文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経営方針
当社では外部環境を分析しつつ、付加価値を高めることのできる素材としての不動産を取得した上で、周囲の状況や経済の状態に応じた最高レベルの企画を施し、最も高い価値を実現できる方法で「作品」を提供することを経営理念として掲げております。
(2) 経営上の目標
目標とする経営指標といたしましては、強固な財務基盤の確立のため、中長期的には自己資本比率を20～30％の水準にまで向上させるべく、努力してまいります。
(3) 中長期的な経営戦略
当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の３つの事業をバランス良く組み合わせることで事業展開を図ってまいります。
分譲開発事業では、首都圏エリアを中心に当社の強みである企画力やデザイン力を活かした分譲マンションを開発し、単身層やＤＩＮＫＳを対象とした魅力あるマンションを販売します。
賃貸開発事業では、首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で30戸程度の中小規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ローコスト＆ハイセンスな賃貸マンションを法人、ファンド及び個人投資家等に提供します。
バリューアップ事業は、首都圏エリアを中心に３億円～５億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行うことで、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。個人投資家を中心に売却を実施します。物件価格に応じた改修工事を実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。
また、上記の施策等により、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。
(4) 経営環境と対処すべき課題
新型コロナウイルスの影響によるインバウンドの減少や外出自粛といった影響が見込まれる宿泊業や飲食業のテナントを有する商業ビル等においては、稼働率や賃料収入の低下する物件も発生しております。こうしたことを受けて、不動産業界の中でも用途に応じて需要格差が発生する可能性が高いと考えております。
また、こうした動きを背景に用地取得競争は一部軟化する可能性が見込まれるものの、人件費等の高止まりの影響から建築費の大幅な下落は見込みにくい状況にあります。一方で、雇用所得環境の悪化から、これまでのような販売価格の上昇には抑制作用が働く可能性があると考えております。
当社としましては、これまでと同様に首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高いレジデンスを中心に物件取得を行い、分譲開発事業については、DINKS層を主たる顧客ターゲットとして捉えると共に、賃貸開発事業やバリューアップ事業においては、富裕者層やファンドを主たる顧客ターゲットとして事業展開を図る方針です。
物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を進めてまいります。
また、今後の不動産市況の様々な変化にも対応できるように、借入金の過度な増加を抑制すると共に収益拡大を図ることで自己資本比率を高め、財務基盤の強化を図ってまいります。併せて、事業環境に応じて多様な資金調達方法を模索してまいります。
当社の事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
（特に重要なリスク）
(1) 経済状況及び不動産市況の影響について
当社は、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を主に行なっておりますが、経済状況の悪化に伴う地価の下落や需要の低下及び金利水準の変動等が当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
そのため当社としては、定期的に景気動向・不動産市況等の状況について各種経済指標などの動向を確認すると共に、金融機関や同業他社等から情報を取集することで、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力の強化等により、リスクの低減に努めております
新型コロナウイルスの影響によるインバウンドの減少や外出自粛といった影響が見込まれる宿泊業や飲食業のテナントを有する商業ビル等においては、稼働率や賃料収入の低下する物件も発生しております。こうしたことを受けて、不動産業界の中でも用途に応じて需要格差が発生する可能性が高いと考えております。
また、こうした動きを背景に用地取得競争は一部軟化する可能性が見込まれるものの、人件費等の高止まりの影響から建築費の大幅な下落は見込みにくい状況にあります。一方で、雇用所得環境の悪化から、これまでのような販売価格の上昇には抑制作用が働く可能性があると考えております。
物件取得に関しては、立地や価格に関して、売却想定価格を意識しつつ、より厳選した物件の取得を図ることでリスク低減に努めております。
(2) 売上計上時期の集中及びそれに伴う収益発生時期の偏重リスクについて
当社は、物件の販売については顧客への引渡しを基準として売上計上を行なっております。そのため、引渡し時期によっては、ある特定時期に売上及び収益が偏重する可能性がある他、想定した売上及び収益が翌事業年度にずれ込む場合があり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 販売用不動産等について
当社は、複数の販売用不動産を保有しておりますが、売却までの間の当該物件に対する買主及びテナントの需要動向の変化、並びに景気動向、金利動向及び地価動向の変化、更には不動産賃貸物件の賃料水準の低下及び空室率の上昇等により評価損や売却損が発生する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 資金調達について
用地取得及び物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件毎に金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。今後、新たに計画した資金調達が不調に終わった場合には、当社の業績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
（その他の重要なリスク）
(1) 法的規制について
