|
１．経営成績等の概況 ……………………………………………………………………………………………………… |
2 |
|
（1）当期の経営成績の概況 …………………………………………………………………………………………… |
2 |
|
（2）当期の財政状態の概況 …………………………………………………………………………………………… |
2 |
|
（3）当期のキャッシュフローの概況 ………………………………………………………………………………… |
3 |
|
（4）今後の見通し ……………………………………………………………………………………………………… |
3 |
|
（5）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当 …………………………………………………………… |
4 |
|
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 …………………………………………………………………………… |
4 |
|
３．連結財務諸表及び主な注記 …………………………………………………………………………………………… |
5 |
|
（1）連結貸借対照表 …………………………………………………………………………………………………… |
5 |
|
（2）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 ……………………………………………………………………… |
7 |
|
連結損益計算書 …………………………………………………………………………………………………… |
7 |
|
連結包括利益計算書 ……………………………………………………………………………………………… |
8 |
|
（3）連結株主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………………………… |
9 |
|
（4）連結キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………………………………………… |
11 |
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（5）連結財務諸表に関する注記事項 ………………………………………………………………………………… |
12 |
|
（継続企業の前提に関する注記） ………………………………………………………………………………… |
12 |
|
（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項） ………………………………………………………… |
12 |
|
（会計方針の変更）…………………………………………………………………………………………………… |
13 |
|
（連結貸借対照表関係） …………………………………………………………………………………………… |
13 |
|
（連結損益計算書関係） …………………………………………………………………………………………… |
14 |
|
（連結株主資本等変動計算書関係） ……………………………………………………………………………… |
14 |
|
（連結キャッシュ・フロー計算書関係） ………………………………………………………………………… |
15 |
|
（開示の省略） ……………………………………………………………………………………………………… |
15 |
|
（セグメント情報等） ……………………………………………………………………………………………… |
16 |
|
（１株当たり情報） ………………………………………………………………………………………………… |
20 |
|
（重要な後発事象） ………………………………………………………………………………………………… |
20 |
|
４．その他 …………………………………………………………………………………………………………………… |
21 |
|
（1）生産、受注及び販売の状況 ……………………………………………………………………………………… |
21 |
|
（2）役員の異動 ………………………………………………………………………………………………………… |
21 |
（1）当期の経営成績の概況
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症が５類感染症に移行し、インバウンド需要、雇用・所得環境などの国内経済活動の正常化が進んでいるものの、世界的な金融の引き締め、エネルギー価格の高騰、各国における紛争の長期化、物価上昇による個人消費への影響など、依然として先行きは不透明な状況です。
当社グループが属する分譲マンション業界においては、建築コストは高止まりしており、住宅ローン金利も含めマンション購入費用の値上がりも懸念されることから、顧客の購入可能価格とのミスマッチが生じないよう、開発・販売に十分な検討が必要となります。
このような事業環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売を継続して行うとともに、新規物件の開発に取り組みました。
この結果、売上高 10,162,858千円（前期比7.6％減）、営業利益 1,618,095千円（前期比0.8％減）、経常利益 1,829,351千円（前期比0.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益 1,262,618千円（前期比0.2％増)となりました。
セグメント別の業績の概要は次のとおりであります。
（ファミリーマンション販売事業）
福岡県福岡市で１棟（グランフォーレ箱崎九大前駅レジデンス）、山口県下関市で１棟（グランフォーレ長府侍町）を完成させ、前述のマンションを含む福岡県福岡市の２棟（グランフォーレ大橋駅前レジデンス、グランフォーレ箱崎九大前駅レジデンス）の引渡しを完了し、中古物件を含む78戸（前年同期は181戸）を引渡しました。また、鹿児島県鹿児島市で１棟（グランフォーレ高見馬場）、山口県下関市で１棟（グランフォーレ長府侍町）、栃木県小山市で１棟（グランフォーレ小山城山町）の販売を開始し、順調に契約高を積み上げました。この結果、売上高 3,084,258千円（前期比49.9％減）となり、セグメント利益 249,901千円（前期比71.9％減）となりました。
（資産運用型マンション販売事業）
