(1）業績
当連結会計年度における我が国経済は、トランプ米国大統領就任後の円安傾向、いまだ余波が続く英国のＥＵ離脱問題、周辺諸国の地政学的リスクなどの世界経済の影響を受けつつも、日銀の金融緩和に代表される政府主導の経済政策の影響により株式市場は堅調な推移を見せ、雇用や所得環境の改善等によって緩やかな回復基調で推移いたしました。
当社グループの事業領域である不動産業界においては、東京圏における物件取得競争は引き続き激しく、2020年開催の東京オリンピックに向けた建築需要が建築価格を押し上げていること等により販売価格も上昇が続いております。また金融機関も融資先や対象物件を選別するように慎重な融資姿勢を示し始めておりますが、超低金利政策の継続や、相続税対策などの資産形成ニーズ、依然として続く東京への人口流入を背景として、安定した賃貸収益と高い市場流通性を持つ東京圏の物件を中心に需要は堅調であり、事業環境は底堅く推移いたしました。
当社グループはこのような事業環境の中、2015年に策定した中期経営計画「“Run” ～For Growth 2018～」を達成すべく、中長期的な成長に資する基盤拡充のため、主力のリアルエステート事業の収益力の強化、セルフストレージビジネス向けサービス事業及び、セールスプロモーション事業の販路拡大とサービスの充実を推進してまいりました。
当連結会計年度の経営成績は、売上高は16,476,574千円（前期比54.0％増）、営業利益は2,071,055千円（前期比27.6％増）、経常利益は1,996,187千円（前期比28.9％増）となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、1,329,952千円（前期比30.5％増）となりました。
セグメントの概況は次のとおりであります。
（リアルエステート事業）
当連結会計年度におきましても、不動産会社・事業法人・国内投資家層など幅広い需要への売却が好調に推移いたしました。「白銀公園（東京都新宿区）」「尾久（東京都北区）」「市谷仲之町（東京都新宿区）」など都市型マンションを10棟、「池袋本町」などの開発プロジェクトを権利関係の調整、既存建物の解体、土壌汚染調査等の整備を行った上で５件売却いたしました。
さらに、稼働率向上や管理コストの見直しなどにより収益価値を高め、「グレンパーク神楽坂（東京都新宿区）」「DeLCCS神田大手町（東京都千代田区）」などの東京都心部に立地する収益不動産を４棟売却いたしました。
また、今後の収益源の確保も積極的に進め、「市谷甲良町（東京都新宿区）」「蒲田（東京都大田区）」「日本橋三越前（東京都中央区）」など11件の都市型マンション開発用地や、「DeLCCS門前仲町（東京都江東区）」などの収益不動産の仕入を行いました。
以上の結果、売上高は13,805,769千円（前期比46.6％増）、営業利益は2,138,510千円（前期比26.4％増）となりました。
（セールスプロモーション事業）
セールスプロモーション事業は、大手不動産会社からの営業サポートや事務系人材派遣案件が伸長し、多数の人材投入が必要な大型案件の受注も増加いたしました。加えて、スタッフ採用ルートの拡張と採用後のスタッフ教育を強化した結果、長期人材のニーズや多数のスタッフが必要とされる大型案件への迅速なサービス提供が可能となり、採算性も向上いたしました。
以上の結果、売上高は325,218千円（前期比66.5％増）、営業利益は84,702千円（前期比103.7％増）となりました。
（アウトソーシングサービス事業）
子会社の株式会社パルマが展開するアウトソーシングサービス事業においては、より充実したセルフストレージビジネス向けサービスメニューを提供し、ビジネスソリューションサービス（セルフストレージ事業会社向け滞納保証付きアウトソーシングサービス）を始めとしたサービスの受託が引き続き堅調に推移いたしました。
加えて、セルフストレージ事業者の規模拡大ニーズや資産運用対象の多様化などの高まりに応え、ターンキーソリューションサービス（セルフストレージ施設発掘・開発、開業支援・事業運営コンサルティング）を推進し、事業者や機関投資家向けに９件の施設開発販売や開業支援コンサルティングを行いました。
以上の結果、売上高は2,345,586千円（前期比116.0％増）、営業利益は215,677千円（前期比30.9％増）となりました。
(2）キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ2,940,113千円増加し、当連結会計年度末には7,554,957千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果得られた資金は601,159千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が1,996,424千円あった一方で、たな卸資産の増加額が1,149,090千円あったことによるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果得られた資金は53,578千円となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入が174,005千円、有価証券の売買による収入が60,873千円あった一方で、定期預金の預入による支出が142,504千円あったことによるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果得られた資金は2,285,374千円となりました。これは主に、長期借入れによる収入が8,148,937千円、新株予約権の行使による株式の発行による収入が1,311,930千円あった一方で、長期借入金の返済による支出が7,078,465千円あったことによるものです。
(1）生産実績
当社グループは、リアルエステート事業、セールスプロモーション事業、アウトソーシングサービス事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(2）受注実績
当社グループは、受注生産を行っておりませんので、受注実績の記載はしておりません。
(3）販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメント |
当連結会計年度 （自 平成28年10月１日 至 平成29年９月30日） |
前年同期比 |
|
販売高（千円） |
（％） |
|
|
リアルエステート事業 |
13,805,769 |
46.6 |
|
セールスプロモーション事業 |
325,218 |
66.5 |
|
アウトソーシングサービス事業 |
2,345,586 |
116.0 |
|
その他 |
－ |
－ |
|
合計 |
16,476,574 |
54.0 |
（注） セグメント間取引については、相殺消去しております。
上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(1）会社の経営の基本方針
当社グループは、「私たちと出会った全ての方々の＜大切な人生～ｄｅａｒ ｌｉｆｅ～＞をもっと豊かにしていただきたい」との経営理念に基づき、さまざまな機会に存在し得る潜在価値を具現化し最大限に高めることにより、関係者の満足度の向上、さらには地域社会及び業界の発展に繋がると常に意識し、ビジネスに取り組んでおります。今後もこうした理念に立脚し、顧客のニーズをより的確に把握し、さらなる満足度の向上を追求し続けてまいります。
また、単に事業規模の拡大を追及するのではなく、複数の事業を安定的に成長させ、それぞれの事業の強みを活かして最大のシナジー効果を発揮することにより、企業の継続的な発展と企業価値の拡大に努めてまいります。
(2）中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、当社が展開するリアルエステート事業と子会社の株式会社パルマが展開するアウトソーシングサービス事業を軸に、事業規模の拡大を進めております。当社グループは、中期経営計画「“Run” ～For Growth 2018～」にもとづき、不動産とセルフストレージビジネスにて蓄積された事業基盤を活かし、市場の発展に貢献していくとともに、中長期的な成長のための基盤を拡充することにより、企業価値の一層の向上を実現してまいります。
(3）目標とする経営指標
当社グループは、健全性や効率性とのバランスを重視しながら、永続的な成長を実現することを目指しております。収益面でもバランスの取れた事業ポートフォリオの構築を目指しております。
当社グループは、平成30年９月期を最終年度とする中期経営計画「“Run” ～For Growth 2018～」を策定しております。本計画にもとづき、計画最終年度の平成30年９月期の定量目標として連結経常利益25億円、連結ベースのROE25％以上を目指してまいります。
(4）今後の事業環境
今後の事業環境につきましては、良好な資金調達環境と資産運用の多様化や相続対策などを背景とした需要に支えられ東京圏を中心に不動産取引は底堅く推移するものと見込んでおります。加えて、安定したリターンが見込める国内不動産に対する国内外投資家の投資意欲は今後も続くと見られ、好調な事業環境が引き続き継続するものと判断しております。
一方、物件取得競争の激化及び建築費高騰による価格上昇などが懸念されております。
(5）会社の対処すべき課題
このような状況が予測される中、リアルエステート事業においては、不動産投資市場における需給動向を慎重に見据えながら、個人投資家から不動産投資ファンドや事業法人などの幅広い出口チャネルを強みに、引き続き東京圏において都市型マンションの開発や中小型クラスの収益不動産の投資を推進してまいります。
さらに、アウトソーシングサービス事業においては、セルフストレージビジネス向けアウトソーシングサービスの受託シェアのさらなる拡大とセルフストレージ施設の供給・運用能力の向上、セールスプロモーション事業では不動産業界向け人材サービスメニューのさらなる拡充と派遣スタッフの採用・育成のさらなるスピード化を進めることにより、各セグメントの収益拡大を図ってまいります。
(6）その他、会社の経営上重要な事項
特記すべき事項はありません。
以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、当社グループとしては必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資家の投資判断上重要であると考えられる事項については積極的に情報開示しております。当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項以外の記載内容も合わせて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えられます。
なお、文中の記載は、当社グループの事業等及び当社株式への投資に係るリスクを全て網羅しているものではありません。また、将来に関する事項につきましては、本書提出日現在において当社グループが入手可能な情報から判断したものであります。
①経済情勢の変動について
当社グループの主要事業であるリアルエステート事業が属する不動産業界は、景気動向、金利動向および地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループにおいてもこれらの経済情勢の変化により各事業の業績は影響を受けます。当社グループは、不動産開発・売買・運営において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で構成された組織により事業展開しており、かかるリスクの軽減と同時に、最大限の収益が確保できるようマーケットの動きを注視しておりますが、不動産市況が当社グループの予測を超え、想定した以上の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社グループの経営成績および財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。
また、これらの変動は、不動産業界を始めとした各種業界向け人材派遣案件の減少、セルフストレージ利用者の減少や当該利用料滞納者の増加をもたらす可能性もあり、セールスプロモーション事業やアウトソーシングサービス事業の業績にも影響を及ぼす可能性があります。
②競合の状況
当社グループは、東京23区及びその周辺エリアにおいてリアルエステート事業を展開しておりますが、当該エリアは競合も多く、過度な価格競争が生じた場合には、物件の仕入や売却が計画どおりに進められないなど、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③外部業者への工事の委託
