文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループは、今後も投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売を中心とした不動産開発販売を基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。
不動産事業内容別の経営戦略は、以下のとおりであります。
投資用ワンルームマンションにつきましては、年金不安や相続税対策などへの対応策として、また、人口流入の続く東京23区におけるインフラとして、社会的役割が一層高まっていくものと考えており、今後も変化するニーズに応えた付加価値の高い商品を供給してまいります。
仕入販売につきましては、中古物件の買取再販事業を行っておりますが、当社グループの開発物件と同様に、安全で快適な居住空間を供給してまいります。
マンション賃貸事業につきましては、安定的な収益の向上に大きく資するものと考えており、収益性の高い物件の取得に積極的に取り組んでまいります。
不動産仲介業務や賃貸管理業務、マンション管理業務につきましても、顧客や入居者に満足いただけるように取り組んでまいります。
以上に加え、当社グループの経営資源に見合ったホテル事業などの新規事業にも積極的に取り組んでまいります。
当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図り、株主への利益還元を安定的に行うことを基本方針に株主資本利益率を重視しております。当社グループを取り巻く環境の変化に対応しながら、株主資本利益率10％以上を目標に安定的な達成を目指しております。
当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの市場は、高齢化による単身世帯の増加や東京圏への単身者の人口流入の継続並びに外国人労働者の増加などにより、賃貸・実需とも堅調に推移するものと考えております。また、年金不安や相続税対策に対応できる堅実な運用商品としての社会的関心もあり、購入者層の一層の拡大が見込まれるものと考えております。
当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図るため、経営環境の変化に対応しつつ、以下の課題に取り組んでまいります。
日本全体としては人口減少問題を抱えるなかで、東京圏への人口流入は続くという環境の下、更なる開発に意欲をみせる不動産業界に加え、2020年オリンピック・パラリンピックを経て、今後も増加すると思われる訪日外国人への対応を急ぐホテル業界の土地取得意欲は強く、開発用地取得競争は続くものと認識いたしております。
こうした状況の下で、安定的な収益を確保するためには、更なる土地の選別と開発物件の差別化が重要な課題であると認識しております。
当社グループは、優秀な仕入要員の採用を進めるほか、用地情報収集能力・用地情報チャネルの拡充、事業用地の価値を高めるプラン設計などに注力してまいります。
当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売（卸売）は、土地価格の高騰や労務費を中心とする建築コストの上昇による売上総利益率の低下に直面しております。これに対応するため、従来からの卸先であるマンション販売会社だけではなく、海外投資家や相続税対策を含む様々な目的で不動産を活用する日本の富裕層、人員確保のための社宅や寮を再度必要とするようになった事業法人など、多方面への販売チャネル確保に注力してまいります。
また、ホテル事業、他社との共同事業、並びに不動産の流動化等を含む不動産開発事業の多様化を図ってまいります。
当社グループは、コンプライアンスを遵守した経営を推進し、不正を防止する内部統制システムの整備・充実を図るとともに、コーポレート・ガバナンスの強化に努め、健全で効率的な経営を行うよう努めてまいります。
当社グループは、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。当社グループは、これらリスクの発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、本稿以外の記載内容も合わせて慎重に検討した上で行う必要があります。
なお、これらの記載は当社グループの事業等及び当社株式への投資に係るリスクをすべて網羅するものではありません。また、文中の将来に関する事項につきましては、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループの主要事業である不動産開発事業は、景気動向・金利動向・不動産需要動向・住宅税制等各種税制の影響を受けやすく、景気の急速な悪化や大幅な金利上昇、需給悪化による販売価格の下落、住宅税制や建築基準法令の変更・改廃等によって、販売先の需要動向が変化した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、金融市場の混迷並びに先行き不透明感により、ローン構築の不成立や顧客購入意欲の低下の可能性があり、販売価格を下げる必要があるなど、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、東京23区を中心とした駅から徒歩10分以内という利便性、人気とも高い事業用地を求めておりますが、他社との競合や価格の上昇等によって用地の取得が計画通りに行えない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは用地仕入れに際し、土壌汚染・地中埋設物・埋蔵文化財・産業廃棄物の地中廃棄物等によるコスト排除を明確にするため、事前調査を徹底し、売買契約においても原則としてこれらのコストを売主負担としておりますが、想定外の土壌汚染問題等が発生した場合、処理費用が追加発生することにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、アウトソーシングを最大限活用した少人数体制を経営の基本方針としており、当連結会計年度においても、株式会社合田工務店への建築工事のアウトソーシングが集中しております。当社グループと株式会社合田工務店との取引関係に急激な変化が生じた場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、当連結会計年度における開発物件の30％以上を株式会社明和並びに株式会社アセットリードの２社に販売しております。当社グループと両社は安定的な取引関係にあり、今後もその取引関係に急激な変化はないと考えておりますが、当社グループの主たる販売先である両社に不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの開発プロジェクトのうち、投資用ワンルームマンションにおいて、販売先の確定に時間がかかった場合に、不動産市況の悪化等により販売可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては販売用不動産が滞留する可能性があります。
