文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2020年６月25日）現在において、当社が判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社の企業価値の根幹は「センチュリー21」というブランドです。加盟店各社はこのブランドを冠に、お客様から高い評価を頂けるようブランド価値の向上に努めることが我々に課された最大のミッションと認識しております。「住まいを想う仕事、人生を輝かせる使命」をブランドビジョンとして掲げ、常に厳しい行動基準と高い倫理感をもって運営し、店舗数においても、サービス品質においても常に業界のリーダーであるという自負と自覚を持ち、企業価値向上と社会への貢献を目指すものです。
不動産流通業界においては、所謂不動産テックの進展による技術革新や不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、ＡＩ、ＩｏＴ等の新しいテクノロジーへの対応や、より専門的なコンサルティング能力が求められております。当社はその変化に「しなやかに、そして力強く」対応しつつ、ＩＴシステム支援や研修・コンサルティングサービスの提供、表彰制度の運営等を軸に加盟店に対し質の高いサービスを提供し「センチュリー21」のブランド価値を一層高め、企業の永続的な成長を目指します。
(2) 目標とする経営指標
フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識に立ち、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえ、その向上を目指します。
(3) 中長期的な会社の経営戦略
当社の事業戦略の基本は「センチュリー21ネットワーク規模の拡大（加盟店募集業務）」と「加盟店業績向上の為の業務支援サービス」です。これらを両輪として事業拡大に努め、加盟店ネットワーク1,000店舗体制を早期に構築するとともに、環境の変化へ柔軟かつ機敏に対応し、企業の社会的責任を十分果たしながら持続的な成長を目指します。
(4) 経営環境
当事業年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、一部に消費税増税の反動減がみられたものの、緩やかな回復基調で推移いたしました。しかしながら、年度末にかけて新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、国内の事業環境に大きく影響を及ぼしており、その収束の時期も不透明な状況です。当社におきましては、在宅勤務の実施、当社加盟店における在宅勤務、営業時間短縮の実施、並びに一時休業等の状況もあり、特に2020年４月以降の業績等に影響が出てくると見込んでおります。
(5) 会社の対処すべき課題
不動産流通業界において、近年、不動産テックの進化・拡大の中で、新型コロナウイルス感染拡大への対応により、取引のオンライン化を中心としたＩＴによる業務改革が急速に進むことが予想され、より効率的な営業スタイルや専門的なコンサルティング能力が求められる時代へと変化すると思われます。また、我が国の少子高齢化、グローバル化など社会構造の変化が不可避である中、不動産サービスにおいても新しい生活スタイルや価値観への対応が問われてくるものと考えております。
そのような環境下、当社が対処すべき課題として、次のことを認識しております。
①既存フランチャイズ事業基盤の強靭化と市場競争力の向上
ⅰ）フランチャイズ加盟店網拡大及び加盟店売上増加に資する施策の徹底
ⅱ）加盟店の営業力強化に向けた人材採用・教育支援強化
ⅲ）加盟店の業務効率化に向けたＩＴ活用、ＢＰＯ等の支援強化
②フランチャイズネットワークを活かした成長への布石
ⅰ）国際的ブランド「センチュリー21」の海外ネットワーク活用による加盟店のグローバル取引の支援・
活性化
ⅱ）高齢者住宅斡旋サービス他高齢者向けビジネスへの取組実施
ⅲ）加盟店含む不動産事業者の事業承継問題への対応
ⅳ）当社フランチャイズビジネスとのシナジーが高い事業や企業に対する事業投資や業務提携の推進
③成長の基盤となる社内体制の構築
ⅰ）コーポレートガバナンスと内部管理体制の強化
ⅱ）人材活性化、業務能力・モチベーション向上を企図した社員研修・教育の充実と新人事評価制度運用
ⅲ）業務効率の向上と柔軟な働き方の実現に向けた業務のオンライン化、アウトソーシングの推進
ⅳ）セキュリティ強化、業務効率化、データの有効活用などを目的とした業務基幹システムの再構築
ⅴ）女性活躍推進、地域安全活動などを通じた社会貢献活動の推進