当社が属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅品質確保促進法等により、法的規制を受けております。当社は、不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受けて、分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を行っております。今後、これらの規制の撤廃や新たな法的規制が設けられた場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 免許登録について
当社の主要な事業活動の継続には、下表に掲げる免許・登録が前提になります。
宅地建物取引業免許につきましては、宅地建物取引業法第66条等に該当する場合に取り消されることがあります。また、宅地建物取引業法では、宅地建物取引士について一定人数を確保すること等の要件が、法律上要求されており、法定最低人数を欠く場合には免許や登録が取り消される可能性があります。一級建築士事務所登録については、建築士法第26条等に該当する場合、また、第二種金融商品取引業登録につきましては、金融商品取引法第52条等に該当する場合に、それらの登録を取り消される可能性があります。
|
免許・登録等の別 |
番号 |
有効期間 |
|
宅地建物取引業免許 |
東京都知事免許 |
2017年４月13日から |
|
一級建築士事務所登録 |
東京都知事登録 |
2016年10月25日から |
|
第二種金融商品取引業登録 |
関東財務局長（金商） |
────────── |
今後、これら免許・登録が取り消された場合、あるいは有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(3) 株式の希薄化について
当社は、役職員の会社業績の向上に対する意欲や士気を高めることを目的として、ストック・オプション制度を導入しております。今後、行使がなされた場合には、当社の１株当たりの株式価値は希薄化する可能性があります。
(4) 訴訟の可能性について
当社が開発又は販売している不動産については、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績と財務内容に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 情報の漏洩について
当社は、多数のお客様の個人情報をお預かりしている他、様々な経営情報を保有しております。これらの情報の管理に関しては、社内の情報管理システムを強化すると共に、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を図っております。しかし、これらの対策にも関わらず重要な情報が外部に漏洩した場合には、当社の社会的信用等に影響を与え、業績に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 災害の発生及び地域偏在について
地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社が所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社が保有する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。
(1）経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度のわが国経済は、2020年２月以降においては新型コロナウイルスの影響により、急速な悪化が続いたため、極めて厳しい状況にありました。
個人消費は、緊急事態宣言の発令を受けた外出自粛や休業の影響により急速に減少しております。また、新型コロナウイルスの影響で雇用環境が急速に悪化していることも消費マインドの悪化に繋がっています。設備投資については、弱含みとなっています。日銀短観（６月調査）によると、全産業の2020年度設備投資計画は前年度比0.8％減少となっております。また、法人企業景気予測調査（４－６月期調査）においても、2020年度の設備投資計画は前年度比4.4％の減少が見込まれております。
当社が属する不動産業界においては、新型コロナウイルスの影響による外出自粛や住宅展示場やモデルルームの閉鎖等に加えて、雇用所得環境の悪化を背景に住宅市場を取り巻く環境が悪化しております。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2020年４月が前年同月比で12.9%減となり、10カ月連続の減少となる等、弱含みでの推移となっております。
このような事業環境の下、当社は新規物件の取得や保有物件の売却を進めてまいりました。
この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。
ａ．財政状態
当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して714百万円減少し、21,733百万円となりました。
当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して1,534百万円減少し、17,318百万円となりました。
当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して820百万円増加し、4,414百万円となりました。
ｂ．経営成績
当事業年度の経営成績は、売上高23,674百万円（前年同期比31.5％増）、営業利益1,535百万円（同11.4％増）、経常利益1,095百万円（同27.0％増）、当期純利益890百万円（同21.9％増）となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
分譲開発事業は、売上高5,702百万円（同766.0％増）、セグメント利益190百万円（前年同期は222百万円の損失）となりました。
賃貸開発事業は、売上高11,988百万円（同21.6％増）、セグメント利益1,785百万円（同13.3％減）となりました。
バリューアップ事業は、売上高5,983百万円（同20.1％減）、セグメント利益649百万円（同6.0％減）となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により2,007百万円増加すると共に、投資活動においても29百万円増加しました。一方、財務活動においては1,422百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて610百万円の増加となり、当事業年度末残高は2,549百万円（前事業年度末比31.5％増）となりました。
③ 生産、受注及び販売の状況
