文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経営方針
当社では外部環境を分析しつつ、付加価値を高めることのできる素材としての不動産を取得した上で、周囲の状況や経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し、最も高い価値を実現できる方法で「作品」を提供することを経営理念として掲げております。
(2) 経営上の目標
目標とする経営指標といたしましては、強固な財務基盤の確立のため、中長期的には自己資本比率を20～30％の水準にまで向上させるべく、努力してまいります。
(3) 中長期的な経営戦略
当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の３つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。
分譲開発事業では、首都圏エリアを中心に当社の強みである創造デザイン力やプレゼンデザイン力を活かして分譲マンションを開発し、DINKSやファミリーを対象に販売を実施いたします。
賃貸開発事業では、首都圏エリアのマンション用地を取得し、小規模かつ中低層な賃貸マンションを建築します。同事業においては小規模かつ中低層の物件に特化することで、物件取得時以降の需給環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。竣工後の物件については、当社にて一時的に保有することで賃料収入を確保する一方、外部環境を考慮しながら個人投資家層を中心に売却時期も検討してまいります。
バリューアップ事業では首都圏を中心に３億円から５億円程度の中古の収益レジデンスを購入し、バリューアップを実施することで付加価値を高めた上で個人投資家及び海外投資家を中心に売却を実施します。少額の工事で効果的に付加価値を高めることで仕入れから売却までの期間を短期化し、外部環境の変化の影響を受けにくくする中で業績への寄与を図ってまいります。
また、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。
(4) 経営環境と対処すべき課題
不動産市場においては、地価の上昇や建築資材・人件費等の高騰などを背景として首都圏マンションの１戸当たりの平均価格が緩やかに上昇していることから、初月契約率が好不況の判断となる70％を下回る水準が続いている他、先行指標となる新設住宅着工戸数も横這いでの推移が続いております。また、エリア別のマンション販売状況においては、2017年度の東京都区部の契約率が70％を超える一方、東京都下では60％を下回る等、東京都内でも二極化の動きが見られます。
しかし、東京都区部への人口流入の動きは継続すると考えられることに加え、少子化や晩婚化の流れを受けて世帯規模の縮小が見込まれていることから、都心部におけるDINKS層のマンション需要は底堅く推移すると考えております。
したがって、エリアを首都圏に絞り、ターゲットとなる購買層の購買力を意識した売却価格を設定しつつ、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における物件を厳選して取得してまいります。
また、今後の不動産市況の様々な変化にも対応できるように、借入金の過度な増加を抑制すると共に収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
当社の事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経済状況及び不動産市況の影響について
当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を主に行なっておりますが、地価の下落や需要の低下、金利水準の変動等が当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて
当社は、物件の販売については顧客への引渡しを基準として売上計上を行なっております。そのため、引渡し時期によっては、ある特定時期に売上及び収益が偏重する可能性がある他、想定した売上及び収益が翌事業年度にずれ込む場合があり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 販売用不動産等について
当社は、複数の販売用不動産を保有しておりますが、売却までの間の当該物件に対する買主及びテナントの需要動向の変化、並びに景気動向、金利動向及び地価動向の変化、更には不動産賃貸物件の賃料水準の低下及び空室率の上昇等により評価損や売却損が発生する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(4）資金調達について
用地取得及び物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件毎に金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。今後、新たに計画した資金調達が不調に終わった場合には、当社の業績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(5）法的規制について
当社が属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅品質確保促進法等により、法的規制を受けております。当社は、不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受けて、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を行っております。今後、これらの規制の撤廃や新たな法的規制が設けられた場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(6）免許登録について
当社の主要な事業活動の継続には、下表に掲げる免許・登録が前提になります。
宅地建物取引業免許につきましては、宅地建物取引業法第66条等に該当する場合に取り消されることがあります。また、宅地建物取引業法では、宅地建物取引士について一定人数を確保すること等の要件が、法律上要求されており、法定最低人数を欠く場合には免許や登録が取り消される可能性があります。一級建築士事務所登録については、建築士法第26条等に該当する場合、また、第二種金融商品取引業登録につきましては、金融商品取引法第52条等に該当する場合に、それらの登録を取り消される可能性があります。
