当社の主力事業である新築分譲マンション事業において、高止まりする分譲マンション価格への対応、コンパクトシティ化の動きに合わせた取り組み、テレワーク(在宅勤務)の広がり等によるお客様ニーズの変化への対応を重要課題と捉えております。
具体的には、①当社の強みである全国に展開する拠点ポートフォリオを最大限活かし、これまで供給実績のある地域に加え、供給実績のない地方都市圏に需給バランスを見極めた上で進出・展開を図ることによる新たな需要の掘り起こしと、②少子高齢化に伴うシルバー・シングル・ＤＩＮＫｓ世帯の増加という時代背景の中で、少人数世帯向けのコンパクトなマンションの開発に注力しております。特に当社は、全国的な高齢化の進展とコンパクトシティ化の流れを主因とした「各地域の郊外から、利便性の高い中心部への住み替えニーズ」に応えるべく、地方中核都市圏での展開を推進しており、当連結会計年度には岩手県盛岡市・富山県富山市・長崎県長崎市・大分県大分市に初進出、翌連結会計年度には長野県上田市・栃木県宇都宮市・香川県高松市へ初進出(竣工・引渡しベース)の予定であります。今後とも初進出した地域へ継続した供給をすることと新規需要の掘り起こしに注力してまいります。また、コンパクトタイプの分譲マンションにつきましても、少人数世帯向け商品のブランド名を「クレアホームズ フラン」とし、首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても取り組みを開始しており、当連結会計年度に東京都台東区・宮城県仙台市の２物件が竣工・引渡しとなり、翌連結会計年度に大阪府大阪市・愛媛県松山市の２物件が竣工・引渡しの予定であります。③テレワーク(在宅勤務)の広がり等、新型コロナウイルス感染症による住宅へのニーズの変化に対応するべく、新しい暮らし方の提案として、玄関前に個別の宅配ボックスと防災倉庫の設置、玄関にタッチレス水栓機能付き手洗いボウルや通風口の設置、ウォークインクローゼットの可動棚を移動することによりデスクタイプにも変更できる収納や「テレワークスペース」「納戸」等を選択できる間取りセレクトプランの採用等を開始しております。
不動産賃貸・管理事業におきましては、前連結会計年度に立ち上げました賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきまして、首都圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推進する地方中核都市の利便性の高い場所における開発等、特徴ある展開を目論んでおり、前連結会計年度に「クレアグレイス荒田(鹿児島県鹿児島市)、36戸」が入居開始となり、当連結会計年度には「クレアグレイス船橋(千葉県船橋市)、57戸」及び「クレアグレイス松戸(千葉県松戸市)、36戸」が入居開始となっております。他に３物件の開発に着手済であり、収益の安定化に資する事業として、既存のオフィスビルの賃貸事業やオフィス・マンションの管理事業に加え、賃貸マンション事業にも注力してまいります。
また、先般締結いたしました株式会社九電工との資本業務提携契約に関しましては、両社で協議を重ねており、両社によるマンション開発共同事業、再開発・大規模開発案件等への協力と参画、省エネルギー・エコ対策等を通じて、シナジーを発揮しながら、両社の企業価値向上に取り組んでおります。
マンションは、同じ物件は二度とない「究極のワンオフ商品」といえるものです。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供するべく、基本に立ち返り、「少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念に基づき、業績の向上に努めてまいります。
当社グループの事業等に関するリスクについて、投資者の投資判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者への積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。本項については、将来に関する事項が含まれておりますが、当該事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 当社事業について
当社グループの事業は、不動産販売事業、不動産賃貸・管理事業、その他の３つの事業で構成されております。不動産販売事業は、グループ全体の売上高に対して大半を占めており、当社グループにおいて主要事業となっております。
① 不動産販売事業について
(分譲マンションの施工について)
当社グループは、1994年以降分譲マンションの販売を主要事業として展開しております。
分譲マンションの施工管理につきましては、お客様へ引渡すまで当社で一貫して行っておりますが、設計・施工については監視体制を構築しつつ、専任業者へ委託しております。
分譲マンションの建築につきましては、建設会社に発注し、民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に基づく工事請負契約を締結しておりますが、建築工事の品質管理・工程管理につきましては、当社が定期的な監理を行っております。
工事請負契約の締結にあたりましては、外注先の財務状況、施工能力・実績、経営の安定性等を総合的に勘案の上決定しておりますが、外注先に信用不安等が発生し、工期遅延が生じた場合には、当社の販売計画に遅延が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、施工完了後、外注先に倒産等の事態が発生した場合には、本来外注先が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、当社に費用負担が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(経営成績の変動について)
当社グループの主要事業である不動産販売事業におきましては、お客様への物件引渡しを基準として売上計上を行っておりますが、各物件の竣工・引渡時期(計上時期)のばらつきによって、四半期ごとの業績が変動する傾向にあります。また、販売計画の変更や天災その他の事由による工期の遅延等によって、引渡時期に変更があった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(土地の仕入れについて)
当社では、分譲マンション用地等の取得にあたり、売買契約前に綿密な事前調査を行っておりますが、契約後、稀に土壌汚染等の隠れたる瑕疵が発見されることがあります。その場合、当社に追加費用が発生することがあり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(マンション建設に対する近隣住民の反対運動について)
当社では、マンション建設にあたり、所在地の自治体の条例等に則り、事前に周辺住民に説明会を実施する等の近隣への対策を講じております。しかしながら、今後、開発による騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民に反対運動等が発生し、その解決に時間を要したり、計画の変更が必要となった場合には、工期遅延や追加費用が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 不動産賃貸・管理事業について
当社の所有するオフィスビル等におきまして、今後、テナントの大量退去等が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 有利子負債への依存度について