福岡県福岡市の３棟（グランフォーレ博多マークプレイス、グランフォーレ博多ウォーターフロント、グランフォーレ千早マークスクエア イーストウイング）、福岡県北九州市の１棟（グランフォーレ小倉シティタワー）の引渡しを完了し、前期繰越在庫を含む396戸（前年同期は197戸）を引渡しました。この結果、売上高 6,373,032千円（前期比52.7％増）、セグメント利益 1,584,256千円（前期比74.7％増）となりました。
（不動産賃貸管理事業）
資産運用型マンション新規物件が完成したものの、物件の売却等に伴う管理会社の変更により、管理戸数は3,572戸（前期は3,643戸）となり、売上高 338,317千円（前期比4.6％増）、セグメント利益 89,881千円（前期比19.5％減）となりました。
（ビルメンテナンス事業）
マンション管理業、保守・点検業、工事請負業を継続して行い、売上高 319,057千円（前期比19.5％増）、セグメント利益 50,049千円（前期比84.5％増）となりました。
（その他の事業）
不動産売買の仲介業を行い、売上高 48,193千円（前期比35.5％減）、セグメント利益 30,420千円（前期比49.7％減）となりました。
（2）当期の財政状態の概況
当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ 799,934千円減少し 14,676,241千円となりました。これは主として、開発の進捗に伴い仕掛販売用不動産が 1,040,599千円増加したものの、完成物件の引渡しにより販売用不動産が 1,230,947千円減少したことに加え、建設用地の取得などにより現金及び預金が 536,871千円減少したことによるものであります。
当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ 1,696,285千円減少し、4,386,959千円となりました。これは主として、マンションの完成に伴い借入金を返済したため、短期借入金が 1,041,000千円、１年内返済予定の長期借入金が 247,138千円減少したことによるものであります。
当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ 896,350千円増加し 10,289,282千円となりました。これは主として、利益剰余金が 896,975千円増加したことによるものであります。
（3）当期のキャッシュ・フローの概況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ 461,028千円増加し、4,499,967千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果獲得した資金は 1,218,081千円（前期は2,945,916千円の獲得）となりました。これは主として、法人税等の支払額が 692,559千円となったものの、税金等調整前当期純利益が 1,829,351千円となったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果獲得した資金は 897,423千円（前期は 497,275千円の使用）となりました。これは主として、固定資産の取得による支出 88,737千円となったものの、定期預金の払戻による収入 1,025,300千円があったことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果使用した資金は 1,654,476千円（前期は3,281,042千円の使用）となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗に伴い、長期借入れによる収入 487,000千円となったものの、短期借入金の純減額 1,041,000千円となったことに加え、長期借入金の返済による支出 726,886千円となったことによるものであります。
キャッシュ・フロー指標の推移は、次のとおりであります。
|
|
2022年１月期 |
2023年１月期 |
2024年１月期 |
|
自己資本比率（％） |
47.8 |
60.3 |
69.7 |
|
時価ベースの自己資本比率（％） |
36.5 |
50.1 |
69.1 |
|
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（％） |
117.6 |
146.2 |
248.4 |
|
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍） |
38.8 |
26.6 |
21.7 |
（注）1．各指標の算出は以下の算式を使用し、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い
2．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。
3．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っているすべての負債を対象としております。
（4）今後の見通し
当社グループが属する分譲マンション業界においては、現時点では低金利政策の下支えがあるものの、物価の上昇・人手不足などの要因により建築コストは高止まりの傾向にあり、住宅ローン金利も含めたマンション購入費用の値上がりも懸念されます。
このような環境のもと、当社グループは、中期経営計画に基づくファミリーマンション及び資産運用型マンションの開発・販売を進めるとともに、事業効率の高い新規プロジェクトの確保に努めてまいります。
また、不動産賃貸管理事業並びにビルメンテナンス事業においては、サービス品質の向上に努め、業績の安定的伸長を図ってまいります。
次期（2025年１月期）の連結業績見通しにつきましては、売上高 9,200百万円、営業利益 304百万円、経常利益 413百万円、親会社株主に帰属する当期純利益 279百万円を見込んでおります。
（5）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
当社の配当政策は、コーポレート・ガバナンス基準（注）により、「連結配当性向30％を重要な指針とし、株主資本の水準を勘案して決定する」ことを基本方針としております。
当期（2024年１月期）の期末配当につきましては、上記配当政策を踏まえ、１株当たり普通配当金36円を予定しております。
上記期末配当に係る年間配当金総額を当期の親会社株主に帰属する当期純利益で除して算定した配当性向は29.0％（前期は29.0％）となります。