また、分譲マンションにおいては、エンドユーザー向けの販売となるため、景気の変動等により販売可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては販売用不動産が滞留する可能性があります。
当社グループでは、営業エリアを原則東京23区に特化した首都圏とすることで、不動産需要の減少に対して相対的に影響を受けにくい地域で事業を行っておりますが、首都圏において自然災害やテロなどの不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、金融環境の悪化時における金融機関への担保物件として、また賃貸収益の獲得を目的として、当社グループ開発物件並びに当社グループ開発物件と同等の他社開発賃貸用不動産を保有しております。景気変動により、当該資産の時価の変動に伴う評価の下落が生じた場合、並びに賃貸物件の空室率の極度な増加が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、事業資金を金融機関からの借入により調達しており、当連結会計年度末における総資産額に占める有利子負債の割合は、64.9％と高水準であります。したがいまして、金融情勢の変化により金利水準が上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との新規取引、社債や新株予約権並びにエクイティ等、直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めております。しかしながら、急速な経済変動により、これらの資金調達に支障が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、意匠設計並びにプラン設計以外を設計事務所並びに建設会社等にアウトソーシングしております。設計会社並びに建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念にアウトソーシング先の管理をしておりますが、アウトソーシング先の倒産や工事中の事故などが発生した場合に、工事の遅延・中止・建築費用の上昇などにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの不動産開発事業において、売上計上は物件引渡しによって行われます。このため、天候不順や自然災害並びに建設会社の人手不足などによる工期遅延により、引渡時期が決算期を超えて遅延する場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、販売会社との売買契約につきましても、竣工引渡後４ヶ月後決済（ただし戸別決済に応じる）となっておりますことから、決算期に跨る売買契約における計上戸数については当社グループでのコントロール下にはありませんので、販売会社の販売状況によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、事業用地の仕入・設計・施工監理・自治体との調整及び近隣との調整や竣工マンションの１棟販売など、専門的な知識・経験及び資格が要求されることから、人材の獲得、育成が重要であると認識しております。しかしながら、優秀な人材の確保、育成が計画通りに進行しない場合、もしくは保有人材の流出が大規模に発生した場合は、当社グループの今後の事業運営及び事業計画に影響を及ぼす可能性があります。
当社の代表取締役社長である服部信治は、当社創業以前より設計・不動産開発に長い経験を持ち、創業以来、最高責任者として経営戦略・事業戦略を始め、事業化の方向性及び事業の推進等において重要な役割を果たしております。当社グループでは、コーポレート・ガバナンスに基づき、経営体制を整備し、事業本部長並びに管理本部長を筆頭に、人材育成・強化を行うことにより、同人への依存による経営リスクの軽減に努めておりますが、今後何らかの要因により同人の業務執行が困難となった場合には、当社グループの業績及び今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの事業は、「建築士法」、「宅地建物取引業法」、「金融商品取引法」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等により、法的規制を受けております。
また、当社グループの事業においては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を受けております。当社グループは、これまでにこれら法的規制によって重大な影響を受けたことはありませんが、今後新たな規制の制定や改廃が行われた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、今後何らかの理由により免許等の取消・更新・欠格による失効等の事象が発生した場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに、業績に影響を及ぼす可能性があります。
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許認可等の名称 |
会社名 |
許認可番号等 |
規制法令 |
免許取消 |
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一級建築士事務所登録 |
