（１）業績
当連結会計年度における我が国経済は、米国の金融政策変更並びに新興国経済の減速など、世界経済におけるリスク要因が一部で顕在化したものの、堅調な企業業績が雇用及び所得環境の改善へと波及し、緩やかな景気回復が継続いたしました。
不動産関連業界におきましては、住宅ローンの低金利、省エネ住宅エコポイント及び地価の上昇などを背景に、比較的堅調に推移いたしました。また、建築費及び労務費の高騰が新築住宅の販売価格を押し上げた一方で、価格面での割安感があり、立地・環境面の選択肢が多い、中古住宅は底堅く推移いたしました。なお、近畿圏における中古住宅の取扱件数は前期比6.9％増加となりました。
このような経営環境のなかで当社グループにおきましては、「住まい・暮らし」を事業領域としたワンストップ体制により、資産効率の向上並びに収益力の強化に取り組みました。
まず、阪神間・北摂地域において８店舗目となる江坂営業所（大阪府吹田市）を平成27年２月に出店し、営業エリアを拡大いたしました。更に、店舗網を活かした認知度の相乗効果を高めるために、インターネットでの集客力の強化に取り組んだ結果、流通店舗へ来店される購入顧客は前期比11.7％増加いたしました。
そのうえで、「中古住宅×リフォーム×ＦＰ業務（住宅ローン代行・損害保険紹介等）」をはじめとした事業間の連携を強化し、付加価値を相乗的に高めるワンストップ戦略により、売上高経常利益率は前期比1.3ポイント改善いたしました。
これらの結果、当連結会計年度における連結業績は、売上高5,086百万円（前期比3.8％増）、営業利益661百万円（同13.5％増）、経常利益637百万円（同15.9％増）、当期純利益406百万円（同21.8％増）となり、経常利益においては３期連続で最高益を更新いたしました。
報告セグメントの概況は、次のとおりであります。
（流通事業）
流通事業におきましては、流通店舗への来店顧客数増加を目的に、新規店舗の出店による営業エリアの拡大、並びにインターネット媒体の集客力強化などに経営資源を投下した結果、不動産売買の取扱件数が前期比18.1％増加いたしました。
また、ワンストップ営業の精度向上に取り組み、購入顧客の来店成約率が前期比2.0ポイント向上した結果、営業利益率が前期比1.9ポイント向上いたしました。
また、売却顧客のシェア拡大を目的に開始した期間報酬制度（売却期間に応じた仲介手数料の割引制度）等の成果もあり、不動産売却の取扱件数が前期比28.0％増加いたしました。
この結果、売上高は６期連続で過去最高を記録し846百万円（前期比13.5％増）、営業利益は４期連続で最高益を更新し307百万円（同22.6％増）となりました。
（リフォーム事業）
リフォーム事業におきましては、流通事業で中古住宅を購入された顧客に対して、顧客ごとのこだわりにきめ細かく対応したオーダーメイドリフォームに取り組んでまいりました。これにより、定価制リフォームとは一線を画し、住まう人ごとに多様化するライフスタイルに合わせた住空間を創造するなど、住まいの質を追求することで付加価値を高めてまいりました。
更に、営業から設計・積算、施工管理までのリフォーム工事におけるワンストップ体制を強化し、提案力の向上及び原価圧縮に取り組んだ結果、営業利益率が前期比1.0ポイント向上いたしました。
この結果、売上高は７期連続で過去最高を記録し1,346百万円（前期比7.1％増）、営業利益は６期連続で最高益を更新し268百万円（同9.9％増）となりました。
（開発分譲事業）
開発分譲事業におきましては、案件情報数の激減が価格の高騰を招く仕入市場において、流通店舗に集まる売主様直接の売却情報を活用することで、過当競争からは一線を画し、案件ごとの採算を重視しながら仕入を行いました。更に、質の高い暮らしを提供する物件企画を追求するとともに、流通店舗にストックされた顧客情報及び営業資産の活用により、販売期間の短縮及びコスト削減に取り組んだ結果、営業利益率が前期比1.1ポイント向上いたしました。
また、流通事業で住み替え取引をされるお客様の現自宅を直接買取ることを目的とした借入枠設定を拡充させることにより、仕入の迅速化にも取り組みました。
この結果、売上高は2,518百万円（前期比1.8％減）、営業利益は203百万円（同14.1％増）となりました。
（受託販売事業）
受託販売事業におきましては、自社開発の戸建物件で培った企画立案・販売促進・営業手法とのシナジーを期待し、阪神間・北摂地域のベッドタウンで分譲される戸建物件に特化して販売依頼を受託いたしました。
この結果、売上高は78百万円（前期比19.9％増）、営業利益は35百万円（同0.5％増）となりました。
（不動産取引派生事業）
不動産取引派生事業におきましては、流通事業の取扱件数増加等に比例する形で、住宅ローン事務代行の取扱件数が前期比0.9％増加いたしました。また、平成27年10月に実施された損害保険料率改定前の複数年契約への切り替え提案に取り組むとともに、長期金利の引き下げメリットが大きいフラット35の紹介件数を増加させることで、顧客単価の向上に努めました。
