(1）業績
当事業年度におけるわが国経済は、政府による経済政策や金融緩和策等を背景に企業業績や雇用環境が改善し、景気は緩やかな回復基調をもって推移いたしましたが、中国をはじめとする新興国の経済減速リスクが高まり、国内外ともに景気の先行きに対する警戒感が強まっています。
不動産業界におきましては、大都市圏における地価上昇や賃貸市場におけるオフィスや商業施設の空室率の改善傾向が見られ、不動産取引は引き続き緩やかな上昇傾向にあります。
このような状況のもと、当社は開発・販売事業として宅地開発２物件の販売活動ならびに賃貸・管理事業として商業施設等６物件の事業活動をいたしました。
一方、平成28年１月13日に株式会社三井住友銀行による既存借入先を対象としたシンジケートローンによるリファイナンス等を実行したことにより、シンジケートローン手数料196,000千円等が発生し、また、当事業年度末決算において販売用不動産の一部を評価減したことにより、たな卸資産評価損として46,441千円を計上いたしました。
この結果、当事業年度の業績は、売上高1,513,304千円（前事業年度比15.3％減）、営業利益103,821千円（前事業年度比46.1％減）、経常損失194,060千円（前事業年度は経常利益36,360千円）、当期純損失194,478千円（前事業年度は当期純利益32,530千円）となりました。
セグメント別実績は、次のとおりとなります。
① 開発・販売事業
開発・販売事業は、神奈川県横須賀市（１物件）及び愛知県名古屋市（１物件）の宅地及び建売販売を行い、宅地２区画を引渡しました。
この結果、売上高は63,366千円（前事業年度比77.3％減）となり、セグメント損失は47,647千円（前事業年度はセグメント利益624千円）となりました。
② 賃貸・管理事業
賃貸・管理事業は、北海道内（３物件）、神奈川県横浜市（１物件）及び石川県河北郡（１物件）の商業施設、ならびに秋田県秋田市（１物件）の土地など、合計６物件の賃貸及び運営管理を行いました。
この結果、売上高1,449,937千円（前事業年度比3.9％減）、セグメント利益334,652千円（前事業年度比6.6％減）となりました。
(2）キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は189,013千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果、獲得した資金は252,337千円（前事業年度は481,852千円の獲得）であります。これは主に税引前当期純損失の計上194,060千円、ならびに減価償却費184,502千円及びシンジケートローン手数料の財務活動によるキャッシュ・フローへの振替196,000千円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果、使用した資金は1,676千円（前事業年度は9,403千円の使用）であります。これは有形固定資産の取得によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果、使用した資金は120,078千円（前事業年度は533,719千円の使用）であります。これは主に借入金の借入れ6,601,500千円及び返済6,477,624千円並びにシンジケートローン手数料の支払い196,000千円によるものであります。
(1）生産実績
当社は、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。
(2）受注状況
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。
(3）販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。
|
セグメントの名称 |
当事業年度 （自 平成27年３月１日 至 平成28年２月29日） |
前年同期比（％） |
|
開発・販売事業（千円） |
63,366 |
△77.3 |
|
賃貸・管理事業（千円） |
1,449,937 |
△3.9 |
|
合 計 （千円） |
1,513,304 |
△15.3 |
（注）１．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前事業年度 （自 平成26年３月１日 至 平成27年２月28日） |
当事業年度 （自 平成27年３月１日 至 平成28年２月29日） |
||
|
金額（千円） |
割合（％） |
金額（千円） |
割合（％） |
|
|
株式会社トライアルカンパニー |
236,459 |
13.2 |
252,198 |
16.7 |
２．上記の金額には消費税等は含まれておりません。
当社は、「第２事業の状況、４.事業等のリスク、（11）重要事象等について」に記載のとおり継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象または状況が存在しているものと認識しております。
その対応策につきましては、「第２事業の状況、７.財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析、（5）重要事象等について」に記載のとおりであります。
当社の経営成績及び事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項には、次のようなものがあります。
なお、当社ではこれらリスクの発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に最大限努める方針ですが、本項目の記載は、当社の事業または本株式の投資に関するリスクの全てを網羅するものではありませんので、予めご留意願います。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。
(1) 法的規制について
