(1）業績
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による金融緩和等の経済政策を背景とした消費マインドの改善、企業活動の活性化等に下支えされ、一部で雇用・所得環境の改善など、景気回復への兆しが見受けられました。しかしながら、欧州債務問題や新興国の経済情勢による景気下振れリスク、また米国の金融政策の影響など、先行きについては不透明な状況が続いております。
当社グループが属しております不動産業界においては、地価が三大都市圏で上昇を続けているほか、地方圏でも対前年比のマイナス幅が減少しております。昨年の消費増税に伴う駆け込み需要の反動減の影響が大きかった住宅市場もその影響が一段落し、住宅取得支援策が拡充されたこともあって、着工戸数は本年３月より前年同月比プラスとなっております。また、不動産投資市場においては、円安や良好な資金調達環境等を背景として、J-REITを始めとする投資ファンドや海外投資家等により活況な売買が続いております。
このような事業環境下、当社グループは、今年度からスタートした中期経営計画「“Action” ～ For Growth 2017 ～」を達成すべく、主力のリアルエステート事業の収益力の強化、アウトソーシングサービス事業・セールスプロモーション事業のサービス力の強化・顧客規模の拡大を図ってまいりました。
加えて、当社は、本年８月に東京証券取引場第一部に上場するとともに、財務基盤の強化と物件取得の機動性の向上を目的に、公募による株式発行及び自己株式の処分により18億8,400万円の資金を調達いたしました。
さらに、アウトソーシングサービス事業を展開する子会社の株式会社パルマは、セルフストレージビジネスの知名度向上と経営基盤の強化を目的に、本年８月に東京証券取引所マザーズ市場に上場いたしました。
当連結会計年度の経営成績は、都市型マンションを中心に売却が好調に進展したことにより売却収入が増加し、利益率が向上したことに加え、セールスプロモーション事業・アウトソーシングサービス事業において各種サービスの受託が堅調に推移したことにより、売上高は7,750,532千円（前期比236.3％増）、営業利益は1,559,928千円（前期比609.6％増）、経常利益は1,531,794千円（前期比504.0％増）となりました。当期純利益は、株式会社パルマの上場に伴い、170,242千円の関係会社株式売却益等が発生したことにより、1,222,039千円（前期比701.2％増）となり、過去最高の業績を達成いたしました。
セグメントの概況は次のとおりであります。
（リアルエステート事業）
当連結会計年度は、「駒込（東京都豊島区）」、「門前仲町（東京都江東区）」、「芝公園（東京都港区）」等の７棟の都市型マンションをマンション販売会社や事業法人に供給したことや収益不動産の売却等により収益に大きく貢献いたしました。加えて、「神楽坂白銀公園（東京都新宿区）」、「大森（東京都品川区）」などの都市型マンション開発用地や「第一宮原ビル」などの収益不動産の仕入も積極的に進めてまいりました。
以上の結果、売上高は6,872,148千円（前期比298.4％増）、営業利益は1,612,044千円（前期比528.2％増）となりました。
（セールスプロモーション事業）
当連結会計年度は、不動産業界における旺盛な人材の需要を背景に、マンション分譲・賃貸営業における接客・案内スタッフ派遣案件の受注が増加したほか、展示会・イベント運営等スタッフや事務アシスタント等幅広い職種での人材派遣案件の受注も増加いたしました。
以上の結果、売上高は167,900千円（前期比56.6％増）、営業利益は35,155千円（前期比80.7％増）となりました。
（アウトソーシングサービス事業）
当連結会計年度は、子会社の株式会社パルマにおいて、ビジネスソリューションサービス（セルフストレージ（レンタル収納スペース・トランクルーム）ビジネス向け使用料滞納保証付BPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）サービス）のさらなる受託件数獲得のため営業地域の拡大及びサービス体系の見直しを行いました。さらに、当連結会計年度より本格的に始動いたしましたターンキーソリューションサービス（セルフストレージ物件の開発や物件運営）において２件のセルフストレージ物件の開発・売却、２件のセルフストレージ物件の仲介、及び４件の既存ビル等の改装企画コンサルティングを行い、収益に寄与いたしました。
以上の結果、売上高は708,935千円（前期比50.4％増）、営業利益は111,628千円（前期比40.2％増）となりました。
（その他事業）
その他付随事業としまして、飲食業の出店支援事業に取り組み、当連結会計年度は、売上高は1,547千円（前期比36.9％増）、営業利益は1,547千円（前期比37.0％増）となりました。
(2）キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ3,881,154千円増加し、当連結会計年度末には4,663,358千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果得られた資金は301,273千円となりました。これは主に、たな卸資産の増加額1,632,865千円あった一方で、税金等調整前当期純利益1,853,884千円あったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果得られた資金は385,888千円となりました。これは主に、定期預金の預入による支出が121,200千円あった一方で、関係会社株式の売却による収入が204,930千円、定期預金の払戻による収入が232,000千円及び有価証券の売買による収入が76,702千円あったことによるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は3,193,992千円となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出が1,706,133千円あった一方で、長期借入れによる収入が2,861,200千円、株式の発行による収入が1,125,476千円、自己株式の処分による収入が750,317千円及び少数株主からの払込みによる収入が339,316千円あったことによるものです。
(1）生産実績