|
免許・登録等の別 |
番号 |
有効期間 |
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宅地建物取引業免許 |
東京都知事免許 |
平成29年４月13日から |
|
一級建築士事務所登録 |
東京都知事登録 |
平成28年10月25日から |
|
第二種金融商品取引業登録 |
関東財務局長（金商） |
────────── |
今後、これら免許・登録が取り消された場合、あるいは有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(7）株式の希薄化について
当社は、役職員の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。今後、行使がなされた場合には、当社の１株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります。
(8）訴訟の可能性について
当社が開発又は販売している不動産については、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績と財務内容に影響を及ぼす可能性があります。
(9）情報の漏洩について
当社は、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化すると共に、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社の社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。
(10）災害の発生及び地域偏在について
地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社が所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社が保有する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。
(1）経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は以下のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度のわが国経済は、緩やかな回復が続いています。
個人消費は、持ち直しの状況にあります。商業動態統計によると、平成30年５月の小売業販売額は季節調整済み前月比で1.7％減少となったものの、トレンドとしては横ばいでの推移となっております。また、設備投資については、緩やかに増加しております。法人統計季報の平成30年１－３月期の全産業（金融業、保険業を除く）の設備投資（ソフトウェアを除く）は季節調整済みで２四半期振りに前期比横這いとなり、増加基調が途絶えましたが、全体としては緩やかに増加しております。
当社が属する不動産業界においては、先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値が、平成30年４月に前月比10.2％増となったものの、一進一退の動きが続いております。また、首都圏におけるマンション販売の初月契約率についても、単月では好不況の分かれ目となる70％を上回る月もありましたが、総じて70％を下回る水準が続いております。
このような事業環境の下、当社は新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。
この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。
ａ．財政状態
当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して5,321百万円増加し、19,471百万円となりました。
当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して4,664百万円増加し、16,533百万円となりました。
当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して657百万円増加し、2,938百万円となりました。
ｂ．経営成績
当事業年度の経営成績は、売上高16,905百万円（前年同期比13.7％増）、営業利益1,142百万円（同1.7％減）、経常利益671百万円（同16.3％減）、当期純利益722百万円（同41.2％増）となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
分譲開発事業は、売上高5,057百万円（同12.2％減）、セグメント利益297百万円（同69.3％減）となりました。
賃貸開発事業は、売上高4,760百万円（同290.7％増）、セグメント利益996百万円（同215.3％増）となりました。
バリューアップ事業は、売上高6,997百万円（同10.5％減）、セグメント利益772百万円（同7.9％減）となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により7,022百万円減少しました。一方、投資活動においては884百万円増加すると共に、財務活動においても4,782百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて1,362百万円の減少となり、当事業年度末残高は815百万円（前事業年度末比62.6％減）となりました。
③ 生産、受注及び販売の状況
(1） 販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度 （自 平成29年６月１日 至 平成30年５月31日） |
前年同期比 |
|
|
金額（百万円） |
|||
|
分譲開発事業 |
5,057 |
△12.2 |
|
|
賃貸開発事業 |
4,760 |
290.7 |
|
|
バリューアップ事業 |
6,997 |
△10.5 |
|
|
その他 |
90 |
16.8 |
|
|
合 計 |
16,905 |
13.7 |
|
（注）１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は,当該割合が
100分の10未満のため、記載を省略しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2）契約実績
