当連結会計年度における我が国経済は、企業収益や雇用情勢の改善傾向が前年度より続き、景気は緩やかな回復基調をみせておりましたが、中国を始めとする世界経済の先行き不透明感により企業の業況判断に慎重さが増し、このところは弱含みで進んでおります。
当社企業グループの属する不動産業界におきましては、平成28年１月１日時点の３大都市圏での公示地価が、住宅地・商業地ともに３年連続で上昇し、一部では事業用地の獲得競争が激化しております。
また、新築分譲マンション市場では、高止まりしている建設費等の影響により、平成27年の全国における平均分譲価格が前年比7.2％増の4,618万円となり、過去最高の平均価格となりました。一方、平成27年の全国における年間供給戸数は、販売価格上昇による影響を受け、前年比6.1％減の7万8,089戸となり２年連続で減少する結果となりました(㈱不動産経済研究所調査)。
このような事業環境下、当社といたしましては、立地エリアを厳選し、相対取引を中心とした用地仕入れを継続して行うことと、地域ごとのお客様ニーズを捉え、型にはまった商品企画ではなく必要十分な設備仕様で対応することで、当社の主たるお客様であるマンション一次取得者にとって「手が届く」商品のご提供に注力しております。
この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年同期より1,579百万円上回る21,427百万円(前年同期比8.0％増)、営業利益は772百万円(同30.1％増)、経常利益は392百万円(同40.8％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は455百万円(同108.3％増)となりました。
セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。
（不動産販売事業）
不動産販売事業の当連結会計年度における竣工物件は、下記の10棟で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。
クレアホームズ北綾瀬(東京都足立区) | クレアホームズ千葉パークフィールズ |
クレアホームズ南郷18丁目駅前 | クレアホームズ札幌医大前プレステージ |
クレアホームズ札幌大通東エスシート | クレアホームズ泉八乙女(宮城県仙台市泉区) |
クレアホームズ榴ヶ岡公園(宮城県仙台市宮城野区) | クレアホームズ朝潮橋アリーナ(大阪府大阪市港区) |
クレアホームズ松山千舟町ザ・クラス | クレアホームズ西田(鹿児島県鹿児島市) |
この結果、売上高は18,374百万円(前年同期比9.3％増)、セグメント利益(営業利益)は955百万円(同31.2％増)となりました。
今後とも、全国に展開する各営業拠点において、その地域特性やお客様ニーズに適応した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。
（不動産賃貸・管理事業）
ビル賃貸市場におきましては、首都圏(都心５区)での３月末時点における平均空室率が前年同月比0.96％改善の4.34％と好調をキープしており、オフィス需要が引き続き底堅く推移していることが窺えます。
また、賃料につきましても、既存ビルの平均賃料が26ヶ月連続で前月を上回っており、緩やかな上昇傾向が続いております(三鬼商事㈱調査)。
このような環境下、空室の解消と既存テナントの確保を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。
マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数414戸を加え総管理戸数9,810戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努め、各管理組合の課題となっている①駐車場の空き台数増加による使用料収入の減少に対する改善提案、②電気料金増加に対する一括受電による削減の提案、③大規模修繕に向けての修繕委員会立ち上げの提案、等を継続して行ってまいります。
ビル管理事業におきましては、引き続き新規事業機会獲得および原価の圧縮に努めるとともに、原状復旧・入居工事並びに防災対策等のスポット工事受注に注力しております。
この結果、売上高は3,024百万円(前年同期比0.4％増)、セグメント利益(営業利益)は500百万円(同1.9％減)となりました。
(2) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」といいます。)につきましては、前連結会計年度末に比べ100百万円減少して1,169百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は4,234百万円(前年同期は1,728百万円の使用)となりました。
これは、主に不動産販売事業で、たな卸資産が増加したことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により使用した資金は558百万円(前年同期は４百万円の使用)となりました。
これは、主に不動産賃貸・管理事業で、オフィスビルの持分を取得したことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果獲得した資金は4,691百万円(前年同期は1,663百万円の獲得)となりました。
これは、主に不動産販売事業で、たな卸資産の増加に伴う借入金が増加したことによるものであります。
当社企業グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称 | 売上高(千円) | 前年同期比(％) |
不動産販売事業 |
|
|
マンション | 18,100,993 | 109.4 |
その他 | 273,571 | 105.6 |
計 | 18,374,564 | 109.3 |
不動産賃貸・管理事業 | 3,016,953 | 100.4 |
その他 | 36,390 | 93.8 |
合計 | 21,427,909 | 108.0 |
(注) １ セグメント間取引については、相殺消去しております。
２ 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３ 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。
| 戸数(戸) | 前年同期比(％) | |
発売実績 | マンション | 464 ( 467) | 82.3 ( 82.5) |
契約実績 | マンション | 479 ( 482) | 91.1 ( 91.3) |
販売実績 | マンション | 514 ( 514) | 101.0 ( 96.6) |
４ 上記戸数は当社持分戸数であり、(外書)はＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。
消費税増税をはじめ、お客様の動向・マーケット環境の変化につきましては、随時情報収集に努め、時勢に応じた事業戦略を構築する必要があること、また、激化する事業用地取得競争や建設費の高止まりおよび販売価格の上昇に適切に対応することが課題であると考えております。
