(1）業績
当事業年度におけるわが国経済は、政府の経済対策や日銀の金融緩和政策を背景に、企業収益や雇用情勢の改善が進み、景気は緩やかな回復基調をもって推移いたしました。一方、海外では主に北朝鮮情勢をめぐる米国やアジア諸国の経済制裁や防衛活動等が活発化するなど、先行き不安定な状況が続いております。
このような状況のもと、当社は開発・販売事業として宅地開発１物件の販売活動ならびに賃貸・管理事業として商業施設５物件の事業活動をいたしました。
この結果、当事業年度の業績は、売上高1,552,828千円（前事業年度比3.0％減）、営業利益175,862千円（前事業年度比5.0％減）、経常利益97,455千円（前事業年度比5.6％減）、当期純利益82,428千円（前事業年度比81.3％増）となりました。
セグメント別実績は、次のとおりとなります。
① 開発・販売事業
開発・販売事業は、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売を行い、宅地４区画を引渡しました。
この結果、売上高は157,629千円（前事業年度比16.8％減）となり、セグメント利益は5,365千円（前事業年度はセグメント損失980千円）となりました。
② 賃貸・管理事業
賃貸・管理事業は、北海道内（３物件）、神奈川県横浜市（１物件）及び石川県河北郡（１物件）の商業施設合計５物件の賃貸及び運営管理を行いました。
この結果、売上高1,395,199千円（前事業年度比1.1％減）、セグメント利益335,289千円（前事業年度比0.1％減）となりました。
(2）キャッシュ・フロー
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は330,878千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果、獲得した資金は442,037千円（前事業年度は267,628千円の獲得）であります。これは主に減価償却費184,146千円及びたな卸資産の減少121,464千円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果、使用した資金は101,511千円（前事業年度は129,175千円の獲得）であります。これは有形固定資産の取得による支出26,381千円及び担保預金の預入れによる支出75,000千円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果、使用した資金は199,985千円（前事業年度は395,479千円の使用）であります。これは主に借入金の返済によるものであります。
(1）生産実績
当社は、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。
(2）受注状況
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。
(3）販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。
|
セグメントの名称 |
当事業年度 （自 平成29年３月１日 至 平成30年２月28日） |
前年同期比（％） |
|
開発・販売事業（千円） |
157,629 |
△16.8 |
|
賃貸・管理事業（千円） |
1,395,199 |
△1.1 |
|
合 計 （千円） |
1,552,828 |
△3.0 |
（注）１．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
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相手先 |
前事業年度 （自 平成28年３月１日 至 平成29年２月28日） |
当事業年度 （自 平成29年３月１日 至 平成30年２月28日） |
||
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金額（千円） |
割合（％） |
金額（千円） |
割合（％） |
|
|
株式会社トライアルカンパニー |
262,020 |
16.4 |
264,156 |
17.0 |
２．上記の金額には消費税等は含まれておりません。
文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 経営方針
当社は、「不動産の活性化を追求し、新たな価値を創造してまいります」を企業理念として、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発及び販売事業を行っております。
今後につきましても、「コーディネート＆マネジメントの強化・拡大」を経営方針に掲げるとともに、事業ポートフォリオの組み替えによる企業価値の最大化を図ってまいります。
(2) 目標とする経営指標
当社は、不動産事業開始以降、一貫して少人数経営が可能なビジネスモデルを構築し、事業展開しております。
今後も全員参画型経営体制を一層強化して少数精鋭集団を確立し、「１人当たり営業利益業界№１」を目指してまいります。
(3) 経営環境
当社は、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、リーマンショック以降、不動産の賃貸・管理事業として商業施設の賃貸及び運営管理を中心とした「ストック型ビジネス」を強化してまいりました。
しかし、世界的なＩＴの発展に伴い、小売業態は店舗販売からＮＥＴ販売に大きく変貌している経済環境の中で、当社収益の要となる商業施設につきましては、テナント構成も小売業中心から徐々にサービス業態へと変化し、さらに実店舗の出店ハードルが年々高まってきております。