一方で、外部事業主の販売現場数で変動する広告業務等が前期と比較すると減少いたしました。
この結果、売上高は195百万円（前期比14.1％減）、営業利益は129百万円（同18.1％減）となりました。
（その他）
その他の事業におきましては、まず広告制作業務において営業人員を新たに配置し、新規顧客の獲得並びに受注単価の向上に取り組みました。これにより、コーポレートサイトの制作をはじめ、これまで培ってきたワンストップサービスの営業手法並びに新卒採用などの経営ノウハウを活かしたコンサルティング業務の受注により、売上高が前期比148.9％増加いたしました。
また、教育事業においては、大阪大学・神戸大学合格専門塾「志信館」の開校２年目を迎え、更なる新規入塾者獲得のために、広告宣伝費等が先行して発生しております。
この結果、売上高は100百万円（前期比148.5％増）、営業利益は14百万円（前期は営業損失８百万円）となりました。
（２）キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ68百万円増加し、953百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローにつきましては、税金等調整前当期純利益637百万円に対し、開発分譲物件の販売によりたな卸資産の減少319百万円、並びに減価償却費36百万円の資金が増加した一方、法人税等の支払額230百万円、売上債権の増加90百万円、仕入債務の減少52百万円の資金が減少したことを主な要因として、598百万円の資金増加（前期は981百万円の資金増加）となりました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローにつきましては、シェアハウス用不動産のリノベーション工事などの有形固定資産の取得による支出144百万円を主たる要因として144百万円の資金減少（前期は249百万円の資金減少）となりました。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローにつきましては、財務内容の改善を目的とした長期借入れによる収入664百万円の資金が増加した一方で、設備資金の借換え等による返済として長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む）529百万円、開発分譲物件の販売等により短期借入金が453百万円、並びに配当金の支払額66百万円の資金がそれぞれ減少したことにより、385百万円の資金減少（前期は311百万円の資金減少）となりました。
（１）生産実績
当社グループの事業形態におきましては、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
（２）契約状況
当社グループが行っている事業のうち、流通事業、受託販売事業、不動産取引派生事業は、契約締結から売上計上までの期間が短いため、記載を省略しております。
当連結会計年度におけるリフォーム事業の契約実績は次のとおりであります。
|
前連結会計年度 （自 平成26年１月１日 至 平成26年12月31日） |
当連結会計年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
||||||
|
期中契約高 |
期末契約残高 |
期中契約高 |
期末契約残高 |
||||
|
数量 （戸） |
金額 （百万円） |
数量 （戸） |
金額 （百万円） |
数量 （戸） |
金額 （百万円） |
数量 （戸） |
金額 （百万円） |
|
522 |
1,253 |
58 |
342 |
534 |
1,349 |
60 |
346 |
（注）上記の金額には消費税等は含まれておりません。
当連結会計年度における開発分譲事業の契約実績は次のとおりであります。
|
前連結会計年度 （自 平成26年１月１日 至 平成26年12月31日） |
当連結会計年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
||||||
|
期中契約高 |
期末契約残高 |
期中契約高 |
期末契約残高 |
||||
|
数量 （戸） |
金額 （百万円） |
数量 （戸） |
金額 （百万円） |
数量 （戸） |
金額 （百万円） |
数量 （戸） |
金額 （百万円） |
|
71（－） |
2,715 |
6（－） |
460 |
77（1） |
2,207 |
3（－） |
148 |
（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。
２．上記の数量欄及び金額欄には、建築条件付にて土地の売買契約を締結した場合においては、戸数及び契約金額を含めて記載しておりますが、当該契約に付随する建物の建築請負契約につきましては契約金額のみ金額欄に含めております。
３．数量欄の（ ）は、駐車場販売数を外書きで表示しております。