これらに対して、当社は次の３点を軸に中堅企業ならではの機動力を活かした経営に邁進しております。
①競争が激化する事業用地取得面では、全国に展開する拠点ポートフォリオを有効活用し各拠点で需給バランスを見極めるとともに、仕入れ間口の拡充を図るべく、従来の供給地域に加え周辺部にも活動範囲を拡げ、より広範囲な情報収集に努めてまいります。また、各地点での綿密な市場調査により地域特性に合った事業戦略を策定し、スピード感を持って業務を推進いたします。
②高止まりする建設コスト面では、各拠点においてこれまでお取引のある建設会社はもとより、新規取引先も開拓する等、情報交換先を拡げ各建設会社との更なる連携強化を図ってまいります。
③販売面では、自社販売部と外部委託先との連携を図りながら、エリアごと・物件ごとにお客様のニーズにあった商品企画・価格設定等を行い販売促進に注力してまいります。
マンションは、同じ建物は二度とない「究極のワンオフ商品」と言えるものです。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供するべく、基本に立ち返り、「少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念に基づき、業績の向上に努めてまいります。
当社企業グループの事業等に関するリスクについて、投資者の投資判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者への積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、当社企業グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。本項については、将来に関する事項が含まれておりますが、当該事項は本書提出日現在において判断したものであります。
(1) 当社事業について
当社企業グループの事業は、不動産販売事業、不動産賃貸・管理事業、その他の３つの事業で構成されております。不動産販売事業は、グループ全体の売上高に対して大半を占めており、当社企業グループにおいて主要事業となっております。
① 不動産販売事業について
(分譲マンションの施工について)
当社企業グループは、平成６年以降分譲マンションの販売を主要事業として展開しております。
分譲マンションの施工管理につきましては、お客様へ引渡すまで当社で一貫して行っておりますが、設計・施工については監視体制を構築しつつ、専任業者へ委託しております。
分譲マンションの建築につきましては、建設会社に発注し、民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に基づく工事請負契約を締結しておりますが、建築工事の品質管理・工程管理につきましては、当社が定期的な監理を行っております。
工事請負契約の締結にあたりましては、外注先の財務状況、施工能力・実績、経営の安定性等を総合的に勘案の上決定しておりますが、外注先に信用不安等が発生し、工期遅延が生じた場合には、当社の販売計画に遅延が生じ、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、施工完了後、外注先に倒産等の事態が発生した場合には、本来外注先が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、当社に費用負担が発生し、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(経営成績の変動について)
当社企業グループの主要事業である不動産販売事業におきましては、お客様への物件引渡しを基準として売上計上を行っておりますが、各物件の竣工・引渡時期(計上時期)のばらつきによって、四半期ごとの業績が変動する傾向にあります。また、販売計画の変更や天災その他の事由による工期の遅延等によって、引渡時期に変更があった場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(土地の仕入れについて)
当社では、分譲マンション用地等の取得にあたり、売買契約前に綿密な事前調査を行っておりますが、契約後、稀に土壌汚染等の隠れたる瑕疵が発見されることがあります。その場合、当社に追加費用が発生することがあり、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(マンション建設に対する近隣住民の反対運動について)
当社では、マンション建設にあたり、所在地の自治体の条例等に則り、事前に周辺住民に説明会を実施する等の近隣への対策を講じております。しかしながら、今後、開発による騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民に反対運動等が発生し、その解決に時間を要したり、計画の変更が必要となった場合には、工期遅延や追加費用が発生し、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸・管理事業について
当社の所有するオフィスビルにおきまして、今後、テナントの大量退去等が発生した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 有利子負債への依存度について
当社は、分譲マンション用地等の取得資金並びに賃貸オフィスビル等土地・建物資産購入資金を主として金融機関からの借入金によって調達しているため、有利子負債への依存度が高い財務体質となっております。
従いまして、現行の金利水準が大きく変動した場合、及び借入条件に制限が付与され、それに抵触した場合等計画どおりの資金調達ができない場合には、当社企業グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ 景気動向・金利動向について
当社企業グループの事業は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇等の変化によって、住宅購入意欲が低下した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 主要事業の免許について
当社は、不動産販売事業として宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条に基づき宅地建物取引業者免許証(免許番号 国土交通大臣(11)2432号)の交付を受けております。宅地建物取引業法第３条第２項の規定により、免許の有効期限は５年間と定められており、当社の免許の有効期限は平成25年10月25日から平成30年10月24日までとなっております。
不動産販売事業につきましては、宅地建物取引業法第３条及び第５条にて免許条件及び宅地建物取引業法第66条及び第67条にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。
現在、当該免許取消となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由により免許取消事由が発生した場合には、当社企業グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(2) 法的規制について
