(1）業績
当連結会計年度における我が国経済は、円高の進行や英国のＥＵ離脱問題など世界経済の動向が、政府の進める景気対策や日銀の金融政策の有効性に大きく影響する状況が続き、個人消費や企業の設備投資は力強さを欠くなど足踏み状態となりました。
不動産業界においては、用地取得競争の激化に加え、旺盛な建設需要が建築価格を押し上げていること等による販売価格の上昇を受けて、分譲住宅の供給戸数の減少が見られましたが、低金利の継続・相続対策・資産運用ポートフォリオの多様化等を背景として、賃貸収益の安定性や市場流通性が高い都心部の物件を中心に需要は堅調であり、事業環境は底堅く推移いたしました。
当社グループはこのような状況の中、昨年に策定した中期経営計画「“Run” ～For Growth 2018～」にもとづき、中長期的な成長のための基盤拡充のため、当社が展開するリアルエステート事業や子会社の株式会社パルマが展開するセルフストレージ（トランクルーム等のレンタル収納スペース）ビジネス向けサービス事業を中心に事業量の拡大のための投資やサービスの開発・普及を推進してまいりました。
当連結会計年度の経営成績は、売上高は10,697,578千円（前期比38.0％増）、営業利益は1,622,590千円（前期比4.0％増）、経常利益は1,549,066千円（前期比1.1％増）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、1,018,774千円（前期比16.6％減）となりました。
セグメントの概況は次のとおりであります。
（リアルエステート事業）
不動産開発事業は、用地取得費や建築コストの上昇により開発事業の利益率は前連結会計年度より低下いたしましたが、不動産会社・事業法人・国内投資家層など幅広い需要向けに「神楽坂（インプレストコア神楽坂（双日新都市開発㈱との共同事業）、東京都新宿区）」「三鷹（東京都武蔵野市）」「森下Ⅱ・Ⅲ（東京都江東区）」など10棟の当社開発の都市型マンションを完成・売却いたしました。
さらに、都心部立地の収益不動産を、稼働率向上や管理コストの見直しなどにより収益価値を高め、「DeLCCS溜池山王（東京都港区）」「DeLCCS神楽坂（東京都新宿区）」などのオフィス・商業ビルの物件を３棟売却いたしました。
また、今後の収益源の確保も積極的に進め、「市谷仲之町（東京都新宿区）」「大森Ⅲ（東京都大田区）」「高円寺（東京都中野区）」など15件の都市型マンション開発用地や、「グレンパーク神楽坂（東京都新宿区）」などの収益不動産の仕入を行いました。
以上の結果、売上高は9,416,517千円（前期比37.0％増）、営業利益は1,691,249千円（前期比4.9％増）となりました。
（セールスプロモーション事業）
セールスプロモーション事業は、都心部における物件供給が堅調な大手不動産会社を中心に提案営業活動を強化した結果、ハウジングアドバイザー、リーシングサポーター、モデルルーム受付スタッフ、各種イベントスタッフ等の不動産セールス系人材派遣案件の受注が伸長いたしました。加えて、受注単価や派遣スタッフ採用コストの見直しなどにより事業採算性も向上いたしました。
以上の結果、売上高は195,307千円（前期比16.3％増）、営業利益は41,575千円（前期比18.3％増）となりました。
（アウトソーシングサービス事業）
子会社の株式会社パルマが展開するアウトソーシングサービス事業は、セルフストレージビジネス向けサービスメニューの拡販が進み、ビジネスソリューションサービス（セルフストレージ事業会社向け滞納保証付きアウトソーシングサービス）を始めとしたサービスの受託が堅調に推移いたしました。
加えて、セルフストレージ事業者の規模拡大ニーズや資産運用対象の多様化などの高まりに応え、事業会社や機関投資家向けにターンキーソリューションサービス（セルフストレージ施設発掘・開発、開業支援・事業運営コンサルティング）を推進し、施設開発・販売売上や開業サービス収入が増加いたしました。
以上の結果、売上高は1,085,753千円（前期比53.2％増）、営業利益は164,743千円（前期比47.6％増）となりました。
(2）キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ48,514千円減少し、当連結会計年度末には4,614,844千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は2,733,185千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が1,587,409千円あった一方で、たな卸資産の増加額が3,021,908千円、法人税等の支払額が832,859千円及び仕入債務の減少額が594,319千円あったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は51,802千円となりました。これは主に、定期預金の預入による支出が150,702千円あった一方で、定期預金の払戻による収入が54,000千円、固定資産の売却による収入が30,000千円及び有価証券の売買による収入が13,195千円あったことによるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は2,736,473千円となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出が3,494,973千円、配当金の支払額が450,673千円及び自己株式の取得による支出が208,536千円あった一方で、長期借入れによる収入が6,966,364千円あったことによるものです。
(1）生産実績
当社グループは、リアルエステート事業、セールスプロモーション事業、アウトソーシングサービス事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(2）受注実績