次期（2025年１月期）の配当につきましては、上記配当政策を踏まえ、１株当たり年間配当金24円（配当性向87.4％）を予定しております。次期の配当性向が高い要因といたしましては、2026年１月期以降の売上となる実需マンション販売を例年より多く開始するため、2025年１月期の会計期間中に売上を伴わない広告費の支出が前倒しで発生し、当該連結会計年度における利益率が大きく低下することが予想されます。そのため、2024年１月期の配当金36円を参考に、利益の減少を鑑み、次期に関しては配当性向30％の方針を排除した配当を予定しております。
なお、当社は、会社法第454条第５項に規定する中間配当を行うことができる旨を定款により定めております。
（注）当社のコーポレート・ガバナンス基準は、以下の当社ウェブサイトからご覧いただくことができます。
https://www.kose-re.jp/stockholder
当社グループは、当面の経営環境における連結財務諸表の期間比較可能性及び企業間の比較可能性を勘案し、従来どおり日本基準を適用する方針であります。
なお、国際財務報告基準（ＩＦＲＳ）の適用につきましては、経営環境の変化、海外取引の可能性並びに株主構成の動向等を総合的に判断し、合理性を踏まえたうえで適切に対応してまいります。
|
|
|
(単位：千円) |
|
|
前連結会計年度 (2023年１月31日) |
当連結会計年度 (2024年１月31日) |
|
資産の部 |
|
|
|
流動資産 |
|
|
|
現金及び預金 |
6,175,847 |
5,638,976 |
|
売掛金 |
9,043 |
8,512 |
|
販売用不動産 |
2,617,745 |
1,386,798 |
|
仕掛販売用不動産 |
5,762,386 |
6,802,985 |
|
その他 |
344,810 |
150,256 |
|
流動資産合計 |
14,909,833 |
13,987,529 |
|
固定資産 |
|
|
|
有形固定資産 |
|
|
|
建物及び構築物 |
224,894 |
225,096 |
|
減価償却累計額 |
△107,414 |
△114,564 |
|
減損損失累計額 |
△772 |
△772 |
|
建物及び構築物（純額） |
116,707 |
109,758 |
|
土地 |
328,072 |
328,274 |
|
リース資産 |
39,578 |
58,684 |
|
減価償却累計額 |
△15,290 |
△23,533 |
|
リース資産（純額） |
24,287 |
35,151 |
|
建設仮勘定 |
－ |
87,748 |
|
その他 |
13,125 |
13,360 |
|
減価償却累計額 |
△10,454 |
△11,343 |
|
その他（純額） |
2,671 |
2,017 |
|
有形固定資産合計 |
471,737 |
562,950 |
|
無形固定資産 |
8,370 |
6,160 |
|
投資その他の資産 |
|
|
|
投資その他の資産 |
91,360 |
125,011 |
|
貸倒引当金 |
△5,127 |
△5,411 |
|
投資その他の資産合計 |
86,233 |
119,600 |
|
固定資産合計 |
566,342 |
688,711 |
|
資産合計 |
15,476,175 |
14,676,241 |
|
|
|
(単位：千円) |
|
|
前連結会計年度 (2023年１月31日) |
当連結会計年度 (2024年１月31日) |
|
負債の部 |
|
|
|
流動負債 |
|
|
|
支払手形及び買掛金 |
39,167 |
66,610 |
|
電子記録債務 |
398,860 |
447,095 |
|
短期借入金 |
2,356,000 |
1,315,000 |
|
１年内返済予定の長期借入金 |
447,886 |
200,748 |
|
未払法人税等 |
421,917 |
312,736 |
|
未払消費税等 |
3,377 |
26,491 |
|
前受金 |
415,517 |
91,105 |
|
賞与引当金 |
15,597 |
16,507 |
|
その他 |
312,883 |
238,952 |
|
流動負債合計 |
4,411,206 |
2,715,246 |
|
固定負債 |
|
|
|
長期借入金 |
1,502,291 |
1,509,543 |
|
長期預り敷金 |
152,496 |
139,865 |
|
その他 |
17,249 |
22,304 |
|
固定負債合計 |
1,672,037 |
1,671,713 |
|
負債合計 |
6,083,244 |
4,386,959 |
|
純資産の部 |
|
|
|
株主資本 |
|
|
|
資本金 |
1,562,450 |
1,562,450 |
|
資本剰余金 |
1,444,032 |
1,444,032 |
|
利益剰余金 |
6,344,455 |
7,241,431 |
|
自己株式 |
△15,133 |
△15,177 |
|
株主資本合計 |
9,335,804 |
10,232,735 |
|
非支配株主持分 |
57,126 |
56,546 |
|
純資産合計 |
9,392,931 |
10,289,282 |
|
負債純資産合計 |
15,476,175 |
14,676,241 |
|
|
|
(単位：千円) |
|
|
前連結会計年度 (自 2022年２月１日 至 2023年１月31日) |
当連結会計年度 (自 2023年２月１日 至 2024年１月31日) |
|
売上高 |
10,995,723 |
10,162,858 |
|
売上原価 |
7,939,136 |
7,083,473 |
|
売上総利益 |
3,056,587 |
3,079,385 |
|
販売費及び一般管理費 |
1,425,717 |
1,461,290 |
|
営業利益 |
1,630,870 |
1,618,095 |
|
営業外収益 |
|
|
|
受取家賃 |
272,681 |
207,538 |
|
受取手数料 |
23,975 |
32,828 |
|
受取賃貸料 |
18,125 |
17,866 |
|
違約金収入 |
4,356 |
1,572 |
|
その他 |
12,656 |
8,963 |
|
営業外収益合計 |
331,795 |
268,768 |
|
営業外費用 |
|
|
|
支払利息 |
110,920 |
56,178 |
|
融資手数料 |
130 |
50 |
|
その他 |
7,700 |
1,284 |
|
営業外費用合計 |
118,750 |
57,512 |
|
経常利益 |
1,843,914 |
1,829,351 |
|
税金等調整前当期純利益 |
1,843,914 |
1,829,351 |
|
法人税、住民税及び事業税 |
594,382 |
589,042 |
|
法人税等調整額 |
△10,522 |
△21,730 |
|
法人税等合計 |
583,860 |
