文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2021年６月23日）現在において、当社が判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社の企業価値の根幹は「センチュリー21」というブランドです。加盟店各社はこのブランドを冠に、お客様から高い評価を頂けるようブランド価値の向上に努めることが我々に課された最大のミッションと認識しております。「住まいを想う仕事、人生を輝かせる使命」をブランドビジョンとして掲げ、常に厳しい行動基準と高い倫理感をもって運営し、店舗数においても、サービス品質においても常に業界のリーダーであるという自負と自覚を持ち、企業価値向上と社会への貢献を目指すものです。
不動産流通業界においては、所謂不動産テックの進展による技術革新や不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、ＡＩ、ＩｏＴ等の新しいテクノロジーへの対応や、より専門的なコンサルティング能力が求められております。当社はその変化に「しなやかに、そして力強く」対応しつつ、ＩＴシステム支援や研修・コンサルティングサービスの提供、表彰制度の運営等を軸に加盟店に対し質の高いサービスを提供し「センチュリー21」のブランド価値を一層高め、企業の永続的な成長を目指します。
(2) 目標とする経営指標
フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識に立ち、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえ、その向上を目指します。
(3) 中長期的な会社の経営戦略
当社の事業戦略の基本は「センチュリー21ネットワーク規模の拡大（加盟店募集業務）」と「加盟店業績向上の為の業務支援サービス」です。これらを両輪として事業拡大に努め、市場の変化へ柔軟かつ機敏に対応し、かつ、地球環境並びに社会との共生を前提に持続可能な成長を目指します。
(4) 経営環境及び会社の対処すべき課題
当社のおかれた不動産流通業界は我が国の少子高齢化、グローバル化など社会構造の変化が不可避である中、不動産サービスにおいても新しい生活スタイルや価値観への対応が問われてくるものと考えます。一方で昨今のＩＴ化の進展・拡大の中で、昨年来の新型コロナウイルス感染拡大への対応により、取引のオンライン化を中心としたデジタル技術による業務改革が急速に進みつつあり、より効率的な営業スタイルや専門的なコンサルティング能力が求められる時代へと変化を見せるものと思われます。同時にフランチャイズ全体としては的確な情報提供による安全性確保や、地域活性化を支える存在になることも求められております。
このような経営環境下、上記の基本方針に加え、以下を経営方針といたします。
1.すべてのステークホルダーの利益を前提とした事業活動を推進する。
2.センチュリー21グループ全体で不動産流通市場の拡大・活性化の一躍を担い、顧客の生活基盤の維持と、住み続けられるまちづくりに貢献する。
この経営方針のもと、当社が対処すべき課題として、次のことを認識しております。
①既存フランチャイズ事業基盤の強靭化と市場競争力の向上
ⅰ）フランチャイズ加盟店網拡大及び加盟店売上増加に資する施策の着実な実行
ⅱ）加盟店の営業力強化に向けた人材採用・教育支援強化
ⅲ）加盟店の業務効率化に向けたＩＴ活用、ＢＰＯ等の支援拡大
②フランチャイズネットワークを活かした成長への布石
ⅰ）国際的ブランド「センチュリー21」の海外ネットワーク活用による加盟店のグローバル取引の支援・活性化
ⅱ）高齢者住宅斡旋サービス他高齢者向けビジネスへの取組実施
ⅲ）加盟店含む不動産事業者の事業承継問題への対応
ⅳ）当社フランチャイズビジネスとのシナジーが高い事業や企業に対する事業投資や業務提携の推進
ⅴ）環境配慮型住宅の取扱い等の事業活動を通じた持続可能な社会の実現への貢献
③成長の基盤となる社内体制の構築
ⅰ）コーポレートガバナンスと内部管理体制の強化
ⅱ）人材活性化、業務能力・モチベーション向上を企図した社員研修・教育の充実と新人事評価制度運用
ⅲ）業務効率の向上と柔軟な働き方の実現に向けた業務のオンライン化、アウトソーシングの推進
ⅳ）セキュリティ強化、業務効率化、データの有効活用などを目的とした業務基幹システムの再構築
上記諸施策を、デジタル技術を最大限活用し実行することが、加盟店競争力を高め、新規加盟を促進する
とともに既存店の退会を抑制し、センチュリー21フランチャイズシステムの更なる規模の拡大及び企業の持
続的成長につながるものと考えております。
当社の経営成績、株価および財務状況等に影響を及ぼす可能性があると認識している主要なリスクには以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2021年６月23日）現在において当社が判断したものであります。