（３）販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
構成比（％） |
前年同期比（％） |
|
|
流通事業 |
（百万円） |
846 |
16.7 |
113.5 |
|
リフォーム事業 |
（百万円） |
1,346 |
26.5 |
107.1 |
|
開発分譲事業 |
（百万円） |
2,518 |
49.5 |
98.2 |
|
受託販売事業 |
（百万円） |
78 |
1.5 |
119.9 |
|
不動産取引派生事業 |
（百万円） |
195 |
3.8 |
85.9 |
|
報告セグメント計 |
（百万円） |
4,985 |
98.0 |
102.6 |
|
その他 |
（百万円） |
100 |
2.0 |
248.5 |
|
合計 |
（百万円） |
5,086 |
100.0 |
103.8 |
（注）１．上記の金額には消費税等は含まれておりません。
２．セグメント間の取引については相殺消去しております。
３．当連結会計年度の開発分譲事業の販売実績の内訳は次のとおりであります。
|
区分 |
当連結会計年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
||
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種類 |
物件名 |
戸数 （戸） |
販売高（百万円） |
|
戸建分譲プロジェクト |
尼崎市口田中 |
14 |
463 |
|
川西市鼓が滝 |
7 |
246 |
|
|
神戸市東灘区本山北町 |
2 |
165 |
|
|
伊丹市中央 |
4 |
127 |
|
|
豊中市桜の町 |
3 |
111 |
|
|
吹田市山田東 |
4 |
106 |
|
|
小計 |
34 |
1,220 |
|
|
その他 |
46（1） |
1,298 |
|
|
合計 |
80（1） |
2,518 |
|
（注）戸数欄の（ ）は、駐車場販売数を外書きで表示しております。
今後の見通しにつきましては、金融・経済政策による下支えを背景に、景気は緩やかに回復するものと予想しております。そのようななか、当社グループは、高い成長を持続するために、資産効率並びに収益性を重視した経営戦略により、更に強固な収益基盤を構築する必要があると考えており、以下の施策を実践してまいります。
（１）主要事業領域における競争力強化
主要地域である阪神間・北摂地域を中心に、「住まい・暮らし」をキーワードとした「人生に関わる総合サービス企業」を目指すという理念のもと、不動産事業を中心としたサービスの幅を広げていくことを基本的なスタンスとし、流通事業をはじめリフォーム事業、開発分譲事業、受託販売事業等の不動産関連事業の競争力強化を図ってまいります。具体的な戦略は以下のとおりであります。
① 地域密着による事業基盤の強化
当社グループは、顧客に対する「住まいのワンストップサービス」を提供するうえで、流通事業を事業戦略上の要と位置付けており、店舗を事業活動の拠点となる地域に出店することにより、地域ごとの顧客ニーズ、不動産情報、市場動向、顧客層別の志向等の把握を行うとともに、営業地域全体の情報を蓄積し、各事業へ適時適切に活用することで事業基盤の強化を図ってまいります。
また、平日のみを利用して不動産の購入をされる顧客に対し、当社通常仲介手数料の30％をキャッシュバックするサービスの浸透・拡充を図ることにより、平日の営業稼働率を高めることで、生産性を向上させてまいります。更に、不動産の売却をされる顧客に対しても、売却期間の短縮で節約できたコストを顧客へ還元する期間報酬制度を実施し、地域における同業他社との差別化、優位性の確保等によるシェアの拡大を目指してまいります。
② リフォーム事業における事業基盤の安定
当社グループは、あらゆる販売窓口へ来店された顧客に対し、「住まいのワンストップサービス」の提供を実践しており、そのなかでも、流通事業の店舗で展開しております中古住宅の購入と同時にリフォームを行うという提案は、顧客からの支持も厚く、高いシナジーを生んでおります。
また、優良な中古住宅のストックを活用した住環境の整備を目指し、中古住宅及びリフォーム市場への国策も強化されております。このような環境を背景に、今後益々流通事業との連携強化を図ることで、営業エリアの拡大並びに取扱件数の増加を図り、中古住宅・リフォーム市場におけるリーディングカンパニーを目指してまいります。
③ 開発分譲事業における財務リスクの低減と物件力の強化
フィービジネス及びリフォーム事業の売上割合を高め、安定した収益基盤を構築することにより、財務体質の強化を図る前提のもと、リスクの許容範囲内において、地域ごとの需要に合わせた戸建分譲開発を推進してまいります。そのため、流通事業の店舗展開により収集・把握した地域ごとの生活スタイル並びに不動産情報を、開発分譲事業における開発用地選定、並びに企画から販売計画に至るまで反映させ、顧客ニーズを的確に捉えた物件創りに徹することで、差別化を図ってまいります。
