第２【事業の状況】

１【業績等の概要】

（1）業績

　当連結会計年度における我が国経済は、政府の経済・金融政策による景気回復が引き続き期待されたものの、米国の利上げ、原油安、中国経済の低迷など世界経済の影響が懸念され、平成28年１月以降、為替や株価の変動が激しくなるなど、将来への見通しについて予断を許さない状況となりました。

　当社グループが属する分譲マンション業界においては、金融緩和に伴う住宅需要や不動産投資意欲の高まりとともに、活発な供給活動が続いているものの、土地価格や建築費の高騰が販売価格を押し上げ、需給の均衡について懸念も生じており、先行き不透明であります。

　このような事業環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売を継続して行うとともに、新規物件の開発に取り組みました。

　この結果、売上高 7,918,295千円（前期比24.3％増）、営業利益 780,573千円（前期比4.9％増）、経常利益 691,826千円（前期比0.3％減）となり、商用及び住居用の賃貸ビル１棟の売却益等による特別利益 144,911千円を計上したことから、当期純利益は 491,734千円（前期比10.2％増)となりました。

セグメント別の業績の概要は次のとおりであります。

（ファミリーマンション販売事業）

　福岡市、横浜市で販売活動を行い、完成在庫及び当期完成の４物件（福岡市、横浜市）の引渡しを行い、戸建て、中古マンションも含め、合計106戸（前期は103戸）の引渡しとなりました。その結果、売上高 3,406,288千円（前期比22.9％増）となったものの、次期完成予定の３物件（福岡市、久留米市、熊本市）の販売活動を進め、販売費を使用したことから、セグメント利益 267,935千円（前期比41.3％減）となりました。

（資産運用型マンション販売事業）

　引渡し戸数は、新築213戸及び中古35戸の合計248戸（前期は202戸）と伸長し、売上高 3,707,716千円（前期比25.6％増）、セグメント利益 480,466千円（前期比28.1％増）となりました。また、当期に４物件（福岡市）を完成させたほか、次期以降完成予定の５物件（福岡市）の開発を進めました。

（不動産賃貸管理事業）

　新規物件の完成等に伴い管理戸数は2,234戸（前期は1,972戸）となりました。資産運用型マンションの引渡しに伴い賃貸管理収入が順調に増加したものの、商用及び住居用の賃貸ビル１棟の売却等に伴い賃貸収入が減少した結果、売上高 312,044千円（前期比2.8％減）、セグメント利益 110,393千円（前期比9.6％減）となりました。

（ビルメンテナンス事業）

　マンション管理業、保守・点検業を継続して行い、売上高 113,560千円（前期比0.9％増）、セグメント利益 3,313千円（前期は子会社化に伴うのれんの一括償却により、セグメント損失 10,720千円）となりました。

（その他の事業）

　不動産仲介業が好調に推移したほか、販売用土地（福岡市）を売却し、売上高 378,685千円（前期比76.2％増）、セグメント利益 151,611千円（前期比234.5％増）となりました。

（2）キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ 560,560千円増加し、1,523,437千円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果使用した資金は 1,224,525千円（前期比7.0％増）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益 836,738千円となったものの、当連結会計年度末月に資産運用型マンション１棟120戸の完成・引渡しを受けたほか、各プロジェクト開発の進捗に伴い、たな卸資産の増加額 2,135,530千円となったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果得られた資金は 613,399千円（前期は固定資産の取得による支出等により 1,364,624千円の使用）となりました。これは主として、商用及び住居用賃貸ビルの１棟の売却に伴い、固定資産の売却による収入 498,967千円となったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果得られた資金は 1,171,687千円（前期比45.2％減）となりました。これは主として、長期借入金の返済による支出 1,166,071千円となったものの、プロジェクト開発の進捗に伴い、短期借入金の純増額 1,582,360千円、長期借入れによる収入 1,039,200千円となったことによるものであります。

２【生産、受注及び販売の状況】

（1）生産実績

　該当事項はありません。

（2）契約実績

　当連結会計年度における契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 （自　平成27年２月１日　至　平成28年１月31日)
	期中契約高			年度末契約残高
	戸数 （戸）	金額 （千円）	前年同期比 （％）	戸数 （戸）	金額 （千円）	前年同期比 （％）
ファミリーマンション販売事業	149	4,969,268	327.9	68	2,360,256	296.0
資産運用型マンション販売事業	255	3,792,911	127.2	33	479,554	121.6
合計	404	8,762,179	194.8	101	2,839,810	238.3

