化の影響を受けにくくする中で業績への寄与を図ってまいります。また、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。
(4) 経営環境と対処すべき課題
不動産市場においては、地価の上昇や建築資材・人件費等の高騰などを背景として首都圏マンションの1戸当たりの平均価格が緩やかに上昇していることから、初月契約率が好不況の判断となる70％を下回る水準が続いている他、先行指標となる新設住宅着工戸数も横這いでの推移が続いております。また、エリア別のマンション販売状況においては、2017年の東京都区部の契約率が80％を超える一方、東京都下では70％を下回る等、東京都内でも二極化の動きが見られます。
しかし、東京都区部への人口流入の動きは継続すると考えられることに加え、少子化や晩婚化の流れを受けて世帯規模の縮小が見込まれていることから、都心部におけるDINKS層のマンション需要は底堅く推移すると考えております。
したがって、エリアを首都圏に絞り、ターゲットとなる購買層の購買力を意識した売却価格を設定しつつ、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における物件を厳選して取得してまいります。
また、今後の不動産市況の様々な変化にも対応できるように、借入金の過度な増加を抑制すると共に収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
当社の事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経済状況及び不動産市況の影響について
当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を主に行なっておりますが、地価の下落や需要の低下、金利水準の変動等が当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて
当社は、物件の販売については顧客への引渡しを基準として売上計上を行なっております。そのため、引渡し時期によっては、ある特定時期に売上及び収益が偏重する可能性がある他、想定した売上及び収益が翌事業年度にずれ込む場合があり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 販売用不動産等について
当社は、複数の販売用不動産を保有しておりますが、売却までの間の当該物件に対する買主及びテナントの需要動向の変化、並びに景気動向、金利動向及び地価動向の変化、更には不動産賃貸物件の賃料水準の低下及び空室率の上昇等により評価損や売却損が発生する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(4）資金調達について
用地取得及び物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件毎に金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。今後、新たに計画した資金調達が不調に終わった場合には、当社の業績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(5）法的規制について
当社が属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅品質確保促進法等により、法的規制を受けております。当社は、不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受けて、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を行っております。今後、これらの規制の撤廃や新たな法的規制が設けられた場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(6）免許登録について
当社の主要な事業活動の継続には、下表に掲げる免許・登録が前提になります。
宅地建物取引業免許につきましては、宅地建物取引業法第66条等に該当する場合に取り消されることがあります。また、宅地建物取引業法では、宅地建物取引士について一定人数を確保すること等の要件が、法律上要求されており、法定最低人数を欠く場合には免許や登録が取り消される可能性があります。一級建築士事務所登録については、建築士法第26条等に該当する場合、また、第二種金融商品取引業登録につきましては、金融商品取引法第52条等に該当する場合に、それらの登録を取り消される可能性があります。
|
免許・登録等の別 |
番号 |
有効期間 |
|
宅地建物取引業免許 |
東京都知事免許 |
平成29年４月13日から |
|
一級建築士事務所登録 |
東京都知事登録 |
平成28年10月25日から |
|
第二種金融商品取引業登録 |
関東財務局長（金商） |
────────── |
今後、これら免許・登録が取り消された場合、あるいは有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(7）株式の希薄化について
当社は、役職員の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。今後、行使がなされた場合には、当社の１株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります。
(8）訴訟の可能性について
当社が開発又は販売している不動産については、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績と財務内容に影響を及ぼす可能性があります。
(9）情報の漏洩について
当社は、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化すると共に、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社の社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。
(10）災害の発生及び地域偏在について
地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社が所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社が保有する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。
当事業年度において、新たに締結した重要な契約は以下のとおりであります。
（固定資産の譲渡）
当社は、平成28年７月５日開催の取締役会において、下記のとおり固定資産を譲渡することを決議し、平成28年８月31日に譲渡いたしました。
（１）譲渡の理由
資本の有効活用と維持管理コストの削減を図るため、当社が保有する当該固定資産について総合的に勘案しましたところ、以下のとおりに譲渡することといたしました。
（２）譲渡資産の内容
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資産の名称及び所在地 |