当社の収益の源泉である営業収益は、加盟店から受け取る歩合制のサービスフィー収入と新規加盟時の加盟金並びに５年毎の契約更新時の更新料を含む加盟金収入の他、ＩＴサービス収入等で構成されております。ただし、当社の営業総利益への影響につきましては、直接的には加盟店数と１店当たりサービスフィー収入に左右されることになります。しかしながら、１店当たりサービスフィー収入につきましては、不動産市況、地価動向、金利水準、住宅税制、大手不動産仲介業者との競争など外部環境の影響を受ける可能性があります。
当社では、不動産仲介事業をフランチャイズ方式で行っており、フランチャイズ加盟店舗数の順調な増加がその成功の鍵となります。当社がフランチャイズ加盟店に対して、優良なサービスを維持できなくなった場合や「中小小売商業振興法」等の関連法令への違法行為等があった場合、他社が当社以上のサービスを行い、フランチャイズ加盟店が当該他社ブランドへ流出した場合、又は一部のフランチャイズ加盟店において顧客に対する低水準のサービス提供もしくは違法行為等があり、当社のフランチャイズ事業全体のイメージダウンとなった場合、あるいはフランチャイズ加盟企業が集団で独自の事業展開を志向した場合等には、フランチャイズ加盟店舗数の減少または伸び悩みが生じること等により、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
現在、首都圏、関西圏、中部圏、九州圏及び北海道を中心にセンチュリー21フランチャイズシステムを運営しております。基本方針としては、経営者の事業意欲及び適格性、周辺地域の市場性などを十分に審査の上で加盟を認めております。しかし、今後は業績が低水準に止まっている既存加盟店については新規加盟店と入れ替える政策も促進していく考えであります。上記の地域内においても、また、これら以外の地域においても、センチュリー21フランチャイズシステムの展開運営余地は、未だ多くあるものと考えておりますが、既存加盟店との距離制限（400メートルルール）に制約されたり、新規加盟にあたって近接する既存加盟店との調整が必要な場合もあり、店舗展開が必ずしも当社の計画どおりに進まない可能性があります。
当社及び当社加盟店はすべて「センチュリー21」を統一ブランドとして事業展開をしており、不動産広告においても、情報の共有化や広告戦略の協力等を行っております。インターネット上で掲載する不動産広告の内容に不備や不正等があった場合や、これに伴うネガティブな情報や風評が流れた場合には、ブランドイメージの低下を招くことにより、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「建築基準法」などの規制があります。当社の加盟店は不動産仲介業者としてそれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許を取得して不動産の売買または賃貸の仲介、受託販売等の業務を行っております。当社では、新規加盟にあたって宅地建物取引業法の違反履歴や経営者の風評を含めた適格性を審査しているほか、当社内に「お客様相談室」を設置して、顧客クレームに直接対応するなど加盟店の法令遵守及び是正指導に十分留意しております。しかし、一部の加盟店における法令違反や顧客クレーム等がセンチュリー21グループ全体の信用やイメージを損なうような事態に発展した場合、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
センチュリー21・リアルエステートＬＬＣは、センチュリー21の名称を含む商標サービスマーク及び国際本部機能を有しております。当社はセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとの契約により、日本国におけるフランチャイザーとしての権利を永久保有しているとともに、経営方針や政策決定及び事業展開について独自の意思決定によって進めております。なお、当社とセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとの契約においては、①重大な契約違反（契約不履行等）があり、かつ、その後30日以内に当該契約不履行の是正を怠った場合、②センチュリー21・リアルエステートＬＬＣが当社に対してその前の12ヶ月以内に通知を与えた不履行が、再度繰り返された場合、契約の解除事由が発生します。本報告書提出日現在、当該契約の継続に支障を来す要因は発生しておりません。しかしながら、当該契約の継続に支障を来す要因が発生した場合には、事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