このような経営環境のもと、商業施設の稼働率向上に向けた取り組みが一層必要になってまいりました。一方で
既存の事業をベースとしてさらに飛躍するためには、開発・販売事業における収益向上に注力するとともに、新たな収益源となる新規事業を模索する必要が生じてまいりました。
(4) 対処すべき課題
当社は、テナントリーシングの強化、コスト管理の徹底及び長期的な資金の安定化に努めてまいりました。
しかしながら、総資産に対する有利子負債割合は未だ高いため、引き続きキャッシュ・フローを重視した経営改善を進め、長期的な資金の一層の安定化に向けて事業活動を行っていく必要があります。
この課題に対処するべく、今後の事業活動におきましても、これまで同様に以下の対応を継続実施してまいります。
①収益基盤の確立
賃貸・管理事業においては、テナントリーシングを強化することで、既存テナントの退去防止、新規テナントの確保及びコスト管理の徹底により、収益基盤を強化・拡充してまいります。
開発・販売事業においては、「宅地販売」のみならず建物を付加した「建売販売」を強化し、さらに、個人向けだけではなく法人向け販売も実施することで、販路拡大ならびに収益向上を図ってまいります。
②財務体質の健全化
①の施策により売上高の拡大とコストダウンの徹底を図ります。
加えて、借入先に対しては適時に当社の経営成績及び財政状態を報告し、理解を得ることによって良好な関係を築き、資金調達や資金繰りの一層の安定化に努めてまいります。
③運転資金の確保
資金調達手段の多様化に取り組むとともに、自己資本の充実に注力してまいります。
当社の経営成績及び事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項には、次のようなものがあります。
なお、当社ではこれらリスクの発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に最大限努める方針ですが、本項目の記載は、当社の事業または本株式の投資に関するリスクの全てを網羅するものではありませんので、予めご留意願います。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。
(1) 法的規制について
当社の属する不動産業界における不動産取引については、「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」等の法的規制があります。当社は、宅地建物取引業者として宅地建物取引業者免許（免許証番号：国土交通大臣(２)第7782号）の交付を受け、不動産の企画開発・販売事業を行っております。今後、これらの規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合、または何らかの理由により免許の取消等があった場合は、当社の主要な事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を与える可能性があります。
①改正建築基準法について
平成17年11月に国土交通省より公表された構造計算書偽装事件の教訓を踏まえ、建築物の安全・安心の確保を目的に平成19年６月20日に建築確認・検査の厳格化を柱とする改正建築基準法が施行されました。これにより構造計算適合性判定制度の導入、確認審査等に関する指針及びそれに基づく審査の実施等により、建築確認手続方法が変わりました。その後、平成19年11月14日に建築基準法施行規則の一部改正が行われましたが、今後も同法及び施行規則等の改正が行われ、当社の開発計画の変更を余儀なくされた場合は、業績に重大な影響を与える可能性があります。
②金融商品取引法の施行について
平成18年６月７日に「証券取引法の一部を改正する法律」が成立しており、開示書類の虚偽記載・不公正取引の罰則強化、公開買付制度・大量保有報告制度等、緊急性の高い項目から順次施行され、平成19年９月30日に「金融商品取引法」が施行されました。
信託受益権や匿名組合持分については、みなし有価証券として同法の適用対象となるため、当社は第二種金融商品取引業者として登録いたしております（東海財務局長（金商）第105号）。今後予定される政令等につきましても内容に従って適時適切な対応をしてまいります。
(2) 不動産市況、金利動向等の影響について
不動産業は、景気動向、金利動向及び住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制の変化等が発生した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、経済情勢の変化により、事業用地の購入代金、建築費等の上昇、ならびに供給過剰により販売価格が大幅下落した場合は、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 小規模組織であることについて
当社は本書提出日現在、取締役５名、監査役４名、従業員５名の小規模組織であり、内部管理体制も当該組織の規模に応じたものになっております。今後の業容拡大に合わせて内部管理組織の一層の充実を図っていく方針でありますが、管理体制の構築が順調に進まなかった場合は、当社の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。また、現状は役職員一人一人の能力に依存している面があり、役職員に何らかの業務遂行上の支障が生じた場合、あるいは役職員が社外へ流出した場合には、当社業務に支障をきたす可能性があります。
(4) 有利子負債への依存度及び資金調達について
