文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（経営方針）
当社グループは、創業以来徹底したお客様中心主義を掲げ、常にお客様目線で物事を捉え、お客様の立場で物事を判断することを、全ての社員が心がけております。私達はお客様の声に真摯に耳を傾け、ニーズに応えたサービスを提供し続けてまいります。
（経営戦略等）
当社グループは、自社所有物件、サブリース物件の賃貸運営を行う「運営管理事業」を中核事業とし、安定的かつ持続的に成長することを目指しております。賃貸仲介サービスを通じてユーザーの多様化するニーズを得られることが私たちの強みであり、それを独自の企画開発力で具現化し、競争力の高い物件供給を行っております。特に、近年は賃貸市場の更なる二極化に備え、都心部に焦点を合わせた開発を行っております。
（経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等）
当社グループは、運営管理事業を柱に、ユーザー本位の使い方・住まい方のできる空間を創造する企業を目指し、長期的には売上高経常利益率の向上を重視して経営に取り組んでまいります。
（経営環境）
当社グループが属する不動産業界におきまして、賃貸住宅の賃料水準にはほぼ影響もみられず、堅調に推移しております。新型コロナウイルス感染症による業績への影響は、主力の運営管理事業において取り扱う物件の大半が住宅系であるため、軽微といえる状況です。
（事業及び財務上の対処すべき課題）
賃貸マンション業界におきまして、ユーザーの需要は都心部及び都心近郊においては堅調で、今後も同様に推移していくことが期待されますが、雇用環境の悪化、店舗や事務所などの空室増加、テレワークの普及やeコマースの利用拡大により消費行動が変化するなど構造変化が起きる可能性もあり留意が必要です。
このような状況の下、当社グループは運営管理事業における保有物件とサブリースの安定した賃料収入を収益の基盤とし、引き続き都心部において競争力の高い賃貸物件の企画開発に注力し保有物件を増加させてまいります。 また、業務の高度化を一層高めるとともに、顧客ニーズを具現化する企画開発力を充実させることが重要であると考えております。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況等に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在の状況に対する判断に基づくものであります。
＜特に重要なリスク＞
（１）不動産市況について
不動産価格の下落している局面においては、買い控えにより下落に拍車がかかり、不動産の流動性の著しい低下、たな卸資産の評価損や固定資産の減損の発生により業績に影響が出る可能性があります。物件の仕入れについても、地価の乱高下が続いた場合や競合の激化により有用な情報の入手が困難になった場合には自社開発物件が計画どおり供給できない可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
[ リスク対応策 ]
当社グループは、保有物件について、自社の不動産鑑定基準を定め毎決算期に評価を行っております。開発、保有する不動産は賃料収益を生む賃貸事業用の不動産であるため、価格の下落や流動性低下の局面においても影響は限定的になると予想しております。
（２）市況の変動による開発販売事業の在庫リスクについて
当社は、マーケット分析や事業計画を十分に検討した上で土地を厳選して取得し、賃貸事業用物件の企画、開発を行っております。しかしながら、突発的な市況の変動、建物調達コストの変動、想定外の金利の上昇、金融市場の信用収縮等が生じた場合等には、当初計画通りの販売を行えない可能性があります。その場合は在庫として滞留することとなり、当社の業績及び資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
[ リスク対応策 ]
定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・物件特性に応じたマーケット感の醸成、投資判断力の強化により、リスクの低減に努めております。また、長期的な資金調達を行うことでもリスク低減に努めております。
（３）有利子負債依存度および資金調達について
当社グループは、開発販売事業及び運営管理事業における賃貸事業用不動産の取得資金を、主に金融機関からの借入金によって調達しております。したがって事業拡大の過程においては営業活動のキャッシュ・フローと投資活動のキャッシュ・フロー（以下、総称してフリー・キャッシュ・フローといいます。）が継続的にマイナスとなり、それを財務活動により補う傾向にあるとともに、総資産に対する有利子負債の割合が高まる傾向があります。
また、金融環境の変化や当社の信用力低下により資金調達が十分に行われない場合には、個別プロジェクト進捗と当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループのキャッシュ・フローおよび有利子負債の状況は下記のとおりであります。
(単位：千円）
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決算年月 |
2019年10月 |
2020年10月 |
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|
営業活動によるキャッシュ・フロー |
△106,242 |
795,499 |
||||||
|
投資活動によるキャッシュ・フロー |
△638,497 |
△1,425,935 |
||||||
|
|
|
|
||||||
|
財務活動によるキャッシュ・フロー |
654,355 |
439,837 |
||||||
|
短期借入金 |