株式会社アーバネットコーポレーション |
東京都知事登録 第42424号 |
建築士法 |
第26条等 |
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宅地建物取引業者免許 |
株式会社アーバネットコーポレーション |
東京都知事（5）第75706号 |
宅地建物取引業法 |
第66条等 |
|
株式会社アーバネットリビング |
東京都知事（1）第97760号 |
|||
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第二種金融商品取引業登録 |
株式会社アーバネットコーポレーション |
関東財務局長（金商）第1178号 |
金融商品取引法 |
第52条等 |
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マンション管理業者登録 |
株式会社アーバネットリビング |
国土交通大臣（1）第034154号 |
マンションの管理の適正化の推進に関する法律 |
第83条等 |
また、近年、東京特別区を中心に、25㎡以上等への最低住戸面積の引き上げ、一定面積以上の住戸の設置の義務付け、狭小住戸集合住宅税の導入等のワンルームマンションの建設を規制する条例等が制定されております。
当社グループでは、これらの条例等に沿った商品開発を行っているため、現時点において、こうした規制が当社グループの事業に影響を及ぼす可能性は少ないものと認識しておりますが、今後更に各自治体による規制強化が進められた場合においては、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売は卸売業であることから、従来、個人情報については多く保有しておりませんでしたが、小売りを中核とする子会社設立を機にマンション管理・賃貸管理・買取再販による戸別販売の拡大により個人情報の保有が増加しております。既に、個人情報については従来の紙ベースから磁気媒体への記録に移行し、アクセス権等により厳重に保管しており、取引先との名刺についても現在すべてをデータ化しております。しかしながら、何らかの事由により当社グループ保管の個人情報が漏洩した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、業績向上への意欲と士気を一層高めること及び経営への参加意識を高めることを目的として、当社並びに子会社取締役及び従業員を対象として新株予約権(以下「ストック・オプション」という)を付与しており、今後も原則として２年に１度の予定でストック・オプション制度を継続する方針であります。
当社が付与するストック・オプションは、１回につき発行済株式総数の１％以下としておりますが、現在付与しているストック・オプションに加えて、今後付与されるストック・オプションが行使された場合には、当社の１株当たりの株式の価値は希薄化する可能性があります。
また、ストック・オプションの行使によって発行された当社株式の売却によって、株価形成に影響を及ぼす可能性があります。なお、当連結会計年度末現在の発行済株式総数25,144,100株に対してストック・オプションによります潜在株式数は222,000株となっております。
当社グループは、コンプライアンス委員会の設置並びに従業員への啓蒙活動等により、訴訟等の発生を回避する企業努力を行っております。しかしながら、今後当社グループが販売した物件における瑕疵の発生や建築に際しての騒音・電波障害・日照問題・景観変化等の近隣住民等からのクレームに起因する訴訟及びその他の請求が発生する可能性があります。
これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、事業展開上様々なリスクがあることを認識し、それらを最大限の努力で回避するとともに、発生したリスクへの対策を十分に行うよう努めております。しかしながら、事業遂行に当たり、予期できぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
このような事業環境のもと、当社グループでは、過去からの事業実績に裏打ちされた信用に基づき、役職員一同、鋭意事業に取り組んでまいりました。
（固定資産）
当連結会計年度末における固定資産は、前期末に比べ1,608百万円増加し、5,459百万円となりました。これは主として建物及び構築物が127百万円、土地が1,160百万円及びリース投資資産が335百万円それぞれ増加したことによるものであります。
（流動負債）
当連結会計年度末における流動負債は、前期末に比べ1,648百万円増加し、10,843百万円となりました。これは主として買掛金が1,220百万円、１年内返済予定の長期借入金が958百万円それぞれ増加したことによるものであります。
（固定負債）
当連結会計年度末における固定負債は、前期末に比べ2,789百万円増加し、10,233百万円となりました。これは主として長期借入金が2,774百万円増加したことによるものであります。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産は、前期末に比べ529百万円増加し、7,450百万円となりました。これは主として利益剰余金が511百万円増加したことによるものであります。
当連結会計年度において営業活動による資金の減少は、1,600百万円（前期は1,747百万円の減少）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益の計上や、仕入債務の増加により資金が増加する一方で、たな卸資産の増加により資金が減少したことによるものであります。
当連結会計年度において投資活動による資金の減少は、1,388百万円（前期は399百万円の減少）となりました。これは主に、有形固定資産の取得により資金が減少したことによるものであります。
当連結会計年度において財務活動による資金の増加は、3,106百万円（前期は3,736百万円の増加）となりました。これは主に、不動産開発事業等に関する新規借入金の調達により長期借入れによる資金が増加したことによるものであります。