（２）人材の獲得と育成
当社はこれまで原則新卒採用により人員強化を図っており、今後についても、当社グループの事業及び経営理念に共感する新卒社員を採用することで事業基盤の安定並びに拡大を図ってまいります。近年激化する採用市場において、従来型の受動的な採用手法から脱却し、既存資産（事業・人材）を活用したダイレクトリクルーティングにより、優秀な人材へ能動的にアプローチしてまいります。
また、社員一人ひとりの営業スキル、ノウハウを向上させ、お客様からの信頼を得ることをテーマとして、研修制度の充実により人材育成を図るとともに、各事業の管理職層の強化にも努め、経営判断のスピードアップを図ってまいります。
（３）コンプライアンス体制の強化
更なる業容拡大、企業価値向上を目指すために、企業倫理・コンプライアンスについて全役職員が共通の認識を持ち、一人ひとりが的確で公正な意思決定を行う風土を醸成する仕組みを整備してまいります。特に、宅地建物取引業法、建築基準法等の関係法令については最新の動向を常に把握し遵守に努めてまいります。また、株式上場企業として、内部者取引にかかる情報管理・売買管理体制の周知・徹底を図ってまいります。
（４）資金調達の多様化
開発分譲事業の事業戦略並びに流通店舗の新規出店など、想定される様々な資金需要に対して、資金調達手段の多様化を図ることにより、適時適切な資金調達を実現し、今後の事業展開を円滑に進めてまいります。また、強固な収益基盤及び財務体質の向上をもとに、借入コストの低減にも同時に取り組んでまいる所存であります。
以下において、当社の事業の状況及び経理の状況等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項及びその他投資者の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる事項を記載しております。当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社の株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項以外の記載内容も併せて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。
なお、以下に記載のうち将来に関する事項は、特段の記載がない限り、本書提出日現在において当社が判断したものであり、不確実性を内在しているため、実際の結果と異なる可能性があります。
（１）外部環境について
① 法的規制について
当社グループは不動産業及び建設業に属し、「宅地建物取引業法」、「建設業法」及び関連する各種法令により規制を受けており、当社においては宅地建物取引業免許及び一般建設業許可について、子会社株式会社ウィル空間デザインにおいては宅地建物取引業免許及び特定建設業許可について、子会社株式会社リノウエストにおいては宅地建物取引業免許について、子会社株式会社遊においては宅地建物取引業免許及び特定建設業許可について、それぞれ監督官庁より許認可を受けております。現時点において、当該免許及び許認可等が取消しとなる事由は発生しておりませんが、将来、何らかの理由により、当該許認可等が取消され又はそれらの更新が認められない場合には、当社の事業活動に支障をきたすとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、これらの法律等の改廃又は新たな法的規制が今後生じた場合には当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
（当社）
|
許認可等の名称 |
許認可等の内容 |
有効期限 |
許認可取消事由等 |
|
宅地建物取引業免許 |
国土交通大臣免許 （３）第6447号 |
平成30年６月17日 （５年ごとの更新） |
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅建業法第66条） |
|
一般建設業許可 |
国土交通大臣許可 （般-27）第21398号 |
平成32年10月４日 （５年ごとの更新） |
不正な手段による許可の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消（建設業法第29条） |
（株式会社ウィル空間デザイン）
|
許認可等の名称 |
許認可等の内容 |
有効期限 |
許認可取消事由等 |
|
宅地建物取引業免許 |
兵庫県知事免許 （３）第300235号 |
平成32年10月25日 （５年ごとの更新） |
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅建業法第66条） |
|
特定建設業許可 |
兵庫県知事許可 （特-24）第301546号 |
平成30年３月18日 （５年ごとの更新） |
不正な手段による許可の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消（建設業法第29条） |
