第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】
提出会社の経営指標等
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回次 |
第40期 |
第41期 |
第42期 |
第43期 |
第44期 |
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決算年月 |
平成24年２月 |
平成25年２月 |
平成26年２月 |
平成27年２月 |
平成28年２月 |
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売上高 |
（千円） |
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経常利益又は経常損失（△） |
（千円） |
△ |
△ |
△ |
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△ |
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当期純利益又は当期純損失（△） |
（千円） |
△ |
△ |
△ |
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△ |
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持分法を適用した場合の投資利益 |
（千円） |
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資本金 |
（千円） |
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発行済株式総数 |
（株） |
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純資産額 |
（千円） |
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総資産額 |
（千円） |
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１株当たり純資産額 |
（円） |
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１株当たり配当額 |
（円） |
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（うち１株当たり中間配当額） |
（ |
（ |
（ |
（ |
（ |
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１株当たり当期純利益金額又は１株当たり当期純損失金額（△） |
（円） |
△ |
△ |
△ |
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△ |
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潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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自己資本比率 |
（％） |
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自己資本利益率 |
（％） |
△ |
△ |
△ |
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△ |
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株価収益率 |
（倍） |
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配当性向 |
（％） |
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営業活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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投資活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
△ |
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△ |
△ |
△ |
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財務活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
△ |
△ |
△ |
△ |
△ |
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現金及び現金同等物の期末残高 |
（千円） |
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従業員数 |
（人） |
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(外、平均臨時雇用者数) |
( |
( |
( |
( |
( |
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（注）１．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。
２．売上高には、消費税等は含まれておりません。
３．持分法を適用した場合の投資利益については、当社には関連会社がないため記載しておりません。
４．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、第43期は、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、第40期、第41期、第42期及び第44期は、潜在株式は存在するものの１株当たり当期純損失であるため記載しておりません。
５．第40期、第41期、第42期及び第44期の株価収益率及び配当性向については、当期純損失を計上しているため記載をしておりません。
２【沿革】
当社の前身企業は、昭和47年９月鋳造物の販売を目的に設立された前川産業株式会社であります。その後、前川電気鋳鋼所の子会社を経て、平成10年９月に株式会社ゲオホールディングス（平成23年11月１日付で株式会社ゲオから商号変更）の100％子会社（株式会社ゲオ企画）となりました。そして、平成17年４月に株式会社ゲオアクティブの不動産部門を当社へ営業移管したことにより現在の不動産事業を開始しております。
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年 月 |
事 項 |
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（営業移管前） 平成14年10月 |
株式会社ゲオホールディングス 社長室不動産事業部において不動産事業を開始 愛知県名古屋市にて分譲マンション３物件のマネジメントを開始 |
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平成15年４月 |
愛知県名古屋市にて新築マンションの企画販売マネジメントを開始 |
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平成15年８月 |
石川県金沢市・富山県富山市にて分譲マンションのリセール事業を開始 |
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平成15年９月 |
不動産事業を株式会社ゲオエステート（現株式会社ゲオアクティブ）に営業移管 |
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平成16年２月 |
宮城県仙台市にて分譲マンションのリセール事業を開始 |
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平成17年４月 |
株式会社ゲオエステートから株式会社ゲオアクティブに商号変更 同時に不動産事業を株式会社ゲオ企画へ営業移管 |
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（営業移管後） 平成17年１月 |
株式会社ゲオ企画において不動産事業を開始すべく、定款の目的を変更 同時に本店を愛知県名古屋市千種区に移転 |
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平成17年４月 |
株式会社ゲオ企画から株式会社ゲオエステートに商号変更 株式会社ゲオアクティブの不動産事業を移管し事業を開始 宅地建物取引業者の愛知県知事免許を取得（愛知県知事登録(１)第20216号） |
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平成17年４月 |
千葉県千葉市にて分譲マンションのリセール事業を開始 |
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平成17年10月 |
大阪府大阪市にて分譲マンションのデベロップメント事業（共同開発）を開始 |
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平成17年11月 |
北海道札幌市にて分譲マンションのデベロップメント事業を開始 |
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平成18年３月 |
三重県いなべ市にて宅地開発のデベロップメント事業を開始 |
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平成18年11月 |
熊本県熊本市にて開発型特別目的会社（ＳＰＣ）による商業施設デベロップメント事業（共同開発）を開始 |
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平成19年５月 |
東京都港区にてインベストメント事業を開始 |
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平成20年３月 |
名古屋証券取引所セントレックスに株式を上場（証券コード番号3260） |
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平成20年10月 |
宅地建物取引業者の国土交通大臣免許を取得（国土交通大臣（１）第7782号） |
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平成22年10月 |
神奈川県横浜市にてストック事業を開始 |
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平成23年２月 |
株式会社ゲオホールディングスが保有する当社株式の一部をストーク株式会社に譲渡 |
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平成23年３月 |
株式会社ゲオホールディングスが保有する当社株式の一部を株式会社みらいアセットパートナーズに譲渡し、当社は株式会社ゲオホールディングスの子会社より離脱 |
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平成24年８月 |
株式会社ゲオエステートから株会社エスポアに商号変更 |
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平成25年12月 |
本店を愛知県名古屋市千種区から愛知県名古屋市緑区に移転 |
３【事業の内容】
当社は、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。
具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、当社は事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務が主体となります。このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化することにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。
当社の事業セグメントは、「開発・販売事業」及び「賃貸・管理事業」に区分され、その内容は以下のとおりであります。
(1) 開発・販売事業
開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。
上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。
≪デベロップメント事業の系統図≫
≪リセール事業の系統図≫
(2) 賃貸・管理事業
賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。また、商業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。
≪ストック事業の系統図≫
（用語解説）
ＢＭ（ビルメンテナンス）
建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。
ＰＭ（プロパティマネジメント）
建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。
４【関係会社の状況】
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平成28年２月29日現在 |
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名称 |
住所 |
資本金 （千円） |
主要な事業の内容 |
議決権の 被所有割合 (％) |
関係内容 |
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（その他の関係会社） |
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ストーク株式会社 |
大阪市西区 |
40,000 |
コンサルティング業 |
32.93 |
資金の借入 役員の兼任１名 |
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株式会社ランキャピタルマネジメント |
東京都千代田区 |
100 |
投資業 |
31.51 |
― |
５【従業員の状況】
(1）提出会社の状況
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平成28年２月29日現在 |
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従業員数（人） |
平均年齢（才） |
平均勤続年数（年） |
平均年間給与（千円） |
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6 |
48.6 |
10.7 |
7,104 |
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セグメントの名称 |
従業員数（人） |
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開発・販売事業及び賃貸・管理事業 |
4 |
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全社（共通） |
2 |
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合計 |
6 |
（注）従業員数は、就業人員であります。
(2）労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。