当社の主力事業である新築分譲マンション事業において、新型コロナウイルス感染症の拡大防止策として広がったテレワーク(在宅勤務)による生活スタイルの変化や、コンパクトシティ化の流れの中で、より利便性の高い地域への住み替えニーズ等に、即応する形で様々なお客様ニーズに上手く合致する商品を企画し、ご納得いただける価格でご提供することが最大の課題であると認識しております。これらに対しては、次の３点の施策を継続して実施しております。
①立地面では、当社の強みである全国に展開する拠点ポートフォリオを最大限活かし、地方中核都市の利便性の高い場所での開発に注力するべく、これまで開発実績のある地域はもとより、地域ごとにお客様の「ニーズ・価格吸収力・追随性」を見極めながら需給バランスのとれた場所を求めて、各拠点からカバーできる周辺都市にも新たな需要の掘り起こしを図っております。
②商品企画面では、近年の家族構成の少人数化はもとより、新型コロナウイルス感染症対策によって加速化されつつある暮らし方・住まい方のより一層の多様化に対応した間取り・仕様の導入等、物件ごとにその地域性・立地等を念頭に置き一つ一つ手作りすることで、お客様に選ばれる商品を企画し、ご提案することに注力しております。
③販売価格面では、事業用地仕入れ時より建設会社との情報交換を積極的に行うことにより、構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑え、お客様の手に届く範囲の価格設定を行うことに注力しております。
また、分譲・賃貸にかかわらず、少子高齢化やシングル・ＤＩＮＫｓ世帯の増加という時代背景の中、コンパクトな間取りの住居に対するニーズも高まっていると認識しております。このことから、新たに賃貸コンパクトマンションのブランド「クレアグレイス」を立ち上げました。「クレアグレイス荒田」を皮切りに、第２弾以降として千葉県船橋市、同県松戸市及び大阪府大阪市において用地を既に取得済みであり、当社の強みである全国に展開する拠点ポートフォリオを最大限活かし、首都圏に限らず、需要の見込める地方中核都市でも積極的に取り組んでまいります。今後の事業展開としては、2025年度までにコンパクトタイプを中心に累計300戸程度の賃貸マンションの供給を目指し、優良賃貸資産の積み上げを図ってまいります。
マンションは、同じ物件は二度とない「究極のワンオフ商品」といえるものです。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供するべく、基本に立ち返り、「少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念に基づき、業績の向上に努めてまいります。
当社企業グループの事業等に関するリスクについて、投資者の投資判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者への積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、当社企業グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。本項については、将来に関する事項が含まれておりますが、当該事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 当社事業について
当社企業グループの事業は、不動産販売事業、不動産賃貸・管理事業、その他の３つの事業で構成されております。不動産販売事業は、グループ全体の売上高に対して大半を占めており、当社企業グループにおいて主要事業となっております。
① 不動産販売事業について
(分譲マンションの施工について)
当社企業グループは、1994年以降分譲マンションの販売を主要事業として展開しております。
分譲マンションの施工管理につきましては、お客様へ引渡すまで当社で一貫して行っておりますが、設計・施工については監視体制を構築しつつ、専任業者へ委託しております。
分譲マンションの建築につきましては、建設会社に発注し、民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に基づく工事請負契約を締結しておりますが、建築工事の品質管理・工程管理につきましては、当社が定期的な監理を行っております。
工事請負契約の締結にあたりましては、外注先の財務状況、施工能力・実績、経営の安定性等を総合的に勘案の上決定しておりますが、外注先に信用不安等が発生し、工期遅延が生じた場合には、当社の販売計画に遅延が生じ、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、施工完了後、外注先に倒産等の事態が発生した場合には、本来外注先が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、当社に費用負担が発生し、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(経営成績の変動について)
当社企業グループの主要事業である不動産販売事業におきましては、お客様への物件引渡しを基準として売上計上を行っておりますが、各物件の竣工・引渡時期(計上時期)のばらつきによって、四半期ごとの業績が変動する傾向にあります。また、販売計画の変更や天災その他の事由による工期の遅延等によって、引渡時期に変更があった場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(土地の仕入れについて)
当社では、分譲マンション用地等の取得にあたり、売買契約前に綿密な事前調査を行っておりますが、契約後、稀に土壌汚染等の隠れたる瑕疵が発見されることがあります。その場合、当社に追加費用が発生することがあり、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(マンション建設に対する近隣住民の反対運動について)
当社では、マンション建設にあたり、所在地の自治体の条例等に則り、事前に周辺住民に説明会を実施する等の近隣への対策を講じております。しかしながら、今後、開発による騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民に反対運動等が発生し、その解決に時間を要したり、計画の変更が必要となった場合には、工期遅延や追加費用が発生し、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸・管理事業について
当社の所有するオフィスビル等におきまして、今後、テナントの大量退去等が発生した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 有利子負債への依存度について
当社は、分譲マンション用地等の取得資金並びに賃貸オフィスビル等土地・建物資産購入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度が高い財務体質となっております。
従いまして、現行の金利水準が大きく変動した場合、及び借入条件に制限が付与され、それに抵触した場合等計画どおりの資金調達ができない場合には、当社企業グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ 景気動向・金利動向について
当社企業グループの事業は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇等の変化によって、住宅購入意欲が低下した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 主要事業の免許について