当社において、システム開発は事業基盤の維持・拡充と関係しており、フランチャイズ加盟店が必要とする各種の支援ツールは、業務の効率化、他のフランチャイズチェーンとの差別化等を図るうえで、重要であると考えております。当社では、今後もシステム環境の維持・向上のため、システムの自社開発又は他社への委託等を継続していく方針でありますが、システムの開発・維持運営には多額のコストが必要となる可能性があり、その結果、当社の業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
更に当社は、これらのシステムのバックアップ等を含む運用管理に責任を負っており、当該システムの障害、大規模広域災害、もしくはコンピュータウィルス等によるデータベースへの影響又はＩＴサービスの中断等により、当社が損害を被り、又はフランチャイズ加盟店に損害賠償を請求される可能性があり、その結果当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社のＷｅｂサイトは、一般消費者へ無料で公開しており、万一、一定期間システムが停止したとしても、一般消費者から損害賠償を受ける可能性は少ないと考えておりますが、そのような事態が度重なれば、当社Ｗｅｂサイト自体の信用を失うことになり、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社事業においては、営業活動により、多くの一般消費者の個人情報を取り扱っており、個人情報取扱事業者に該当しております。このため、「個人情報保護マネジメントシステムマニュアル」等を制定するとともに、プライバシーマークを取得し、全社的に個人情報の管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態によって、当社が保有する個人情報が社外へ漏洩した場合は、社会的信用の失墜、トラブル解決のための費用負担等により、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
当社は、不動産流通事業者のフランチャイズ本部として、加盟店に対し、業務運営サポートや情報提供等を行っている関係から、不動産業界・不動産仲介業等に関する経験や知識が必要とされております。また、能力主義に基づく人材登用を重視するとともに、必要最小限の人数で適材適所の人員配置を行っております。しかしながら、不測の事態に伴う人員の流出や、中途採用が予定どおり進まないことにより、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
現在、伊藤忠商事株式会社は、当社の議決権の49.4％を保有する大株主でありその他関係会社に該当しておりますが、当社の方針・政策決定及び事業展開については、独自の意思決定によって進めております。また、当社は不動産仲介フランチャイズ事業を営んでおり、同社及びグループの不動産関連の事業を営む子会社・関連会社等とは、直接的な競合関係は生じておりませんが、不動産・建設業界に関する情報の提供を随時受けております。このため、同社グループが経営方針や営業戦略等を変更した場合、当社の業績及び事業展開に何らかの影響を及ぼす可能性があります。
営業力強化並びに監査業務強化を図り、各者の専門的な知見を基に経営全般に対する提言を得ることを目的に同社グループの役職員との間で以下のように兼任状況が継続しております。
有価証券報告書提出日（2021年６月23日）現在の兼任状況
当社は、伊藤忠商事株式会社をはじめ同社グループとの間に、出向者の受入やオフィス賃借等に係る取引がありますが、いずれの取引も、第三者と同様の条件により行われております。なお、開示すべき重要な取引はありません。
（11）保有する投資有価証券の評価について
当社は、保有する投資有価証券については、投資先のモニタリングを定期的に行い、リスクの軽減に努めておりますが、証券市場における市況の悪化や投資先の業績不振等により評価損が発生する可能性があります。
（12）新型コロナウイルス等の感染症について
当社は、新型コロナウイルス感染症の更なる感染拡大を防ぐために、行政指針に従った感染防止策を徹底しているほか、積極的なテレワーク（在宅勤務）等、従業員の安全と健康を最優先に考えた感染防止の取組みを実施しております。また、加盟店に対しても新型コロナウイルス関連の情報を逐次提供するほか、３密回避のためＷｅｂを積極的に利用した会議・接客を薦める等をして感染予防に努めております。しかしながら、今後、新型コロナウイルス等の感染症が長期間にわたり拡大・蔓延した場合、当社が所属する不動産流通業界における不動産取引の減少や従業員の罹患等によって業務に支障が出ることにより、加盟店の業績が悪化し、引いては当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2021年６月23日）現在において判断したものであります。
