文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2019年６月25日）現在において、当社が判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社の企業価値の根幹は「センチュリー21」というブランドです。加盟店各社はこのブランドを冠に、お客様から高い評価を頂けるようブランド価値の向上に努めることが我々に課された最大のミッションと認識しております。「住まいを想う仕事、人生を輝かせる使命」をブランドビジョンとして掲げ、常に厳しい行動基準と高い倫理感をもって運営し、店舗数においても、サービス品質においても常に業界のリーダーであるという自負と自覚を持ち、企業価値向上と社会への貢献を目指すものです。
不動産流通業界においては、所謂不動産テックの進展による技術革新や不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、ＡＩ、ＩｏＴ等の新しいテクノロジーへの対応や、より専門的なコンサルティング能力が求められております。当社はその変化に「しなやかに、そして力強く」対応しつつ、ＩＴシステム支援や研修・コンサルティングサービスの提供、表彰制度の運営等を軸に加盟店に対し質の高いサービスを提供し「センチュリー21」のブランド価値を一層高め、企業の永続的な成長を目指します。
(2) 目標とする経営指標
フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識に立ち、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえ、その向上を目指します。
(3) 中長期的な会社の経営戦略
当社の事業戦略の基本は「センチュリー21ネットワーク規模の拡大（加盟店募集業務）」と「加盟店業績向上の為の業務支援サービス」です。これらを両輪として事業拡大に努め、加盟店ネットワーク1,000店舗体制を早期に構築するとともに、環境の変化へ柔軟かつ機敏に対応し、企業の社会的責任を十分果たしながら持続的な成長を目指します。
(4) 会社の対処すべき課題
今後、当社のおかれた不動産流通業界において、いわゆる不動産テックの進展による技術革新や、不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、ＡＩ、ＩｏＴ等の新しいテクノロジーへの対応や、より専門的なコンサルティング能力が求められる時代へと変化してきております。また、人口の減少や高齢化の流れの中、市場規模の縮小も懸念される一方、既存住宅の流通量は拡大しております。
そのような環境下、当社が対処すべき課題として、次のことを認識しております。
① 既存事業基盤の強靭化と市場競争力の向上
ⅰ）新ヴィジュアルアイデンティティの浸透とブランドステートメントの実践
ＴＶＣＭや各種媒体を通じ、新ＶＩの浸透施策を引き続き実施し、大手フランチャイズブランドの
「信頼」と地元店の「地域密着力」をあわせ持つ強みをいかし、すべてのお客様が「いちばん話しやす
い」「いちばん分かりやすい」「いちばんワクワクする」不動産ネットワークを目指します。
ⅱ）フロー型からストック型ビジネスへの対応
・新築住宅から既存住宅へのシフトに対応し、顧客獲得のためのリースバック事業や一括査定、リ
フォームのパッケージ化などの施策を一層強化して参ります。
・売買仲介との相乗効果も見据え、加盟店の賃貸管理サポート強化のための施策を実施して参ります。
ⅲ）加盟店へのコンサルティング強化
個々の加盟店の状況に合せた媒介獲得営業、採用教育、ＩＴサポートなどによる総合的な店舗競争力の強化を実施します。
②フランチャイズネットワークを活かした成長への布石
ⅰ）国際的ブランド「センチュリー21」の海外ネットワーク活用による加盟店のグローバル取引の支援・
活性化
ⅱ）高齢者住宅斡旋サービス他高齢者向けビジネスへの取組実施
ⅲ）当社フランチャイズビジネスとのシナジーが高い事業や企業に対する事業投資や業務提携の推進
③成長の基盤となる社内体制の構築
ⅰ）取締役の員数削減・執行役員制度の導入によるガバナンスの強化と意思決定の迅速化
ⅱ）人材活性化と従業員モチベーション向上を企図した新人事評価制度の導入検討
ⅲ）業務効率の向上、セキュリティ強化、データの有効活用などを目的とした業務基幹システムの再構築
ⅳ）社会貢献を実践できる会社へ
・「女性活躍推進活動」、「こども110番活動」を継続して実施します。
・新しい働き方「フリーランス不動産エージェント」制を推進します。
上記諸施策を実行することが、加盟店競争力を高め、新規加盟を促進するとともに既存店の退会を抑制し、センチュリー21フランチャイズシステムの更なる規模の拡大及び企業の持続的成長につながるものと考えております。
当社の経営成績、株価および財務状況等に影響を及ぼす可能性のあるリスクには以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2019年６月25日）現在において当社が判断したものであります。
当社の収益の源泉である営業収益は、加盟店から受け取る歩合制のサービスフィー収入と新規加盟時の加盟金並びに５年毎の契約更新時の更新料を含む加盟金の他、ＩＴサービス収入等で構成されております。ただし、当社の営業総利益への影響につきましては、直接的には加盟店数と１店当たりサービスフィー収入に左右されることになります。しかしながら、１店当たりサービスフィー収入につきましては、中古住宅流通市場を中心とした不動産市況、地価動向、金利水準、住宅税制、大手不動産仲介業者との競争など外部環境の影響を受ける可能性があります。