183,800 |
289,000 |
||||||
|
１年内返済予定の長期借入金 |
609,476 |
669,402 |
||||||
|
長期借入金 |
6,803,930 |
7,167,631 |
||||||
|
有利子負債合計 A |
7,597,206 |
8,126,033 |
||||||
|
総資産額 B |
11,715,439 |
12,391,138 |
||||||
|
有利子負債依存度 A/B |
64.8% |
65.6% |
||||||
|
たな卸資産残高 |
4,874,361 |
4,150,414 |
||||||
|
有形固定資産残高 |
4,989,679 |
6,595,407 |
[ リスク対応策 ]
① 資金調達に関して、特定の金融機関に偏ることなく、個別プロジェクトごとに金融機関と協議を行い、金融機関による客観的評価を経た上で借入を実施しております。
② コアバンク以外にも、資金調達の裾野を広げる努力をいたしております。
（４）個人情報の管理について
当社グループが行っている事業においては、多くの顧客の個人情報を保有しています。当社グループでは、個人情報保護規程を制定し、情報管理に関する規程及び運用マニュアル等によって、個人情報管理の強化と徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により、当社グループが保有する顧客情報が社外へ漏洩した場合等には、顧客への信用低下やトラブル解決のための費用負担等により当社グループの業績に影響を与える可能性があります。
[ リスク対応策 ]
当社グループでは、個人情報保護規程を定め、従業員への周知徹底をしております。また、ソフトウエアや機器でのセキュリティ対策、社員教育を実施し、リスクが顕在化しないように努めております。
＜重要なリスク＞
（１）新型コロナウイルス感染症の影響について
新型コロナウイルス感染症の感染拡大や長期化により、経済情勢が悪化した場合、不動産市況が低迷し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社の役職員が感染した場合、事業運営に支障をきたし、業績に影響を及ぼす可能性があります。
[ リスク対応策 ]
新型コロナウイルス対応につきましては、雇用と健康を守ることを第一に、感染症対策を講じております。勤務においては、時差出勤やオフィス内外でのソーシャルディスタンスの確保等を徹底しております。
（２）主要事業の法的規制について
宅地建物取引業法、建築基準法・都市計画法その他不動産関連法制、建設業法、建築士法等建築に関する法令をはじめとして、当社グループの各事業の遂行に関連する法令の改廃や新たに法的規制が設けられた場合には、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。
＜提出会社が取得している免許・許可＞
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法令名等 |
免許・許可の内容 |
有効期間 |
|
宅地建物取引業法 |
国土交通大臣(6) 第5209号 |
2017年４月29日から2022年４月28日まで |
|
建築士法 |
東京都知事 一級第51911号 |
2016年３月10日から2021年３月９日まで |
[リスク対応策]
関連法令の改廃情報及び監督官庁からの発信文書の内容をコンプライアンス担当部署が協議、検討し、課題等の早期把握や対応に努めております。
（３）人材の確保・育成について
当社グループの事業は、各事業の連携とそこから生まれる事業間のシナジーにより、顧客のニーズを具現化する商品・サービスの実現を目指しております。そのためには、幅広い知識と経験を有する優秀な人材の確保・育成が不可欠となっております。そうした中、当社グループでは採用から育成にいたる環境整備に積極的に取り組んでいく方針でありますが、今後、当社グループが求める人材の確保・育成が計画通り進まなかった場合には当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
[ リスク対応策 ]
当社グループでは、新卒だけではなく実績、専門性を備えた中途従業員の採用を推進しております。また、多様な働き方の提供、適正を重視した配置など従業員のモチベーションを高める諸施策により定着・育成に注力しております。
１.経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社・連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
（１）財政状態及び経営成績の状況
① 経営成績の状況
当連結会計年度(自 2019年11月１日 至 2020年10月31日)における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により先行きを見通すことが極めて難しい状況にあります。
当社グループが属する不動産業界におきまして、賃貸住宅の賃料水準にはほぼ影響もみられず、堅調に推移しております。新型コロナウイルス感染症による業績への影響は、主力の運営管理事業において取り扱う物件の大半が住宅系であるため、軽微といえる状況です。
このような状況の下、当社グループは運営管理事業で安定収益を確保しつつ、都心部にフォーカスした賃貸物件の企画開発に注力し優良な保有物件を増加させてまいりました。
この結果、当連結会計年度の経営成績として、売上高は3,566,162千円（前期：3,498,253千円、前期比：1.9％増）、営業利益は521,721千円（前期：563,466千円、前期比：7.4％減）、経常利益は455,647千円（前期：503,001千円、前期比：9.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は302,531千円（前期：335,863千円、前期比：9.9％減）となりました。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