当社グループは、リアルエステート事業、セールスプロモーション事業、アウトソーシングサービス事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(2）受注実績
当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。
(3）販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメント |
当連結会計年度 （自 平成26年10月１日 至 平成27年９月30日） |
前年同期比 |
|
販売高（千円） |
（％） |
|
|
リアルエステート事業 |
6,872,148 |
298.4 |
|
セールスプロモーション事業 |
167,900 |
56.6 |
|
アウトソーシングサービス事業 |
708,935 |
50.4 |
|
その他 |
1,547 |
36.9 |
|
合計 |
7,750,532 |
236.3 |
（注）１ セグメント間取引については、相殺消去しております。
２ 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 （自 平成25年10月１日 至 平成26年９月30日） |
当連結会計年度 （自 平成26年10月１日 至 平成27年９月30日） |
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販売高（千円） |
割合（％） |
販売高（千円） |
割合（％） |
|
|
㈱イディアライズコーポレーション |
－ |
－ |
2,185,568 |
28.2 |
|
㈱BRI |
－ |
－ |
1,788,586 |
23.1 |
|
（学）福岡保健学院 |
－ |
－ |
903,222 |
11.7 |
|
双日新都市開発㈱ |
679,596 |
29.4 |
－ |
－ |
|
木下不動産 |
387,943 |
16.8 |
－ |
－ |
|
㈱シーラ |
322,173 |
13.9 |
－ |
－ |
（注） 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
当社グループは、平成30年９月期を最終年度とする中期経営計画「“Run” ～For Growth 2018～」を策定しております。本計画にもとづき、中長期的な成長の源泉となる事業基盤の拡大と経営基盤の強化を図るために、以下の重点施策を推進してまいります。
・都市型マンションを主軸に不動産開発事業の積極的な拡大
・優良な中小型不動産アセットへの積極投資による、資産効率の拡大と収益源の多様化の推進
・セルフストレージビジネス向けBPOサービスの受託シェアの最大化
・セルフストレージビジネスの市場拡大に寄与し得るサービス力の向上
・不動産分野向け人材ビジネスの拡販に向けた営業力の強化
以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、当社グループとしては必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資家の投資判断上重要であると考えられる事項については積極的に情報開示しております。当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項以外の記載内容も合わせて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えられます。
なお、文中の記載は、当社グループの事業等及び当社株式への投資に係るリスクを全て網羅しているものではありません。また、将来に関する事項につきましては、本書提出日現在において当社グループが入手可能な情報から判断したものであります。
①経済情勢の変動について
当社グループの主要事業であるリアルエステート事業が属する不動産業界は、景気動向、金利動向および地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループにおいてもこれらの経済情勢の変化により各事業の業績は影響を受けます。当社グループは、不動産開発・売買・運営において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で構成された組織により事業展開しており、かかるリスクの軽減と同時に、最大限の収益が確保できるようマーケットの動きを注視しておりますが、不動産市況が当社グループの予測を超え、想定した以上の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社グループの経営成績および財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。
また、これらの変動は、不動産業界を始めとした各種業界向け人材派遣案件の減少、セルフストレージ利用者の減少や当該利用料滞納者の増加をもたらす可能性もあり、セールスプロモーション事業やアウトソーシングサービス事業の業績にも影響を及ぼす可能性があります。
②競合の状況
当社グループは、東京23区及びその周辺エリアにおいてリアルエステート事業を展開しておりますが、当該エリアは競合も多く、過度な価格競争が生じた場合には、物件の仕入や売却が計画どおりに進められないなど、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③外部業者への工事の委託
当社グループは、特にリアルエステート事業において、設計・施工工事・賃貸管理・建物管理等を所定の審査を経た上で外部業者に委託しております。更に外部業者に業務を委託した後においても、品質及び工程監理のため当社社員が随時外部業者との会議に参加し、報告を受け、当社グループの要求する品質、工期に合致するように確認作業を適宜行っております。
しかしながら、施工工事における災害の発生、労務費・資材費高騰による開発コストの上昇、外部業者からの虚偽の報告、外部業者の契約不履行や倒産等、不測の事態が発生し工事が遅延若しくは停止した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、施工完了後、外部業者の破綻等の事態が発生したことにより、本来外部業者が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、想定外の費用負担等が当社グループに発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