当社の属する不動産業界における不動産取引については、「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」等の法的規制があります。当社は、宅地建物取引業者として宅地建物取引業者免許（免許証番号：国土交通大臣(２)第7782号）の交付を受け、不動産の企画開発・販売事業を行っております。今後、これらの規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合、または何らかの理由により免許の取消等があった場合は、当社の主要な事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を与える可能性があります。
①改正建築基準法について
平成17年11月に国土交通省より公表された構造計算書偽装事件の教訓を踏まえ、建築物の安全・安心の確保を目的に平成19年６月20日に建築確認・検査の厳格化を柱とする改正建築基準法が施行されました。これにより構造計算適合性判定制度の導入、確認審査等に関する指針及びそれに基づく審査の実施等により、建築確認手続方法が変わりました。その後、平成19年11月14日に建築基準法施行規則の一部改正が行われましたが、今後も同法及び施行規則等の改正が行われ、当社の開発計画の変更を余儀なくされた場合は、業績に重大な影響を与える可能性があります。
②金融商品取引法の施行について
平成18年６月７日に「証券取引法の一部を改正する法律」が成立しており、開示書類の虚偽記載・不公正取引の罰則強化、公開買付制度・大量保有報告制度等、緊急性の高い項目から順次施行され、平成19年９月30日に「金融商品取引法」が施行されました。
信託受益権や匿名組合持分については、みなし有価証券として同法の適用対象となるため、当社は第二種金融商品取引業者として登録いたしております（東海財務局長（金商）第105号）。今後予定される政令等につきましても内容に従って適時適切な対応をしてまいります。
(2) 不動産市況、金利動向等の影響について
不動産業は、景気動向、金利動向及び住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制の変化等が発生した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、経済情勢の変化により、事業用地の購入代金、建築費等の上昇、ならびに供給過剰により販売価格が大幅下落した場合は、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 小規模組織であることについて
当社は本書提出日現在、取締役５名、監査役３名、従業員６名の小規模組織であり、内部管理体制も当該組織の規模に応じたものになっております。今後の業容拡大に合わせて内部管理組織の一層の充実を図っていく方針でありますが、管理体制の構築が順調に進まなかった場合は、当社の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。また、現状は役職員一人一人の能力に依存している面があり、役職員に何らかの業務遂行上の支障が生じた場合、あるいは役職員が社外へ流出した場合には、当社業務に支障をきたす可能性があります。
(4) 有利子負債への依存度について
当社では、不動産の取得資金及び建設資金を有利子負債によって調達しているため総資産に対する有利子負債の割合が他業種に比べて高い水準にあります。今後は、資金調達手段の多様化に取り組むとともに自己資本を充実し、借入依存度を下げることに注力してまいりますが、金融情勢の変化等により市場金利が上昇した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 販売用不動産（土地等）の仕入について
当社の不動産販売事業は、土地（買取再販物件については建物含む）の仕入の成否が業績に重要な影響を及ぼします。土地等の仕入情報は、不動産業者、建設業者、設計事務所、金融機関等より入手し、価格・立地条件・周辺環境・権利関係・購入条件等を確認・調査するとともに、事業プランを作成して事業採算を検証したうえで購入の是非を判断しております。しかしながら、良質・安価な不動産の不足や同業他社との競合等により土地等の仕入が計画通りに実施できなかった場合や突発的な市況の変化、購入者の購入意欲の低下などにより販売が計画通りに実施できなかった場合は、当社の業績に悪影響を与える可能性があります。
(6) 業務委託について
当社は、デベロップメント事業において設計、建設工事、販売業務等をそれぞれ設計会社、建設会社、販売会社等に業務委託しております。この方法により、当社は事業遂行に伴う固定的なコストを抑制できるほか、委託先が持つノウハウや情報を有効に活用できるものと考えておりますが、委託先との取引条件、取引関係等に変化が生じた場合には、当社の業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
なお、建築工事委託先の選定にあたっては施工能力、施工実績、財務内容、市場の評価等を総合的に勘案したうえで行っており、工事着工後においても、品質・工程管理のため当社社員が随時委託業者との会議に参加して進捗確認を行うとともに、当社の要求する品質や工期に合致するよう、工程毎の監理を行っておりますが、委託先が経営不振に陥った場合や物件の品質に問題が発生した場合は、計画に支障をきたす可能性があり、その場合は、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 不動産引渡し時期等による業績の変動について
当社の売上計上基準は、物件の売買契約を締結した時点ではなく、購入者へ物件を引渡した時点で売上を計上する引渡基準としております。そのため、四半期毎の業績については、物件の引渡し時期や規模により売上高や利益が変動するため、月毎あるいは四半期毎の業績が大きく変動する可能性があります。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延、不測の事態により引渡し時期が遅延した場合は、当社の業績が変動する可能性があります。