なお、当連結会計度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前期比較につきましては、前期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 （セグメント情報等）」をご参照ください。
＜運営管理事業＞
当セグメントにおきましては、社有及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上を主眼にグループ一丸となり取り組んでまいりました。この結果、運営管理事業の売上高は2,898,040千円（前期：2,956,356千円、前期比：2.0％減）、セグメント利益は555,971千円（前期：509,620千円、前期比：9.1％増）となりました。
＜開発販売事業＞
当セグメントにおきましては、賃貸事業用マンション２棟（48室）他を販売いたしました。この結果、開発販売事業の売上高は671,759千円（前期：541,897千円、前期比：24.0％増）、セグメント利益は108,041千円（前期：200,113千円、前期比：46.0％減）となりました。
② 財政状態の状況
（資産の状況）
当連結会計年度末における総資産は12,391,138千円となり、前連結会計年度末に比べ675,698千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により土地が874,557千円増加したことによるものであります。
（負債の状況）
当連結会計年度末における負債合計は8,826,788千円となり、前連結会計年度末に比べ462,069千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により借入金が528,826千円増加したことによるであります。
（純資産の状況）
当連結会計年度末における純資産は3,564,350千円となり、前連結会計年度末に比べ213,629千円増加しました。これは主として、利益剰余金の増加213,467千円であります。これらの結果、自己資本比率は28.8％となりました。
（２）キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末から190,599千円減少し、1,254,628千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況と変動の要因は以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果、１年間で増加した資金は795,499千円（前年同期では106,242千円の減少）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益により455,444千円及び賃貸事業用マンションの売却等によるたな卸資産の増減額により357,297千円資金が増加したこと等によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果、１年間で減少した資金は1,425,935千円（前年同期では638,497千円の減少）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出1,381,962千円資金が減少したこと等によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果、１年間で増加した資金は439,837千円（前年同期では654,355千円の増加）となりました。これは主に、長期借入金の借入による収入により1,075,120千円、短期借入金の増減額により328,280千円資金が増加した一方、長期借入金の返済による支出874,573千円及び配当金の支払額88,962千円資金が減少したこと等によるものであります。
（３）生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
該当事項はありません。
② 受注実績
当社グループは、受注開発を行っていないため、受注残高はありません。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 2019年11月１日 至 2020年10月31日） |
前年同期比（％） |
|
運営管理事業（千円） |
2,894,403 |
△2.1 |
|
開発販売事業（千円） |
671,759 |
24.0 |
|
合計（千円） |
3,566,162 |
1.9 |
（注）１．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 （自 2018年11月１日 至 2019年10月31日） |
当連結会計年度 （自 2019年11月１日 至 2020年10月31日） |
||
|
金額（千円） |
割合（％） |
金額（千円） |
割合（％） |
|
|
株式会社ディアレストコーポレーション |
432,714 |
12.4 |
－ |
－ |
|
株式会社タカラレーベン |
－ |
－ |
602,112 |
16.9 |
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２.経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
（１） 財政状態の分析
当連結会計年度末における総資産は12,391,138千円となり、前連結会計年度末に比べ675,698千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により土地が874,557千円増加したことによるものであります。