当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度 （自 平成29年６月１日 至 平成30年５月31日） |
前年同期比 |
||
|
金額（百万円） |
||||
|
分譲開発事業 |
2,061 |
△38.1 |
||
|
賃貸開発事業 |
5,473 |
528.5 |
||
|
バリューアップ事業 |
6,585 |
△11.0 |
||
|
合 計 |
14,121 |
20.8 |
||
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(3）契約残高
当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度末 （平成30年５月31日） |
前年同期比 |
||
|
金額（百万円） |
||||
|
分譲開発事業 |
126 |
△95.9 |
||
|
賃貸開発事業 |
744 |
57.7 |
||
|
バリューアップ事業 |
438 |
△58.8 |
||
|
合 計 |
1,308 |
△72.3 |
||
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
ａ．経営成績等
１）財政状態
（流動資産）
当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して6,279百万円増加し、19,399百万円（前年同期比47.9％増）となりました。これは、保有不動産の売却を実施する一方で、新規物件の取得を進めたことから、販売用不動産と仕掛販売用不動産が前事業年度末と比較して7,061百万円増加したことによるものであります。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産は、前事業年度末と比較して957百万円減少し、72百万円（前年同期比93.0％減）となりました。これは、固定資産を売却したことにより、土地及び建物が904百万円減少したことによるものであります。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して2,512百万円増加し、10,315百万円（前年同期比32.2％増）となりました。これは、賃貸開発物件の取得のために調達した長期借入金が1年以内の長期借入金として2,823百万円増加したことによるものであります。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して2,152百万円増加し、6,217百万円（前年同期比52.9％増）となりました。これは、主に分譲開発物件の取得に伴い、長期借入金が2,139百万円増加したことによるものであります。
（純資産）
当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して657百万円増加し、2,938百万円（前年同期比28.8％増）となりました。これは、主に当期純利益を722百万円計上したことによるものであります。
２）経営成績
（売上高、売上原価、売上総利益）
当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して2,031百万円増加し、16,905百万円（前年同期比13.7％増）となりました。
分譲開発事業の売上高は、前事業年度と比較して702百万円減少し、5,057百万円（同12.2％減）となりました。
賃貸開発事業の売上高は、前事業年度と比較して3,542百万円増加し、4,760百万円（同290.7％増）となりました。
バリューアップ事業の売上高は、前事業年度と比較して821百万円減少し、6,997百万円（同10.5％減）となりました。
売上原価については、売上高の増加に加えて、地価上昇等を背景とした取得価格の上昇の影響から、前事業年度と比較して1,883百万円増加し、14,079百万円（同15.4％増）となりました。
この結果、売上総利益は、前事業年度と比較して147百万円増加し、2,826百万円（同5.5％増）となりました。
（販売費及び一般管理費、営業利益）
販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して167百万円増加し、1,683百万円（前年同期比11.1％増）となりました。主な要因は、販売に伴うモデル設備費用や広告宣伝費が増加したことによるものであります。
この結果、営業利益は、前事業年度と比較して20百万円減少し、1,142百万円（同1.7％減）となりました。
（営業外損益、経常利益）
営業外収益は、前事業年度と比較して９百万円減少し、６百万円（前年同期比58.9％減）となりました。主な要因としては、受取利息が５百万円減少したことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して100百万円増加し、478百万円（前年同期比26.7％増）となりました。主な要因としては、新規物件の取得及び建築費のための資金調達を受けて、支払利息及び融資手数料が合わせて94百万円増加したことによるものであります。
この結果、経常利益は、前事業年度と比較して130百万円減少し、671百万円（同16.3％減）となりました。
（特別損益、当期純利益）
特別利益は、前事業年度と比較して108百万円増加し、114百万円（前年同期比1,616.3％増）となりました。主な要因としては、固定資産の売却に伴い、固定資産売却益が107百万円増加したことによるものであります。特別損失は、前事業年度と比較して218百万円減少し、概ねゼロとなりました。
この結果、当期純利益は、前事業年度と比較して210百万円増加し、722百万円（同41.2％増）となりました。
３）キャッシュ・フロー