当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。
(3）販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメント |
当連結会計年度 （自 平成27年10月１日 至 平成28年９月30日） |
前年同期比 |
|
販売高（千円） |
（％） |
|
|
リアルエステート事業 |
9,416,517 |
137.0 |
|
セールスプロモーション事業 |
195,307 |
116.3 |
|
アウトソーシングサービス事業 |
1,085,753 |
153.2 |
|
その他 |
－ |
－ |
|
合計 |
10,697,578 |
138.0 |
（注）１ セグメント間取引については、相殺消去しております。
２ 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 （自 平成26年10月１日 至 平成27年９月30日） |
当連結会計年度 （自 平成27年10月１日 至 平成28年９月30日） |
||
|
販売高（千円） |
割合（％） |
販売高（千円） |
割合（％） |
|
|
㈱BRI |
1,788,586 |
23.1 |
1,850,193 |
17.3 |
|
㈱マルナカホールディングス |
－ |
－ |
1,666,409 |
15.6 |
|
双日新都市開発㈱ |
－ |
－ |
1,125,327 |
10.5 |
|
㈱イディアライズコーポレーション |
2,185,568 |
28.2 |
－ |
－ |
|
（学）福岡保健学院 |
903,222 |
11.7 |
－ |
－ |
（注） 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
今後の事業環境につきましては、良好な資金調達環境と資産運用の多様化や相続対策などを背景とした需要に支えられ東京圏を中心に不動産取引は底堅く推移するものと見込んでおります。加えて、安定したリターンが見込める国内不動産に対する国内外投資家の投資意欲は今後も続くと見られ、好調な事業環境が引き続き継続するものと判断しております。
一方、物件取得競争の激化及び建築費高騰による価格上昇などが懸念されております。このような状況が予測される中、リアルエステート事業においては、不動産投資市場における需給動向を慎重に見据えながら、個人投資家から不動産投資ファンドや事業法人などの幅広い出口チャネルを強みに、引き続き東京圏において都市型マンションの開発や中小型クラスの収益不動産の投資を推進してまいります。
さらに、アウトソーシングサービス事業においては、セルフストレージビジネス向けアウトソーシングサービスの受託シェアのさらなる拡大とセルフストレージ施設の供給・運用能力の向上、セールスプロモーション事業では不動産業界向け人材サービスメニューのさらなる拡充と派遣スタッフの採用・育成のさらなるスピード化を進めることにより、各セグメントの収益拡大を図ってまいります。
以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、当社グループとしては必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資家の投資判断上重要であると考えられる事項については積極的に情報開示しております。当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項以外の記載内容も合わせて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えられます。
なお、文中の記載は、当社グループの事業等及び当社株式への投資に係るリスクを全て網羅しているものではありません。また、将来に関する事項につきましては、本書提出日現在において当社グループが入手可能な情報から判断したものであります。
①経済情勢の変動について
当社グループの主要事業であるリアルエステート事業が属する不動産業界は、景気動向、金利動向および地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループにおいてもこれらの経済情勢の変化により各事業の業績は影響を受けます。当社グループは、不動産開発・売買・運営において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で構成された組織により事業展開しており、かかるリスクの軽減と同時に、最大限の収益が確保できるようマーケットの動きを注視しておりますが、不動産市況が当社グループの予測を超え、想定した以上の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社グループの経営成績および財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。
また、これらの変動は、不動産業界を始めとした各種業界向け人材派遣案件の減少、セルフストレージ利用者の減少や当該利用料滞納者の増加をもたらす可能性もあり、セールスプロモーション事業やアウトソーシングサービス事業の業績にも影響を及ぼす可能性があります。
②競合の状況
当社グループは、東京23区及びその周辺エリアにおいてリアルエステート事業を展開しておりますが、当該エリアは競合も多く、過度な価格競争が生じた場合には、物件の仕入や売却が計画どおりに進められないなど、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③外部業者への工事の委託