当社グループは、特にリアルエステート事業において、設計・施工工事・賃貸管理・建物管理等を所定の審査を経た上で外部業者に委託しております。更に外部業者に業務を委託した後においても、品質及び工程監理のため当社社員が随時外部業者との会議に参加し、報告を受け、当社グループの要求する品質、工期に合致するように確認作業を適宜行っております。
しかしながら、施工工事における災害の発生、労務費・資材費高騰による開発コストの上昇、外部業者からの虚偽の報告、外部業者の契約不履行や倒産等、不測の事態が発生し工事が遅延若しくは停止した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、施工完了後、外部業者の破綻等の事態が発生したことにより、本来外部業者が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、想定外の費用負担等が当社グループに発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
④個人情報保護
当社グループでは業務遂行上の必要性から、特にセールスプロモーション事業やアウトソーシングサービス事業において登録派遣スタッフやセルフストレージ利用者等、多くの個人情報を取扱っております。これらの個人情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめとして、関連する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めており、「個人情報保護管理規程」を定めたうえ、当社グループ社員並びに登録派遣スタッフに対し教育・啓蒙を徹底し、個人情報の保護に取り組んでおります。
しかしながら、不測の事態により、万一、個人情報が外部へ漏洩した場合、当社グループの信用の失墜及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
⑤訴訟等の可能性
当社グループが仕入、施工、管理、販売する不動産物件において、建物の瑕疵や土壌汚染等による訴訟の発生やこれらに起因する建築計画の変更等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
⑥建設地の周辺住民の反対運動について
マンション・オフィスビル等の不動産の建設にあたっては、建設地の周辺環境に配慮し、関係する法律や自治体の条例などを検討して開発計画を立てるとともに、事前に周辺住民の方に実施する説明会などで理解を頂戴するようにしておりますが、建設中の騒音や、日照問題、環境問題等を理由に周辺住民の方の反対運動が起きる場合があり、その場合に建築計画の変更、工事期間の延長、追加費用の発生等が生じ当社グループの経営成績や財政状態等に影響を与える可能性があります。
⑦リアルエステート事業における物件の引渡時期等による業績の変動について
リアルエステート事業にかかる売上高は、主に不動産物件の売却金額であるため、当社グループのその他の事業と比較して売上高が多額になる傾向があります。そのため、リアルエステート事業の売上高の動向により当社グループ全体の業績も大きく変動する可能性があります。具体的には、主力のマンション開発事業は、事業着手より開発・売却にいたるまでの事業期間が概ね２年程度あるため、開発の進捗が計画より遅延した場合等により、売上計上時期が当初の想定から延期となる可能性があります。加えて、当該事業は物件の引渡しを行った時点で売上計上を行う「引渡し基準」であることから、引渡時期の遅延、販路選択（区分住戸ごとの引渡しもしくは一棟売却）及び物件の内容（個別物件の利益率等）等により当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。特に四半期毎の経営成績においては、案件の引渡しの有無により売上高および収益が短期的に偏る可能性があります。
⑧有利子負債への依存及び金利水準の動向
不動産開発用地や収益物件の取得費、建築費の一部等の事業資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、平成29年９月末時点において49.0％であります。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
⑨当社グループの主要な事業にかかる法的規制について
当社グループの事業は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、金融商品取引法、労働者派遣法等、各種法令のほか各自治体が制定した条例等による規制を受けております。当社グループの許認可等の状況は下表のとおりであり、現在までに当該許認可が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、何らかの理由によりこのような事由が発生した場合には当社グループの業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、これらの法的規制や条例等が新たに制定されたり、改定された場合には新たな負担が発生し、当社グループの業績や事業展開に影響を与える可能性があります。
（許認可、免許及び登録等の状況）
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許認可等の名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び主要な許認可取消事由 |
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宅地建物取引業免許 |
東京都 |
東京都知事(3) 第83945号 |
平成31年12月17日 |
宅地建物取引業法第66条各号に該当する場合 |
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一級建築士事務所登録 |
一般社団法人東京都建築士事務所協会 |
東京都知事登録 第51856号 |
平成33年２月19日 |
建築士法第10条第１項各号に当たる場合に、中央建築士審査会の同意を経て免許の取消を行う |