（株式会社リノウエスト）
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許認可等の名称 |
許認可等の内容 |
有効期限 |
許認可取消事由等 |
|
宅地建物取引業免許 |
大阪府知事免許 （３）第52054号 |
平成33年２月１日 （５年ごとの更新） |
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅建業法第66条） |
（株式会社遊）
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許認可等の名称 |
許認可等の内容 |
有効期限 |
許認可取消事由等 |
|
宅地建物取引業免許 |
兵庫県知事免許 （１）第11674号 |
平成31年６月18日 （５年ごとの更新） |
不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消（宅建業法第66条） |
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特定建設業許可 |
兵庫県知事許可 （特-25）第116499号 |
平成31年２月19日 （５年ごとの更新） |
不正な手段による許可の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消（建設業法第29条） |
② 住宅市況及び金利状況、経済情勢の変動について
当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向並びに住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利上昇、地価の上昇並びに住宅税制等の諸情勢に変化があった場合には、住宅購入者の購入意欲を減退させる可能性があります。また、金融機関の融資姿勢に変化があった場合には、新規事業用地の取得が困難になる場合があります。これらの場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
なお、上記経済情勢の変化は、事業用地の購入代金、材料費、施工費並びに販売期間の長期化に伴う販売促進費等の変動要因にもなり、これらが上昇した場合には、当社グループの事業利益が圧迫され、業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 競合について
当社グループが事業展開する不動産業界においては、大手企業を含む事業者が多数存在し、これらの事業者との競合が生じております。当社グループは、「住まい・暮らし」をキーワードとした「人生に関わる総合サービス企業」を標榜し、不動産に関連する各事業を展開しており、今後においては、特に、地域密着型店舗展開の強化、平日会員向け仲介手数料割引サービスによる流通事業の強化と、それに伴う「住まいのワンストップサービス」の相乗効果によるリフォーム事業、不動産取引派生事業の強化、開発分譲事業の魅力的な戸建物件の創出等により、他社との差別化を進め、事業基盤の拡充を図っていく方針であります。
しかしながら、同業他社においては、当社グループと比較して、資本力、営業力及びブランド力等に優れる企業が多数あり、これら企業との競合等により当社グループの想定どおりの事業拡大が図れる保証はなく、更に競合が激化した場合には当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。特に、開発分譲事業については、当社グループの営業地域において多数の事業者が事業を展開しております。当社グループは、地域に密着した営業所展開によって、効率的な事業用地の仕入及び販売活動を推進しておりますが、同業他社も多く、土地の仕入や販売活動において競合が発生しております。当社グループの分譲物件の販売において、近隣に他社の分譲物件等がある場合には、販売活動が想定どおり進捗しない可能性があり、販売期間の長期化や値引販売等による採算悪化等が生じ、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（２）事業展開について
① 営業地域について
当社グループは、関西圏特に阪神間・北摂地域を主たる営業地域として事業展開を行っており、当該地域に営業店舗を８店舗（平成27年12月末現在）展開しております。当社グループは、当該店舗において収集・蓄積した地域特性・市場動向・顧客ニーズ等の情報及び集客をグループ全体で総合的に活用することにより、地域密着型店舗を基盤とした事業を展開しております。
しかしながら、これらの事業展開により、当該地域の市場動向等に強い影響を受ける可能性があり、当該地域の不動産市況の低迷や地域的な景況感悪化等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは当面の間は当該地域に特化した事業展開を推進していく方針でありますが、将来においては当該地域以外への進出を行う可能性があり、その場合には現在と同様の事業展開が図れる保証はありません。