当社グループは、特にリアルエステート事業において、設計・施工工事・賃貸管理・建物管理等を所定の審査を経た上で外部業者に委託しております。更に外部業者に業務を委託した後においても、品質及び工程監理のため当社社員が随時外部業者との会議に参加し、報告を受け、当社グループの要求する品質、工期に合致するように確認作業を適宜行っております。
しかしながら、施工工事における災害の発生、労務費・資材費高騰による開発コストの上昇、外部業者からの虚偽の報告、外部業者の契約不履行や倒産等、不測の事態が発生し工事が遅延若しくは停止した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、施工完了後、外部業者の破綻等の事態が発生したことにより、本来外部業者が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、想定外の費用負担等が当社グループに発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
④個人情報保護
当社グループでは業務遂行上の必要性から、特にセールスプロモーション事業やアウトソーシングサービス事業において登録派遣スタッフやセルフストレージ利用者等、多くの個人情報を取扱っております。これらの個人情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめとして、関連する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めており、「個人情報保護管理規程」を定めたうえ、当社グループ社員並びに登録派遣スタッフに対し教育・啓蒙を徹底し、個人情報の保護に取り組んでおります。
しかしながら、不測の事態により、万一、個人情報が外部へ漏洩した場合、当社グループ信用の失墜及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
⑤訴訟等の可能性
当社グループが仕入、施工、管理、販売する不動産物件において、建物の瑕疵や土壌汚染等による訴訟の発生やこれらに起因する建築計画の変更等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
⑥建設地の周辺住民の反対運動について
マンション・オフィスビル等の不動産の建設にあたっては、建設地の周辺環境に配慮し、関係する法律や自治体の条例などを検討して開発計画を立てるとともに、事前に周辺住民の方に実施する説明会などで理解を頂戴するようにしておりますが、建設中の騒音や、日照問題、環境問題等を理由に周辺住民の方の反対運動が起きる場合があり、その場合に建築計画の変更、工事期間の延長、追加費用の発生等が生じ当社グループの業績や財政状態等に影響を与える可能性があります。
⑦リアルエステート事業における物件の引渡時期等による業績の変動について
リアルエステート事業にかかる売上高は、主に不動産物件の売却金額であるため、当社グループのその他の事業と比較して売上高が多額になる傾向があります。そのため、リアルエステート事業の売上高の動向により当社グループ全体の業績も大きく変動する可能性があります。具体的には、主力のマンション開発事業は、事業着手より開発・売却にいたるまでの事業期間が概ね２年程度あるため、開発の進捗が計画より遅延した場合等により、売上計上時期が当初の想定から延期となる可能性があります。加えて、当該事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期の遅延、販路選択（区分住戸ごとの引渡しもしくは一棟売却）及び物件の内容（個別物件の利益率等）等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、案件の引渡しの有無により売上高および収益が短期的に偏る可能性があります。
⑧有利子負債への依存及び金利水準の動向
不動産開発用地や収益物件の取得費、建築費の一部等の事業資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、平成28年９月末時点において53.5％であります。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
⑨当社グループの主要な事業にかかる法的規制について
当社グループの事業は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、金融商品取引法、労働者派遣法等、各種法令のほか各自治体が制定した条例等による規制を受けております。当社グループの許認可等の状況は下表のとおりであり、現在までに当該許認可が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、何らかの理由によりこのような事由が発生した場合には当社グループの業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、これらの法的規制や条例等が新たに制定されたり、改定された場合には新たな負担が発生し、当社グループの業績や事業展開に影響を与える可能性があります。
（許認可、免許及び登録等の状況）
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許認可等の名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び主要な許認可取消事由 |
|
宅地建物取引業免許 |
東京都 |
東京都知事(3) 第83945号 |
平成31年12月17日 |
宅地建物取引業法66条各号に該当する場合 |
|
一級建築士事務所登録 |
一般社団法人東京都建築士事務所協会 |
東京都知事登録 第51856号 |
平成33年２月19日 |
建築士法第10条第１項各号に当たる場合に、中央建築士審査会の同意を経て免許の取消を行う |