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一般労働者派遣業免許 |
厚生労働省 |
（般）13-300632 |
平成35年１月31日 |
労働者派遣法第14条各号に該当する場合 |
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有料職業紹介事業免許 |
厚生労働省 |
13-ユ-300590 |
平成30年５月31日 |
職業安定法第32条各号に該当する場合 |
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宅地建物取引業免許（㈱パルマ） |
東京都 |
東京都知事(1) 第97464号 |
平成32年２月13日 |
宅地建物取引業法第66条各号に該当する場合 |
|
一般労働者派遣事業免許（㈱パルマ） |
厚生労働省 |
（般）13-304730 |
平成30年５月31日 |
労働者派遣法第14条各号に該当する場合 |
|
有料職業紹介事業免許（㈱パルマ） |
厚生労働省 |
13-ユ-308501 |
平成32年４月30日 |
職業安定法第32条各号に該当する場合 |
該当事項はありません。
該当事項はありません。
財政状態、経営成績及びキャッシュフローの分析は、以下のとおりであります。
(1）重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
(2）経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度における売上高は、16,476,574千円（前期比54.0％増）となりました。
セグメント別の売上高は、リアルエステート事業につきましては、当社開発による都市型マンションや収益不動産等の売却により13,805,769千円（同46.6％増）、セールスプロモーション事業につきましては、都心部における物件供給が堅調な大手不動産会社を中心に提案営業活動を強化した結果、人材派遣案件の受注が伸長したこと等により325,218千円（同66.5％増）、アウトソーシングサービス事業につきましては、セルフストレージ事業者の規模拡大ニーズや資産運用対象の多様化などの高まりに応え、ターンキーソリューションサービスを推進したこと等により2,345,586千円（同116.0％増）となりました。
なお、各セグメントの状況の詳細については、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (1）業績」をご覧ください。
（売上原価）
当連結会計年度における売上原価は13,165,627千円（前期比62.2％増）となりました。これは主に、リアルエステート事業における販売用不動産の売却によるものであります。
（売上総利益）
以上の結果、売上総利益は、3,310,947千円（前期比28.4％増）となりました。
（販売費及び一般管理費）
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、1,239,891千円（前期比29.7％増）となりました。主な内訳は、給料手当225,872千円、役員報酬165,174千円及び支払手数料260,104千円であります。
（営業利益）
以上の結果、営業利益は、2,071,055千円（前期比27.6％増）となりました。
（営業外損益）
当連結会計年度における営業外収益は、54,212千円（前期比59.6％増）となりました。これは主に、有価証券運用益48,773千円によるものであります。また、営業外費用は、129,081千円（前期比20.1％増）となりました。これは主に、支払利息103,163千円及び長期前払費用償却18,153千円によるものであります。
（経常利益）
以上の結果、経常利益は1,996,187千円（前期比28.9％増）となりました。
（親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は1,996,424千円（前期比25.8％増）となりました。これに法人税、住民税及び事業税や法人税等調整額を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,329,952千円（前期比30.5％増）となりました。
(3）財政状態の分析
（流動資産）
当連結会計年度末における流動資産の残高は、17,683,617千円（前連結会計年度末比29.6％増）となりました。これは主に、物件の売却に伴い現金及び預金が2,349,499千円増加したこと、またマンション開発用地や収益不動産の仕入により、仕掛販売用不動産が885,757千円、販売用不動産が272,331千円増加したことによるものです。
（固定資産）
当連結会計年度末における固定資産の残高は、125,044千円（前連結会計年度末比16.9％減）となりました。これは主に、保有目的の変更に伴い有形固定資産の一部を販売用不動産へ振り替えたことにより、建物が42,035千円減少したことによるものです。
（流動負債）
当連結会計年度末における流動負債の残高は、2,334,834千円（前連結会計年度末比24.4％増）となりました。これは主に、開発案件の増加により買掛金が273,691千円と、利益の増加に伴い未払法人税等が134,893千円増加したことによるものです。
（固定負債）
当連結会計年度末における固定負債の残高は、7,603,685千円（前連結会計年度末比18.9％増）となりました。これは主に、マンション開発用地及び収益不動産取得のために長期借入金908,342千円と社債300,000千円が増加したことによるものです。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産の残高は、7,870,142千円（前連結会計年度末比42.6％増）となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益を1,329,952千円計上したこと、新株予約権の行使によって資本金及び資本剰余金がそれぞれ658,917千円増加したことによるものです。この結果、自己資本比率は、42.3％となりました。
(4）キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。