当連結会計年度末における負債合計は8,826,788千円となり、前連結会計年度末に比べ462,069千円増加しました。これは主として、新規開発用地を取得したこと等により借入金が528,826千円増加したことによるものであります。
当連結会計年度末における純資産は3,564,350千円となり、前連結会計年度末に比べ213,629千円増加しました。これは主として、利益剰余金の増加213,467千円であります。これらの結果、自己資本比率は28.8％となりました。
（２）経営成績の分析
① 売上高
当社グループの当連結会計年度の売上高は3,566,162千円（前期：3,498,253千円、前期比：1.9％増）となりました。
運営管理事業におきましては、社有及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上を主眼としてグループ一丸となり取り組んでまいりました。この結果、運営管理事業の売上高は2,898,040千円（前期：2,956,356千円、前期比：2.0％減）となりました。
開発販売事業におきましては、賃貸事業用マンション２棟（48室）他を販売致しました。この結果、不動産開発販売事業の売上高は671,759千円（前期：541,897千円、前期比：24.0％増）となりました。
② 売上総利益
売上総利益は、前期比9.9％減の1,052,524千円となり、売上総利益率は前期比3.9ポイント減少し、29.5％となりました。減少の理由は、開発販売事業における販売物件の収益率によるものであります。
③ 販売費及び一般管理費
販売費及び一般管理費は、人員減少に伴う人件費の減少及び当期完成した物件のほとんどが長期保有目的の固定資産のため租税公課が減少したこと等により前期比12.2％減の530,803千円となりました。
④ 営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益
上記の要因により、当連結会計年度の営業利益は521,721千円（前期：563,466千円、前期比：7.4％減）、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益は、455,647千円（前期：503,001千円、前期比：9.4％減）、302,531千円（前期：335,863千円、前期比：9.9％減）となりました。
（３）キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの分析については、「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 １．経営成績等の状況の概要 （２）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの資金需要の主なものは、開発販売事業における賃貸事業用マンション用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。資金調達につきましては、各プロジェクトごとに調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、取引金融機関からの借入金を主体に調達しております。
なお、有利子負債依存度及び資金調達については、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク（３）有利子負債依存度および資金調達について」に記載のとおりであります。
（４）経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
（５）経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指数等
当社グループは、自社所有物件及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供を行う「運営管理事業」を柱に安定的、持続的な成長を目指し、売上高経常利益率の向上を重要な指標として位置づけております。当連結会計年度の売上高経常利益率は12.8％（前期：14.4％）となりました。前連結会計年度に高収益な開発物件が販売できたことにより、当連結会計年度は売上高経常利益率は減少しました。
今後も当社グループは一丸となって企業価値の向上を図りつつ、持続的な成長を目指してまいります。
（６）経営者の問題認識と今後の方針について
経営者の問題認識と今後の方針については、「第２ 事業の状況 １.経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載してあおります。
（７）重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。連結財務諸表作成のための会計方針については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。この連結財務諸表を作成するに当たって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
① たな卸資産の評価
たな卸資産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損の計上が必要となる可能性があります。
② 固定資産の減損処理
固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りにおける重要な仮定は、不動産鑑定士による鑑定評価等及び将来キャッシュ・フローの見積りであります。当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。