上記諸施策を実行することが、加盟店競争力を高め、新規加盟を促進するとともに既存店の退会を抑制し、センチュリー21フランチャイズシステムの更なる規模の拡大及び企業の持続的成長につながるものと考えております。
当社の経営成績、株価および財務状況等に影響を及ぼす可能性のあるリスクには以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2020年６月25日）現在において当社が判断したものであります。
当社の収益の源泉である営業収益は、加盟店から受け取る歩合制のサービスフィー収入と新規加盟時の加盟金並びに５年毎の契約更新時の更新料を含む加盟金収入の他、ＩＴサービス収入等で構成されております。ただし、当社の営業総利益への影響につきましては、直接的には加盟店数と１店当たりサービスフィー収入に左右されることになります。しかしながら、１店当たりサービスフィー収入につきましては、不動産市況、地価動向、金利水準、住宅税制、大手不動産仲介業者との競争など外部環境の影響を受ける可能性があります。
当社では、不動産仲介事業をフランチャイズ方式で行っており、フランチャイズ加盟店舗数の順調な増加がその成功の鍵となります。当社がフランチャイズ加盟店に対して、優良なサービスを維持できなくなった場合や「中小小売商業振興法」等の関連法令への違法行為等があった場合、他社が当社以上のサービスを行い、フランチャイズ加盟店が当該他社ブランドへ流出した場合、又は一部のフランチャイズ加盟店において低水準のサービス提供もしくは違法行為等があり、当社のフランチャイズ事業全体のイメージダウンとなった場合、あるいはフランチャイズ加盟企業が集団で独自の事業展開を志向した場合等には、フランチャイズ加盟店舗数の減少または伸び悩みが生じること等により、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
現在、首都圏、関西圏、中部圏及び九州圏を中心にセンチュリー21フランチャイズシステムを運営しております。基本方針としては、経営者の事業意欲及び適格性、周辺地域の市場性などを十分に審査の上で加盟を認めております。しかし、今後は業績が低水準に止まっている既存加盟店については新規加盟店と入れ替える政策も促進していく考えであります。上記の地域内においても、また、これら以外の地域においても、センチュリー21フランチャイズシステムの展開運営余地は、未だ多くあるものと考えておりますが、既存加盟店との距離制限（400メートルルール）に制約されたり、新規加盟にあたって近接する既存加盟店との調整が必要な場合もあり、店舗展開が必ずしも当社の計画どおりに進まない可能性があります。
当社及び当社加盟店はすべて「センチュリー21」を統一ブランドとして事業展開をしており、不動産広告においても、情報の共有化や広告戦略の協力等を行っております。インターネット上で掲載する不動産広告の内容に不備や不正等があった場合や、これに伴うネガティブな情報や風評が流れた場合には、ブランドイメージの低下を招くことにより、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「建築基準法」などの規制があります。当社の加盟店は不動産仲介業者としてそれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許を取得して不動産の売買または賃貸の仲介、受託販売等の業務を行っております。当社では、新規加盟にあたって宅地建物取引業法の違反履歴や経営者の風評を含めた適格性を審査しているほか、当社内に「お客様相談室」を設置して、顧客クレームに直接対応するなど加盟店の法令遵守及び是正指導に十分留意しております。しかし、一部の加盟店における法令違反や顧客クレーム等がセンチュリー21グループ全体の信用やイメージを損なうような事態に発展した場合、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
センチュリー21・リアルエステートＬＬＣは、センチュリー21の名称を含む商標サービスマーク及び国際本部機能を有しております。当社は日本国におけるサブフランチャイズ契約を永久契約としているとともに、経営方針や政策決定及び事業展開について独自の意思決定によって進めております。当社とセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとのサブフランチャイズ契約においては、①重大な契約違反（契約不履行等）があり、かつ、その後30日以内に当該契約不履行の是正を怠った場合、②センチュリー21・リアルエステートＬＬＣがサブフランチャイザーに対してその前の12ヶ月以内に通知を与えた不履行が、再度繰り返された場合、契約の解除事由が発生します。本報告書提出日現在、当該契約の継続に支障を来す要因は発生しておりません。しかしながら、当該契約の継続に支障を来す要因が発生した場合には、事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