④個人情報保護
当社グループでは業務遂行上の必要性から、特にセールスプロモーション事業やアウトソーシングサービス事業において登録派遣スタッフやセルフストレージ利用者等、多くの個人情報を取扱っております。これらの個人情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめとして、関連する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めており、「個人情報保護管理規程」を定めたうえ、当社グループ社員並びに登録派遣スタッフに対し教育・啓蒙を徹底し、個人情報の保護に取り組んでおります。
しかしながら、不測の事態により、万一、個人情報が外部へ漏洩した場合、当社グループ信用の失墜及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
⑤訴訟等の可能性
当社グループが仕入、施工、管理、販売する不動産物件において、建物の瑕疵や土壌汚染等による訴訟の発生やこれらに起因する建築計画の変更等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
⑥建設地の周辺住民の反対運動について
マンション・オフィスビル等の不動産の建設にあたっては、建設地の周辺環境に配慮し、関係する法律や自治体の条例などを検討して開発計画を立てるとともに、事前に周辺住民の方に実施する説明会などで理解を頂戴するようにしておりますが、建設中の騒音や、日照問題、環境問題等を理由に周辺住民の方の反対運動が起きる場合があり、その場合に建築計画の変更、工事期間の延長、追加費用の発生等が生じ当社グループの業績や財政状態等に影響を与える可能性があります。
⑦リアルエステート事業における物件の引渡時期等による業績の変動について
リアルエステート事業にかかる売上高は、主に不動産物件の売却金額であるため、当社グループのその他の事業と比較して売上高が多額になる傾向があります。そのため、リアルエステート事業の売上高の動向により当社グループ全体の業績も大きく変動する可能性があります。具体的には、主力のマンション開発事業は、事業着手より開発・売却にいたるまでの事業期間が概ね２年程度あるため、開発の進捗が計画より遅延した場合等により、売上計上時期が当初の想定から延期となる可能性があります。加えて、当該事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期の遅延、販路選択（区分住戸ごとの引渡しもしくは一棟売却）及び物件の内容（個別物件の利益率等）等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、案件の引渡しの有無により売上高および収益が短期的に偏る可能性があります。
⑧有利子負債への依存及び金利水準の動向
不動産開発用地や収益物件の取得費、建築費の一部等の事業資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、平成27年９月末時点において37.2％であります。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
⑨当社グループの主要な事業にかかる法的規制について
当社グループの事業は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、金融商品取引法、労働者派遣法等、各種法令のほか各自治体が制定した条例等による規制を受けております。当社グループの許認可等の状況は下表のとおりであり、現在までに当該許認可が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、何らかの理由によりこのような事由が発生した場合には当社グループの業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、これらの法的規制や条例等が新たに制定されたり、改定された場合には新たな負担が発生し、当社グループの業績や事業展開に影響を与える可能性があります。
（許認可、免許及び登録等の状況）
|
許認可等の名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び主要な許認可取消事由 |
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宅地建物取引業免許 |
東京都 |
東京都知事(3) 第83945号 |
平成31年12月17日 |
宅地建物取引業法66条各号に該当する場合 |
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一級建築士事務所登録 |
一般社団法人東京都建築士事務所協会 |
東京都知事登録 第51856号 |
平成28年２月19日 |
建築士法第10条第１項各号に当たる場合に、中央建築士審査会の同意を経て免許の取消を行う |
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一般労働者派遣業免許 |
厚生労働省 |
（般）13-300632 |
平成30年１月31日 |
労働者派遣法第14条各号に該当する場合 |
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有料職業紹介事業免許 |
厚生労働省 |
13-ユ-300590 |
平成30年５月31日 |
職業安定法第32条各号に該当する場合 |
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一般労働者派遣事業免許（㈱パルマ） |
厚生労働省 |
（般）13-304730 |
平成30年５月31日 |
労働者派遣法第14条各号に該当する場合 |
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宅地建物取引業免許 （㈱パルマ） |
東京都 |
東京都知事(1) 第97464号 |
平成32年２月13日 |
宅地建物取引業法66条各号に該当する場合 |
⑩子会社である株式会社パルマの上場について
