文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（平成30年６月28日）現在において、当社が判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社の企業価値の根幹は「センチュリー21」というブランドです。加盟店各社はこのブランドを冠に、お客様から高い評価を頂けるようブランド価値の向上に努めることが我々に課された最大のミッションと認識しております。「住まいを想う仕事、人生を輝かせる使命」をブランドビジョンとして掲げ、常に厳しい行動基準と高い倫理感をもって運営し、店舗数においても、サービス品質においても常に業界のリーダーであるという自負と自覚を持ち、企業価値向上と社会への貢献を目指すものです。
不動産流通業界においては、所謂不動産テックの進展による技術革新や不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、AI、IoT等の新しいテクノロジーへの対応や、より専門的なコンサルティング能力が求められております。当社はその変化に「しなやかに、そして力強く」対応しつつ、ＩＴシステム支援や研修・コンサルティングサービスの提供、表彰制度の運営等を軸に加盟店に対し質の高いサービスを提供し「センチュリー21」のブランド価値を一層高め、企業の永続的な成長を目指します。
(2) 目標とする経営指標
フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識に立ち、営業収益営業利益率、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえ、その向上を目指します。
(3) 中長期的な会社の経営戦略
当社の事業戦略の基本は「センチュリー21ネットワーク規模の拡大（加盟店募集業務）」と「加盟店業績向上の為の業務支援サービス」です。これらを両輪として事業拡大に努め、加盟店ネットワーク1,000店舗体制を早期に構築するとともに、環境の変化へ柔軟かつ機敏に対応し、企業の社会的責任を十分果たしながら持続的な成長を目指します。
(4) 会社の対処すべき課題
今後、当社のおかれた不動産流通業界において、いわゆる不動産テックの進展による技術革新や、不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、ＡＩ、ＩｏＴ等の新しいテクノロジーへの対応や、より専門的なコンサルティング能力が求められる中、当社が対処すべき課題として、以下を認識しております。
① 質の向上と市場競争力の付与
ⅰ)加盟店向け営業支援システムの継続開発と利用啓蒙による営業・事務活動の効率化、ＦＣネットワーク基幹システムの刷新による業務効率化とビックデータ活用
ⅱ)個々の加盟店毎への経営/営業/ＩＴ/採用教育支援による総合的な店舗競争力の強化
ⅲ)新イメージキャラクターの起用やブランドアイデンティティ刷新による顧客層拡大と利用意向度の向上
ⅳ)新しい商品・サービスの開発提供による市場競争力の強化
ⅴ)インバウンドによるグローバル取引活性化、賃貸・管理の支援強化などによる活動領域の拡大
② 更なる加盟店ネットワーク規模の拡大
ⅰ)重点地域、新規地域への店舗展開に向けた経営資源投下
ⅱ)既存店退会抑制のためのソリューション力強化による加盟店満足度の向上
上記①、②の施策を着実に継続的に実行していくことが、センチュリー21フランチャイズシステムの一層の質の向上・規模の拡大及び持続的成長につながるものと考えております。
当社の経営成績、株価および財務状況等に影響を及ぼす可能性のあるリスクには以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（平成30年６月28日）現在において当社が判断したものであります。
当社の収益の源泉である営業収益は、加盟店から受け取る歩合制のサービスフィー収入と新規加盟時の加盟金並びに５年毎の契約更新時の更新料を含む加盟金の他、ＩＴサービスフィー等で構成されております。ただし、当社の営業総利益への影響につきましては、直接的には加盟店数と１店当たりサービスフィー収入に左右されることになります。しかしながら、１店当たりサービスフィー収入につきましては、中古住宅流通市場を中心とした不動産市況、地価動向、金利水準、住宅税制、大手不動産仲介業者との競争など外部環境の影響を受ける可能性があります。