ａ．販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度 （自 2019年６月１日 至 2020年５月31日） |
前年同期比 |
|
|
金額（百万円） |
|||
|
分譲開発事業 |
5,702 |
766.0 |
|
|
賃貸開発事業 |
11,988 |
21.6 |
|
|
バリューアップ事業 |
5,983 |
△20.1 |
|
|
合 計 |
23,674 |
31.5 |
|
（注）１．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前事業年度 （自 2018年６月１日 至 2019年５月31日） |
当事業年度 （自 2019年６月１日 至 2020年５月31日） |
||
|
金額（百万円） |
割合（％） |
金額（百万円） |
割合（％） |
|
|
ピーピーエフエー・ジャパン ・スリー特定目的会社 |
－ |
－ |
2,381 |
10.1 |
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
ｂ．契約実績
当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度 （自 2019年６月１日 至 2020年５月31日） |
前年同期比 |
||
|
金額（百万円） |
||||
|
分譲開発事業 |
2,953 |
△14.0 |
||
|
賃貸開発事業 |
13,639 |
△10.1 |
||
|
バリューアップ事業 |
5,629 |
△23.0 |
||
|
合 計 |
22,222 |
△14.2 |
||
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
ｃ．契約残高
当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度末 （2020年５月31日） |
前年同期比 |
||
|
金額（百万円） |
||||
|
分譲開発事業 |
41 |
△98.6 |
||
|
賃貸開発事業 |
7,911 |
28.7 |
||
|
バリューアップ事業 |
297 |
△38.6 |
||
|
合 計 |
8,250 |
△13.4 |
||
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。
なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、不測の事態が発生した場合には、個々のプロジェクトの遂行に影響することや、これにより業績全体に影響することでたな卸資産の評価や繰延税金資産の回収可能性に関する会計上の見積りに影響を及ぼす可能性があります。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
ａ．経営成績等
１）財政状態
（流動資産）
当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して762百万円減少し、21,575百万円（前年同期比3.4％減）となりました。これは主に、保有物件の売却を積極的に推進すると共に仕入れを厳選したことから、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて891百万円減少したことによるものであります。また、物件売却により、前払費用が484百万円減少したことも寄与しております。一方、物件売却を推進したことから、現金及び預金は549百万円増加しております。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産は、前事業年度末と比較して48百万円増加し、158百万円（前年同期比44.2％増）となりました。これは主に、繰延税金資産が52百万円増加したことによるものであります。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して1,111百万円減少し、12,474百万円（前年同期比8.2％減）となりました。これは主に、物件売却を積極的に推進したことにより、1年内返済予定の長期借入金が1,284百万円減少したことによるものであります。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して423百万円減少し、4,843百万円（前年同期比8.0％減）となりました。これは主に、物件売却を積極的に推進したことにより、長期借入金が407百万円減少したことによるものであります。
（純資産）
当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して820百万円増加し、4,414百万円（前年同期比22.8％増）となりました。これは主に、繰越利益剰余金が828百万円増加したことによるものであります。
２）経営成績
（売上高、売上原価、売上総利益）
当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して5,672百万円増加し、23,674百万円（前年同期比31.5％増）となりました。
分譲開発事業の売上高は、前事業年度と比較して5,044百万円増加し、5,702百万円（同766.0％増）となりました。
賃貸開発事業の売上高は、前事業年度と比較して2,132百万円増加し、11,988百万円（同21.6％増）となりました。
バリューアップ事業の売上高は、前事業年度と比較して1,504百万円減少し、5,983百万円（同20.1％減）となりました。
売上原価については、売上高の増加に加えて、地価上昇等を背景とした取得価格の上昇の影響から、前事業年度と比較して4,852百万円増加し、19,962百万円（同32.1％増）となりました。
この結果、売上総利益は、前事業年度と比較して819百万円増加し、3,711百万円（同28.3％増）となりました。
（販売費及び一般管理費、営業利益）
販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して662百万円増加し、2,175百万円（前年同期比43.8％増）となりました。主な要因は、分譲開発物件の増加に伴いモデル設備費用や広告宣伝費が増加したことによるものであります。
この結果、営業利益は、前事業年度と比較して157百万円増加し、1,535百万円（同11.4％増）となりました。
（営業外損益、経常利益）