567,312 |
|
当期純利益 |
1,260,054 |
1,262,038 |
|
非支配株主に帰属する当期純利益又は非支配株主に帰属する当期純損失（△） |
121 |
△580 |
|
親会社株主に帰属する当期純利益 |
1,259,933 |
1,262,618 |
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
前連結会計年度 (自 2022年２月１日 至 2023年１月31日) |
当連結会計年度 (自 2023年２月１日 至 2024年１月31日) |
|
当期純利益 |
1,260,054 |
1,262,038 |
|
包括利益 |
1,260,054 |
1,262,038 |
|
（内訳） |
|
|
|
親会社株主に係る包括利益 |
1,259,933 |
1,262,618 |
|
非支配株主に係る包括利益 |
121 |
△580 |
前連結会計年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日）
|
|
|
|
|
(単位：千円) |
|
|
|
株主資本 |
||||
|
|
資本金 |
資本剰余金 |
利益剰余金 |
自己株式 |
株主資本合計 |
|
当期首残高 |
1,562,450 |
1,444,032 |
5,338,441 |
△15,133 |
8,329,790 |
|
当期変動額 |
|
|
|
|
|
|
剰余金の配当 |
|
|
△253,919 |
|
△253,919 |
|
親会社株主に帰属する当期純利益 |
|
|
1,259,933 |
|
1,259,933 |
|
株主資本以外の項目の当期変動額（純額） |
|
|
|
|
|
|
当期変動額合計 |
－ |
－ |
1,006,014 |
－ |
1,006,014 |
|
当期末残高 |
1,562,450 |
1,444,032 |
6,344,455 |
△15,133 |
9,335,804 |
|
|
|
|
|
|
非支配株主持分 |
純資産合計 |
|
当期首残高 |
57,005 |
8,386,796 |
|
当期変動額 |
|
|
|
剰余金の配当 |
|
△253,919 |
|
親会社株主に帰属する当期純利益 |
|
1,259,933 |
|
株主資本以外の項目の当期変動額（純額） |
121 |
121 |
|
当期変動額合計 |
121 |
1,006,135 |
|
当期末残高 |
57,126 |
9,392,931 |
当連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日）
|
|
|
|
|
(単位：千円) |
|
|
|
株主資本 |
||||
|
|
資本金 |
資本剰余金 |
利益剰余金 |
自己株式 |
株主資本合計 |
|
当期首残高 |
1,562,450 |
1,444,032 |
6,344,455 |
△15,133 |
9,335,804 |
|
当期変動額 |
|
|
|
|
|
|
剰余金の配当 |
|
|
△365,643 |
|
△365,643 |
|
親会社株主に帰属する当期純利益 |
|
|
1,262,618 |
|
1,262,618 |
|
株主資本以外の項目の当期変動額（純額） |
|
|
|
△44 |
△44 |
|
当期変動額合計 |
－ |
－ |
896,975 |
△44 |
896,930 |
|
当期末残高 |
1,562,450 |
1,444,032 |
7,241,431 |
△15,177 |
10,232,735 |
|
|
|
|
|
|
非支配株主持分 |
純資産合計 |
|
当期首残高 |
57,126 |
9,392,931 |
|
当期変動額 |
|
|
|
剰余金の配当 |
|
△365,643 |
|
親会社株主に帰属する当期純利益 |
|
1,262,618 |
|
株主資本以外の項目の当期変動額（純額） |
△580 |
△624 |
|
当期変動額合計 |
△580 |
896,350 |
|
当期末残高 |
56,546 |
10,289,282 |
|
|
|
(単位：千円) |
|
|
前連結会計年度 (自 2022年２月１日 至 2023年１月31日) |
当連結会計年度 (自 2023年２月１日 至 2024年１月31日) |
|
営業活動によるキャッシュ・フロー |
|
|
|
税金等調整前当期純利益 |
1,843,914 |
1,829,351 |
|
減価償却費 |
17,453 |
18,841 |
|
貸倒引当金の増減額（△は減少） |
△71 |
284 |
|
賞与引当金の増減額（△は減少） |
227 |
910 |
|
受取利息及び受取配当金 |
△189 |
△810 |
|
支払利息 |
110,920 |
56,178 |
|
売上債権の増減額（△は増加） |
3,865 |
531 |
|
棚卸資産の増減額（△は増加） |
1,841,883 |
190,077 |
|
前渡金の増減額（△は増加） |
△24,278 |
△11,536 |
|
仕入債務の増減額（△は減少） |
399,820 |
75,677 |
|
前受金の増減額（△は減少） |
113,992 |
△324,411 |
|
未払消費税等の増減額（△は減少） |
△562,746 |
23,113 |
|
預り敷金及び保証金の増減額（△は減少） |
△18,011 |
△12,630 |
|
その他 |
△222,857 |
118,437 |
|
小計 |
3,503,925 |
1,964,011 |
|
利息及び配当金の受取額 |
132 |
874 |
|
利息の支払額 |
△108,904 |
△54,244 |
|
法人税等の支払額 |
△449,237 |
△692,559 |
|
営業活動によるキャッシュ・フロー |
2,945,916 |
1,218,081 |
|
投資活動によるキャッシュ・フロー |
|
|
|
定期預金の預入による支出 |
△1,028,600 |
△27,400 |
|
定期預金の払戻による収入 |
541,500 |
1,025,300 |
|
固定資産の取得による支出 |
△5,184 |
△88,737 |
|
敷金及び保証金の差入による支出 |
△8,507 |
△11,988 |
|
敷金及び保証金の回収による収入 |
3,516 |
250 |
|
投資活動によるキャッシュ・フロー |
△497,275 |
897,423 |
|
財務活動によるキャッシュ・フロー |
|
|
|
短期借入金の純増減額（△は減少） |
△978,500 |
△1,041,000 |
|
長期借入れによる収入 |