当社では、不動産仲介事業をフランチャイズ方式で行っており、フランチャイズ加盟店舗数の順調な増加がその成功の鍵となります。当社がフランチャイズ加盟店に対して、優良なサービスを維持できなくなった場合や「中小小売商業振興法」等の関連法令への違法行為等があった場合、他社が当社以上のサービスを行い、フランチャイズ加盟店が当該他社ブランドへ流出した場合、又は一部のフランチャイズ加盟店において低水準のサービス提供もしくは違法行為等があり、当社のフランチャイズ事業全体のイメージダウンとなった場合、あるいはフランチャイズ加盟企業が集団で独自の事業展開を志向した場合等には、フランチャイズ加盟店舗数の減少または伸び悩みが生じること等により、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
現在、首都圏、関西圏、中部圏及び九州圏を中心にセンチュリー21フランチャイズシステムを運営しております。基本方針としては、経営者の事業意欲及び適格性、周辺地域の市場性などを十分に審査の上で加盟を認めております。しかし、今後は業績が低水準に止まっている既存加盟店については新規加盟店と入れ替える政策も促進していく考えであります。上記の地域内においても、また、これら以外の地域においても、センチュリー21フランチャイズシステムの展開運営余地は、未だ多くあるものと考えておりますが、既存加盟店との距離制限（400メートルルール）に制約されたり、新規加盟にあたって近接する既存加盟店との調整が必要な場合もあり、店舗展開が必ずしも当社の計画どおりに進まない可能性があります。
当社及び当社加盟店はすべて「センチュリー21」を統一ブランドとして事業展開をしており、不動産広告においても、情報の共有化や広告戦略の協力等を行っております。インターネット上で掲載する不動産広告の内容に不備や不正等があった場合や、これに伴うネガティブな情報や風評が流れた場合には、ブランドイメージの低下を招くことにより、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「建築基準法」などの規制があります。当社の加盟店は不動産仲介業者としてそれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許を取得して不動産の売買または賃貸の仲介、受託販売等の業務を行っております。当社では、新規加盟にあたって宅地建物取引業法の違反履歴や経営者の風評を含めた適格性を審査しているほか、当社内に「お客様相談室」を設置して、顧客クレームに直接対応するなど加盟店の法令遵守及び是正指導に十分留意しております。しかし、一部の加盟店における法令違反や顧客クレーム等がセンチュリー21グループ全体の信用やイメージを損なうような事態に発展した場合、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
センチュリー21・リアルエステートＬＬＣは、センチュリー21の名称を含む商標サービスマーク及び国際本部機能を有しております。当社は日本国におけるサブフランチャイズ契約を永久契約としているとともに、経営方針や政策決定及び事業展開について独自の意思決定によって進めております。当社とセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとのサブフランチャイズ契約においては、①重大な契約違反（契約不履行等）があり、かつ、その後30日以内に当該契約不履の是正を怠った場合、②センチュリー21・リアルエステートＬＬＣがサブフランチャイザーに対してその前の12ヶ月以内に不履行の通知を与えた不履行が、再度繰り返された場合、契約の解除事由が発生します。本報告書提出日現在、当該契約の継続に支障を来す要因は発生しておりません。しかしながら、当該契約の継続に支障を来す要因が発生した場合には、事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
当社において、システム開発は事業基盤の維持・拡充と関係しており、フランチャイズ加盟店が必要とする各種の支援ツールは、業務の効率化、他のフランチャイズチェーンとの差別化等を図るうえで、重要であると考えております。当社では、今後もシステム環境の維持・向上のため、システムの自社開発又は他社への委託等を継続していく方針でありますが、システムの開発・維持運営には多額のコストが必要となる可能性があり、その結果、当社の業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