② リフォーム事業及び開発分譲事業における外部委託業者の活用について
当社グループの開発分譲事業における分譲物件においては、当社グループが分譲物件のマーケティング及びコンセプト策定等を行い、設計・建築工事業務等については、設計・施工等の能力、工期、コスト及び品質等を勘案し、外部の事業者に委託しております。また、リフォーム事業及びリノベーション事業においては、当社グループがリフォーム物件及びリノベーション物件の設計・施工管理業務等を行い、それ以外の施工業務等については外部の事業者に委託しております。
外部委託業者の選定及び管理については十分に留意しておりますが、必ずしも当社グループのコントロールが充分である保証はなく、外部委託業者においてトラブル等が生じた場合には、当社グループの事業推進に影響が生じ、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③ 開発分譲事業について
当社グループにおいては、近年の市場及び地価動向を鑑み、戸建分譲開発を中心とした事業展開を図りながら、他事業における手数料収入や請負工事収入の比率を高めることで事業構造のバランス改善に努め、総資産に占めるたな卸資産並びに有利子負債を圧縮しつつ、財務リスクの軽減を図ってまいりました。そのようななか、平成27年12月期におきましては、総売上高に占める開発分譲事業の売上割合は49.5％、開発分譲事業におけるたな卸資産計上額の総資産に占める比率は16.7％であります。
現状の水準においては、販売状況の不振により販売価格を下げざるを得ない場合や、地価の下落により当社グループのたな卸資産の評価が下落した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、景気動向の影響を受けやすい不動産市況を鑑みた場合、当社グループが推進するプロジェクトの開発及び販売計画が想定どおり進捗する保証はなく、何らかの理由により当該プロジェクトの中止、延期及び販売期間の長期化等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ 分譲物件等に係る品質管理等について
住宅供給業者は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分については住宅の引渡日から10年間、その他の部分については、「宅地建物取引業法」により住宅の引渡日から最低２年間について瑕疵担保責任を負います。加えて「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」により、住宅の瑕疵担保責任履行のための資力の確保が義務付けられており、当社グループでは「住宅瑕疵担保責任保険」への加入により、その保証責任を十分履行できるような体制を整えております。
また、当社グループにおいて開発・分譲等を行う住宅については、その品質管理を重視した事業展開を推進しており、土壌汚染、アスベスト及び建材の耐火性能等のチェックについては外部委託業者等との協力体制を構築しており、現時点において過年度に供給したものも含め、問題となる物件はないものと認識しております。
しかしながら、当社グループの販売した物件に重大な瑕疵があることが判明した場合には、その直接的な原因が当社グループの責めに帰すべきものでない場合であっても、売主としての瑕疵担保責任を負わなければならない場合があり、損害賠償請求の発生並びに当社グループに対する信頼低下等により、当社グループの事業展開及び業績等に影響を与える可能性があります。また今後、法規制等が強化された場合には、当社グループの事業展開に影響を与える可能性があります。
（３）組織体制について
① 組織体制について
当社グループは平成27年12月31日現在、従業員が99名となっており、内部管理体制も現在の組織規模に応じたものとなっております。今後、事業の拡大に伴って、内部管理体制の整備、充実を含め、計画的な人員増強に努める方針ではありますが、当社グループが事業規模の拡大に対して、適切かつ充分な人員の増強ができなかった場合には、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
② 人材確保について
不動産業界においては、専門的知識が必要なため、一般に業界経験のある人員を中途採用する企業が多いなか、当社グループは、企業方針にかかる認識の徹底を図るため、創業当初より新卒採用を主体とした人材採用を実践しており、自社において研修制度の充実を図り従業員の教育・育成を行っております。当社グループは、当該方針の徹底及び実践の成果により、現時点において当社グループが求める人材について育成が進み、これが他社との差別化要素の１つとなっているものと認識しております。