営業外収益は、前事業年度と比較して２百万円減少し、１百万円（前年同期比64.7％減）となりました。主な要因としては、受取保険金が１百万円減少したことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して77百万円減少し、441百万円（前年同期比15.0％減）となりました。主な要因としては、保有物件の売却を積極的に推進したことに加えて、新規物件の取得を厳選したことを受けて、支払利息が47百万円減少したことや融資手数料が31百万円減少したことによるものであります。
この結果、経常利益は、前事業年度と比較して232百万円増加し、1,095百万円（同27.0％増）となりました。
（特別損益、当期純利益）
特別利益は、前事業年度と比較して88百万円減少し、12百万円（前年同期比87.7％減）となりました。特別損失は、前事業年度と比較して24百万円減少し、０百万円（同97.8％減）となりました。
この結果、当期純利益は、前事業年度と比較して159百万円増加し、890百万円（同21.9％増）となりました。
３）キャッシュ・フロー
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により2,007百万円増加すると共に、投資活動においても29百万円増加しました。一方、財務活動においては1,422百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて610百万円の増加となり、当事業年度末残高は2,549百万円（前事業年度末比31.5％増）となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により獲得した資金は、2,007百万円（前年同期は612百万円の流出）となりました。主な要因は、税引前当期純利益として1,107百万円を獲得したことに加えて、たな卸資産が892百万円減少し、さらに前払費用が477百万円減少したことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により獲得した資金は、29百万円（前年同期は21百万円の流出）となりました。主な要因は、有形固定資産の取得により、16百万円の支出が発生したものの、定期預金の払戻しにより82百万円の収入が発生したことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により支出した資金は、1,422百万円（前年同期は1,760百万円の獲得）となりました。主な要因は、新規物件の取得等に伴う16,112百万円の借入を実行したものの、保有物件の売却に伴う借入金の返済により17,449百万円の支出が発生したことによるものであります。
ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析
当社の経営に影響を与える大きな要因としては、２．事業等のリスクに記載のとおりであります。
ｃ．資本の財源及び資金の流動性
当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。
ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社は、自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、中長期的には20～30％の水準まで向上させてゆく方針です。
当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と比べて4.2ポイント上昇し、19.8％となりました。
収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。
ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
（分譲開発事業）
当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して販売物件数が増加したことから、前年同期比5,044百万円増加し、5,702百万円（前年同期比766.0％増）となりました。セグメント利益は、190百万円（前事業年度は222百万円のセグメント損失）となりました。セグメント資産については、販売準備をしていた保有プロジェクトの売却を実施したことから、前事業年度と比較して1,997百万円減少し、1,190百万円（同62.7％減）となりました。
（単位：百万円）
|
|
2020年５月期 |
2019年５月期 |
増減率 |
|
売上高 |
5,702 |
658 |
766.0％ |
|
セグメント利益又は セグメント損失 |
190 |
△222 |
- |
|
セグメント資産 |
1,190 |
3,187 |
△62.7％ |
（賃貸開発事業）
当事業年度の売上高は、竣工した物件の売却を積極的に推進したことにより、前年同期比2,132百万円増加し、11,988百万円（前年同期比21.6％増）となりました。セグメント利益については、保有プロジェクトにおける評価の見直しを実施したことから、前年同期比273百万円減少し、1,785百万円（同13.3％減）となりました。セグメント資産については、エリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつも新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して2,138百万円増加し、14,979百万円（同16.7％増）となりました。
（単位：百万円）
|
|
2020年５月期 |
2019年５月期 |
増減率 |
|
売上高 |
11,988 |
9,855 |
21.6％ |
|
セグメント利益 |
1,785 |
2,058 |
△13.3％ |
|
セグメント資産 |
14,979 |
12,841 |
16.7％ |
（バリューアップ事業）
当事業年度の売上高は、新規物件の取得を抑制していたことから販売物件数も限られていたため、前年同期比1,504百万円減少し、5,983百万円（前年同期比20.1％減）となりました。セグメント利益については、利益率は上昇したものの減収効果の影響から前年同期比41百万円減少し、649百万円（同6.0％減）となりました。セグメント資産については、賃貸開発事業と同様にエリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選したうえで新規物件の取得を進めた一方、保有物件の売却活動を積極的に推進したことから、前事業年度と比較して1,476百万円減少し、2,609百万円（同36.1％減）となりました。
（単位：百万円）
|
|
2020年５月期 |
2019年５月期 |
増減率 |
|
売上高 |
5,983 |
7,487 |
△20.1％ |
|
セグメント利益 |
649 |
691 |
△6.0％ |
|
セグメント資産 |
2,609 |
4,086 |
△36.1％ |
該当事項はありません。
該当事項はありません。