当社は、不動産販売事業として宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条に基づき宅地建物取引業者免許証(免許番号 国土交通大臣(12)2432号)の交付を受けております。宅地建物取引業法第３条第２項の規定により、免許の有効期限は５年間と定められており、当社の免許の有効期限は2018年10月25日から2023年10月24日までとなっております。
不動産販売事業につきましては、宅地建物取引業法第３条及び第５条にて免許条件及び宅地建物取引業法第66条及び第67条にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。
現在、当該免許取消となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由により免許取消事由が発生した場合には、当社企業グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(2) 法的規制について
① 法的規制について
不動産取引につきましては、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等の法的規制を受け、宅地建物取引業法に基づく免許を取得して不動産販売事業を行っております。ビル賃貸事業につきましては、ビルの所有者若しくは受託管理者は、「電気事業法」「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」等、また、マンション管理事業につきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等の法的規制を受け、各法によって定められた有資格者に点検整備や検査を義務付けておりますので、当該資格者を保有確保し、不動産賃貸・管理事業を行っております。
今後、これらの法的規制の改正や新たな法的規制が設けられた場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の供給事業者に対して構造上の主要な部分及び雨水の浸食を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことを定めております。当社では、分譲マンションの供給に際し、建築設計の段階から一貫して携わり、供給物件の品質管理に万全を期すよう努めております。また、販売後のクレームに対しましても、法令上の責任に基づき、真摯な対応に努めております。
しかしながら、当社の供給物件に何らかの原因で瑕疵が発生した場合には、クレーム件数と補償工事の増加等を招き、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 個人情報等の取扱いについて
当社企業グループの営業活動に伴い、個人情報を始めとする様々な情報を入手しております。個人情報等の管理におきましては、細心の注意を払っておりますが、不測の事態により、個人情報等が外部に漏洩した場合には、損害賠償や当社企業グループの信用力低下により、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(3) その他
① 税制改正について
将来において、不動産関連税制が変更された場合には、資産の取得及び売却時のコストの増加、また、これらの要因による住宅購入意欲の低下等により、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 耐震の構造計算について
当社は、2006年１月から建築確認申請を行う分譲マンションについては、住宅性能評価書を取得しております。同評価書取得においては、構造等級チェックが必須審査項目となっております。
当社の分譲するマンションについて2007年６月の建築基準法の改正により、建築確認申請の審査段階で「ピアチェック(構造計算適合性判定)」として再チェックされることで二重のチェック体制をとっております。
しかしながら、構造等に関する法改正が行われた場合や、構造計算書の偽装等、建物の構造に係わる問題が発生した場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
現在、当社所有のオフィスビルに関しましては、耐震診断を実施し、建築基準法上の問題はない旨の確認を得ておりますが、今後のテナント誘致において、さらなる耐震強度を求められた場合には、補強が必要となり、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 災害発生リスクについて
当社企業グループは、地震や感染症等の自然災害において、従業員を始め取引先・地域コミュニティの人命を最優先と考えております。
しかしながら、地震、津波、風水害等の自然災害により当社企業グループが保有する資産に直接被害が及び、建築コストの追加、修繕コストの発生や工事の遅延等による販売計画の見直しが行われた場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、パンデミック宣言、緊急事態宣言等の発令を伴う感染症等が流行し、経済活動の混乱、景気の低迷、雇用環境の悪化等により個人所得の減少や顧客の購買意欲が低下した場合や工事の遅延、販売活動の停滞が起こった場合には、当社企業グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度における当社企業グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社企業グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 経営成績等の状況の概況
当連結会計年度における我が国経済は、設備投資や生産に持ち直しの動きがあるものの、新型コロナウイルス感染症の影響により、個人消費や雇用情勢等に弱さがみられ、依然として予断を許さない厳しい状況にあります。
当社企業グループの属する不動産業界におきましては、2021年１月１日時点の公示地価において、商業地・工業地・住宅地の全用途の全国平均が前年比0.5％減と６年ぶりに下落に転じました。これは、新型コロナウイルス感染症の影響が大きく、外出抑制や訪日客減少による飲食店、小売店、宿泊施設等の不振を要因とした店舗、ホテル等の不動産需要減少が響いたとされております。
また、新築分譲マンション市場においても2020年１月～12月の全国における発売戸数が前年比15.2％減の５万9,907戸と1976年以来44年ぶりに６万戸を割り込む結果となりました。一方で、全国で発売されたマンションの平均分譲価格は前年より3.8％上昇の4,971万円と４年連続で過去最高値を更新しました。また、１平方メートル当たりの単価も８年連続で上昇しており(㈱不動産経済研究所調査)、分譲価格の高止まり状態が依然として続いております。
発売戸数の減少については、４月の緊急事態宣言により各社がモデルルームの営業を自粛したことが響いたうえに、購入者が新型コロナウイルス感染症の影響で慎重姿勢になることを見込み、新規の供給を絞ったことが主な要因とされております。下半期には発売戸数が首都圏を中心に挽回に転じましたが、補いきれなかった形となっております。
このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり12物件(首都圏２物件・地方圏10物件)を竣工・引渡しいたしました。