（注）1．上記金額には、消費税等は含まれておりません。

2．不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業及びその他の事業については、事業の性質上、契約実績の表示が馴染まないため記載しておりません。

（3）販売実績

　当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 （自　平成27年２月１日　至　平成28年１月31日）
	戸数（戸）	金額（千円）	前年同期比（％）
ファミリーマンション販売事業	106	3,406,288	122.9
資産運用型マンション販売事業	248	3,707,716	125.6
不動産賃貸管理事業		312,044	97.2
ビルメンテナンス事業		113,560	100.9
報告セグメント計	354	7,539,609	122.5
その他の事業		378,685	176.2
合計	354	7,918,295	124.3

（注）1．上記金額には、消費税等は含まれておりません。

2．セグメント間の取引については相殺消去しております。

3．その他の事業は、仲介業及び土地売却が含まれております。

３【対処すべき課題】

　当社グループが属する分譲マンション業界におきましては、景気回復傾向と不動産投資意欲の高まりから、着工件数が増加するなど市況の活発化に伴い、事業者間の仕入・販売競争は激しくなっていくものと考えられます。また、消費税率引上げ、建築コスト上昇の影響による販売価格の上昇と所得環境の改善動向によっては、顧客の購買力が相対的に低下する可能性があります。このような事業環境のもと、当社グループの対処すべき課題は次のとおりであります。

① 企画・開発

　ファミリーマンション開発においては、周辺エリアの需給状況を的確に見通し、立地条件を厳選して、販売競争に優位な物件を供給してまいります。また、首都圏における仕入機能の強化に引き続き取り組みます。

　資産運用型マンション開発においては、福岡市での賃貸市場動向を踏まえ、継続して投資価値の高い物件を供給してまいります。

② 販売

　ファミリーマンション販売及び資産運用型マンション販売において、販売戸数の増加と他事業者との競合に対応するため、営業戦力の増強に取り組んでまいります。

③ 組織

　当社各部門及び連結子会社の人員増と業務拡大が見込まれることから、効率的な組織運営を行うため、経営管理・経営企画機能の強化を図ってまいります。

４【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

　なお、文中の将来に関する事項は、本書類提出日現在において当社グループが判断したものであります。

① 法的規制等について

　当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建物の区分所有等に関する法律、住宅の品質確保の促進等に関する法律、建築基準法、国土利用計画法、都市計画法、土地基本法、不当景品類及び不当表示防止法、犯罪による収益の移転防止法に関する法律、各都道府県による暴力団排除条例、不動産の表示に関する公正競争規約、建設業法、建築士法、借地借家法、消防法等により、法的規制を受けております。なお、当社は、平成27年11月30日付で第２種金融商品取引業を廃止しており、当該業務に係る金融商品取引法等の規制によるリスクは消失しております。

　当社グループのファミリーマンション販売事業、資産運用型マンション販売事業、不動産賃貸管理事業及び不動産仲介等のその他の事業の継続には、宅地建物取引業法に基づく「宅地建物取引業者免許」を有することが法的要件であり、現在、当社及び連結子会社である株式会社コーセーアセットプランは、当該免許の取消、更新欠格・登録失効の事由に該当する事実はありません。しかしながら、当該免許の取消、更新欠格・登録失効、あるいは、関係法規の新設・改廃があった場合、当社グループの上記事業の継続に支障をきたすとともに、その業績に影響を及ぼす可能性があります。

区　分	免許・登録 　等の区分	免許・登録 等の内容	取消事由	有効期間	有資格者数（人）	交付者 （免許番号）
当　社	宅地建物取引業者免許	宅地建物取引業の遂行	宅地建物取引 業法　第66条	平成23年６月22日～ 平成28年６月21日	29	国土交通大臣 (2)第7271号
㈱コーセー アセットプラン	宅地建物取引業者免許	宅地建物取引業の遂行	宅地建物取引 業法　第66条	平成25年４月16日～ 平成30年４月15日	6	福岡県知事 (2)第16119号