当事業年度末における流動資産の残高は5,228百万円で、前事業年度末に比べ78百万円減少しております。有価証券の減少が主な要因であります。
当事業年度末における固定資産の残高は1,869百万円で、前事業年度末に比べ304百万増加しております。長期貸付金の増加が主な要因であります。
当事業年度末における流動負債の残高は694百万円で、前事業年度末に比べ100百万円増加しております。未払費用の増加が主な要因であります。
当事業年度末における固定負債の残高は165百万円で、前事業年度末に比べ１百万円減少しております。リフォーム保障引当金の減少が主な要因であります。
当事業年度末における純資産の残高は6,237百万円で、前事業年度末に比べ126百万円増加しております。繰越利益剰余金の増加が主な要因であります。
当事業年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により大きな打撃を受けました。特に年度初めの第一次緊急事態宣言発出による移動の制限、ウイルス感染拡大への不安心理による消費意欲の減退等により経済活動が縮小しました。また、第一次緊急事態宣言解除後も繰り返された感染増に伴う不安定な経済情勢が続きました。一部業界では企業の雇用調整や従業員の年収減少が生じており、これらが長期的な消費需要の冷え込みを招来することも懸念されています。
一方、この間も従前からの金融緩和が継続されたことに加えてコロナ禍対策としての金融施策の実施もあり、不動産市場、株式市場等への資金流入が顕著となりました。
不動産流通業界におきましては、上記金融緩和策を追い風として、特に住宅の取引が堅調に推移しました。もっとも第１四半期においては一時的な取引数減少がみられましたが、第２四半期以降は回復傾向となりました。また、感染対策としてデジタル技術を利用したテレワークが奨励され、企業勤務者の働き方も大きく見直されたことから、従来の住宅立地の評価等にも一部変化が生じています。
今後の経済状況は、短期的にはワクチン接種の進捗如何によるところが大きいと目されますが、中長期的には、アベノミクス以来の金融・財政政策の転換が必至となるとの見方もあり、先行きは不透明であると言えます。
このような事業環境の中、当社としては既存フランチャイズ事業基盤の強靭化と市場競争力の向上を図るため、加盟店の売上増加に資する諸施策に取り組んでまいりました。
まず、市場好調時の加盟店業績伸長に必要とされる、売却物件獲得力の強化支援を行いました。具体的には、外部一括査定サイトとの提携強化、顧客へのメール配信システムの導入及び同管理システムの機能追加、オンラインセミナーの継続実施を行いました。また、シニア層のニーズに向けたリースバック仲介を継続推進すると共に、高齢者用住宅への紹介サービスも開始しました。更には、加盟店の営業員採用支援を企図して、加盟店の仕事の実態を解りやすく紹介する「不動産チャンネル」をＹｏｕＴｕｂｅ上に開設しました。
また、現下のコロナ禍における集客促進の為、ポータルサイトとの提携強化を進めると共に、顧客の安全・安心確保の為に加盟店向け「感染症予防対策ガイドブック」の提供を行い、営業活動や日常業務における感染防止策を徹底するよう周知しました。
広告戦略としては、ＳＮＳ広告の強化により公式ホームページへの流入数の増加を果たしました。また2021年４月より、新たなイメージキャラクターとして、長年にわたり親しまれているケイン・コスギさんに加え、２代目“センチュリー21ガール” 稲村亜美さんと、ファミリー層に人気の高い「クレヨンしんちゃん」の起用を決定し、新ＣＭの制作を行いました。
次に、ＩＴ戦略としては、上記の売却物件獲得の支援に加え、賃貸不動産業務のワンストップサービス「ＩＴＡＮＤＩ ＢＢ」を取り扱うイタンジ株式会社と業務提携をいたしました。
このような状況のもとで、当社の営業収益は、サービスフィー収入が2,985百万円（前年同期比6.0％減）、ＩＴサービス収入が646百万円（同9.6％減）、加盟金収入が167百万円（同2.6％増）、その他が66百万円（同16.0％増）となり、新型コロナウイルス感染拡大の影響等により前年同四半期比17.8％減であった第１四半期の減収が響き、全体としては3,867百万円（同6.0％減）となりました。また、営業原価は、1,256百万円（前年同期比8.4％減）となりました。販売費及び一般管理費は、コロナ禍における営業活動自粛に伴う旅費交通費の減少や広告宣伝費等の減少があったものの、人件費や業務委託費が増加したことにより、全体としては1,667百万円（前年同期比1.9％増）となりました。その結果、営業利益は943百万円（前年同期比14.7％減）、経常利益は1,023百万円（同12.7％減）、前事業年度に投資有価証券評価損200百万円を特別損失に計上したこともあり、当期純利益は705百万円（同20.5％増）となりました。
(生産、受注及び販売の状況)