当社では、不動産仲介事業をフランチャイズ方式で行っており、フランチャイズ加盟店舗数の順調な増加がその成功の鍵となります。当社がフランチャイズ加盟店に対して、優良なサービスを維持できなくなった場合や「中小小売商業振興法」等の関連法令への違法行為等があった場合、他社が当社以上のサービスを行い、フランチャイズ加盟店が当該他社ブランドへ流出した場合、又は一部のフランチャイズ加盟店において低水準のサービス提供もしくは違法行為等があり、当社のフランチャイズ事業全体のイメージダウンとなった場合、あるいはフランチャイズ加盟企業が集団で独自の事業展開を志向した場合等には、フランチャイズ加盟店舗数の減少または伸び悩みが生じること等により、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
現在、首都圏、関西圏、中部圏及び九州圏を中心にセンチュリー21フランチャイズシステムを運営しております。基本方針としては、経営者の事業意欲及び適格性、周辺地域の市場性などを十分に審査の上で加盟を認めております。しかし、今後は業績が低水準に止まっている既存加盟店については新規加盟店と入れ替える政策も促進していく考えであります。上記の地域内においても、また、これら以外の地域においても、センチュリー21フランチャイズシステムの展開運営余地は、未だ多くあるものと考えておりますが、既存加盟店との距離制限（400メートルルール）に制約されたり、新規加盟にあたって近接する既存加盟店との調整が必要な場合もあり、店舗展開が必ずしも当社の計画どおりに進まない可能性があります。
当社及び当社加盟店はすべて「センチュリー21」を統一ブランドとして事業展開をしており、不動産広告においても、情報の共有化や広告戦略の協力等を行っております。インターネット上で掲載する不動産広告の内容に不備や不正等があった場合や、これに伴うネガティブな情報や風評が流れた場合には、ブランドイメージの低下を招くことにより、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「建築基準法」などの規制があります。当社の加盟店は不動産仲介業者としてそれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許を取得して不動産の売買または賃貸の仲介、受託販売等の業務を行っております。当社では、新規加盟にあたって宅地建物取引業法の違反履歴や経営者の風評を含めた適格性を審査しているほか、当社内に「お客様相談室」を設置して、顧客クレームに直接対応するなど加盟店の法令遵守及び是正指導に十分留意しております。しかし、一部の加盟店における法令違反や顧客クレーム等がセンチュリー21グループ全体の信用やイメージを損なうような事態に発展した場合、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
センチュリー21・リアルエステートＬＬＣは、センチュリー21の名称を含む商標サービスマーク及び国際本部機能を有しております。当社は日本国におけるサブフランチャイズ契約を永久契約としているとともに、経営方針や政策決定及び事業展開について独自の意思決定によって進めております。当社とセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとのサブフランチャイズ契約においては、①重大な契約違反（契約不履行等）があり、かつ、その後30日以内に当該契約不履の是正を怠った場合、②センチュリー21・リアルエステートＬＬＣがサブフランチャイザーに対してその前の12ヶ月以内に不履行の通知を与えた不履行が、再度繰り返された場合、契約の解除事由が発生します。本報告書提出日現在、当該契約の継続に支障を来す要因は発生しておりません。しかしながら、当該契約の継続に支障を来す要因が発生した場合には、事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
当社において、システム開発は事業基盤の維持・拡充と関係しており、フランチャイズ加盟店が必要とする各種の支援ツールは、業務の効率化、他のフランチャイズチェーンとの差別化等を図るうえで、重要であると考えております。当社では、今後もシステム環境の維持・向上のため、システムの自社開発又は他社への委託等を継続していく方針でありますが、システムの開発・維持運営には多額のコストが必要となる可能性があり、その結果、当社の業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
更に当社は、これらのシステムのバックアップ等を含む運用管理に責任を負っており、当該システムの障害、大規模広域災害、もしくはコンピュータウィルス等によるデータベースへの影響又はＩＴサービスの中断等により、当社が損害を被り、又はフランチャイズ加盟店に損害賠償を請求される可能性があり、その結果当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社のＷｅｂサイトは、一般消費者へ無料で公開しており、万一、一定期間システムが停止したとしても、一般消費者から損害賠償を受ける可能性は少ないと考えておりますが、そのような事態が度重なれば、当社Ｗｅｂサイト自体の信用を失うことになり、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社事業においては、営業活動により、多くの一般消費者の個人情報を取り扱っており、個人情報取扱事業者に該当しております。このため、「個人情報保護マネジメントシステムマニュアル」等を制定するとともに、プライバシーマークを取得し、全社的に個人情報の管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態によって、当社が保有する個人情報が社外へ漏洩した場合は、社会的信用の失墜、トラブル解決のための費用負担等により、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