当社は、分譲マンション用地等の取得資金並びに賃貸オフィスビル等土地・建物資産購入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度が高い財務体質となっております。
従いまして、現行の金利水準が大きく変動した場合、及び借入条件に制限が付与され、それに抵触した場合等計画どおりの資金調達ができない場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ 景気動向・金利動向について
当社グループの事業は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇等の変化によって、住宅購入意欲が低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 主要事業の免許について
当社は、不動産販売事業として宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条に基づき宅地建物取引業者免許証(免許番号 国土交通大臣(12)2432号)の交付を受けております。宅地建物取引業法第３条第２項の規定により、免許の有効期限は５年間と定められており、当社の免許の有効期限は2018年10月25日から2023年10月24日までとなっております。
不動産販売事業につきましては、宅地建物取引業法第３条及び第５条にて免許条件及び宅地建物取引業法第66条及び第67条にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。
現在、当該免許取消となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由により免許取消事由が発生した場合には、当社グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(2) 法的規制について
① 法的規制について
不動産取引につきましては、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等の法的規制を受け、宅地建物取引業法に基づく免許を取得して不動産販売事業を行っております。ビル賃貸事業につきましては、ビルの所有者若しくは受託管理者は、「電気事業法」「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」等、また、マンション管理事業につきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等の法的規制を受け、各法によって定められた有資格者に点検整備や検査を義務付けておりますので、当該資格者を保有確保し、不動産賃貸・管理事業を行っております。
今後、これらの法的規制の改正や新たな法的規制が設けられた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の供給事業者に対して構造上の主要な部分及び雨水の浸食を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことを定めております。当社では、分譲マンションの供給に際し、建築設計の段階から一貫して携わり、供給物件の品質管理に万全を期すよう努めております。また、販売後のクレームに対しましても、法令上の責任に基づき、真摯な対応に努めております。
しかしながら、当社の供給物件に何らかの原因で瑕疵が発生した場合には、クレーム件数と補償工事の増加等を招き、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 個人情報等の取扱いについて
当社グループの営業活動に伴い、個人情報をはじめとする様々な情報を入手しております。個人情報等の管理におきましては、細心の注意を払っておりますが、不測の事態により、個人情報等が外部に漏洩した場合には、損害賠償や当社グループの信用力低下により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(3) その他
① 税制改正について
将来において、不動産関連税制が変更された場合には、資産の取得及び売却時のコストの増加、また、これらの要因による住宅購入意欲の低下等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 耐震の構造計算について
当社は、2006年１月から建築確認申請を行う分譲マンションについては、住宅性能評価書を取得しております。同評価書取得においては、構造等級チェックが必須審査項目となっております。
当社の分譲するマンションについて2007年６月の建築基準法の改正により、建築確認申請の審査段階で「ピアチェック(構造計算適合性判定)」として再チェックされることで二重のチェック体制をとっております。
しかしながら、構造等に関する法改正が行われた場合や、構造計算書の偽装等、建物の構造に係わる問題が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
現在、当社所有のオフィスビルに関しましては、耐震診断を実施し、建築基準法上の問題はない旨の確認を得ておりますが、今後のテナント誘致において、さらなる耐震強度を求められた場合には、補強が必要となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 災害発生リスクについて
当社グループは、地震や感染症等の自然災害において、従業員をはじめ取引先・地域コミュニティの人命を最優先と考えております。
しかしながら、地震、津波、風水害等の自然災害により当社グループが保有する資産に直接被害が及び、建築コストの追加、修繕コストの発生や工事の遅延等による販売計画の見直しが行われた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、パンデミック宣言、緊急事態宣言等の発令を伴う感染症等が流行し、経済活動の混乱、景気の低迷、雇用環境の悪化等により個人所得の減少や顧客の購買意欲が低下した場合や工事の遅延、販売活動の停滞が起こった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 経営成績等の状況の概況
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言及びまん延防止等重点措置が９月30日をもって一旦解除されたものの、オミクロン株の出現により、２月には１日の新規感染者数が過去最高を更新、３月末時点においても新規感染者数の高止まり状態が続いております。また、２月のウクライナ侵攻による不透明感も加わって、物流の供給面での制約や原材料価格の上昇、金融資本市場の変動等による景気の下振れリスクが強まっている状況にあります。
当社グループの属する不動産業界におきましては、2022年１月１日時点の公示地価において、住宅地・商業地・工業地の全用途の全国平均が前年比0.6％増と２年ぶりに上昇に転じました。また、新築分譲マンション市場においても、全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より2.9％上昇の5,115万円と5,000万円を突破し、５年連続で過去最高値を更新しました。こうした価格上昇局面の中にあっても、2021年１月～12月の全国における発売戸数は前年比29.5％増の７万7,552戸と３年ぶりに前年実績を上回る結果となりました(㈱不動産経済研究所調査)。
以上のことは、テレワーク(在宅勤務)やリモートワーク等の普及により住宅需要が堅調であったことが主な要因とされております。
このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり14物件(首都圏３物件・地方圏11物件)を竣工・引渡しいたしました。
この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より3,284百万円上回る29,314百万円(前期比12.6％増)、営業利益は1,186百万円(同2.5％増)、経常利益は925百万円(同8.6％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は630百万円(同9.6％増)と前期比増収増益となりました。また、年度当初の業績予想対比では、売上高については若干下回ったものの、利益面では予想を上回る結果となりました。
(2) 経営成績
当連結会計年度の売上高は、前期と比べて3,284百万円上回る29,314百万円(前期比12.6％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したことが主な要因であります。
売上総利益は、前期と比べて527百万円上回る5,060百万円(前期比11.6％増)となりました。これは売上高にて述べたとおりマンションの販売戸数が増加したことが主な要因であります。
経常利益は、前期と比べて73百万円上回る925百万円(前期比8.6％増)となりました。これは第三者割当増資など企業価値向上を目的とする経費の増加や不動産販売事業における販売手数料の増加等による利益圧縮があったものの、売上総利益を計上できたことが主な要因であります。
親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて55百万円上回る630百万円(前期比9.6％増)となりました。これは税金費用の増加があったものの、前述したとおり経常利益が増加したことが主な要因であります。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
（不動産販売事業）
当連結会計年度における竣工物件は下記の14物件(前連結会計年度は12物件)で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。
この結果、売上高は25,715百万円(前期比13.5％増)、セグメント利益(営業利益)は1,785百万円(同16.7％増)となりました。
今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。
（不動産賃貸・管理事業）
ビル賃貸市場におきましては、首都圏(都心５区)の平均空室率が好不調の目安とされる５％を14ヶ月連続で上回っている中、新型コロナウイルス下でも業績好調なＩＴ企業を中心にオフィスを拡張する動きがあり、３月の平均空室率は6.37％と前月比0.04ポイント改善しました。一方、新築・既存ビルの平均賃料が20ヶ月連続で下落しており(三鬼商事㈱調査)、今後の動向を注視する必要があります。
このような環境下、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。
また、前連結会計年度に新規立ち上げました賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきましては、「クレアグレイス船橋(千葉県船橋市)、57戸」及び「クレアグレイス松戸(千葉県松戸市)、36戸」の２物件が2022年２月に竣工し、３月に入居開始となっております。
マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数583戸を加え、総管理戸数は12,777戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間及び管理組合運営の維持向上に注力しております。
ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調設備・給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。
この結果、売上高は3,574百万円(前期比6.8％増)、セグメント利益(営業利益)は486百万円(同5.4％増)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
① 受注実績
当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。
② 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １ セグメント間取引については、相殺消去しております。
２ 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。
３ 上記戸数は当社持分戸数であり、( )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。
(3) 財政状態
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ1,124百万円増加し29,242百万円となりました。これは、主に不動産賃貸事業で賃貸マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことにより有形固定資産が1,158百万円増加したことによるものであります。
負債は、前連結会計年度末に比べ64百万円減少し20,892百万円となりました。これは、主に不動産販売事業の契約が順調に進捗したことにより不動産事業受入金が増加したものの、借入金が減少したことによるものであります。
純資産は、前連結会計年度末に比べ1,189百万円増加し8,350百万円となりました。これは、主に第三者割当増資により資本金及び資本剰余金がそれぞれ344百万円増加したこと、及び親会社株主に帰属する当期純利益を630百万円計上したことによるものであります。
(4) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ737百万円増加して2,036百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、契約及び引渡しが順調に進捗したため、棚卸資産の減少及び不動産事業受入金の増加による収入があった結果獲得した資金は2,357百万円(前期は2,347百万円の使用)となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの新規計画により土地等を取得したことによる支出があった結果使用した資金は1,249百万円(前期は606百万円の使用)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に株式の発行による収入があったものの、借入れの返済による支出があった結果使用した資金は370百万円(前期は2,592百万円の獲得)となりました。
当連結会計年度における当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。
当社グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。
(5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。
また、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による影響については、軽微であると仮定して会計上の見積りを行っております。
該当事項はありません。
該当事項はありません。