2,327,400 |
487,000 |
|
長期借入金の返済による支出 |
△4,369,318 |
△726,886 |
|
配当金の支払額 |
△253,472 |
△365,303 |
|
その他 |
△7,152 |
△8,286 |
|
財務活動によるキャッシュ・フロー |
△3,281,042 |
△1,654,476 |
|
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） |
△832,401 |
461,028 |
|
現金及び現金同等物の期首残高 |
4,871,340 |
4,038,938 |
|
現金及び現金同等物の期末残高 |
4,038,938 |
4,499,967 |
該当事項はありません。
１．連結の範囲に関する事項
（1）連結子会社の数 2社
（2）連結子会社の名称
株式会社コーセーアセットプラン
株式会社アールメンテナンス
２．持分法の適用に関する事項
該当事項はありません。
３．連結子会社の事業年度等に関する事項
連結子会社の事業年度の末日は、連結決算日と一致しております。
４．会計方針に関する事項
（1）重要な資産の評価基準及び評価方法
① 有価証券
市場価格のない株式等
移動平均法による原価法を採用しております。
② 棚卸資産
販売用不動産、仕掛販売用不動産
個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）を採用しております。
（2）重要な減価償却資産の減価償却の方法
① 有形固定資産（リース資産を除く）
定率法を採用しております。ただし、1998年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）並びに2016年４月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物 10年～50年
構築物 10年
工具器具備品 ４年～８年
② 無形固定資産（リース資産を除く）
定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づく定額法によっております。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数として、残存価額を零とする定額法を採用しております。
（3）重要な引当金の計上基準
① 貸倒引当金
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案して回収不能見込額を計上しております。
② 賞与引当金
従業員への賞与の支給に備えるため、将来の支給見込額のうち当連結会計年度の負担額を計上しております。
（4）重要な収益及び費用の計上基準
当社及び連結子会社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
（マンション販売事業）
ファミリーマンション及び資産運用型マンションの企画・開発・販売を行っており、顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡しを行う義務を負っております。
当該履行義務は、物件の引渡しを行うことにより、顧客に当該物件に対する支配が移転し履行義務が充足されると判断し、引渡しを行った一時点において収益を認識しております。
（不動産賃貸管理事業）
オーナー所有物件の賃貸管理、建物管理等を行っており、顧客との管理委託契約に基づきこれらのサービスを提供する義務を負っております。
当該履行義務は契約期間における時の経過により履行義務が充足されると判断し、顧客との契約に従い一定の期間にわたって収益を認識しております。
（ビルメンテナンス事業）
マンションの事務管理業務、管理員業務、清掃・設備管理・保全の各業務、管理組合の決算等マンションの総合管理業務を提供する義務を負っております。
当該履行義務は契約期間における時の経過により履行義務が充足されると判断し、顧客との契約に従い一定の期間にわたって収益を認識しております。
（5）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
（6）その他連結財務諸表作成のための重要な事項
控除対象外消費税等の会計処理
控除対象外消費税等については、販売費及び一般管理費に計上しております。
(時価の算定に関する会計基準の適用指針の適用)
「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年６月17日。以下「時価算定会計基準適用指針」という。）を当連結会計期間の期首から適用し、時価算定会計基準適用指針第27-２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準適用指針が定める新たな会計方針を将来にわたって適用することといたしました。これによる連結財務諸表への影響はありません。
※１．担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は次のとおりであります。
|
|
前連結会計年度 （2023年１月31日） |
当連結会計年度 （2024年１月31日） |
|
販売用不動産 |
－千円 |
794,500千円 |
|
仕掛販売用不動産 |
4,512,463 |
2,746,047 |
|
建物 |
103,500 |
97,083 |
|
土地 |
318,510 |
318,510 |
|
計 |
4,934,475 |
3,956,141 |
担保付債務は次のとおりであります。
|
|
前連結会計年度 （2023年１月31日） |
当連結会計年度 （2024年１月31日） |
|
短期借入金 |
2,356,000千円 |
1,315,000千円 |
|
１年内返済予定の長期借入金 |
390,004 |
140,004 |
|
長期借入金 |
1,264,357 |
1,332,353 |
|
計 |
4,010,361 |
2,787,357 |
２．保証債務
金融機関からの借入金等に対する保証
|
|
前連結会計年度 （2023年１月31日） |
当連結会計年度 （2024年１月31日） |
|
顧客が利用する住宅ローン |
156,161千円 |
99,116千円 |
※１ 顧客との契約から生じる収益
売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客との契約から生じる収益の金額は、連結財務諸表「注記事項（セグメント情報等）」に記載しております。
※２ 販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
|
|