当社は、不動産流通事業者のフランチャイズ本部として、加盟店に対し、業務運営サポートや情報提供等を行っている関係から、不動産業界・不動産仲介業等に関する経験や知識が必要とされております。また、能力主義に基づく人材登用を重視するとともに、必要少人数と適材適所の人員配置を行っております。しかしながら、不測の事態に伴う人員の流出や、中途採用が予定どおり進まないことにより、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
現在、伊藤忠商事株式会社は、当社の議決権の49.7％を保有する大株主でありその他関係会社に該当しておりますが、当社の方針・政策決定及び事業展開については、独自の意思決定によって進めております。また、当社は不動産仲介フランチャイズ事業を営んでおり、同社及びグループの不動産関連の事業を営む子会社・関連会社等とは、直接的な競合関係は生じておりませんが、不動産・建設業界に関する情報の提供を随時受けております。このため、同社グループが経営方針や営業戦略等を変更した場合、当社の業績及び事業展開に何らかの影響を及ぼす可能性があります。
営業力強化並びに監査業務強化を図り、各者の専門的な知見を基に経営全般に対する提言を得ることを目的に同社グループの役職員との間で以下のように兼任状況が継続しております。
有価証券報告書提出日（2019年６月25日）現在の兼任状況
当社は、伊藤忠商事株式会社をはじめ同社グループとの間に、出向者の受入やオフィス賃貸や空調設備購入等に係る取引がありますが、いずれの取引も、第三者と同様の条件により行われております。なお、開示すべき重要な取引はありません。
（11）保有する投資有価証券の評価について
当社は、保有する投資有価証券については、投資先のモニタリングを定期的に行い、リスクの軽減に努めておりますが、証券市場における市況の悪化や投資先の業績不振等により評価損が発生する可能性があります。
文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2019年６月25日）現在において判断したものであります。
なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 2018年２月16日）等を当事業年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前事業年度との比較・分析を行っております。
当事業年度末における流動資産の残高は5,209百万円で、前事業年度末に比べ231百万円増加しております。有価証券の増加が主な要因であります。
当事業年度末における固定資産の残高は1,737百万円で、前事業年度末に比べ161百万円増加しております。ソフトウエア及び投資有価証券の増加が主な要因であります。
当事業年度末における流動負債の残高は722百万円で、前事業年度末に比べ38百万円増加しております。未払法人税等の増加が主な要因であります。
当事業年度末における固定負債の残高は179百万円で、前事業年度末に比べ10百万円減少しております。リース債務の減少が主な要因であります。
当事業年度末における純資産の残高は6,044百万円で、前事業年度末に比べ365百万円増加しております。繰越利益剰余金の増加が主な要因であります。
当事業年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復傾向が続きました。一方、通商問題の動向が世界経済に与える影響や、中国経済の先行き、海外経済の動向と政策に関する不確実性も多く、2019年10月に予定されている消費税増税の影響についても注視が必要な状態が継続しております。
当社グループが属する不動産流通業界については、低金利による購入意欲の下支えがあるものの、新築分譲市場において土地仕入の激化、人手不足による建築コストの上昇により物件価格が都市部を中心として高止まりしていることが既存住宅市場へも影響を与えており、地域や物件の価格帯によっては取引の鈍化が見られます。
このような事業環境の中、当社では2018年10月にロゴマークやコーポレートカラーなどのヴィジュアルアイデンティティ（ＶＩ）を刷新、より親しみやすく洗練されたデザインとし、幅広い年齢層の方へ受け入れて頂けるよう店舗の内外装などと合わせ順次変更を進めております。このＶＩ変更に合わせ新ブランド認知のためのＴＶＣＭを制作・放映しております。
また、加盟店の顧客獲得強化施策として、センチュリー21のリースバック「売っても住めるんだワン」を2018年９月にリリースし、サービスエリアを段階的に拡大し、2019年３月末時点で363店舗がサービス提供店として登録しております。問い合わせ件数、成約数ともに順調に推移しており、さらなる増加のため2019年４月より新ＴＶＣＭの放映を開始しました。
ＩＴ戦略としては、2018年11月にソニー不動産株式会社とヤフー株式会社が共同で運営する不動産取引プラットフォーム「おうちダイレクト」の利用に関して業務提携を致しました。本提携により、センチュリー21のフランチャイズ加盟店約950店は、①「おうちダイレクト」への物件情報掲載サービス②ソニー不動産が開発したＡＩ自動査定サービス③査定反響獲得（一括査定）サービスの３つのサービスを利用することができるようになります。これらのＡＩやＩＴを通じた一気通貫のワンストップサービスにより、不動産仲介業務の川上から川下までのプロセス（査定・媒介・販売・契約）において、加盟店の営業活動が効果的・効率的に進められることを期待しております。
