新築分譲マンション事業における事業用地獲得競争の激化、地価の上昇や高止まりする建設費を背景とするマンション価格の上昇、多様化するお客様ニーズといった事業環境の変化に適切に対応することが重要であると捉えております。これらに対しては、当社の強みである「全国に展開する拠点ポートフォリオ」を最大限活かし、従来の供給地域に加え、各拠点でカバーできる周辺都市にも事業エリアの拡大を図ってまいります。また、建設会社とは従来からお取引のある会社はもとより、必要に応じて拡充を図りながら、事業用地の仕入れ段階から緊密な情報交換を行ってまいります。この情報交換を積極的に行うことにより、構造面を中心に安心・安全を最優先した上で原価を極力抑制し、お客様の手に届く価格設定を行うことに注力してまいります。
商品企画につきましては、多様化するお客様ニーズに対応すべく、画一的な商品供給を行うのではなく、世代別のお客様を想定した間取り構成や小世帯化に対応するコンパクトな間取りを採用する等、エリアマーケットの状況を的確に把握し、物件ごとに商品を企画してまいります。
当社企業グループは、中堅企業ならではの機動力を活かした経営に邁進しており、「土地の選定から、企画、施工管理、分譲、入居後の管理、将来の大規模修繕まで」、グループ一貫システムによりマンション事業を展開し、これにより事業環境の変化にも適切に対応してまいります。
マンションは、同じ建物は二度とない「究極のワンオフ商品」といえるものです。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供すべく、基本に立ち返り、「少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念に基づき、業績の向上に努めてまいります。
また、事業用地獲得競争、地価上昇・高止まりしている建設費を要因とする原価増の傾向に対し、
① 拠点ポートフォリオを最大限活かし、従来の地域に加え、周辺の新たに需要が見込める地域の開拓を進める。
② 各建設会社とのリレーションを高め用地検討段階から協議を行い、構造面を中心に安心・安全を優先した上で建設コストの低減を目指す。
③ 地域ごとのお客様ニーズを捉え、ニーズに合致した必要十分な設備仕様で対応。
④ 販売コスト削減。
の相乗効果により安定した利益を計上していく方針であります。
当社企業グループの事業等に関するリスクについて、投資者の投資判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者への積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、当社企業グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。本項については、将来に関する事項が含まれておりますが、当該事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 当社事業について
当社企業グループの事業は、不動産販売事業、不動産賃貸・管理事業、その他の３つの事業で構成されております。不動産販売事業は、グループ全体の売上高に対して大半を占めており、当社企業グループにおいて主要事業となっております。
① 不動産販売事業について
(分譲マンションの施工について)
当社企業グループは、平成６年以降分譲マンションの販売を主要事業として展開しております。
分譲マンションの施工管理につきましては、お客様へ引渡すまで当社で一貫して行っておりますが、設計・施工については監視体制を構築しつつ、専任業者へ委託しております。
分譲マンションの建築につきましては、建設会社に発注し、民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に基づく工事請負契約を締結しておりますが、建築工事の品質管理・工程管理につきましては、当社が定期的な監理を行っております。
工事請負契約の締結にあたりましては、外注先の財務状況、施工能力・実績、経営の安定性等を総合的に勘案の上決定しておりますが、外注先に信用不安等が発生し、工期遅延が生じた場合には、当社の販売計画に遅延が生じ、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、施工完了後、外注先に倒産等の事態が発生した場合には、本来外注先が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、当社に費用負担が発生し、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(経営成績の変動について)
当社企業グループの主要事業である不動産販売事業におきましては、お客様への物件引渡しを基準として売上計上を行っておりますが、各物件の竣工・引渡時期(計上時期)のばらつきによって、四半期ごとの業績が変動する傾向にあります。また、販売計画の変更や天災その他の事由による工期の遅延等によって、引渡時期に変更があった場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(土地の仕入れについて)
当社では、分譲マンション用地等の取得にあたり、売買契約前に綿密な事前調査を行っておりますが、契約後、稀に土壌汚染等の隠れたる瑕疵が発見されることがあります。その場合、当社に追加費用が発生することがあり、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(マンション建設に対する近隣住民の反対運動について)
当社では、マンション建設にあたり、所在地の自治体の条例等に則り、事前に周辺住民に説明会を実施する等の近隣への対策を講じております。しかしながら、今後、開発による騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民に反対運動等が発生し、その解決に時間を要したり、計画の変更が必要となった場合には、工期遅延や追加費用が発生し、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸・管理事業について
当社の所有するオフィスビルにおきまして、今後、テナントの大量退去等が発生した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 有利子負債への依存度について
当社は、分譲マンション用地等の取得資金並びに賃貸オフィスビル等土地・建物資産購入資金を主として金融機関からの借入金によって調達しているため、有利子負債への依存度が高い財務体質となっております。
従いまして、現行の金利水準が大きく変動した場合、及び借入条件に制限が付与され、それに抵触した場合等計画どおりの資金調達ができない場合には、当社企業グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ 景気動向・金利動向について
当社企業グループの事業は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇等の変化によって、住宅購入意欲が低下した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 主要事業の免許について
当社は、不動産販売事業として宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条に基づき宅地建物取引業者免許証(免許番号 国土交通大臣(11)2432号)の交付を受けております。宅地建物取引業法第３条第２項の規定により、免許の有効期限は５年間と定められており、当社の免許の有効期限は平成25年10月25日から平成30年10月24日までとなっております。
不動産販売事業につきましては、宅地建物取引業法第３条及び第５条にて免許条件及び宅地建物取引業法第66条及び第67条にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。