土地 |
建物 |
現況 |
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イマスビル （東京都中央区日本橋箱崎町） |
1,054.10㎡ |
5,181.77㎡ |
賃貸用事務所 |
（３）譲渡先の概要
譲渡先につきましては、千葉県の法人となります。譲渡価格につきましては、譲渡先との守秘義務契約により、公表を控えさせていただきます。なお、当社と取得先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、属性についても問題はございません。
（４）譲渡の日程
売買契約締結日 平成28年７月６日
引渡・決済日 平成28年８月31日
該当事項はありません。
当事業年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。
また、本項に記載した予想、予見、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであり、将来に関する事項には、不確実性が内在しており、またリスクを含んでいるため、将来生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
(1）重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。
(2）財政状態の分析
（流動資産）
当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して3,217百万円増加し、13,119百万円（前年同期比32.5％増）となりました。これは、保有物件の売却を実施する一方で新規物件の取得を進めたことから販売用不動産と仕掛販売用不動産が前事業年度末と比較して2,027百万円増加したことに加えて、固定資産の売却等により現金及び預金が1,160百万円増加したことによるものです。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産については、前事業年度末と比較して1,293百万円減少し、1,030百万円（前年同期比55.7％減）となりました。これは、主に固定資産の一部売却や減損等により土地と建物が1,238百万円減少したことによるものです。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して314百万円増加し、7,802百万円（前年同期比4.2％増）となりました。これは、主にバリューアップ物件の取得等に伴い、短期借入金が442百万円増加したことによるものです。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して1,081百万円増加し、4,065百万円（前年同期比36.2％増）となりました。これは、主に分譲開発物件の取得等に伴い、長期借入金が1,078百万円増加したことによるものです。
（純資産）
当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して528百万円増加し、2,281百万円（前年同期比30.1％増）となりました。これは、主に当期純利益を511百万円計上したことによるものです。
(3）経営成績の分析
（売上高、売上原価、売上総利益）
当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して2,342百万円増加し、14,874百万円（前年同期比18.7％増）となりました。
分譲開発事業の売上高は、5,759百万円（同0.3％増）となりました。同事業においては、自社販売物件としてヴァントヌーベル代々木（東京都渋谷区）やエストゥマーレ門前仲町（東京都江東区）やクラッシィアルテときわ台（東京都板橋区）、レゾンブリエ新中野（東京都中野区）等、６物件の販売を実施いたしました。
賃貸開発事業の売上高は、1,218百万円（同69.6％増）となりました。同事業においては、旭丘プロジェクト、押上プロジェクト、業平プロジェクトの３プロジェクトを売却いたしました。
バリューアップ事業の売上高は、7,818百万円（同34.8％増）となりました。同事業においては、北品川２プロジェクト、高田３プロジェクト、日本橋中州プロジェクト、弦巻２プロジェクト及び高田馬場２プロジェクト等、20棟の収益ビルを売却いたしました。
売上原価については、売上高の増加に伴って前事業年度比1,795百万円増加し、12,195百万円（同17.3％増）となりました。
この結果、売上総利益は、前事業年度と比較して546百万円増加し、2,678百万円（同25.6％増）となりました。
（販売費及び一般管理費・営業利益）
販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して288百万円増加し、1,515百万円（前年同期比23.5％増）となりました。主な要因は、販売に伴うモデルルーム設置費用や広告宣伝費が増加したことによるものであります。
販売費及び一般管理費が増加したものの、売上高の増加により営業利益は前事業年度と比較して258百万円増加し、1,162百万円（同28.6％増）となりました。
（営業外損益・経常利益）
営業外収益は、前事業年度と比較して42百万円減少し、16百万円（前年同期比71.4％減）となりました。主な要因は、前年度計上した受取補償金がなくなったことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して26百万円減少し、377百万円（同6.4％減）となりました。主な要因としては、借入条件の改善により支払利息が減少したことによるものであります。
この結果、経常利益は前事業年度と比較して242百万円増加し、801百万円（同43.3％増）となりました。
（特別損益・税引前当期純利益、当期純利益）
特別利益は、６百万円となりました。主な要因は固定資産を売却したことによるものであります。特別損失は、218百万円となりました。主な要因は、当社が保有する固定資産の評価の見直しを行ったことに伴い、減損損失を計上したことによるものであります。税引前当期純利益は、前事業年度と比較して282百万円増加し、589百万円（前年同期比91.9％増）となりました。また、当期純利益は、前事業年度と比較して206百万円増加し、511百万円（同67.7％増）となりました。
(4）キャッシュ・フローの分析
当事業年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 （2）キャッシュ・フロー」に記載のとおりであります。
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により1,225百万円減少いたしました。一方、投資活動においては1,083百万円増加すると共に、財務活動においても1,331百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末と比べて1,190百万円の増加となり、当事業年度期末残高は2,177百万円（前事業年度末比120.5％増）となりました。