前連結会計年度 （自 2022年２月１日 至 2023年１月31日） |
当連結会計年度 （自 2023年２月１日 至 2024年１月31日） |
|
広告宣伝費 |
269,614千円 |
281,778千円 |
|
販売促進費 |
23,682 |
35,634 |
|
役員報酬 |
129,404 |
119,700 |
|
給与・賞与 |
465,295 |
447,555 |
|
賞与引当金繰入額 |
15,597 |
16,507 |
|
福利厚生費 |
81,379 |
94,543 |
|
減価償却費 |
12,381 |
13,769 |
前連結会計年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日）
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
|
|
当連結会計年度期首株式数（株） |
当連結会計年度増加株式数（株） |
当連結会計年度減少株式数（株） |
当連結会計年度末株式数（株） |
|
発行済株式 |
|
|
|
|
|
普通株式 |
10,368,000 |
－ |
－ |
10,368,000 |
|
合計 |
10,368,000 |
－ |
－ |
10,368,000 |
|
自己株式 |
|
|
|
|
|
普通株式 |
211,233 |
－ |
－ |
211,233 |
|
合計 |
211,233 |
－ |
－ |
211,233 |
２．配当に関する事項
（1）配当金支払額
|
決議 |
株式の種類 |
配当金の総額 （千円） |
配当の原資 |
1株当たり 配当額 （円） |
基準日 |
効力発生日 |
|
2022年4月27日 定時株主総会 |
普通株式 |
253,919 |
利益剰余金 |
25 |
2022年1月31日 |
2022年4月28日 |
(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
|
決議 |
株式の種類 |
配当金の総額 （千円） |
配当の原資 |
1株当たり 配当額 （円） |
基準日 |
効力発生日 |
|
2023年4月27日 定時株主総会 |
普通株式 |
365,643 |
利益剰余金 |
36 |
2023年1月31日 |
2023年4月28日 |
当連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日）
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
|
|
当連結会計年度期首株式数（株） |
当連結会計年度増加株式数（株） |
当連結会計年度減少株式数（株） |
当連結会計年度末株式数（株） |
|
発行済株式 |
|
|
|
|
|
普通株式 |
10,368,000 |
－ |
－ |
10,368,000 |
|
合計 |
10,368,000 |
－ |
－ |
10,368,000 |
|
自己株式 |
|
|
|
|
|
普通株式 |
211,233 |
47 |
－ |
211,280 |
|
合計 |
211,233 |
47 |
－ |
211,280 |
２．配当に関する事項
（1）配当金支払額
|
決議 |
株式の種類 |
配当金の総額 （千円） |
配当の原資 |
1株当たり 配当額 （円） |
基準日 |
効力発生日 |
|
2023年4月27日 定時株主総会 |
普通株式 |
365,643 |
利益剰余金 |
36 |
2023年1月31日 |
2023年4月28日 |
(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
|
決議 |
株式の種類 |
配当金の総額 （千円） |
配当の原資 |
1株当たり 配当額 （円） |
基準日 |
効力発生日 |
|
2024年4月25日 定時株主総会 |
普通株式 |
365,641 |
利益剰余金 |
36 |
2024年1月31日 |
2024年4月26日 |
※１現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
|
|
前連結会計年度 （自 2022年２月１日 至 2023年１月31日） |
当連結会計年度 （自 2023年２月１日 至 2024年１月31日） |
|
現金及び預金勘定 |
6,175,847千円 |
5,638,976千円 |
|
預金期間が３ヶ月を超える定期預金 |
△2,136,908 |
△1,139,009 |
|
現金及び現金同等物 |
4,038,938 |
4,499,967 |
リース取引関係、金融商品関係、有価証券関係、デリバティブ取引関係、退職給付関係、ストック・オプション等関係、税効果会計関係、関連当事者情報、賃貸等不動産関係に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられため、開示を省略しております。
【セグメント情報】
１．報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、事業目的又は販売・サービスの内容等が概ね類似している各個別事業を「ファミリーマンション販売事業」、「資産運用型マンション販売事業」、「不動産賃貸管理事業」、「ビルメンテナンス事業」の４つに集約し、それぞれ専門組織を構成して事業活動を展開していることから、これらを報告セグメントとしております。
各報告セグメントの事業内容は、以下のとおりであります。
|
報告セグメント |
事業内容 |
|
ファミリーマンション販売事業 |
ファミリーマンションの企画・販売 |
|
資産運用型マンション販売事業 |
資産運用型マンションの企画・販売 |
|
不動産賃貸管理事業 |
資産運用型マンション等の賃貸管理及び賃貸 |
|
ビルメンテナンス事業 |
マンション等の管理及びメンテナンス |
２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。
報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。
セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報
前連結会計年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日）
|
|
|
|
|
|
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
|
報告セグメント |
その他（注）１ |
合計 |
調整額（注）２ |
連結財務諸表計上額（注）３ |
||||
|
|