しかしながら、当該人材の育成には相応の期間を要することから、人材育成のスピードが事業規模に見合わない場合には事業拡大の制約要因となる可能性があり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。
（４）財政状態及び経営成績の変動について
① 物件の引渡し時期等による業績の変動について
不動産業界においては、一般に転勤及び学期末の時期であること等から、３月頃に不動産物件の引渡し等が集中し売上高が増加する傾向にありますが、当社グループにおいては、当該季節要因とは別の営業戦略上の理由により、開発分譲事業における個別物件の引渡し時期が第４四半期に集中する傾向があり、これによる業績偏重が生じる可能性があります。
開発分譲事業における売上高は、会計上、物件の売買契約締結時（営業活動の完了時）には計上されず、引渡時（役務提供の完了時）において計上されます。このことから、天災地変、事故、その他予期し得ない要因による工期遅延等の不測の事態により開発分譲物件の引渡時期について、四半期末並びに年度末を越える遅延が生じた場合、また、市況の影響による販売期間の長期化が余儀なくされた場合には、当社グループの経営成績は著しく変動する可能性があります。
なお、連結業績に占める第４四半期の売上高及び営業利益の割合は以下のとおりであります。
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平成26年12月期（第４四半期） |
平成27年12月期（第４四半期） |
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売上高 |
37.0％ |
42.8％ |
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営業利益 |
43.2％ |
52.9％ |
② 有利子負債への依存度
当社グループは、開発分譲事業に係る用地取得費及び土地造成費等のプロジェクト資金について主として金融機関からの借入金によって調達しております。
前述のとおり、平成27年12月期における開発分譲事業の売上割合は49.5％、総資産額に占める有利子負債の比率についても、平成25年12月期49.6％、平成26年12月期38.8％、平成27年12月期30.9％と適正な水準に低下傾向にあります。今後においては、資金調達手段の多様化に積極的に取り組むことにより自己資本の充実に注力する方針でありますが、今後の積極的な開発分譲事業への取り組みにより、再び有利子負債依存度が増加した場合や市場金利が上昇する局面においては支払利息等の増加により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、資金調達に際しては、当社グループでは特定の金融機関に依存することなく個別案件ごとに金融機関に融資を打診しております。また、プロジェクト開発を目的とした資金調達につきましては、弁済期日に関わらずプロジェクト物件１戸引渡しごとに弁済金額が定められておりますので、プロジェクト物件の販売状況に連動し、販売代金により返済されるものであるため、現時点において借入金返済に支障が生じる状況にはないものと認識しております。しかしながら、何らかの理由により資金調達が不十分あるいは不調に終わった場合には、プロジェクトの中止、延期等により当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（５）個人情報保護について
当社グループでは、営業活動に伴い様々な個人情報を入手しております。当社グループとしては、内部の情報管理体制の徹底により個人情報の保護に注力しておりますが、不測の事態により、個人情報が流出した場合等には、損害賠償並びに当社グループの信用低下等により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。
（６）訴訟等の可能性について
当社グループは、事業展開において宅地建物取引業法並びにその他関連法令を遵守した営業活動を推進しておりますが、顧客との認識の齟齬その他に起因して販売又は仲介物件等に起因したクレーム・トラブル等が発生する場合があります。当社グループにおいては、弁護士等の関与のもと必要と考えられる相手先との協議・対応を行っており、現在、重大な訴訟事件等は生じておりません。
しかしながら、今後においてこれらクレーム・トラブル等に起因して重大な訴訟等が提起された場合には、当社グループにおける顧客からの信頼低下並びに損害賠償請求等により、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。
（１）重要な会計方針
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。
当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。
（２）財政状態の分析
（資産）
当連結会計年度末における総資産の残高は、前連結会計年度末より61百万円減少し、3,728百万円となりました。