更に当社は、これらのシステムのバックアップ等を含む運用管理に責任を負っており、当該システムの障害、大規模広域災害、もしくはコンピュータウィルス等によるデータベースへの影響又はＩＴサービスの中断等により、当社が損害を被り、又はフランチャイズ加盟店に損害賠償を請求される可能性があり、その結果当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社のＷｅｂサイトは、一般消費者へ無料で公開しており、万一、一定期間システムが停止したとしても、一般消費者から損害賠償を受ける可能性は少ないと考えておりますが、そのような事態が度重なれば、当社Ｗｅｂサイト自体の信用を失うことになり、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社事業においては、営業活動により、多くの一般消費者の個人情報を取り扱っており、個人情報取扱事業者に該当しております。このため、「個人情報保護マネジメントシステムマニュアル」等を制定するとともに、プライバシーマークを取得し、全社的に個人情報の管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態によって、当社が保有する個人情報が社外へ漏洩した場合は、社会的信用の失墜、トラブル解決のための費用負担等により、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
当社は、不動産流通事業者のフランチャイズ本部として、加盟店に対し、業務運営サポートや情報提供等を行っている関係から、不動産業界・不動産仲介業等に関する経験や知識が必要とされております。また、能力主義に基づく人材登用を重視するとともに、必要少人数と適材適所の人員配置を行っております。しかしながら、不測の事態に伴う人員の流出や、中途採用が予定どおり進まないことにより、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
現在、伊藤忠商事株式会社は、当社の議決権の49.7％を保有する大株主でありその他関係会社に該当しておりますが、当社の方針・政策決定及び事業展開については、独自の意思決定によって進めております。また、当社は不動産仲介フランチャイズ事業を営んでおり、同社及びグループの不動産関連の事業を営む子会社・関連会社等とは、直接的な競合関係は生じておりませんが、不動産・建設業界に関する情報の提供を随時受けております。このため、同社グループが経営方針や営業戦略等を変更した場合、当社の業績及び事業展開に何らかの影響を及ぼす可能性があります。
当事業年度末日現在において、以下のとおり同社グループの役職員との兼任状況が継続しておりますが、営業力強化並びに監査業務強化を図り、各者の専門的な知見を基に経営全般に対する提言を得ることを目的としているものであります。
|
当社における役職 |
氏 名 |
伊藤忠商事株式会社グループにおける役職 |
|
取締役（非常勤） |
真木 正寿 |
建設・物流部門長 |
|
監査役（非常勤） |
数面 浩尚 |
住生活事業・リスク管理室長 |
当社は、伊藤忠商事株式会社をはじめ同社グループとの間に、出向者の受入やオフィス賃貸や空調設備購入等に係る取引がありますが、いずれの取引も、第三者と同様の条件により行われております。なお、開示すべき重要な取引はありません。
文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（平成30年６月28日）現在において当社が判断したものであります。
当事業年度末における流動資産の残高は5,052百万円で、前事業年度末に比べ179百万円増加しております。有価証券の増加が主な要因であります。
当事業年度末における固定資産の残高は1,519百万円で、前事業年度末に比べ60百万円減少しております。投資有価証券の減少が主な要因であります。
当事業年度末における流動負債の残高は684百万円で、前事業年度末に比べ148百万円減少しております。未払法人税等の減少が主な要因であります。
当事業年度末における固定負債の残高は209百万円で、前事業年度末に比べ43百万円減少しております。リース債務の減少が主な要因であります。
当事業年度末における純資産の残高は5,678百万円で、前事業年度末に比べ310百万円増加しております。繰越利益剰余金の増加が主な要因であります。
当事業年度における我が国経済は、政府の経済対策や日銀の金融緩和政策の効果を背景に雇用・所得環境の改善が続く中、緩やかな回復基調で推移いたしました。しかしながら、消費者物価指数の横ばい推移が見込まれ、地政学的リスク、アジア新興国等の経済動向や欧米の政策動向による海外経済の不確実性が依然として残ることから、先行き不透明な状態が続いております。
当社が属する不動産流通業界においては、新築分譲市場では用地価格や建築コストの上昇により都心部を中心に販売価格の上昇がみられ、既存住宅流通市場においても新築相場に牽引される形で取引価格に影響が出ております。他方で、政府の住宅取得支援策、低金利の住宅ローンや景気回復への期待により、住宅取得に対する関心が依然として高く安定的に推移いたしました。