当社グループは、不動産開発事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注状況の記載はしておりません。
|
事業内容 |
内 訳 |
当連結会計年度 |
||
|
販売高(千円) |
割合(%) |
前年同期比(%) |
||
|
不動産開発販売 |
マンション・戸建住宅の開発販売及び事業用地の仕入販売等 |
15,448,080 |
96.0 |
△10.2 |
|
不動産仕入販売 |
新築残戸物件等（他社開発物件）の仕入販売及び関連業務等 |
217,695 |
1.4 |
△9.1 |
|
その他 |
不動産賃貸及び仲介業務等 |
419,672 |
2.6 |
19.5 |
|
合計 |
|
16,085,447 |
100.0 |
△9.6 |
(注) １.金額は販売価格によっております。
２.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３.不動産開発販売における主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の販売高合計に対する割合は次のとおりであります。
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相手先 |
前連結会計年度 |
当連結会計年度 |
||
|
販売高(千円) |
割合(%) |
販売高(千円) |
割合(%) |
|
|
株式会社明和 |
5,390,626 |
30.3 |
2,795,763 |
17.4 |
|
株式会社アセットリード |
1,121,406 |
6.3 |
2,259,104 |
14.0 |
|
株式会社レオパレス21 |
― |
― |
2,176,047 |
13.5 |
|
Ａ社 |
― |
― |
1,827,204 |
11.4 |
|
株式会社シーラ |
― |
― |
1,750,882 |
10.9 |
(注) １.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２.上記の金額には、不動産仕入販売、その他の事業の販売高は含まれておりません。
３.Ａ社との間で守秘義務契約があるため、社名の公表は控えさせていただきます。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループは、特に次の重要な会計方針及び見積りが連結財務諸表に重要な影響を及ぼす事項であると考えております。
（たな卸資産の評価基準及び評価方法）
主なたな卸資産であります、販売用不動産、仕掛販売用不動産及び仕掛品の評価基準及び評価方法につきましては、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）を採用しております。
当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高は、16,085百万円（前期比9.6％減）となりました。事業別の売上高では、不動産開発販売は、投資用ワンルームマンション11棟489戸・分譲マンション１棟51戸、アパート１棟６戸、テラスハウス２棟10戸並びに用地転売１件の売却により、売上高合計は15,448百万円（前期比10.2％減）となりました。
不動産仕入販売は、買取再販（４戸）の売却により、不動産仕入販売の売上高合計は217百万円（前期比9.1％減）となりました。。
その他売上高は、不動産仲介及び不動産賃貸業等により、その他の売上高合計は419百万円（前期比19.5％増）となりました。
売上原価は、13,222百万円（前期比5.3％減）となり、この結果、売上総利益は、2,862百万円（前期比25.2％減）となりました。
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、売上計上物件の減少に伴い、販売促進費、支払手数料等が減少したことにより、1,194百万円（前期比15.2％減）となりました。
この結果、営業利益は、1,668百万円（前期比31.0％減）となりました。
当連結会計年度における営業外収益及び営業外費用は、開発用地取得のための金融機関からの新規借入金の増加により、支払利息が181百万円（前期比3.8％増）となりました。この結果、経常利益は1,440百万円（前期比33.3％減）となりました。
当連結会計年度における特別損益の計上はありません。法人税等は、451百万円（前期比34.8％減）となりました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は988百万円（前期比32.5％減）となりました。
③ 経営方針・経営戦略等又は経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図り、株主への利益還元を安定的に行うことを基本方針に株主資本利益率を重視しており、当社グループを取り巻く環境の変化に対応しながら、株主資本利益率10％以上を目標に安定的な達成を目指しております。当連結会計年度は減収減益となりましたが、株主資本利益率は13.8％と、10％以上を確保し、目標を達成することができました。
日銀による超低金利政策が継続される見通しの下で、若年層の年金不安や単独所帯数の増加、都心部への人口流入といった社会情勢と相続税対策への対応策や資産運用商品として比較的リスクが小さいことなどが認知されてきたことから、投資用ワンルームマンションの市場につきましては、今後も堅調に推移するものと考えております。
こうしたことから、当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売につきましては、顧客ニーズに対応した付加価値の高い商品を供給することにより、収益性の維持・向上に努め、更なる事業規模の拡大に努めてまいります。
マンション賃貸事業等につきましては、今後も事業規模の拡大を図り、安定的な収益の向上に努めてまいります。
また、ホテル事業等の新規事業につきましては、既存ホテルを取得するなど、取り組みを開始いたしましたが、今後は当社グループ独自の展開についても検討してまいります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。