当社において、システム開発は事業基盤の維持・拡充と関係しており、フランチャイズ加盟店が必要とする各種の支援ツールは、業務の効率化、他のフランチャイズチェーンとの差別化等を図るうえで、重要であると考えております。当社では、今後もシステム環境の維持・向上のため、システムの自社開発又は他社への委託等を継続していく方針でありますが、システムの開発・維持運営には多額のコストが必要となる可能性があり、その結果、当社の業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
更に当社は、これらのシステムのバックアップ等を含む運用管理に責任を負っており、当該システムの障害、大規模広域災害、もしくはコンピュータウィルス等によるデータベースへの影響又はＩＴサービスの中断等により、当社が損害を被り、又はフランチャイズ加盟店に損害賠償を請求される可能性があり、その結果当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社のＷｅｂサイトは、一般消費者へ無料で公開しており、万一、一定期間システムが停止したとしても、一般消費者から損害賠償を受ける可能性は少ないと考えておりますが、そのような事態が度重なれば、当社Ｗｅｂサイト自体の信用を失うことになり、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社事業においては、営業活動により、多くの一般消費者の個人情報を取り扱っており、個人情報取扱事業者に該当しております。このため、「個人情報保護マネジメントシステムマニュアル」等を制定するとともに、プライバシーマークを取得し、全社的に個人情報の管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態によって、当社が保有する個人情報が社外へ漏洩した場合は、社会的信用の失墜、トラブル解決のための費用負担等により、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
当社は、不動産流通事業者のフランチャイズ本部として、加盟店に対し、業務運営サポートや情報提供等を行っている関係から、不動産業界・不動産仲介業等に関する経験や知識が必要とされております。また、能力主義に基づく人材登用を重視するとともに、必要最小限の人数で適材適所の人員配置を行っております。しかしながら、不測の事態に伴う人員の流出や、中途採用が予定どおり進まないことにより、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
現在、伊藤忠商事株式会社は、当社の議決権の49.9％を保有する大株主でありその他関係会社に該当しておりますが、当社の方針・政策決定及び事業展開については、独自の意思決定によって進めております。また、当社は不動産仲介フランチャイズ事業を営んでおり、同社及びグループの不動産関連の事業を営む子会社・関連会社等とは、直接的な競合関係は生じておりませんが、不動産・建設業界に関する情報の提供を随時受けております。このため、同社グループが経営方針や営業戦略等を変更した場合、当社の業績及び事業展開に何らかの影響を及ぼす可能性があります。
営業力強化並びに監査業務強化を図り、各者の専門的な知見を基に経営全般に対する提言を得ることを目的に同社グループの役職員との間で以下のように兼任状況が継続しております。
有価証券報告書提出日（2020年６月25日）現在の兼任状況
当社は、伊藤忠商事株式会社をはじめ同社グループとの間に、出向者の受入やオフィス賃貸や空調設備購入等に係る取引がありますが、いずれの取引も、第三者と同様の条件により行われております。なお、開示すべき重要な取引はありません。
（11）保有する投資有価証券の評価について
当社は、保有する投資有価証券については、投資先のモニタリングを定期的に行い、リスクの軽減に努めておりますが、証券市場における市況の悪化や投資先の業績不振等により評価損が発生する可能性があります。
（12）新型コロナウイルス等の感染症について