現在、当該免許取消となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由により免許取消事由が発生した場合には、当社企業グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(2) 法的規制について
① 法的規制について
不動産取引につきましては、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等の法的規制を受け、宅地建物取引業法に基づく免許を取得して不動産販売事業を行っております。ビル賃貸事業につきましては、ビルの所有者若しくは受託管理者は、「電気事業法」「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」等、また、マンション管理事業につきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等の法的規制を受け、各法によって定められた有資格者に点検整備や検査を義務付けておりますので、当該資格者を保有確保し、不動産賃貸・管理事業を行っております。
今後、これらの法的規制の改正や新たな法的規制が設けられた場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の供給事業者に対して構造上の主要な部分及び雨水の浸食を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことを定めております。当社では、分譲マンションの供給に際し、建築設計の段階から一貫して携わり、供給物件の品質管理に万全を期すよう努めております。また、販売後のクレームに対しましても、法令上の責任に基づき、真摯な対応に努めております。
しかしながら、当社の供給物件に何らかの原因で瑕疵が発生した場合には、クレーム件数と補償工事の増加等を招き、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 個人情報等の取扱いについて
当社企業グループの営業活動に伴い、個人情報を始めとする様々な情報を入手しております。個人情報等の管理におきましては、細心の注意を払っておりますが、不測の事態により、個人情報等が外部に漏洩した場合には、損害賠償や当社企業グループの信用力低下により、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(3) その他
① 税制改正について
将来において、不動産関連税制が変更された場合には、資産の取得及び売却時のコストの増加、また、これらの要因による住宅購入意欲の低下等により、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 耐震の構造計算について
当社は、平成18年１月から建築確認申請を行う分譲マンションについては、住宅性能評価書を取得しております。同評価書取得においては、構造等級チェックが必須審査項目となっております。
当社の分譲するマンションについて平成19年６月の建築基準法の改正により、建築確認申請の審査段階で「ピアチェック(構造計算適合性判定)」として再チェックされることで二重のチェック体制をとっております。
しかしながら、構造等に関する法改正が行われた場合や、構造計算書の偽装等、建物の構造に係わる問題が発生した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
現在、当社所有のオフィスビルに関しましては、耐震診断を実施し、建築基準法上の問題はない旨の確認を得ておりますが、今後のテナント誘致において、さらなる耐震強度を求められた場合には、補強が必要となり、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度における当社企業グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社企業グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社企業グループの連結財務諸表は我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。
(2) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における我が国経済は、企業収益や業況判断の改善が続いており、雇用情勢も改善傾向を示しました。また、個人消費も持ち直し、景気は緩やかな回復基調で推移しております。
当社企業グループの属する不動産業界におきましては、平成30年１月１日現在の公示地価において、商業地・工業地・住宅地の全国平均が３年連続で前年を上回り、加えて地方圏でも26年ぶりに上昇に転じる等、地価の値上がりが全国的に広がってきております。
新築分譲マンション市場では、平成29年の年間発売戸数が前年比0.5％増の７万7,363戸と４年ぶりに増加となりました。また、全国における平均分譲価格が前年比3.9％増の4,739万円となり、過去最高値を更新いたしました。これは、全発売戸数の46.4％を占める首都圏が前年比7.6％増の5,908万円となったことで、全国平均を押し上げたものであります(㈱不動産経済研究所調査)。
このような事業環境の下、当社の主たる事業であるマンション分譲事業におきましては、当初の計画どおり13物件(首都圏３物件・地方圏10物件)を竣工・引渡しいたしました。
この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年同期より1,887百万円上回る26,951百万円(前年同期比7.5％増)、営業利益は1,114百万円(同39.4％増)、経常利益は753百万円(同75.4％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は、税効果会計の影響で530百万円(同3.7％減)となりました。
(3) 経営成績
当連結会計年度の売上高は、前年同期と比べて1,887百万円上回る26,951百万円(前年同期比7.5％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数の増加が主な要因であります。
売上総利益は、前年同期と比べて490百万円上回る4,471百万円(前年同期比12.3％増)となりました。これは売上高で前述したとおり売上高の増加が主な要因であります。
経常利益は、前年同期と比べて323百万円上回る753百万円(前年同期比75.4％増)となりました。これは販売費活動経費の増加があったものの、売上総利益の増加で補えたことが主な要因であります。
親会社株主に帰属する当期純利益は、前年同期と比べて20百万円下回る530百万円(前年同期比3.7％減)となりました。これは前述のとおり経常利益の増加があったものの、前連結会計年度において行った税効果会計の影響による反動減等が主な要因であります。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
（不動産販売事業）
当連結会計年度における竣工物件は下記の13物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。
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クレアホームズ円山＜西28丁目駅前＞ (北海道札幌市中央区) |
クレアホームズ一番町プレステージ (宮城県仙台市青葉区) |
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ザ・グランリバーフォート高砂(東京都葛飾区) |
クレアホームズ南与野駅前 (埼玉県さいたま市中央区) |
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クレアホームズ千葉ザ・フロント (千葉県千葉市中央区) |
クレアホームズ新町一丁目(大阪府大阪市西区) |
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クレアホームズ上安駅前ザ・レジデンス (広島県広島市安佐南区) |
クレアホームズ鹿児島中央プレミアム (鹿児島県鹿児島市) |