流動資産の残高は、前連結会計年度末より175百万円減少し、2,010百万円となりました。主な要因といたしましては、戸建分譲物件の販売等によりたな卸資産（「販売用不動産」、「未成工事支出金」）が319百万円、並びにその他（流動資産）が13百万円減少した一方で、受取手形及び売掛金が90百万円、並びに現金及び預金が68百万円増加したことによるものであります。
固定資産の残高は、前連結会計年度末より115百万円増加し、1,712百万円となりました。主な要因といたしましては、流通店舗の新規出店に関する改装、並びにシェアハウス用不動産のリノベーション工事により有形固定資産が111百万円、並びにテナント契約に関する保証金等により投資その他の資産が５百万円、それぞれ増加したものであります。
（負債）
当連結会計年度末における流動負債の残高は、前連結会計年度末より490百万円減少し、1,208百万円となりました。主な要因といたしましては、開発分譲物件の販売等により短期借入金が453百万円、仕入債務等の支払いにより買掛金が52百万円、並びにその他（流動負債）が27百万円それぞれ減少した一方で、１年内返済予定の長期借入金が42百万円増加したことによるものであります。
固定負債の残高は、前連結会計年度末より88百万円増加し、695百万円となりました。主な要因といたしましては、長期借入金が91百万円増加したことによるものであります。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産の残高は、前連結会計年度末より341百万円増加し、1,823百万円となりました。これは、当期純利益を406百万円計上した一方で、平成26年12月期の期末配当を66百万円実施したことにより、利益剰余金が339百万円増加したことによるものであります。
（３）経営成績の分析
当連結会計年度における売上高は5,086百万円、売上総利益は1,104百万円、営業利益は661百万円、経常利益は637百万円、当期純利益は406百万円となりました。
（売上高）
当連結会計年度における売上高は前期比3.8％増加し、5,086百万円となりました。これは、ワンストップサービスの基軸となる流通事業の売上高が前期比13.5％増加したことに伴い、リフォーム事業の売上高も前期比7.1％増加した一方で、総売上高のうち49.5％を占める開発分譲事業の売上高は前期比1.8％減少した結果であります。
なお、詳細につきましては「第２ 事業の状況 １．業績等の概要 （１）業績」に記載のとおりです。
（売上総損益）
当連結会計年度における売上総利益は前期比10.8％増加し、1,104百万円となりました。これは、事業効率並びに収益性を重視した経営戦略の推進により、利益率の高い事業群「フィービジネスとリフォーム」の割合が増加した結果、売上総利益率が前期比1.4ポイント向上した結果であります。
（営業損益）
当連結会計年度における営業利益は前期比13.5％増加し、661百万円となりました。これは、自社運営のインターネット媒体の強化戦略が奏功し、広告宣伝費が前期比27.1％減少した一方で、東京証券取引所の市場変更手続きに関連した費用計上等により、販売費及び一般管理費が前期比6.8％増加し、442百万円となりました。
（経常損益）
当連結会計年度における経常利益は前期比15.9％増加し、637百万円となりました。まず、営業外収益につきましては、流通店舗の改修工事に関する保険金収入等により、前期比75.7％増加し５百万円となりました。次に、営業外費用につきましては、借入コストの削減等により、前期比16.7％減少し、30百万円となりました。
（当期純損益）
当連結会計年度における当期純利益は前期比21.8％増加し、406百万円となりました。これは、法人税等合計231百万円を計上した結果であります。
（４）キャッシュ・フロー
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況につきましては「第２ 事業の状況 １．業績等の概要 （２）キャッシュ・フロー」に記載のとおりであります。
（５）経営者の問題認識と今後の方針について
今後の見通しといたしましては、各種経済政策及び雇用・所得環境の改善が国内の景気回復を後押しする一方で、世界経済における景気動向の不透明感並びに地政学リスクの存在により、緩やかな景気回復になるものと予想しております。
このような経営環境において、当社グループにおきましては、流通店舗を基軸とした事業間シナジーの最大化戦略を継続し、事業効率及び収益性の更なる向上に取り組み、成長と効率化の両輪により企業価値を高めてまいります。
なお、個々の具体的な対策につきましては、「第２ 事業の状況 ３．対処すべき課題」に記載のとおりであります。
今後の方針としましては、これまで培ってまいりました様々なビジネスモデル・スキル・ノウハウ・サービス品質を武器として、計画的な営業所の増設を実施するとともに、戸建住宅の供給数増加にも努め、持続的な業容の拡大を図ってまいります。