当社は、新型コロナウイルス感染症の更なる感染拡大を防ぐために、行政指針に従った感染防止策を徹底しているほか、積極的なテレワーク（在宅勤務）等、従業員の安全と健康を最優先に考えた感染防止の取組みを実施しております。また、加盟店に対しても新型コロナウイルス関連の情報を逐次提供するほか、３密回避のためＷｅｂを積極的に利用した会議・接客を薦める等をして感染予防に努めております。しかしながら、今後、新型コロナウイルス等の感染症が長期間にわたり拡大・蔓延した場合、当社が所属する不動産流通業界における不動産取引の減少や従業員の罹患等によって業務に支障が出ることにより、加盟店の業績が悪化し、引いては当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2020年６月25日）現在において判断したものであります。
当事業年度末における流動資産の残高は5,306百万円で、前事業年度末に比べ97百万円増加しております。短期貸付金の増加が主な要因であります。
当事業年度末における固定資産の残高は1,565百万円で、前事業年度末に比べ171百万円減少しております。投資有価証券の減少が主な要因であります。
当事業年度末における流動負債の残高は593百万円で、前事業年度末に比べ129百万円減少しております。未払金の減少が主な要因であります。
当事業年度末における固定負債の残高は167百万円で、前事業年度末に比べ12百万円減少しております。退職給付引当金の減少が主な要因であります。
当事業年度末における純資産の残高は6,111百万円で、前事業年度末に比べ67百万円増加しております。繰越利益剰余金の増加が主な要因であります。
当事業年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、一部に消費税増税の反動減が見られたものの、緩やかな回復基調で推移いたしました。その一方足下では、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、先行きについては厳しい状況が続くと見込まれております。
当社が属する不動産流通業界におきましては、低金利環境の継続や各種政策等による下支え効果もあり、需要は堅調に推移しましたが、住宅の着工件数の減少傾向、一部エリアの価格高止まりや新型コロナウイルス感染症による消費マインドへの影響などの懸念材料が見られ、事業環境の先行きは不透明な状況にあります。
このような事業環境の中、当社としては既存ＦＣ事業基盤の強靭化と市場競争力の向上を図るために新商品・サービスの拡充に取り組んでまいりました。加盟店の顧客獲得強化に向けた施策であるセンチュリー21のリースバック商品『売っても住めるんだワン』を引き続き推進するため、2019年４月より新ＴＶＣＭを作成し放映を開始しており、登録加盟店は520店舗まで増加し、反響数、成約数とも順調に推移しております。また、加盟店のリフォーム関連収入の増加支援策として、顧客へのリフォーム提案ツールである『リフォームシミュレーター21』とそれに付随するサービスを2019年10月に提供開始し、加盟店97店舗にて120件のアカウントが利用されております。
次にブランド戦略の一環として、７月下旬に６回目の開催となる『センチュリー21 レディスゴルフトーナメント2019』（日本女子プロゴルフ協会公認）を実施し、認知度・利用意向度の向上に寄与いたしました。また、当事業年度は第１号店オープンから35周年を記念して「おかげさまで35周年キャンペーン」と題し、例年より顧客向けのキャンペーン企画回数を倍増して実施しております。
また、ＩＴ戦略として、営業支援システム「21Ｃｌｏｕｄ」内の機能の一つである「顧客/追客管理システム」について引き続き活用事例を共有しながら利用を推進しており、利用加盟店は327店舗まで伸びております。ＡＩを活用した取り組みとしては、ＳＲＥホールディングス株式会社と提携し「ＡＩ不動産査定書システム」のサービス提供について2020年３月に加盟店向けに申込受付開始を発表しました。
最後に、ＣＳＲ活動の一環として、不動産業界での女性活躍推進活動『センチュリー21レディスアカデミー』は第２期目の成果として、2019年度の宅地建物取引士資格試験にて８名が合格し、現時点にて４名が加盟店に再就業致しました。
このような状況のもとで、当社の営業収益は、サービスフィー収入が3,176百万円（前年同期比1.3％増）、ＩＴサービス収入が715百万円（同10.6％減）、加盟金収入が163百万円（同0.1％増）、その他が57百万円（同9.0％増）となり、ポータルサイトとの契約形態の変更等によるＩＴサービス収入の減少があったものの、サービスフィー収入の増加等もあり、全体としては4,113百万円（同0.9％減）となりました。また、営業原価は、1,371百万円（前年同期比0.6％減）となりました。販売費及び一般管理費は、人件費及び広告宣伝費、ソフトウェア償却費等の増加により1,636百万円（前年同期比4.6％増）となりました。その結果、営業利益は1,105百万円（前年同期比8.4％減）、経常利益は1,171百万円（同8.4％減）、投資有価証券評価損200百万円を特別損失に計上したことにより、当期純利益は585百万円（同28.2％減）となりました。