ファミリーマンション販売事業 |
資産運用型マンション販売事業 |
不動産賃貸管理事業 |
ビルメンテナンス事業 |
計 |
||||
|
売上高 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
顧客との契約から生じる収益 |
6,158,014 |
4,172,554 |
221,320 |
267,038 |
10,818,928 |
74,703 |
10,893,632 |
－ |
10,893,632 |
|
その他の収益（注）4 |
－ |
－ |
102,091 |
－ |
102,091 |
－ |
102,091 |
－ |
102,091 |
|
外部顧客への売上高 |
6,158,014 |
4,172,554 |
323,411 |
267,038 |
10,921,019 |
74,703 |
10,995,723 |
－ |
10,995,723 |
|
セグメント間の内部売上高又は振替高 |
－ |
－ |
－ |
16,356 |
16,356 |
－ |
16,356 |
△16,356 |
－ |
|
計 |
6,158,014 |
4,172,554 |
323,411 |
283,394 |
10,937,375 |
74,703 |
11,012,079 |
△16,356 |
10,995,723 |
|
セグメント利益 |
889,923 |
906,633 |
111,660 |
27,123 |
1,935,339 |
60,434 |
1,995,774 |
△364,904 |
1,630,870 |
|
セグメント資産 |
4,815,385 |
3,854,672 |
667,282 |
163,012 |
9,500,353 |
－ |
9,500,353 |
5,975,822 |
15,476,175 |
|
セグメント負債 |
2,555,179 |
2,257,986 |
261,772 |
24,400 |
5,099,339 |
－ |
5,099,339 |
983,904 |
6,083,244 |
|
その他の項目 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
減価償却費 |
－ |
－ |
5,448 |
282 |
5,731 |
－ |
5,731 |
11,722 |
17,453 |
|
有形固定資産及び無形固定資産の増加額 |
－ |
－ |
970 |
560 |
1,530 |
－ |
1,530 |
3,654 |
5,184 |
（注）1．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、仲介業を含んでおります。
2．調整額は以下のとおりであります。
（1）セグメント利益の調整額△364,904千円には、各報告セグメントに配分していない全社費用△364,904千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
（2）セグメント資産及びセグメント負債の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る資産であります。
（3）減価償却費の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。
（4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。
3．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
4. その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月30日）の範囲に含まれる不動産賃貸収入等であります。
当連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日）
|
|
|
|
|
|
|
|
|
（単位：千円） |
|
|
|
報告セグメント |
その他（注）１ |
合計 |
調整額（注）２ |
連結財務諸表計上額（注）３ |
||||
|
|
ファミリーマンション販売事業 |
資産運用型マンション販売事業 |
不動産賃貸管理事業 |
ビルメンテナンス事業 |
計 |
||||
|
売上高 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
顧客との契約から生じる収益 |
3,084,258 |
6,373,032 |
238,225 |
319,057 |
10,014,573 |
48,193 |
10,062,766 |
－ |
10,062,766 |
|
その他の収益（注）4 |
－ |
－ |
100,091 |
－ |
100,091 |
－ |
100,091 |
－ |
100,091 |
|
外部顧客への売上高 |
3,084,258 |
6,373,032 |
338,317 |
319,057 |
10,114,665 |
48,193 |
10,162,858 |
－ |
10,162,858 |
|
セグメント間の内部売上高又は振替高 |
－ |
－ |
－ |
13,604 |
13,604 |
－ |
13,604 |
△13,604 |
－ |
|
計 |
3,084,258 |
6,373,032 |
338,317 |
332,661 |
10,128,269 |
48,193 |
10,176,463 |
△13,604 |
10,162,858 |
|
セグメント利益 |
249,901 |
1,584,256 |
89,881 |
50,049 |
1,974,088 |
30,420 |
2,004,509 |
△386,413 |
1,618,095 |
|
セグメント資産 |
6,914,616 |
1,627,576 |
730,488 |
202,602 |
9,475,284 |
－ |
9,475,284 |
5,200,956 |
14,676,241 |
|
セグメント負債 |
3,110,723 |
203,281 |
379,397 |
33,832 |
3,727,233 |
－ |
3,727,233 |
659,725 |
4,386,959 |
|
その他の項目 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
減価償却費 |
－ |
－ |
5,616 |
177 |
5,793 |
－ |
5,793 |
13,048 |
18,841 |
|
有形固定資産及び無形固定資産の増加額 |
－ |
－ |
350 |
－ |