|
一般労働者派遣業免許 |
厚生労働省 |
（般）13-300632 |
平成30年１月31日 |
労働者派遣法第14条各号に該当する場合 |
|
有料職業紹介事業免許 |
厚生労働省 |
13-ユ-300590 |
平成30年５月31日 |
職業安定法第32条各号に該当する場合 |
|
一般労働者派遣事業免許（㈱パルマ） |
厚生労働省 |
（般）13-304730 |
平成30年５月31日 |
労働者派遣法第14条各号に該当する場合 |
|
宅地建物取引業免許 （㈱パルマ） |
東京都 |
東京都知事(1) 第97464号 |
平成32年２月13日 |
宅地建物取引業法66条各号に該当する場合 |
該当事項はありません。
該当事項はありません。
財政状態、経営成績及びキャッシュフローの分析は、以下のとおりであります。
(1）重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
(2）経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度における売上高は、10,697,578千円（前年同期比38.0％増）となりました。
セグメント別の売上高は、リアルエステート事業につきましては、当社開発による都市型マンションや収益不動産等の売却により9,416,517千円（同37.0％増）、セールスプロモーション事業につきましては、都心部における物件供給が堅調な大手不動産会社を中心に提案営業活動を強化した結果、人材派遣案件の受注が伸長したこと等により195,307千円（同16.3％増）、アウトソーシングサービス事業につきましては、セルフストレージ事業者の規模拡大ニーズや資産運用対象の多様化などの高まりに応え、ターンキーソリューションサービスを推進したこと等により1,085,753千円（同53.2％増）となりました。
なお、各セグメントの状況の詳細については、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (1）業績」をご覧ください。
（売上原価）
当連結会計年度における売上原価は、8,119,109千円（前年同期比47.7％増）となりました。これは主に、リアルエステート事業における販売用不動産の売却によるものであります。
（売上総利益）
以上の結果、売上総利益は、2,578,469千円（前年同期比14.4％増）となりました。
（販売費及び一般管理費）
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、955,879千円（前年同期比37.7％増）となりました。主な内訳は、給料手当180,827千円、役員報酬144,232千円及び支払手数料168,817千円であります。
（営業利益）
以上の結果、営業利益は、1,622,590千円（前年同期比4.0％増）となりました。
（営業外損益）
当連結会計年度における営業外収益は、33,965千円（前年同期比61.0％減）となりました。これは主に、有価証券運用益25,140千円によるものであります。また、営業外費用は、107,489千円（前年同期比6.8％減）となりました。これは主に、支払利息79,232千円及び長期前払費用償却27,132千円によるものであります。
（経常利益）
以上の結果、経常利益は1,549,066千円（前年同期比1.1％増）となりました。
（特別損益）
当連結会計年度における特別利益は、38,613千円（前年同期比88.9％減）となりました。これは固定資産売却益29,999千円及び資産除去債務戻入益8,613千円によるものであります。また、特別損失は、270千円（前年同期比98.9％減）となりました。
（親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は1,587,409千円（前年同期比14.4％減）となりました。これに法人税、住民税及び事業税や法人税等調整額を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,018,774千円（前年同期比16.6％減）となりました。
(3）財政状態の分析
当連結会計年度末における資産、負債及び純資産の状況は次のとおりであります。
（流動資産）
当連結会計年度末における流動資産の残高は、13,639,716千円（前連結会計年度末比29.6％増）となりました。これは主に、マンション開発の竣工による振替や収益不動産の仕入により、販売用不動産が2,998,169千円増加したことによるものです。
（固定資産）
当連結会計年度末における固定資産の残高は、150,501千円（前連結会計年度末比23.8％減）となりました。これは主に、長期性預金が27,800千円減少したことによるものです。
（流動負債）
当連結会計年度末における流動負債の残高は、1,877,092千円（前連結会計年度末比27.7％減）となりました。これは主に、支払手形及び買掛金が594,319千円、未払法人税等が324,153千円減少したことによるものであります。
（固定負債）
当連結会計年度末における固定負債の残高は、6,393,210千円（前連結会計年度末比109.8％増）となりました。これは主に、長期借入金が3,382,172千円増加したことによるものです。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産の残高は、5,519,915千円（前連結会計年度末比8.7％増）となりました。これは主に、当期純利益が1,018,774千円計上された一方で、自己株式の取得により自己株式が208,536千円増加したことによるものです。この結果、自己資本比率は、38.1％となりました。
(4）キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。