(生産、受注及び販売の状況)
当事業年度（自 2019年４月１日 至 2020年３月31日）における加盟店数の地域別並びに営業収益の収入別・地域別内訳を示すと、以下の通りであります。 (単位：店)
(単位：千円)
(注) １. 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２. 上記サービスフィー収入に対する全加盟店の同期間地区別総取扱高、総取扱件数並びに
総受取手数料は、以下の通りであります。
(単位：千円／件)
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末に比べ277百万円増加(84.1％増)し、当事業年度末には606百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における営業活動の結果得られた資金は、796百万円（前事業年度は1,035百万円の収入）となりました。これは主として税引前当期純利益970百万円の計上及び法人税等の支払額397百万円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における投資活動の結果得られた資金は、3百万円（前事業年度は546百万円の使用）となりました。これは主として有価証券の償還及び取得によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における財務活動の結果使用した資金は、522百万円（前事業年度は533百万円の使用）となりました。これは主として配当金の支払いによるものであります。
当社の資本の財源及び資金の流動性について、運転資金需要のうち主なものは、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要のうち主なものは、基幹システムの開発費用であります。また、財務活動による資金需要のうち主なものは、配当金の支払いであります。
なお、運転資金につきましてはすべて自己資金により賄っております。
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たり、経営者による会計上の見積りを行っております。これらの見積りは、当社における過去の実績や将来計画を考慮し、合理的と認められる事項に基づき判断しておりますが、将来の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。なお、重要な会計方針については、「第５ 経理の状況」に記載しております。
フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識のもと、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえており、当期の経営指標は、加盟店舗数が978店、営業収益経常利益率28.5％、自己資本利益率9.6％となりました。
加盟店舗数につきましては、新規加盟店の獲得を目的とした加盟セミナーの一層の充実を図る施策を実施した結果、当期中の新規加盟は64店舗と前期比１店舗減少しましたが、2020年４月以降の契約につながる見込み店舗が残っております。一方、退会は40店舗と前期比６店舗減少しましたので、24店舗の純増となり、当事業年度末時点では978店舗となりました。
収益の柱であるサービスフィー収入は前期より若干上回りましたが、ポータルサイトとの契約形態の変更等によるＩＴサービス収入の減少（前期比10.6％減）により、営業収益全体は前期比0.9％減少しました。上記、ＩＴサービス収入の減少に伴う原価の減少等により、営業原価が前期比0.6％減少しました。また、加盟店舗数拡大やサービスの質の向上を目的とした人件費や広告宣伝費の増加及びソフトウェア償却費の増加の影響もあり販売費及び一般管理費は前期比4.6％増加しました。その結果、営業収益経常利益率28.5％と前期比2.3％の減少となりました。また、投資有価証券評価損200百万円を特別損失に計上した結果、当期純利益が前期比28.2％減の585百万円と収益性が減少した影響もあり、自己資本利益率が9.6％と前期比4.3％の減少となりました。
今後につきましても、加盟店舗数の更なる拡大と加盟店へのサービスの質の更なる向上により、営業収益の拡大を図るとともに、企業の持続的成長につなげるため、上記経営指標の一層の向上を目指します。
(注) 国際本部とは センチュリー21・リアルエステートＬＬＣのことであり、日本本部あるいはサブフランチャイザーは当社のことであります。
該当事項はありません。