350 |
－ |
350 |
639 |
989 |
（注）1．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、仲介業を含んでおります。
2．調整額は以下のとおりであります。
（1）セグメント利益の調整額△386,413千円には、セグメント間取引消去△1,230千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△385,183千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。
（2）セグメント資産及びセグメント負債の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る資産であります。
（3）減価償却費の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。
（4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。
3．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
4. その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月30日）の範囲に含まれる不動産賃貸収入等であります。
【関連情報】
前連結会計年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報
(1）売上高
本邦の外部顧客への売上高に区分した金額が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報 (単位：千円)
|
顧客の名称又は氏名 |
売上高 |
関連するセグメント |
|
今泉プロパティー合同会社 |
1,348,270 |
資産運用型マンション販売事業 |
当連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報
(1）売上高
本邦の外部顧客への売上高に区分した金額が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
|
顧客の名称又は氏名 |
売上高 |
関連するセグメント |
|
クリスタルレジデンス特定目的会社 |
3,999,793 |
資産運用型マンション販売事業 |
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日）
該当事項はありません。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日）
該当事項はありません。
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2023年２月１日 至 2024年１月31日）
該当事項はありません。
|
|
前連結会計年度 (自 2022年２月１日 至 2023年１月31日) |
当連結会計年度 (自 2023年２月１日 至 2024年１月31日) |
|
１株当たり純資産額 |
919.17円 |
1007.48円 |
|
１株当たり当期純利益 |
124.05円 |
124.31円 |
（注）1．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
2．１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
|
|
前連結会計年度 (自 2022年２月１日 至 2023年１月31日) |
当連結会計年度 (自 2023年２月１日 至 2024年１月31日) |
|
１株当たり当期純利益 |
|
|
|
親会社株主に帰属する当期純利益 （千円） |
1,259,933 |
1,262,618 |
|
普通株主に帰属しない金額（千円） |
－ |
－ |
|
普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益（千円） |
1,259,933 |
1,262,618 |
|
普通株式の期中平均株式数（株） |
10,156,767 |
10,156,753 |
該当事項はありません。
（1）生産、受注及び販売の状況
① 生産実績
該当事項はありません。
② 契約実績
当連結会計年度における契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 2023年２月１日 至 2024年１月31日) |
|||||
|
期中契約高 |
年度末契約残高 |
|||||
|
戸数 （戸） |
金額 （千円） |
前年同期比 （％） |
戸数 （戸） |
金額 （千円） |
前年同期比 （％） |
|
|
ファミリーマンション販売事業 |
58 |
2,204,177 |
49.1 |
38 |
1,581,584 |
64.0 |
|
資産運用型マンション販売事業 |
145 |
2,400,953 |
28.8 |
22 |
341,053 |
7.7 |
|
合計 |
203 |
4,605,131 |
35.9 |
60 |
1,922,637 |
28.0 |
（注）1．上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2．不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業及びその他の事業については、事業の性質上、契約実績の表示が馴染まないため記載しておりません。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 2023年２月１日 至 2024年１月31日） |
||
|
戸数（戸） |
金額（千円） |
前年同期比（％） |
|
|
ファミリーマンション販売事業 |
78 |
3,084,258 |
50.1 |
|
資産運用型マンション販売事業 |
396 |
6,373,032 |
152.7 |
|
不動産賃貸管理事業 |
|
338,317 |
104.6 |
|
ビルメンテナンス事業 |
|
319,057 |
119.5 |
|
報告セグメント計 |
474 |
10,114,665 |
92.6 |
|
その他の事業 |
|
48,193 |
64.5 |
|
合計 |
474 |
10,162,858 |
92.4 |
（注）1．上記金額には、消費税等は含まれておりません。
2．セグメント間の取引については相殺消去しております。
3．その他の事業は、仲介業が含まれております。
（2）役員の異動
該当事項はありません。