① 法的規制について
不動産取引につきましては、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等の法的規制を受け、宅地建物取引業法に基づく免許を取得して不動産販売事業を行っております。ビル賃貸事業につきましては、ビルの所有者若しくは受託管理者は、「電気事業法」「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」等、また、マンション管理事業につきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等の法的規制を受け、各法によって定められた有資格者に点検整備や検査を義務付けておりますので、当該資格者を保有確保し、不動産賃貸・管理事業を行っております。
今後、これらの法的規制の改正や新たな法的規制が設けられた場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の供給事業者に対して構造上の主要な部分及び雨水の浸食を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことを定めております。当社では、分譲マンションの供給に際し、建築設計の段階から一貫して携わり、供給物件の品質管理に万全を期すよう努めております。また、販売後のクレームに対しましても、法令上の責任に基づき、真摯な対応に努めております。
しかしながら、当社の供給物件に何らかの原因で瑕疵が発生した場合には、クレーム件数と補償工事の増加等を招き、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 個人情報等の取扱いについて
当社企業グループの営業活動に伴い、個人情報を始めとする様々な情報を入手しております。個人情報等の管理におきましては、細心の注意を払っておりますが、不測の事態により、個人情報等が外部に漏洩した場合には、損害賠償や当社企業グループの信用力低下により、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(3) その他
① 税制改正について
将来において、不動産関連税制が変更された場合には、資産の取得及び売却時のコストの増加、また、これらの要因による住宅購入意欲の低下等により、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 耐震の構造計算について
当社は、平成18年１月から建築確認申請を行う分譲マンションについては、住宅性能評価書を取得しております。同評価書取得においては、構造等級チェックが必須審査項目となっております。
当社の分譲するマンションについて平成19年６月の建築基準法の改正により、建築確認申請の審査段階で「ピアチェック(構造計算適合性判定)」として再チェックされることで二重のチェック体制をとっております。
しかしながら、構造等に関する法改正が行われた場合や、構造計算書の偽装等、建物の構造に係わる問題が発生した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
現在、当社所有のオフィスビルに関しましては、耐震診断を実施し、建築基準法上の問題はない旨の確認を得ておりますが、今後のテナント誘致において、さらなる耐震強度を求められた場合には、補強が必要となり、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社企業グループが判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社企業グループの連結財務諸表は我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。
(2) 当連結会計年度の経営成績、財政状態及びキャッシュ・フローの状況の分析
経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度の売上高は、前年同期と比べて1,579百万円上回る21,427百万円(前年同期比8.0％増)となりました。これは不動産販売事業の地方都市における販売価格の上昇が主な要因であります。
（売上総利益）
売上総利益は、前年同期と比べて253百万円上回る3,414百万円(前年同期比8.0％増)となりました。これは売上高で前述したとおり売上高の増加が主な要因であります。
（経常利益）
経常利益は、前年同期と比べて113百万円上回る392百万円(前年同期比40.8％増)となりました。これは販売費活動経費の増加、用地仕入れに伴う借入金利息の増加があったものの、売上総利益の増加で補えたことが主な要因であります。
（親会社株主に帰属する当期純利益）
親会社株主に帰属する当期純利益は、前年同期と比べて236百万円上回る455百万円(前年同期比108.3％増)となりました。これは前述のとおり経常利益の増加と回収可能性の検討の結果繰延税金資産を計上したことが主な要因であります。
財政状態の分析
（資産）
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ4,846百万円増加し24,632百万円(前期比24.5％増)となりました。これは、主に不動産販売事業関連でたな卸資産が3,108百万円増加したことによるものであります。
（負債）
負債は、前連結会計年度末に比べ4,412百万円増加し20,574百万円(前期比27.3％増)となりました。これは、主に借入金が4,708百万円増加したことによるものであります。
（純資産）
純資産は、前連結会計年度末に比べ434百万円増加し4,058百万円(前期比12.0％増)となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益を455百万円計上したことによるものであります。
キャッシュ・フローの状況の分析
キャッシュ・フローの状況の分析については、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (2) キャッシュ・フローの状況」において記載しております。
(3) 経営成績に重要な影響を与える要因について
「４ 事業等のリスク」において記載しております。
(4) 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当連結会計年度は、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。
当社企業グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。
(5) 経営者の問題意識と今後の方針について
高止まりしている建設費・地価上昇・用地取得競争を要因とする原価増の傾向に対し、
① 立地エリアを厳選し、相対取引を中心とした用地仕入れの継続
② 地域ごとのお客様ニーズを捉え、必要十分な設備仕様で対応
③ 販売コスト削減
の３つの相乗効果により安定した利益を計上していく方針であります。