また、2018年５月にリリース致しました営業支援システム「21Ｃｌｏｕｄ」内の機能の一つである「顧客/追客管理システム」の利用啓蒙、活用事例共有に取り組んでおり利用加盟店も順調に伸びております。
次に広告戦略としては、センチュリー21ガールの伊原六花さんを起用した新ＴＶＣＭを広く展開し、「相談しやすい不動産店」を訴求するとともに新ＶＩの浸透を図りました。また、５回目のセンチュリー21レディスゴルフトーナメントを滋賀県にて開催し、多くのお客様にご来場頂き、ＴＶ放映とともに認知度・利用意向度向上に寄与しております。
最後にＣＳＲ活動の一環で不動産業界での女性活躍推進を企図し「不動産業界で働きたい女性育成プロジェクト」と題し、再就職を希望する女性の方の宅地建物取引士資格取得と就労支援をスタートしました。2019年度も第２期を開催する予定です。
このような状況のもとで、当社の営業収益は、サービスフィー収入が3,135百万円（前年同期比0.1％減）、ＩＴサービス収入が799百万円（同12.1％増）、加盟金収入が163百万円（同4.4％減）、その他が52百万円（同3.3％減）となり、全体としては4,151百万円（同1.8％増）となりました。また、営業原価は、1,379百万円（前年同期比4.5％増）となりました。販売費及び一般管理費は、広告宣伝費が減少したものの、人件費及び業務委託費等の増加により、全体としては1,564百万円（前年同期比0.9％増）となりました。その結果、営業利益は1,207百万円（前年同期比0.1％増）、経常利益は1,278百万円（同0.2％増）、訴訟関連費用74百万円を特別損失に計上したことにより、当期純利益は815百万円（同9.9％減）となりました。
(生産、受注及び販売の状況)
当事業年度（自 2018年４月１日 至 2019年３月31日）における加盟店数の地域別並びに営業収益の収入別・地域別内訳を示すと、以下の通りであります。 (単位：店)
(単位：千円)
(注) １. 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２. 上記サービスフィー収入に対する全加盟店の同期間地区別総取扱高、総取扱件数並びに
総受取手数料は、以下の通りであります。
(単位：千円／件)
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末に比べ44百万円減少(11.8％減)し、当事業年度末には329百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における営業活動の結果得られた資金は、1,035百万円（前事業年度は925百万円の収入）となりました。これは主として税引前当期純利益1,203百万円の計上及び法人税等の支払額340百万円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における投資活動の結果使用した資金は、546百万円（前事業年度は221百万円の使用）となりました。これは主として有価証券の取得によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における財務活動の結果使用した資金は、533百万円（前事業年度は562百万円の使用）となりました。これは主として配当金の支払いによるものであります。
当社の資本の財源及び資金の流動性について、運転資金需要のうち主なものは、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要のうち主なものは、営業支援システム・契約書システムの開発費用であります。また、財務活動による資金需要のうち主なものは、配当金の支払いであります。
なお、運転資金につきましてはすべて自己資金により賄っております。
フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識のもと、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえており、当期の経営指標は、加盟店舗数が954店、営業収益経常利益率30.8％、自己資本利益率13.9％となりました。
加盟店舗数につきましては、当期中に65店舗の新規加盟がありましたが、46店舗の退会がありましたので19店舗の純増となり、当事業年度末時点では954店舗となりました。
収益の柱であるサービスフィー収入は前期より若干下回りましたが、ＩＴサービス収入が前期比12.1％増と好調に推移し、営業収益全体は前期比1.8％増加しました。しかしながら、原価を伴うＩＴサービス収入が営業収益を押し上げていることもあり、営業原価が前期比4.5％増加しました。また、加盟店舗数拡大やサービスの質の向上を目的とした人件費や業務委託費の増加の影響もあり販売費及び一般管理費も前期比0.9％増加しました。その結果、営業収益経常利益率 30.8％と対前期比0.5ポイントの減少となりました。また、訴訟関連費用等の特別損失を計上した結果、当期純利益が前期比9.9％減の815百万円と収益性が減少した影響もあり、自己資本利益率が13.9％と対前期比2.5ポイントの減少となりました。
今後につきましても、加盟店舗数の更なる拡大と加盟店へのサービスの質の更なる向上により、営業収益の拡大を図るとともに、企業の持続的成長につなげるため、上記経営指標の一層の向上を目指します。
(注) 国際本部とは センチュリー21・リアルエステートＬＬＣのことであり、日本本部あるいはサブフランチャイザーは当社のことであります。
該当事項はありません。