当事業年度（自 2020年４月１日 至 2021年３月31日）における加盟店数の地域別並びに営業収益の収入別・地域別内訳を示すと、以下の通りであります。
（単位：店）
（単位：千円）
（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．上記サービスフィー収入に対する全加盟店の同期間地区別総取扱高、総取扱件数並びに
総受取手数料は、以下の通りであります。
（単位：千円/件）
(3) キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前事業年度末に比べ1,339百万円増加（220.9%増）し、当事業年度末には1,946百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における営業活動の結果得られた資金は、1,012百万円（前事業年度は796百万円の収入）となりました。これは主として税引前当期純利益1,022百万円の計上によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における投資活動の結果得られた資金は、961百万円（前事業年度は3百万円の収入）となりました。これは主として有価証券の償還によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における財務活動の結果使用した資金は、634百万円（前事業年度は522百万円の使用）となりました。これは主として配当金の支払い及び自己株式の取得によるものであります。
当社の資本の財源及び資金の流動性について、運転資金需要のうち主なものは、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要のうち主なものは、基幹システムの開発費用であります。また、財務活動による資金需要のうち主なものは、配当金の支払いであります。
なお、運転資金につきましてはすべて自己資金により賄っております。
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たり、経営者による会計上の見積りを行っております。これらの見積りは、当社における過去の実績や将来計画を考慮し、合理的と認められる事項に基づき判断しておりますが、将来の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。なお、財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （1）財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。
フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識のもと、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえており、当期の経営指標は、加盟店舗数が989店、営業収益経常利益率26.5％、自己資本利益率11.4％となりました。
加盟店舗数につきましては、コロナ禍におきましても、オンライン等により新規加盟店の獲得を目的とした加盟セミナーの一層の充実を図る施策を実施した結果、当期中の新規加盟は66店舗と前期比２店舗増加しましたが、2021年４月以降の契約につながる見込み店舗が残っております。一方、退会は55店舗と前期比15店舗増加しましたので、11店舗の純増となり、当事業年度末時点では989店舗となりました。
収益の柱であるサービスフィー収入は前期より若干上回りましたが、査定サービスの利用減少やポータルサイトとの契約形態の変更等によるＩＴサービス収入の減少（前期比9.6％減）により、営業収益全体は前期比6.0％減少しました。上記、ＩＴサービス収入の減少に伴う原価の減少等により、営業原価が前期比8.4％減少しました。また、コロナ禍における営業活動自粛に伴う旅費交通費の減少や広告宣伝費等の減少があったものの、加盟店舗数拡大やサービスの質の向上を目的とした人件費や業務委託料の増加の影響もあり、販売費及び一般管理費は前期比1.9％増加しました。その結果、営業収益経常利益率26.5％と前期比2.0％の減少となりました。また、前期には投資有価証券評価損200百万円を特別損失に計上していたこともあり、当期純利益が前期比20.5％増の705百万円と増益となった影響もあり、自己資本利益率が11.4％と前期比1.8％の増加となりました。
今後につきましても、加盟店舗数の更なる拡大と加盟店へのサービスの質の更なる向上により、営業収益の拡大を図るとともに、企業の持続的成長につなげるため、上記経営指標の一層の向上を目指します。
(注) 国際本部とは センチュリー21・リアルエステートＬＬＣのことであり、日本本部あるいはサブフランチャイザーは当社のことであります。
該当事項はありません。