(8) 瑕疵担保リスクについて
当社は、デベロップメント事業における建設工事を外部の建設工事業者に委託するとともに、国の定める第三者評価機関による「設計住宅性能評価書」及び「建設住宅性能評価書」を全物件に対して取得し、品質及び安全の確保に努めております。
また、当社は財団法人住宅保証機構による住宅性能保証制度の登録業者となっており、平成18年度以降に着工した自社開発の分譲マンションは、全て住宅性能保証制度に登録しております。住宅性能保証制度に登録したマンションは、財団法人住宅保証機構が定める「性能保証住宅設計施工基準」に基づく現場検査に合格し、保証住宅として登録されると、新築住宅に10年間義務付けられている瑕疵（構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する部分）について登録業者（当社）による保証がなされます。また、当社の保証の履行をより確実なものとするため、財団法人住宅保証機構が付保した保険により、補修費用の95％が保証金として当社に支払われます。
(9) 土壌汚染等の対策について
当社は事業用地を仕入れる場合には、土壌汚染や地中埋設物等による建築スケジュールへの影響を回避するために必要に応じて土壌調査を行い、売買契約書においては土壌汚染があった場合の対策費用を売主負担としております。しかしながら、使用履歴上は問題のない土地であっても購入後または分譲後に近隣地域から土壌汚染物質が流入するなど土壌汚染問題が発生し、当社が予期しない土壌汚染対策が求められた場合は、事業化スケジュールの遅延が生じ、もって当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(10) 保有する資産について
当社が保有している販売用不動産及び固定資産について、時価の下落や賃貸収益の悪化等により減損処理の対象になった場合は、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(11) 重要事象等について
当社は、コスト管理の徹底などにより、当事業年度において営業利益103,821千円を計上いたしましたが、シンジケートローン手数料196,000千円等の計上により経常損失及び税引前当期純損失は194,060千円、当期純損失は194,478千円を計上するに至りました。
当事業年度は、開発・販売事業において第4四半期に入って引合いの増加や商談が進んでおり、販売実績が上がったものの当初の計画には未達であり、売上高は前期に比べて著しく減少する結果となっております。加えて、賃貸・管理事業においては新規に出店となったテナントはあったものの、大型テナントの退去が続いたことにより一部物件の稼働率は低下しております。
当社はこれらの開発・販売事業の不振による売上高の減少、賃貸・管理事業におけるテナント退去に伴う預り保証金の返還による資金需要の増大に対応するため、平成28年1月に株式会社三井住友銀行より既存借入先を対象としたリファイナンス等を実行し、資金繰りの安定化に努めております。しかしながら、依然として当社の資金繰りは余力があるわけではありません。
このような状況により、当社は継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況が存在しているものと認識しております。
当社は、「第２事業の状況、７．財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析、(5)重要事象等について」に記載の事象を解消するため、対応策を進めてまいりますが、計画通り進捗しない可能性もあり、現時点では継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められます。
シンジケートローン契約
当社は、平成28年１月13日付にて、以下のシンジケートローン契約を締結しております。
1. 使途
既存借入金の借換資金
2. 借入先の名称
株式会社三井住友銀行
3. 借入金額、借入条件（利率、返済条件等）
6,199,500千円
日本円ＴＩＢＯＲ＋0.8％
平成28年１月末日より
１ケ月毎元金均等返済
4. 借入の実施時期、返済期限
平成28年１月13日
平成32年12月末日
5. アレンジメントフィー
196,000千円
6. 担保提供資産又は保証の内容
当社賃貸不動産
担保預金（普通預金）
7. 財務制限条項
下記条項に抵触した場合は、本契約上のすべての債務について期限の利益を喪失する可能性があります。
・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を平成27年２月期及び平成28年２月期の２期とする）で損失としない。
該当事項はありません。
第44期事業年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
(2) 財政状態の分析
（流動資産）
当事業年度末における流動資産の残高は、前事業年度末に対して33,426千円減少の985,953千円となりました。主な要因としましては、現金及び預金の増加130,582千円、売掛金の減少83,390千円、ならびに販売用不動産の販売による減少85,888千円によるものであります。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産の残高は、前事業年度末に対して191,348千円減少の9,354,936千円となりました。主な要因としましては、有形固定資産の減価償却による減少であります。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債の残高は、前事業年度末に対して2,899,517千円減少の466,453千円となりました。主な要因としましては、平成28年１月13日に株式会社三井住友銀行による既存借入先を対象としたリファイナンスを実行したことにより、短期借入金及び１年内返済予定の長期借入金が減少したものであります。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債の残高は、前事業年度末に対して2,866,220千円増加の8,919,324千円となりました。主な要因としましては、上述のリファイナンス実行により長期借入金が増加したものであります。