当社の子会社であり、「セルフストレージ（レンタル収納スペース・トランクルーム）ビジネス」におけるＢＰＯ（ビジネスプロセスアウトソーシング）サービスを展開する株式会社パルマは、平成27年８月11日付けで東京証券取引所マザーズ市場に上場いたしました。
同社の上場に伴う新株式発行と、当社による同社株式の売出しにより、当期（平成27年９月期）の当社連結損益計算書においては特別利益が347,661千円計上されております。
一方で、同社上場後における当社の同社に対する持ち株比率は、従来の93.9％から61.9％に低下いたしました。連結損益計算書において、子会社の当期純利益部分のうち親会社以外の株主に帰属する部分は「少数株主利益」として連結上の利益から控除されるため、当社の株式会社パルマに対する持ち株比率が低下した場合には、「少数株主利益」の増加要因となります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
財政状態、経営成績及びキャッシュフローの分析は、以下のとおりであります。
(1）重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
(2）経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度における売上高は、7,750,532千円（前年同期比236.3％増）となりました。
セグメント別の売上高は、リアルエステート事業につきましては、当社開発による都市型マンションや収益不動産等の売却により6,872,148千円（同298.4％増）、セールスプロモーション事業につきましては、不動産業界における旺盛な人材の需要を背景に、人材派遣案件の受注規模が拡大したこと等により167,900千円（同56.6％増）、アウトソーシングサービス事業につきましては、受注件数獲得のための営業地域の拡大及びサービス体系の見直し等により708,935千円（同50.4％増）、その他事業としての飲食業の出店支援事業への取り組みにより1,547千円（同36.9%増）となりました。
なお、各セグメントの状況の詳細については、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (1）業績」をご覧ください。
（売上原価）
当連結会計年度における売上原価は、5,496,232千円（前年同期比245.1％増）となりました。これは主に、リアルエステート事業における販売用不動産の売却によるものであります。
（売上総利益）
以上の結果、売上総利益は、2,254,300千円（前年同期比216.5％増）となりました。
（販売費及び一般管理費）
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、694,372千円（前年同期比41.0％増）となりました。主な内訳は、給料手当138,286千円、役員報酬124,105千円及び支払手数料109,526千円であります。
（営業利益）
以上の結果、営業利益は、1,559,928千円（前年同期比609.6％増）となりました。
（営業外損益）
当連結会計年度における営業外収益は、87,194千円（前年同期比7.8％増）となりました。これは主に、有価証券運用益76,702千円によるものであります。また、営業外費用は、115,328千円（前年同期比144.8％増）となりました。これは主に、支払利息58,245千円及び上場関連費用28,094千円によるものであります。
（経常利益）
以上の結果、経常利益は1,531,794千円（前年同期比504.0％増）となりました。
（特別損益）
当連結会計年度における特別利益は、347,661千円（前年同期比5,534.8％増）となりました。これは持分変動利益177,419千円及び関係会社売却益170,242千円によるものであります。また、特別損失は、25,571千円（前年同期比635.7％増）となりました。これは、減損損失によるものであります。
（当期純利益）
当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は1,853,884千円（前年同期比623.3％増）となりました。これに法人税、住民税及び事業税や法人税等調整額を計上した結果、当期純利益は1,222,039千円（前年同期比701.2％増）となりました。
(3）財政状態の分析
当連結会計年度末における資産、負債及び純資産の状況は次のとおりであります。
（流動資産）
当連結会計年度末における流動資産の残高は、10,522,772千円（前連結会計年度末比114.6％増）となりました。これは主に、マンション開発の竣工による振替や収益不動産の仕入により、販売用不動産が1,679,431千円、また、公募による増資や自己株式の処分等により現金及び預金が、3,779,950千円増加したことによるものです。
（固定資産）
当連結会計年度末における固定資産の残高は、197,437千円（前連結会計年度末比8.6％減）となりました。これは主に、減損損失の計上等により建物が32,353千円減少したことによるものです。
（流動負債）
当連結会計年度末における流動負債の残高は、2,595,358千円（前連結会計年度末比39.0％増）となりました。これは主に、短期借入金及び１年内返済予定の長期借入金がそれぞれ、125,500千円、405,825千円減少した一方で、支払手形及び買掛金が641,683千円及び未払法人税等が595,003千円増加したことによるものであります。
（固定負債）
当連結会計年度末における固定負債の残高は、3,047,909千円（前連結会計年度末比109.8％増）となりました。これは主に、長期借入金が1,560,892千円増加したことによるものです。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産の残高は、5,076,941千円（前連結会計年度末比182.2％増）となりました。これは主に、公募による増資や自己株式の処分により資本金及び資本剰余金がそれぞれ573,156千円、1,196,272千円及び当期純利益が1,222,039千円計上されたこと等により利益剰余金が1,177,171千円増加したこと等によるものであります。この結果、自己資本比率は、45.3％となりました。
(4）キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。