当社では、不動産の取得資金及び建設資金を有利子負債によって調達しておりますので、平成30年２月期末の借入金総額は7,854,454千円と多額の有利子負債残高であり、負債・純資産合計に占めるその割合は80.7％と非常に高い水準にあります。また、少数の金融機関等から資金調達を行っており、一部の借入金に財務制限条項が付されております。
今後は、新たな金融機関の開拓を始め、資金調達手段の多様化に取り組むとともに自己資本の充実に注力してまいりますが、金融情勢の変化等により市場金利が上昇した場合、外部環境の変化や当社の信用力の低下等により当社の希望する条件での資金調達ができない等の制約を受けた場合及び財務制限条項に抵触した場合は、当社の業績及び財政状態並びに資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
(5) 販売用不動産（土地等）の仕入について
当社の不動産販売事業は、土地（買取再販物件については建物含む）の仕入の成否が業績に重要な影響を及ぼします。土地等の仕入情報は、不動産業者、建設業者、設計事務所、金融機関等より入手し、価格・立地条件・周辺環境・権利関係・購入条件等を確認・調査するとともに、事業プランを作成して事業採算を検証したうえで購入の是非を判断しております。しかしながら、良質・安価な不動産の不足や同業他社との競合等により土地等の仕入が計画通りに実施できなかった場合や突発的な市況の変化、購入者の購入意欲の低下などにより販売が計画通りに実施できなかった場合は、当社の業績に悪影響を与える可能性があります。
(6) 業務委託について
当社は、デベロップメント事業において設計、建設工事、販売業務等をそれぞれ設計会社、建設会社、販売会社等に業務委託しております。この方法により、当社は事業遂行に伴う固定的なコストを抑制できるほか、委託先が持つノウハウや情報を有効に活用できるものと考えておりますが、委託先との取引条件、取引関係等に変化が生じた場合には、当社の業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
なお、建築工事委託先の選定にあたっては施工能力、施工実績、財務内容、市場の評価等を総合的に勘案したうえで行っており、工事着工後においても、品質・工程管理のため当社社員が随時委託業者との会議に参加して進捗確認を行うとともに、当社の要求する品質や工期に合致するよう、工程毎の監理を行っておりますが、委託先が経営不振に陥った場合や物件の品質に問題が発生した場合は、計画に支障をきたす可能性があり、その場合は、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 不動産引渡し時期等による業績の変動について
当社の売上計上基準は、物件の売買契約を締結した時点ではなく、購入者へ物件を引渡した時点で売上を計上する引渡基準としております。そのため、四半期毎の業績については、物件の引渡し時期や規模により売上高や利益が変動するため、月毎あるいは四半期毎の業績が大きく変動する可能性があります。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延、不測の事態により引渡し時期が遅延した場合は、当社の業績が変動する可能性があります。
(8) 瑕疵担保リスクについて
当社は、デベロップメント事業における建設工事を外部の建設工事業者に委託するとともに、国の定める第三者評価機関による「設計住宅性能評価書」及び「建設住宅性能評価書」を全物件に対して取得し、品質及び安全の確保に努めております。
また、当社は財団法人住宅保証機構による住宅性能保証制度の登録業者となっており、平成18年度以降に着工した自社開発の分譲マンションは、全て住宅性能保証制度に登録しております。住宅性能保証制度に登録したマンションは、財団法人住宅保証機構が定める「性能保証住宅設計施工基準」に基づく現場検査に合格し、保証住宅として登録されると、新築住宅に10年間義務付けられている瑕疵（構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する部分）について登録業者（当社）による保証がなされます。また、当社の保証の履行をより確実なものとするため、財団法人住宅保証機構が付保した保険により、補修費用の95％が保証金として当社に支払われます。
(9) 土壌汚染等の対策について
当社は事業用地を仕入れる場合には、土壌汚染や地中埋設物等による建築スケジュールへの影響を回避するために必要に応じて土壌調査を行い、売買契約書においては土壌汚染があった場合の対策費用を売主負担としております。しかしながら、使用履歴上は問題のない土地であっても購入後または分譲後に近隣地域から土壌汚染物質が流入するなど土壌汚染問題が発生し、当社が予期しない土壌汚染対策が求められた場合は、事業化スケジュールの遅延が生じ、もって当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(10) 保有する資産について
当社が保有している販売用不動産及び固定資産について、時価の下落や賃貸収益の悪化等により減損処理の対象になった場合は、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
シンジケートローン契約
当社は、平成28年１月13日付にて、以下のシンジケートローン契約を締結しております。
1. 使途
既存借入金の借換資金
2. 借入先の名称
株式会社三井住友銀行
3. 借入金額、借入条件（利率、返済条件等）
6,199,500千円
日本円ＴＩＢＯＲ＋0.8％
平成28年１月末日より
１ケ月毎元金均等返済
4. 借入の実施時期、返済期限
平成28年１月13日
平成32年12月末日
5. アレンジメントフィー
196,000千円
6. 担保提供資産又は保証の内容
当社賃貸不動産
担保預金（普通預金）
7. 財務制限条項