（注）当連結会計年度末（平成28年１月31日）時点の状況であります。

　また、ビルメンテナンス事業におけるマンション管理業の継続には、マンション管理の適正化の推進に関する法律に基づく「マンション管理業者登録」を行うことが法的要件であり、現在、当該事業を行う連結子会社・株式会社アールメンテナンスは、当該登録の失効の事由に該当する事実はありませんが、当該登録の失効あるいは関係法規の新設・改廃があった場合、ビルメンテナンス事業全体の継続に支障をきたすとともに、その業績に影響を及ぼす可能性があります。

区　分	登録の区分	登録の内容	失効事由	有効期間	有資格者数（人）	交付者 （登録番号）
㈱アールメ ンテナンス	マンション管理業者登録	マンション管理業の遂行	マンション管理の適正化の推進に関する法律第83条	平成26年５月８日～ 平成31年５月７日	5	国土交通大臣 (2)第093537号

（注）当連結会計年度末（平成28年１月31日）時点の状況であります。

② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について

　「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の基本構造部分について、供給事業者に対する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられております。当社は、十分な設計技術・建築技術を有する設計事務所及び建設会社に業務を委託するとともに、設計段階から建設工事過程の重要な時点において、独自に検査・確認し、品質管理に万全を期しております。また、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（平成21年10月施行）に基づき、新規物件については住宅瑕疵担保保険に加入しております。しかしながら、保険未加入物件の瑕疵担保責任が発生した場合や、保険加入物件の保証限度を超える瑕疵担保責任が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 事業用地の仕入れについて

　当社は、事業基盤である福岡都市圏を中心に、不動産業者、建設会社、設計事務所及び金融機関等のネットワークを活用し、迅速な意思決定により、事業効率に優れた用地を取得してまいりました。しかしながら、地価の上昇や、用地取得の競合等からその取得が困難になった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、当社は、事業用地の売買契約の際、一定の調査を行った上、土壌汚染等の問題がないことを確認しておりますが、着工後に問題が発覚したり、売主が瑕疵担保責任を遂行しない場合、プロジェクト開発計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

④ 資金調達について

　当社グループは、事業用地の取得資金及び建設費用等を、主として金融機関からの借入により調達しておりますが、各金融機関との関係強化を図るとともに、社債発行や共同事業など、資金調達の円滑化、多様化に努めてまいりました。しかしながら、金融情勢の悪化等により、当社の資金調達に支障が生じた場合、販売物件を計画どおりに供給することが困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 建設工事の外注について

　当社は、マンションの建設については、プロジェクトごとに建設会社の施工能力、施工実績、財務内容等を慎重に勘案した上で、工事請負契約を締結しております。また、当社の建築管理担当者（１級建築施行管理技士）が、工程会議への出席、監理報告書の確認を行い、施工品質、設計・施工監理状況を監督し、建設工事の工程管理及び品質管理に万全を期しております。

　しかしながら、想定外の建築コストの上昇、建設会社による選択受注、建設会社の経営破綻、施工品質の欠陥等の問題が発生した場合、プロジェクトの開発計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、物件完成後、建設会社の経営破綻等により工事請負契約に基づく瑕疵担保責任が履行されなかった場合、当社に補修等の義務が生じ、想定外の費用が発生して、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 金利の上昇について

　当社グループの有利子負債残高は以下の表のとおりであります。ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業においては、引続きプロジェクト開発案件の拡大を図ることから、総資産に占める有利子負債の割合比率が高い水準で推移することが想定されますが、今後の市場金利が想定を超えて上昇した場合、支払利息等の増加により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

区　分	平成26年１月期 （連結）	平成27年１月期 （連結）	平成28年１月期 （連結）
有利子負債残高（Ａ）（千円）	3,550,523	5,782,361	7,037,850
総資産額（Ｂ）（千円）	6,420,646	8,526,255	10,505,843
有利子負債依存度（％）（Ａ／Ｂ）	55.3	67.8	67.0
売上高（千円）	5,681,954	6,371,203	7,918,295
営業利益（Ｃ）（千円）	575,163	744,240	780,573
支払利息（Ｄ）（千円）	85,724	97,615	151,359
（Ｄ／Ｃ）（％）	14.9	13.1	19.4

　また、市場金利の上昇に伴ってローン金利が上昇した場合、住宅ローン等を利用する顧客の購買力が低下するため、販売計画の遂行が困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 近隣住民の反対運動について