この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より1,918百万円上回る26,029百万円(前期比8.0％増)、営業利益は1,157百万円(同31.1％減)、経常利益は852百万円(同41.9％減)、親会社株主に帰属する当期純利益は574百万円(同41.4％減)と前期比増収減益となりましたが、年度当初の業績予想対比では、売上高については達成し、利益面では予想を上回る結果となりました。
(2) 経営成績
当連結会計年度の売上高は、前期と比べて1,918百万円上回る26,029百万円(前期比8.0％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したことが主な要因であります。
売上総利益は、前期と比べて68百万円下回る4,532百万円(前期比1.5％減)となりました。これは売上高の不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したものの、販売単価が減少したことが主な要因であります。
経常利益は、前期と比べて615百万円下回る852百万円(前期比41.9％減)となりました。これは不動産販売事業においてマンションの販売活動経費が増加したこととマンションの事業用地仕入れが順調に進捗したことによる借入金の増加に伴う費用が増加したことが主な要因であります。
親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて405百万円下回る574百万円(前年同期比41.4％減)となりました。これは税金費用の減少があったものの、前述したとおり経常利益が減少したことが主な要因であります。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
（不動産販売事業）
当連結会計年度における竣工物件は下記の12物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。
この結果、売上高は22,653百万円(前期比9.0％増)、セグメント利益(営業利益)は1,530百万円(同25.5％減)となりました。
今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。
（不動産賃貸・管理事業）
ビル賃貸市場におきましては、テレワーク等の広がりにより、オフィスの集約や縮小移転の動きが続いており、２月には首都圏(都心５区)の平均空室率が5.24％と好不調の目安とされる５％を５年８ヶ月ぶりに超す水準となりました。３月時点では同5.42％となり、空室率が13ヶ月連続で上昇する状況となっております。また、賃料につきましても既存ビルの平均賃料が８ヶ月連続で下落しており(三鬼商事㈱調査)、今後の動向について引き続き注視が必要であります。
このような環境下、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。
また、オフィス賃貸が中心であった不動産賃貸事業に、コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」として新たに賃貸マンション事業を立ち上げました。その第１弾として「クレアグレイス荒田(鹿児島県鹿児島市)、36戸」が2021年２月に竣工し、３月に入居開始となっております(2021年３月末日時点で全室契約済)。
マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数603戸を加え、総管理戸数は12,194戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間及び管理組合運営の維持向上に注力しております。
ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調設備・受電設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。
この結果、売上高は3,347百万円(前期比2.0％増)、セグメント利益(営業利益)は461百万円(同4.0％増)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
① 受注実績
当社企業グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。
② 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １ セグメント間取引については、相殺消去しております。
２ 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３ 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。
４ 上記戸数は当社持分戸数であり、( )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。
(3) 財政状態
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ3,308百万円増加し28,117百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの事業用地仕入れが順調に進捗したことによりたな卸資産が3,166百万円増加したことによるものであります。
負債は、前連結会計年度末に比べ2,806百万円増加し20,956百万円となりました。これは、主に借入金が2,685百万円増加したことによるものであります。
純資産は、前連結会計年度末に比べ502百万円増加し7,160百万円となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益を574百万円計上したことによるものであります。
(4) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ361百万円減少して1,298百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、たな卸資産が増加したことによる支出があった結果使用した資金は2,347百万円(前期は1,747百万円の使用)となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの新規計画により土地等を取得したことによる支出があった結果使用した資金は606百万円(前期は420百万円の使用)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、たな卸資産の増加による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は2,592百万円(前期は1,517百万円の獲得)となりました。
当連結会計年度における当社企業グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。
当社企業グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。
(5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社企業グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。
また、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による影響については、軽微であると仮定して会計上の見積りを行っております。
該当事項はありません。
該当事項はありません。