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クレアホームズ新町レジデンス (熊本県熊本市中央区) |
クレアホームズ鶴見町ザ・レジデンス (広島県広島市中区) |
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クレアホームズ持田ザ・レジデンス(愛媛県松山市) |
クレアホームズ平岸南ガーデンズ (北海道札幌市豊平区) |
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クレアホームズ山鼻行啓通(北海道札幌市中央区) |
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この結果、売上高は23,712百万円(前年同期比7.9％増)、セグメント利益(営業利益)は1,290百万円(同27.3％増)となりました。
今後とも、全国に展開する各営業拠点において、その地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。
（不動産賃貸・管理事業）
ビル賃貸市場におきましては、首都圏(都心５区)において、既存ビルの大型空室に成約があったことと、竣工１年未満のビルにも小規模ながら成約の動きがみられたことから、３月末時点での平均空室率は前月比0.23ポイント改善の2.80％となり、平成20年３月より10年ぶりに２％台の平均空室率となりました。また、賃料につきましても、既存ビルの３月末時点の平均賃料が前月比1.08％改善しており、緩やかな上昇傾向が続いております(三鬼商事㈱調査)。
このような環境下、不動産賃貸事業におきましては、既存テナントの確保と空室の解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。
マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数592戸を加え総管理戸数10,664戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応すべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、設備に関するリニューアル工事のご提案、ご入居者様同士のコミュニティ形成を目的としたイベント開催についてのご提案等を行い、良好な居住空間および管理組合運営の維持に注力しております。
ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や外壁修繕・屋上防水等のスポット工事の受注に注力しております。
この結果、売上高は3,214百万円(前年同期比4.6％増)、セグメント利益(営業利益)は570百万円(同7.0％増)となりました。
生産、受注及び販売の状況の実績は、次のとおりであります。
① 受注実績
当社企業グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。
② 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
売上高(千円) |
前年同期比(％) |
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不動産販売事業 |
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マンション |
23,571,633 |
108.0 |
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その他 |
140,572 |
96.3 |
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計 |
23,712,206 |
107.9 |
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不動産賃貸・管理事業 |
3,205,529 |
104.6 |
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その他 |
33,604 |
106.4 |
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合計 |
26,951,340 |
107.5 |
(注) １ セグメント間取引については、相殺消去しております。
２ 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３ 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。
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戸数(戸) |
前年同期比(％) |
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発売実績 |
マンション |
657 ( 708) |
93.9 ( 94.4) |
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契約実績 |
マンション |
672 ( 712) |
107.9 (106.4) |
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販売実績 |
マンション |
621 ( 696) |
111.1 (123.8) |
４ 上記戸数は当社持分戸数であり、( )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。
(4) 財政状態
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ2,789百万円減少し23,994百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で受取手形及び売掛金が584百万円、たな卸資産が1,853百万円減少したことによるものであります。
負債は、前連結会計年度末に比べ3,262百万円減少し18,913百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で支払手形及び買掛金が947百万円、借入金が2,738百万円減少したことによるものであります。
純資産は、前連結会計年度末に比べ473百万円増加し5,080百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益を530百万円計上したことによるものであります。
(5) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ430百万円増加して1,693百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、売上債権、たな卸資産及びその他流動資産が減少したことによる収入があった結果獲得した資金は3,213百万円(前年同期は281百万円の使用)となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産賃貸・管理事業で、オフィスビルのリニューアル工事に伴い固定資産を取得したことによる支出があった結果使用した資金は３百万円(前年同期は27百万円の使用)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、売上債権、たな卸資産の減少による収入があったことにより、借入金の返済による支出が増加した結果使用した資金は2,778百万円(前年同期は402百万円の獲得)となりました。
当連結会計年度における当社企業グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。
当社企業グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。
該当事項はありません。
該当事項はありません。