このような事業環境の中、当社では平成28年12月にリリースした営業支援システム「21Ｃｌｏｕｄ」について「ＡＩ取り込み君」や反響分析などの機能追加と改良をいたしました。要望の多かった顧客管理機能を新たに開発し、平成30年４月末に一部の機能をリリースいたしました。同システムは業務効率化、反響増加の面で加盟店から評価され利用率は90％超となっており、今後も利用啓蒙活動を継続してまいります。また、不動産業界における過当競争に伴い、加盟店にはより一層の営業力アップが求められていることから、個別の店舗により深くアプローチできる専門コンサルティングチームとして「ＦＣコンサルティング室」を開設いたしました。現場で培った最新ノウハウを研修開発へフィードバックすることでグループ全体の質の向上に資することも併せて期待しております。ブランド認知度・利用意向度向上を目的とした女子ゴルフトーナメントも昨年で４回目を迎え、３日間で２万人を超える過去最高の来場者数を記録しました。不動産仲介業界での女性活躍推進や若年層への訴求のため「センチュリー21ガール」として新人女性タレントを選出し７月よりＣＭ放映をスタートいたします。
このような状況のもとで、当社はサービスフィー収入が前年同期比マイナス3.4％、111百万円の減少で3,138百万円、ＩＴサービスは同プラス5.8％、39百万円の増加で713百万円、加盟金収入が同マイナス1.8％、３百万円の減少で170百万円、その他が同マイナス9.6％、５百万円の減少で54百万円となり、営業収益全体としては同マイナス2.0％、81百万円の減少で4,077百万円となりました。また、営業原価は、前年同期比マイナス0.0％で1,320百万円となりました。販売費及び一般管理費は、前年同期比プラス3.9％、58百万円の増加で1,550百万円となりました。その結果、営業利益は同マイナス10.4％、139百万円の減少で1,206百万円、経常利益は同マイナス9.7％、136百万円の減少で1,275百万円、当期純利益は同マイナス3.8％、35百万円の減少で905百万円となりました。
(生産、受注及び販売の状況)
当事業年度（自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日）における加盟店数の地域別及び営業収益の収入別・地域別内訳を示すと、次の通りであります。
(単位：店)
|
地域別 |
新規加盟店数 |
退店(解約)数 |
期末加盟店数 |
前年同期比(％) |
|
首都圏 |
36 |
39 |
455 |
99.3 |
|
関西圏 |
17 |
10 |
335 |
102.1 |
|
中部圏 |
8 |
4 |
81 |
105.2 |
|
九州圏 |
6 |
0 |
64 |
110.3 |
|
合 計 |
67 |
53 |
935 |
101.5 |
(単位：千円)
|
地域別 |
サービス フィー |
前年 同期比 |
ＩＴ サービス |
前年 同期比 |
加盟金 |
前年 同期比 |
その他 |
前年 同期比 |
営業収益 合計 |
前年 同期比 |
|
首都圏 |
1,964,864 |
91.8% |
713,787 |
105.8% |
99,625 |
102.2% |
54,745 |
90.6% |
2,833,022 |
95.3% |
|
関西圏 |
872,130 |
104.7% |
－ |
－ |
46,425 |
87.7% |
－ |
－ |
918,555 |
103.6% |
|
中部圏 |
191,478 |
101.5% |
－ |
－ |
15,075 |
99.2% |
－ |
－ |
206,553 |
101.3% |
|
九州圏 |
109,685 |
125.8% |
－ |
－ |
9,525 |
116.5% |
－ |
－ |
119,210 |
125.0% |
|
合計 |
3,138,159 |
96.6% |
713,787 |
105.8% |
170,650 |
98.2% |
54,745 |
90.4% |
4,077,342 |
98.0% |
(注) １. 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２. 上記サービスフィー収入に対する全加盟店の平成30年３月期地区別総取扱高、総取扱件数および総受取手数料は、以下の通りであります。
(単位：千円／件)
|
|
首都圏 |
関西圏 |
中部圏 |
九州圏 |
合計 |
|
総取扱高 |
502,045,430 |