（純資産）
当事業年度末における純資産の合計は、前事業年度末に対して191,478千円減少の955,111千円となりました。主な要因としましては、利益剰余金の減少によるものであります。
(3) 経営成績の分析
（売上高、売上総利益）
当事業年度は、開発・販売事業として２物件の販売活動を行い土地２区画を販売・引渡すとともに、賃貸・管理事業として商業施設５物件、土地１物件の賃貸及び運営管理を行いました。
これにより売上高は、開発・販売事業として63,366千円、賃貸・管理事業として1,449,937千円となり、売上高合計は前事業年度に対し273,438千円減少の1,513,304千円となりました。
売上総利益は、前事業年度に対し76,102千円減少の301,969千円となり、売上総利益率は前事業年度に対し1.2ポイント減少の20.0％となりました。これは主に売上減収に加えて、販売用不動産の一部を評価減し、たな卸資産評価損として46,441千円を計上したことによるものであります。
（販売費及び一般管理費）
販売費及び一般管理費は、前事業年度に対して12,535千円増加の198,147千円となりました。これは主にリファイナンスに係る登記費用等の発生及び監査報酬の増加によるものであります。
（営業利益）
営業利益は、前事業年度に対して88,638千円減少の103,821千円となりました。
（営業外収益・費用及び経常利益）
営業外収益は、前事業年度に対して43,245千円増加の44,098千円となりました。これは主に受取保険金38,432千円の発生によるものであります。
営業外費用は、185,028千円増加の341,980千円となりました。これは主にシンジケートローン手数料の発生196,000千円によるものであります。
この結果、経常損失は194,060千円（前事業年度は経常利益36,360千円）となりました。
（税引前当期純利益）
税引前当期純損失は、194,060千円（前事業年度は税引前当期純利益36,360千円）となりました。
（当期純利益）
税引前当期純損失から法人税等の税負担を減算した結果、当期純損失194,478千円（前事業年度は当期純利益32,530千円）となりました。
(4）資本の財源及び資金の流動性についての分析
（キャッシュ・フロー）
営業活動の結果、獲得した資金は252,337千円（前事業年度は481,852千円の獲得）であります。これは主に税引前当期純損失の計上194,060千円、ならびに減価償却費184,502千円及びシンジケートローン手数料の財務活動によるキャッシュフローへの振替196,000千円によるものであります。
投資活動の結果、使用した資金は1,676千円（前事業年度は9,403千円の使用）であります。これは有形固定資産の取得によるものであります。
財務活動の結果、使用した資金は120,078千円（前事業年度は533,719千円の使用）であります。これは主に借入金の借入れ及び返済並びにシンジケートローン手数料の支払い196,000千円によるものであります。
（資金需要）
当社の資金需要は、不動産の仕入及び開発工事等に要するものであり、主に金融機関等からの借入及び社債発行等により調達しており、当事業年度末現在の借入金の残高は8,446,981千円であります。
（財務政策）
当社ではバランスシートの改善として、①事業期間（短期・中期・長期）のバランスを勘案した事業資金の配分、②必要資金の最小化を図る事業スキームの構築、③特定金融機関に依存することなく個別物件ごとに融資の打診を行い、条件の良い金融機関からの借入実施などにより総資産に対する有利子負債比率を低減し、健全な財務体質確立に注力しております。
(5）重要事象等について
当社は、「第２事業の状況、４．事業等のリスク、(11)重要事象等について」ならびに「第５経理の状況、１.財務諸表等、注記事項（継続企業の前提に関する事項）」に記載のとおり、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象または状況が存在しているものと認識しております。
当社は、当該事象を解消するため、キャッシュ・フローを重視した経営改善を目指すとともに、長期的な資金の安定化に向けて事業活動を行ってまいります。
今後の事業活動におきましては、以下の対応を進めてまいります。
① 収益基盤の確立
（賃貸・管理事業）
賃貸・管理事業については、テナントリーシングを強化することで、既存テナントの退去防止、新規テナントの確保及びコスト管理の徹底により、収益基盤を強化・拡充してまいります。
（開発・販売事業）
開発・販売事業については、「宅地販売」のみならず建物を付加した「建売販売」を強化し、さらに、個人向けだけではなく法人向け販売も実施することで、販路拡大ならびに収益向上を図ってまいります。
② 財務体質の健全化
①の施策により売上高の拡大とコストダウンの徹底を図ります。
加えて、借入先に対しては適時に当社の経営成績及び財政状態を報告し、理解を得ることによって良好な関係を築き、資金調達や資金繰りの一層の安定化に努めてまいります。
③ 運転資金の確保
既存借入先からの債務を対象とした株式会社三井住友銀行によるリファイナンス等を実行したことにより、安定した長期資金を調達することができました。これにより運転資金をより確実に確保するように堅実な経営を進めてまいります。
当社は、全社一丸となり上記対応策を進めてまいりますが、賃貸・管理事業における既存テナントの退去防止、新規テナントの確保及び開発・販売事業における物件販売には商談の進行による今後の契約締結が必要となります。
これらの計画が計画通り進捗しない可能性もあり、現時点では、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められます。