　当社は、マンションの建設にあたり、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえ、周辺環境との調和を重視した開発を企画するとともに、周辺住民に対する事前説明会の実施等適切な対応を講じており、現在まで、近隣住民との重大な摩擦は発生しておりません。

　しかしながら、今後、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民の反対運動が発生する可能性があり、問題解決のための工事遅延や追加工事費用が発生する場合やプロジェクト開発が中止に至る場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑧ 個人情報の管理について

　当社グループは、既存顧客・契約見込客等の個人情報を保有しており、個人情報保護法に基づくプライバシーポリシーを制定し、個人情報を含む各種書類管理の徹底、電子的データのセキュリティ管理に努めております。また、平成28年１月の個人番号（マイナンバー）制度導入に伴い、取引先・役職員の個人番号情報の取扱いについて、「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」に基づき、厳格な管理体制を構築しております。これらの個人情報等の取扱いについては、今後も細心の注意を払ってまいりますが、不測の事態によって外部への情報漏洩が発生した場合、当社グループへの信用低下や損害賠償請求による費用発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑨ 事業エリアについて

　当社グループは、福岡都市圏を中心に事業を展開し、当該地域に経営資源を集中することにより、効率的な事業運営を行ってまいりました。このことから、当社グループの業績は、福岡市を中心とする福岡県内の経済状況、雇用状況、賃貸需要、地価の動向等の影響を受ける可能性があります。また、当社グループが資産運用型マンションを供給する福岡市では、「福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例」等による規制が制定され、ワンルームマンションにおける管理人室の設置、駐車・駐輪施設の設置等が義務付けられております。当社は、プロジェクト開発にあたり、これらの規制に適切に対応してまいりましたが、今後の規制変更等により対応が困難となった場合、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

　なお、当社グループは、業容の拡大及び事業エリア集中によるリスクの回避を目的とし、ファミリーマンション販売事業において、引き続き首都圏及び九州各県の中核市における事業展開に取り組んでまいります。しかしながら、競合激化により、当初期待した収益を確保できない場合や安定した事業運営ができない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑩ 在庫リスクについて

　当社グループは、中期的な経済展望に基づき、事業用地の仕入れ、マンションの企画・販売を行い、物件の早期完売に努めております。しかしながら、急激な景気の悪化、金利の上昇、住宅関連税制の改廃等により、販売計画の遂行が困難となり、著しい完成在庫の増加やプロジェクトの遅延が発生した場合、資金収支の悪化を招く可能性があります。また、「棚卸資産の評価に関する会計基準」により、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価損が計上された場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑪ 資産運用型マンションの販売について

　顧客の資産運用型マンション経営においては、賃貸入居率の悪化、家賃相場の下落による賃貸収入の低下及び金利上昇による返済負担の増加等のリスクが発生する可能性があります。当社グループは、これらのリスクを十分に事前説明するとともに、不動産賃貸管理請負契約に基づき、顧客のマンション経営をサポートしてまいりましたが、今後、当該リスクの増大やローン審査の厳格化等により、顧客の購買力が低下した場合、資産運用型マンションの販売計画の遂行が困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、資産運用型マンションが、投資商品の側面を有することから、その販売方法について法的規制等が強化され、その対応に期間や費用を著しく要する場合、資産運用型マンションの販売計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑫ ファミリーマンションの引渡し時期による業績の変動について

　ファミリーマンション販売事業においては、売上基準である顧客への物件引渡し時期が、物件の完成時期に集中するため、四半期毎の業績は大きく変動する可能性があり、当社グループの業績を判断する際には、この業績の時期的偏重について留意する必要があります。また、天災や不測の事態等により、完成時期の著しい遅延が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　［四半期毎のファミリーマンション販売事業の売上高の推移　（単位　千円）］

	第１四半期	第２四半期	第３四半期	第４四半期	合　計
平成26年１月期（連結）	105,481	825,318	1,096,894	1,109,271	3,136,966
平成27年１月期（連結）	854,715	1,778,926	33,165	104,476	2,771,282
平成28年１月期（連結）	527,798	481,724	213,352	2,183,414	3,406,288

５【経営上の重要な契約等】

　該当事項はありません。

６【研究開発活動】

　該当事項はありません。

７【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　当連結会計年度の財政状態及び経営成績の分析は、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、本書類提出日現在において当社グループが判断したものであります。