下記条項に抵触した場合は、本契約上のすべての債務について期限の利益を喪失する可能性があります。
・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を平成27年２月期及び平成28年２月期の２期とする）で損失としない。
該当事項はありません。
第46期事業年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
(2) 財政状態の分析
（流動資産）
当事業年度末における流動資産の残高は、前事業年度末に対して87,772千円増加の928,363千円となりました。主な要因としましては、現金及び預金の増加215,539千円、ならびに販売用不動産の販売によるたな卸資産の減少121,464千円であります。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産の残高は、前事業年度末に対して157,655千円減少の8,805,168千円となりました。主な要因としましては、有形固定資産の減価償却による減少であります。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債の残高は、前事業年度末に対して47,189千円増加の362,306千円となりました。主な要因としましては、未払金及び未払法人税等の増加によるものであります。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債の残高は、前事業年度末に対して199,501千円減少の8,288,209千円となりました。主な要因としましては、長期借入金の減少によるものであります。
（純資産）
当事業年度末における純資産の合計は、前事業年度末に対して82,428千円増加の1,083,015千円となりました。主な要因としましては、利益剰余金の増加によるものであります。
(3) 経営成績の分析
（売上高、売上総利益）
当事業年度は、開発・販売事業として神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売を行い、宅地４区画を引渡すとともに、賃貸・管理事業として北海道内（３物件）、神奈川県横浜市（１物件）及び石川県河北郡（１物件）の商業施設５物件の賃貸及び運営管理を行いました。
これにより売上高は、前事業年度に対して47,739千円減少の1,552,828千円となりました。
売上総利益は、前事業年度に対し352千円減少の357,504千円となり、売上総利益率は前事業年度に対し0.6ポイント増加の23.0％となりました。これは主に賃貸・管理事業におけるコスト削減が奏功したことによるものであります。
（販売費及び一般管理費）
販売費及び一般管理費は、前事業年度に対して8,853千円増加の181,641千円となりました。これは主に役員増員に伴う役員報酬の増加及び租税公課の増加によるものであります。
（営業利益）
営業利益は、前事業年度に対して9,206千円減少の175,862千円となりました。
（営業外収益・費用及び経常利益）
営業外収益は、前事業年度に対して796千円減少の4,854千円となりました。これは主に建設協力金精算益3,044千円及び前事業年度に発生した受取保険金との減少差額3,768千円によるものであります。
営業外費用は、4,217千円減少の83,261千円となりました。これは主に支払利息の減少によるものであります。
この結果、経常利益は5,785千円減少の97,455千円となりました。
（税引前当期純利益）
税引前当期純利益は、72,489千円増加の97,455千円となりました。これは主に前事業年度に計上した特別損失との差によるものであります。
（当期純利益）
税引前当期純利益から法人税等の税負担を加減算した結果、当期純利益は、36,953千円増加の82,428千円となりました。
(4）資本の財源及び資金の流動性についての分析
（キャッシュ・フロー）
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は330,878千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。
営業活動の結果、獲得した資金は442,037千円（前事業年度は267,628千円の獲得）であります。これは主に減価償却費184,146千円及びたな卸資産の減少121,464千円によるものであります。
投資活動の結果、使用した資金は101,511千円（前事業年度は129,175千円の獲得）であります。これは有形固定資産の取得による支出26,381千円及び担保預金の預入による支出75,000千円によるものであります。
財務活動の結果、使用した資金は199,985千円（前事業年度は395,479千円の使用）であります。これは主に借入金の返済によるものであります。
（資金需要）
当社の資金需要は、不動産の仕入及び開発工事等に要するものであり、主に金融機関等からの借入等により調達しており、当事業年度末現在の借入金の残高は、7,854,454千円であります。
（財務政策）
当社ではバランスシートの改善として、①事業期間（短期・中期・長期）のバランスを勘案した事業資金の配分、②必要資金の最小化を図る事業スキームの構築、③特定金融機関に依存することなく個別物件ごとに融資の打診を行い、条件の良い金融機関からの借入実施することで資金調達手段の多様化の取り組むとともに自己資本を充実させ、総資産に対する有利子負債比率を低減し、健全な財務体質確立に注力しております。
(5) 経営成績に重要な影響を与える要因について
「４ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。