209,840,934 |
50,843,169 |
26,897,959 |
789,627,493 |
|
総取扱件数 |
312,591 |
62,246 |
12,011 |
11,871 |
398,719 |
|
総受取手数料 |
32,493,373 |
14,281,687 |
3,055,872 |
1,727,397 |
51,558,330 |
当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末に比べ141百万円増加(60.8％増)し、当事業年度末には373百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における営業活動の結果得られた資金は、925百万円（前事業年度は915百万円の収入）となりました。これは主として税引前当期純利益1,275百万円の計上及び法人税等の支払額450百万円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における投資活動の結果使用した資金は、221百万円（前事業年度は154百万円の使用）となりました。これは主として有価証券の取得及び無形固定資産の取得によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における財務活動の結果使用した資金は、562百万円（前事業年度は658百万円の使用）となりました。これは主として配当金の支出とリース債務の返済による支出によるものであります。
当社の資本の財源及び資金の流動性について、運転資金需要のうち主なものは、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要のうち主なものは、新営業支援システムの開発費用であります。また、財務活動による資金需要のうち主なものは、配当金の支払いであります。
なお、運転資金につきましてはすべて自己資金により賄っております。
|
相手方の名称 |
国名 |
契約内容 |
契約期間 |
|
センチュリー21・リア
|
米国 |
センチュリー21の名称を含む商標サービスマーク(以下これらを総称して「センチュリー21マーク等」という。)及び国際本部が開発した不動産市場において、より効果的に競争出来るように考案された戦略、手順及び手法を含む、独立経営の不動産業店舗の販売促進並びに助力となるようなシステム(以下「センチュリー21システム」という。)の再使用許諾権。
・テリトリー サブフランチャイザーにライセンスされる独占的地域は、日本国とする。 ・サービス料金 サブフランチャイザーが201以上1,000以下のフランチャイジーを有している期間中、サブフランチャイザーの総収入の10％。 |
永久 |
(注) 国際本部とは センチュリー21・リアルエステートＬＬＣのことであり、日本本部あるいはサブフランチャイザーは当社のことであります。
|
契約の当事者 |
契約内容 |
契約期間 |
|
当社 (日本本部) 及び 加盟店 |
・フランチャイズの許諾 「日本本部」は「加盟店」に対し、「センチュリー21マーク等」又は「センチュリー21システム」の非独占的使用権を許諾し、「加盟店」はこれを受託する。 ・更新契約、更新料 本契約有効期間満了の180日前から90日迄に契約更新をしたい旨の通知を書面にて「日本本部」に送付すること。 更に５年間の本契約更新を決定した場合には、更新時点における新規加盟金の10％相当額を更新料として「日本本部」に現金にて支払わなければならない。 ・加盟金 本契約の締結と同時に、「加盟店」は加盟金として下記金額を「日本本部」が指定する銀行口座に現金にて支払う。 首都圏 300万円 関西圏 250万円 中部圏 200万円 九州圏 150万円 北海道・東北 150万円（税抜き） (但し、支店契約に関しては上記加盟金の２分の１相当額) ・サービスフィー 本契約有効期間中に加盟店が以下の取引により受領する総売上高(不動産仲介手数料等)の６％相当額または、加盟店が自ら売主となり販売したマンション・戸建住宅等の売買代金の0.36％相当額を「日本本部」が指定する銀行口座に当月月末締めで当月分から最低保証額を調整した金額を翌月４日までに、現金にて支払う。 ① 宅地建物取引業免許が必要な全ての取引 ② 建築請負、企画、設計の取引 ③ 宅地以外の土地、建築物及び工作物の売買、賃貸借、交換又は贈与等全ての処分を含む全ての取引 ④ 「センチュリー21マーク等」又は「センチュリー21システム」を使用する全ての取引 ・広告基金分担金 月額 10万円(税抜き) 公共的広告宣伝・市場調査の費用 |
５年 |
該当事項はありません。