（1）重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりましては、資産・負債の評価及び費用の認識について重要な会計方針に基づき見積り及び仮定による判断を行っております。これらの見積り数値の妥当性については、継続的に評価を行っておりますが、見積り特有の不確実性のため、実際の結果と異なる場合があります。

（2）当連結会計年度の財政状態の分析

　当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ 1,979,588千円増加し 10,505,843千円となりました。これは主として、商用及び住居用の賃貸ビルの売却に伴い、有形固定資産が 383,857千円減少したものの、プロジェクト開発の進捗に伴い、販売用不動産が 1,312,209千円、仕掛販売用不動産が 823,612千円それぞれ増加したことによるものであります。

　当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ、 1,544,292千円増加し、 8,055,108千円となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗に伴い、短期借入金が 1,304,360千円増加したことによるものであります。

当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ 435,295千円増加し 2,450,735千円となりました。これは主として、利益剰余金が 411,446千円増加したことによるものであります。

（3）当連結会計年度の経営成績の分析

　「１ 業績等の概要（1）業績」に記載のとおりであります。

（4）経営成績に重要な影響を与える要因について

　「４ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。

（5）経営戦略の現状と見通し

　我が国経済は、政府の経済成長戦略の施策実行に伴い、景気の回復基調と目されているものの、世界経済の影響により、先行き不透明であります。

　住宅産業においては、景気回復に伴う需要の増加や不動産投資意欲の高まりとともに活発な取引が行われ、事業者間の仕入・販売の競争が激しくなり、土地代や建築費の上昇を招いております。

　このような環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業において、事業用地仕入、プロジェクト企画、建築コスト及び工期管理それぞれの機能を充実させ、プロジェクト数を増やして事業規模の拡大を図ってまいります。不動産賃貸管理事業においては、自社所有ビルによる賃貸業を加え、ストックビジネスとしての安定成長を維持するとともに、前期（平成27年１月期）より参入したビルメンテナンス事業のほか不動産仲介業等の周辺事業の拡大に取り組んでまいります。

　なお、当社グループは、上記経営戦略に基づき、平成27年１月期から平成29年１月期までの３ヵ年に係る中期経営計画（平成26年３月13日公表「中期経営計画の策定に関するお知らせ」）を策定しており、その進捗は次のとおりであります。

	平成27年１月期（前期）		平成28年１月期（当期）
	計画値	実績値	計画値	実績値
売 上 高　（百万円）	6,368	6,371	7,477	7,918
営業利益　（百万円）	740	744	807	780
経常利益　（百万円）	682	693	722	691
当期純利益（百万円）	375	446	397	491

（6）資本の財源及び資金の流動性についての分析

「１ 業績等の概要（2）キャッシュ・フロー」に記載のとおりであります。

なお、キャッシュ・フロー指標の推移は、次のとおりであります。

	平成26年１月期	平成27年１月期	平成28年１月期
自己資本比率（％）	24.8	23.3	22.9
時価ベースの自己資本比率（％）	32.0	35.4	30.1
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％）	△2,486.6	△505.4	△574.7
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）	△1.7	△11.7	△8.1

（注）1．各指標の算出は以下の算式を使用し、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い

2．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。

3．有利子負債は、貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っているすべての負債を対象としております。

当社グループは、販売や賃貸による資金回収を着実に実行しておりますが、業容の拡大に伴い、事業用地の取得及び建築の委託等を先行して行うため、その仕入資金及び金融機関からの調達資金が増加しております。また、所有している賃貸ビルの収支状況は良好であります。当社グループとメインバンクを中心とする金融機関との良好な関係は堅固であり、今後の有利子負債の増加に対しては、資金調達方法の効率化に取り組み、コスト低減を図るほか、自己資金の活用も検討してまいります。

（7）経営者の問題意識と今後の方針について

当社グループの経営者は、事業環境について、底堅い住宅需要や不動産投資意欲の高まりに支えられ、引き続き活発な供給が行われるものの、建築コストの高止まりや土地代の高騰といった問題に直面しており、今後の販売価格の上昇や消費税の税率引上げが、相対的に顧客の購買力低下を招くおそれがあることを認識しております。

当社グループは、ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業において、良好な資金調達環境を背景として、積極的に事業用地を取得してまいりますが、事業者間の販売競争を勝ち抜くため、利益率を重視しつつ、立地・価格等の面で競争力の高いプロジェクトの企画・開発に努めてまいります。