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により7,022百万円減少しました。一方、投資活動においては884百万円増加すると共に、財務活動においても4,782百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて1,362百万円の減少となり、当事業年度末残高は815百万円（前事業年度末比62.6％減）となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により支出した資金は、7,022百万円（前年同期は1,225百万円の支出）となりました。主な要因は、税引前当期純利益として785百万円を獲得したものの、たな卸資産の増加により7,061百万円の支出が発生したことに加えて、前渡金が590百万円増加したことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により獲得した資金は、884百万円（前年同期は1,083百万円の獲得）となりました。主な要因は、定期預金の預入により232百万円の支出が発生したものの、有形固定資産の売却により、1,011百万円の資金を獲得したことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により獲得した資金は、4,782百万円（前年同期は1,331百万円の獲得）となりました。主な要因は、保有物件の売却に伴う借入金の返済により14,458百万円の支出が発生したものの、新規物件の取得等に伴う19,326百万円の借入を実行したことによるものであります。
ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析
当社の経営に影響を与える大きな要因としては、２．事業等のリスクに記載のとおりであります。
ｃ．資本の財源及び資金の流動性
当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。
ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社は、自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、中長期的には20～30％の水準まで向上させてゆく方針です。
当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と比べて1.0ポイント低下し、14.7％となりました。
収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。
ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
（分譲開発事業）
当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して販売物件数も少なかったことから、前事業年度比702百万円減少し、5,057百万円（前年同期比12.2％減）となりました。セグメント利益は、前事業年度に寄与していた利益率の高い都心部におけるプロジェクトの利益が剥落したため、前事業年度比671百万円減少し、297百万円（同69.3％減）となりました。セグメント資産については、販売物件の引渡の進展等の影響から、前事業年度と比較して359百万円減少し、3,457百万円（同9.4％減）となりました。
（百万円）
|
|
平成30年５月期 |
平成29年５月期 |
増減率 |
|
売上高 |
5,057 |
5,759 |
△12.2％ |
|
セグメント利益 |
297 |
969 |
△69.3％ |
|
セグメント資産 |
3,457 |
3,816 |
△9.4％ |
（賃貸開発事業）
当事業年度の売上高は、前事業年度に着工した物件が竣工したことを受けて、売却を積極的に推進したことにより、前事業年度比3,542百万円増加し、4,760百万円（前年同期比290.7％増）となりました。セグメント利益についても、売上高増加が寄与したため前事業年度比680百万円増加し、996百万円（同215.3％増）となりました。セグメント資産については、エリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつも新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して6,318百万円増加し、10,486百万円（同151.6％増）となりました。
（百万円）
|
|
平成30年５月期 |
平成29年５月期 |
増減率 |
|
売上高 |
4,760 |
1,218 |
290.7％ |
|
セグメント利益 |
996 |
316 |
215.3％ |
|
セグメント資産 |
10,486 |
4,168 |
151.6％ |
（バリューアップ事業）
当事業年度の売上高は、500百万円を越える売上高となる事業規模のプロジェクト数を意識的に抑制したこともあり、前事業年度比821百万円減少し、6,997百万円（前年同期比10.5％減）となりました。セグメント利益についても、売上高減少の影響から前事業年度比66百万円減少し、772百万円（同7.9％減）となりました。セグメント資産については、賃貸開発事業と同様にエリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつも新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して1,519百万円増加し、4,338百万円（同53.9％増）となりました。
（百万円）
|
|
平成30年５月期 |
平成29年５月期 |
増減率 |
|
売上高 |
6,997 |
7,818 |
△10.5％ |
|
セグメント利益 |
772 |
838 |
△7.9％ |
|
セグメント資産 |
4,338 |
2,819 |
53.9％ |
当事業年度において、新たに締結した重要な契約は以下のとおりであります。
（固定資産の譲渡）
当社は、平成29年11月７日開催の取締役会において、下記のとおり固定資産を譲渡することを決議し、平成29年11月30日に譲渡いたしました。
（１）譲渡の理由
資本の有効活用と維持管理コストの削減を図るため、当社が保有する当該固定資産について総合的に勘案しましたところ、以下のとおりに譲渡することといたしました。
（２）譲渡資産の内容
|
資産の名称及び所在地 |
土地 |
建物 |
現況 |
|
木場パークビル （東京都江東区平野） |
808.76㎡ |
3,191.00㎡ |
賃貸用事務所 |
（３）譲渡先の概要
譲渡先につきましては、都内の法人となります。譲渡価格につきましては、譲渡先との守秘義務契約により、公表を控えさせていただきます。なお、当社と取得先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、属性についても問題はございません。
（４）譲渡の日程
売買契約締結日 平成29年11月10日
引渡・決済日 平成29年11月30日
該当事項はありません。